ARRET N°86

N° RG 18/01659 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FO4O

X

C

C/

Y

S.C.P. Y-M-Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 09 FEVRIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01659 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FO4O

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 mars 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

INTIMES :

Maître F Y

né le […] à ROCHEFORT

[…]

[…]

S.C.P. Y-M-Z

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me D E,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me D E,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 22 mai 2007, M. A X et M^me B C épouse X ont signé un contrat de réservation auprès de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES portant sur l’acquisition, en l’état futur d’achèvement d’un lot dans un ensemble immobilier situé à Courçon d’Aunis, lieudit Fief Breuille constitué d’un T2 et parking moyennant un prix de 332 288 € T.T.C. incluant des biens mobiliers et des frais de package.

Par acte du même jour, M. et M^me X ont signé avec la S.A.R.L. ROYAL PARTENAIRE un bail commercial d’une durée de 9 ans, dont la prise d’effet devait intervenir au jour de la prise de jouissance du preneur, au plus tard le 15 décembre 2007.

Le 19 juin 2007, M. et M^me X ont accepté l’offre de prêt de la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, pour un montant de 332 288 €. La vente a été régularisée en l’étude de Maître Y, notaire associé de la S.C.P. Y M Z, suivant acte du 10 septembre 2007, pour un prix total de 298 800 € incluant les frais d’acquisition de l’immeuble et les frais de package.

Le procès-verbal de livraison est intervenu le 2 mai 2008.

Faisant état d’un dol ou d’une erreur tenant au fait que l’appartement n’était pas meublé, que le parking n’existait pas et que le bail commercial ne pouvait être mis en oeuvre dès lors que l’opération "loueur en meublé non professionnel" n’était pas possible, M. et M^me X ont saisi le Tribunal de Grande Instance de la Rochelle d’une demande d’annulation ou de résolution du contrat de vente et, par conséquence, du contrat de prêt, et assigné à cette fin, notamment, la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES, la S.A.R.L. ROYAL PARTENAIRES, la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, Maître Y et la S.C.P. P Y M Z.

Par arrêt partiellement infirmatif du 20 décembre 2013, la cour d’appel de POITIERS a constaté que l’immeuble n’était pas classé comme résidence de services du type résidence de tourisme tel que défini par l’arrêté du 14 février 1986, de sorte que le régime de Loueur en Meublé Non Professionnel, permettant notamment la récupération de la TVA, ne pouvait s’appliquer.

La cour a estimé que l’erreur portait sur les qualités substantielles intrinsèques du bien vendu incompatibles avec l’usage prévu par les acheteurs, qu’elle était consécutive à un dol, de sorte que le consentement de M. et M^me X avait été vicié.

S’agissant de l’action à l’encontre du notaire, la cour a retenu qu’il convenait d’apprécier si Maître Y avait commis une faute dans la rédaction des actes dont il avait la charge ou s’il avait manqué à son devoir de conseil, et si la faute qui serait caractérisée présenterait un lien de causalité avec les préjudices invoqués par M. et M^me X.

La cour a estimé que Maître Y avait une parfaite connaissance du contenu du contrat de réservation, qu’il était désigné comme partenaire de l’opération, qu’il avait perçu le prix du mobilier et l’avait reversé à la S.A.R.L. ROYAL PARTENAIRE le jour de la signature de l’acte alors qu’aucune mention de l’acte authentique ne faisait mention d’une telle vente de mobilier, de sorte que la cour a estimé que Maître Y avait connaissance de ce que le bien était destiné à être loué en meublé et qu’il était informé de ce que M. et M^me X voulaient acquérir un appartement dans une résidence de tourisme et que l’aspect fiscal de leur investissement était déterminant.

La cour a estimé que Maître Y aurait dû alerter M. et M^me X de la difficulté portant sur le fait que l’acte de vente ne mentionnait pas une acquisition en résidence de tourisme, ce qui emportait qu’il n’était pas en conformité avec le contrat de réservation, de sorte que les avantages fiscaux ne pouvaient s’appliquer.

La cour a également estimé que Maître Y n’avait pas associé ni proposé d’associer, dans le cadre de la rédaction de son acte, le preneur à bail commercial, alors que l’existence d’un tel bail était indispensable pour que le bien vendu soit éligible au statut de LMNP avec récupération de TVA.

La cour a donc retenu que Maître Y avait commis une faute ayant participé à la réalisation du préjudice de M. et M^me X. Elle a cependant estimé que Maître Y n’avait pas participé aux manoeuvres dolosives commises par la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES.

En réparation de leur préjudice, M. et M^me X demandaient notamment la condamnation de Maître Y, in solidum avec les autres parties, à leur verser la somme de 332 288 € T.T.C. au titre du coût total de l’acquisition.

La cour a estimé que M. et M^me X ne pouvaient pas solliciter le paiement du coût de l’acquisition à l’encontre de Maître Y, dès lors que ce dernier n’était pas cocontractant et qu’il ne pouvait rembourser un prix de vente qu’il n’avait pas reçu.

La cour a par contre estimé qu’il en était différemment des autres chefs de préjudice, dont l’indemnisation était sollicitée, sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil, à savoir le coût du mobilier, les charges et frais de copropriété et honoraires de syndic, les frais d’assurance, la taxe foncière.

La cour d’appel de POITIERS a donc notamment prononcé l’annulation pour dol du contrat de vente, prononcé l’annulation subséquente du contrat de prêt, condamné la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES à restituer à M. et M^me X, sous astreinte, la somme de 298 800 € et condamné M. et M^me X à restituer à la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES le bien acquis et à restituer à la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE la somme de 322 988 €.

Maître Y et la S.C.P. Y M Z ont été condamnés in solidum à verser à M. et M^me X diverses sommes pour 35 251,81 € et la charge définitive de cette condamnation a été répartie à hauteur de 70% pour la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES et 30% pour le notaire.

La Cour de Cassation, saisie par M. et M^me X d’une critique de cet arrêt, tenant au rejet de la demande de condamnation à paiement du prix de vente à l’encontre du notaire, a indiqué que les restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la convention à laquelle le notaire n’a pas prêté son concours, ne constituant pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que l’officier ministériel peut être tenu de réparer, sauf si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité du cocontractant, qui est en débiteur, c’est à bon droit que la cour d’appel devant laquelle M et M^me X, par des conclusions ambiguës, demandaient, sous le couvert de l’indemnisation d’un préjudice, la condamnation du notaire à leur verser le montant du prix de la vente annulée et n’établissaient pas, ni même n’alléguaient, que la S.C.I. LA VALLÉE D 'AULNES était totalement ou partiellement insolvable, a retenu qu’ils ne pouvaient solliciter ce paiement qu’à l’encontre du vendeur et non du notaire. Par arrêt du 18 mai 2016, la Cour de Cassation a ainsi rejeté le pourvoi interjeté.

Par acte d’huissier en date du 18/11/2016, M. et M^me X ont saisi le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE aux fins de :

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Vu les articles 1382 et suivants du Code Civil,

Vu l’ordonnance du 18 octobre 2017,

Condamner solidairement Maître F Y, notaire, et la S.C.P. F Y et L M-Z à payer aux époux X la somme de 298.800 €, outre intérêts légaux à compter du 20 décembre 2013;

Ordonner l’exécution provisoire ;

Débouter Maître Y et la S.C.P. de notaires de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

Surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’un certificat d’ irrecouvrabilité de la créance de M. et M^me X admise au passif de la liquidation judiciaire de la S.C.I. LA VALLÉE

D’AULNES ;

Condamner les mêmes et dans les mêmes conditions à payer aux époux X la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner les mêmes aux dépens, distraits au profit de Maître G sur son affirmation de droit.

Maître Y et la S.C.P. Y M Z demandaient au tribunal de :

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître Y et de la S.C.P. JONOUXDECRONLAFAYE annexé aux présentes en application de l’article

753 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1351 ancien, du Code de procédure civile,

Dire et juger irrecevables comme se heurtant à l’autorité d’une chose jugée par arrêt rendu le 20 décembre 2013 par la Cour d’Appel de POITIERS les prétentions des époux X.

Subsidiairement,

Vu l’article 1382, ancien, du Code Civil,

Dire et juger que les époux X n’établissent l’existence d’aucune faute pouvant être imputée à Maître Y ou à la S.C.P. de notaires concluante.

Dire et juger que les époux X n’établissent l’existence d’aucun préjudice indemnisable pouvant être mis en relation avec l’intervention du Notaire.

Les débouter par conséquent de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse,

C o n d a m n e r l e s é p o u x P O N V I E N N E à p a y e r à M a î t r e J O N O U X e t à l a S . C . P . Y-M-Z la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux frais et dépens de l’instance, dont distraction pour ceux qui la concernent au profit de Maître H I, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par jugement contradictoire en date du 20/03/2018, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'Déclare M. Et M^me X irrecevables en leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne M. et M^me X aux dépens et accorde à Maître H I le droit de recouvrement.

Le premier juge a notamment retenu que :

— M. et M^me X font valoir que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES a été placée en liquidation judiciaire, qu’elle n’a jamais réglé les condamnations à sa charge, que le notaire est tenu à

garantie en cas d’insolvabilité. Ils soutiennent que la présente action est distincte de la précédente, en ce que les juridictions antérieures n’ont pas été saisies d’une demande de condamnation du notaire à garantir la restitution en cas d’insolvabilité du cocontractant, mais d’une demande de remboursement du prix d’acquisition à titre de dommages et intérêts.

— Maître Y et la S.C.P. Y M Z répliquent que M. et M^me X formulent les mêmes demandes que celles présentées antérieurement, et que la Cour a rejeté celles-ci, alors que les parties, la cause et l’objet du litige sont identiques.

Il n’existe aucun fait nouveau tiré de l’insolvabilité de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES.

— la question de l’identité des parties ne fait pas débat.

— M. et M^me X J devant la cour d’appel une condamnation in solidum de Maître Y avec notamment la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES, en réparation de leur préjudice.

— la Cour de Cassation a néanmoins estimé que, sous couvert de leur demande de réparation du préjudice, M. et M^me X K en réalité à demander la garantie du notaire consécutive à l’annulation de la transaction, une telle garantie étant impossible tant que n’était pas établie l’insolvabilité du cocontractant.

L’objet de la présente action est donc identique, puisqu’il est recherché la garantie du notaire par la restitution du prix de vente.

— la cause est également similaire puisque M. et M^me X se fondent sur les dispositions de l’article 1382 du Code Civil au titre de la violation du devoir de conseil, fondement juridique sur lequel la cour d’appel s’est positionnée pour retenir la responsabilité de Maître Y.

— M. et M^me X sollicitaient devant la cour d’appel réparation de leur préjudice à l’encontre du notaire, ce qu’ils ne pouvaient faire tant que l’insolvabilité n’était pas caractérisée, et que la présente action a pour but la réparation du préjudice à l’encontre du même notaire, sur un fondement juridique similaire, à savoir la faute de ce dernier.

— en demandant une condamnation à réparation du préjudice, sur laquelle il a été définitivement tranché par une décision de rejet, M. et M^me X ne peuvent se prévaloir d’aucun élément nouveau de nature à modifier l’objet du litige ou le fondement juridique de leur demande.

Leur action est alors irrecevable.

LA COUR

Vu l’appel en date du 23/05/2018 interjeté par M. A X et M^me B C épouse X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 219/01/2019, M. A X et M^me B C épouse X ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les moyens ci-dessus exposés, les pièces selon bordereau ci-joint annexé,

Vu l’article 2224 du Code Civil,

Vu les articles 1147 ancien, 1382 et suivants du Code Civil,

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE le 20.03.2018 ;

Et en conséquence

- Dire et juger les demandes de M. et M^me X recevables ;

- Débouter Maître F Y et la S.C.P. F Y et L M- Z de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- Condamner solidairement Maître F Y, notaire, et la S.C.P. F Y et L M-Z à payer aux époux X la somme de 322.998 €, outre intérêts légaux à compter du 20 décembre 2013 ;

- Condamner Maître F Y, notaire, et la S.C.P. F Y et L M-Z in solidum à payer aux époux X la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens de première instance et d’appel au profit de la SELARL JURICA sur son affirmation de droit.'

A l’appui de leurs prétentions, M. A X et M^me B C épouse X soutiennent notamment que :

— par leur première assignation au fond en date des 29 et 30 avril et 3 et 11 mai 2010, M. et M^me X faisaient état d’un dol ou d’une erreur tenant au fait que l’appartement vendu n’était pas meublé, que le parking n’existait pas et que le bail commercial ne pouvait être mis en ouvre dès lors que l’opération « loueur en meublé non professionnel » n’était pas possible.

— la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES n’a jamais réglé les condamnations mises à sa charge par l’arrêt du 20 décembre 2013, et notamment le prix de vente résultant de l’annulation du contrat.

Elle devait même être mise en liquidation judiciaire par jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de La Rochelle par jugement du 28 mai 2014.

La créance de M. et M^me X était admise pour 625.343,03 € dont 298.800 € en principal pour 'restitution du prix de vente de l’appartement', suite à arrêt de la cour d’appel.

— S’il peut y avoir une certaine identité de parties et de cause, il n’y a pas identité d’objet et il ne peut donc y avoir autorité de la chose jugée.

— il y a identité de cause en ce sens que les époux X fondent leurs demandes à l’égard du notaire sur sa responsabilité effectivement définitivement consacrée par l’arrêt de la Cour d’Appel de POITIERS de 2013.

Il n’a d’ailleurs pas été demandé au TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE POITIERS de rejuger cette question de responsabilité du notaire.

— dans le cadre de la première procédure, M. et M^me X n’ont pas été déboutés de leur demande parce que la responsabilité notariale n’était pas reconnue ou encore parce que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES était insolvable mais parce qu’ils demandaient la restitution du prix de vente d’un immeuble à un notaire qui n’était pas partie à l’acte de vente et qui n’avait pas été bénéficiaire du prix.

— ils demandent désormais : une indemnisation sur le fondement délictuel ou extra-contractuel des

articles 1178 al 4 du Code Civil. Ils font valoir, ce qui est un élément nouveau, l’insolvabilité désormais avérée des vendeurs.

— la première action était une action en restitution du prix de vente.

Cette restitution n’est effectivement pas un préjudice indemnisable puisqu’il s’agit uniquement d’une «remise en état» et le notaire ne peut pas à être condamné in solidum avec le vendeur puisqu’il n’est pas partie au contrat et qu’effectivement, il ne peut pas rendre ce qu’il n’a pas reçu.

— l’objet de la seconde procédure est la condamnation de Maître Y et de la S.C.P. Y au paiement de la somme de 322.998 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice résultant de la faute du notaire, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil (anciennement article 1382) relatif à la responsabilité civile délictuelle et non contractuelle, ce qui n’avait jamais été demandé.

— d’une part, il n’y a pas autorité de chose jugée puisque l’objet de la demande est différent. D’autre part, elle est recevable dès lors que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES est en état d’insolvabilité avérée.

— M. et M^me X contestent qu’ils avaient déjà demandé dans le cadre de la première procédure ayant abouti à l’arrêt de 2013, une indemnisation de leur préjudice.

C’est l’arrêt de la Cour d’Appel puis celui de la Cour de Cassation qui doivent être retenus comme définissant l’objet de leur demande.

— aujourd’hui, leur demande repose sur la réparation de leur préjudice lié à la faute du notaire pour manquement à son devoir de mise en garde et de conseil par application des articles 1178 al 4 et 1240 nouveau et suivants du Code Civil.

Il n’y a donc pas d’identité d’objet et aucune autorité de la chose jugée n’est attachée de ce point de vue au jugement du 20.03.2012, à l’arrêt du 20.13.2013 ou encore à l’arrêt du 18.05.2016

— subsidiairement, sur l’existence de nouvelles circonstances, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque la demande est fondée sur une circonstance nouvelle.

— la Cour de Cassation a relevé que M. et M^me X n’établissaient pas, ni même n’alléguaient, que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES était totalement ou partiellement insolvable.

— désormais, la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES est en liquidation et elle est totalement insolvable.

— ce qui a fait l’objet du jugement c’est l’impossibilité de demander au notaire de restituer le montant du prix d’une vente annulée car il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable.

Le fait juridique nouveau est l’insolvabilité du débiteur de la restitution qui crée un préjudice indemnisable par le notaire.

— les époux X s’étaient réservés de formuler cette demande dès lors qu’il serait acquis définitivement que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES ne serait pas en mesure d’effectuer ce remboursement.

— M. et M^me X n’ont obtenu un certificat d’irrecouvrabilité de leur créance établissant définitivement qu’il n’y aura pas de remboursement par la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES qu’en octobre 2018.

La S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES est totalement insolvable dans le remboursement de la créance des époux X.

— très subsidiairement, sur les conséquences de la faute du notaire, dès lors que la faute du notaire a été retenue, les époux X sont fondés à demander la réparation de leur préjudice résultant de ce manquement sur le fondement des articles 1178 et 1240 du Code Civil.

— la perte de chance de ne pas contracter est totale en conséquence de ses fautes déjà retenues.

— leur préjudice est désormais certain depuis la liquidation de la société LA VALLÉE D’AULNES.

Il est équivalent à la somme que la banque réclame à M. et M^me X soit 322.988 € outre intérêts au taux légal depuis le 20.12.2013 jusqu’à parfait règlement.

— la responsabilité notariale a été expressément retenue par la Cour dans son arrêt de 2013.

La S.C.P. Y ne peut demander à la Cour de se « déjuger » sur la responsabilité notariale et replaider l’absence de faute du notaire, tout en demandant à la Cour la confirmation de la décision rendue.

— l’arrêt de 2013 pose non seulement l’existence de la faute commise par Maître Y mais également le fait que cette faute « a participé à la réalisation de leur préjudice du fait d’un manquement au devoir de mise en garde et de conseil ».

— le préjudice des époux X est indemnisable compte tenu du certificat d’irrecouvrabilité établissant que le contractant des époux X la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES est définitivement insolvable.

Il n’y a pas de besoin pour M. Et M^me X d’établir également l’insolvabilité des associés de la S.C.I. qui ne sont pas contractant des appelants.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 30/10/2018, Maître F Y, notaire associé, et la S.C.P. Y M Z ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître Y et de la S.C.P. Y M Z annexé aux présentes en application de l’article 954 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1351, ancien, du Code de procédure civile,

Confirmer le Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE le 20 mars 2018.

Dire et juger irrecevables, comme se heurtant à l’autorité d’une chose jugée par arrêt rendu le 20 décembre 2013 par la Cour d’Appel de POITIERS, les prétentions des époux X.

Subsidiairement,

Vu l’article 1382, ancien, du Code Civil,

Dire et juger que les époux X n’établissent l’existence d’aucune faute pouvant être imputée à Maître Y ou à la S.C.P. de notaires concluante.

Dire et juger que les époux X n’établissent l’existence d’aucun préjudice indemnisable pouvant être mis en relation avec l’intervention du Notaire.

Les débouter par conséquent de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En toute hypothèse,

Réformer le Jugement en ce qu’il n’a pas fait droit aux prétentions élevées par les concluants au titre de frais irrépétibles.

Condamner solidairement les époux X à payer à Maître Y et à la S.C.P. Y-M-Z la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner solidairement aux frais et dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux qui les concernent, au profit de la S.C.P. MADY-GILLET-BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.'

A l’appui de leurs prétentions, Maître F Y et la S.C.P. Y M Z soutiennent notamment que :

— sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, si l’identité des parties n’est pas discutée, il y a également identité d’objet et de cause avec la précédente instance.

— l’objet est l’indemnisation d’un préjudice, mais la Cour de cassation a retenu que les époux X "demandaient, sous le couvert de l’indemnisation d’un préjudice, la condamnation du notaire à leur verser le montant du prix de la vente annulée.

Il existe une parfaite identité d’objet entre les 2 procédures.

— ce n’est pas une demande de restitution du prix de vente, mais bien une demande d’indemnisation de leur préjudice, formée pour le montant du prix de la vente, que les époux X ont présentée devant la Cour d’Appel en 2013, ainsi qu’ils l’ont soutenu devant la Cour de cassation, les époux X évaluant ce préjudice au prix qu’ils avaient dû débourser en pure perte.

— leur demande a été définitivement rejetée par l’arrêt rendu le 20 décembre 2013 par la Cour d’Appel de POITIERS, qui est définitif puisque le pourvoi formé contre celui-ci a été rejeté.

— il y a également identité de cause, soit le fondement de la demande, M. et M^me X demandaient à la Cour d’Appel de POITIERS la condamnation des notaires à raison d’un manquement à leur devoir de mise en garde.

Ils fondent désormais leurs demandes à l’égard sur les mêmes causes que celles qui avaient justifié leurs précédentes prétentions, définitivement tranchées, en rappelant que "La Cour d’Appel a bien consacré la responsabilité du notaire pour avoir manqué à son devoir de mise en garde et de conseil sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil '.

— Il y a autorité de la chose jugée dès lors qu’était demandée une condamnation à réparation du préjudice sur laquelle il a été définitivement tranché par une décision de rejet.

Tel n’aurait pas été le cas si M. et M^me X avaient seulement conclu à ce que Maître Y soit déclaré responsable et qu’ils aient réservé une demande de condamnation à réparation de leur préjudice, une fois établie l’insolvabilité de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES.

— sur l’absence de circonstances nouvelles, les époux X justifiaient déjà dans le cadre de la première procédure leur demande de condamnation du notaire au regard d’une impossibilité de leur venderesse à leur restituer le prix de vente. Ils indiquaient alors : 'il est bien évident que le remboursement du prix de vente ne pourra être demandé au notaire qu’à défaut de paiement par la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES, débitrice au premier chef de cette obligation'.

— la cause de leur demande actuelle est bien la même que celle qui avait présidé à leurs précédentes demandes.

— l’insolvabilité de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES dont excipent les époux X ne saurait donc constituer un fait nouveau susceptible d’écarter l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu le 20 décembre 2013.

— le fait qu’ils aient agi prématurément contre les notaires ne les autorise pas à agir de nouveau contre eux.

La Cour d’Appel de POITIERS, dans son arrêt du 20 décembre 2013 n’a pas déclaré irrecevables les demandes des époux X.

La Cour d’Appel a rejeté, au fond, les prétentions qui lui étaient soumises. Celles-ci sont par conséquent insusceptibles d’être de nouveau formulées.

— la Cour de cassation a rappelé que les restitutions ne peuvent constituer un préjudice indemnisable que si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité du contractant qui en est débiteur.

— M. et M^me X ne peuvent exciper d’un élément nouveau à raison de l’insolvabilité de leur venderesse.

— subsidiairement, dans l’hypothèse où l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de POITIERS le 20 décembre 2013 serait dépourvu d’autorité de chose jugée, il appartiendrait évidemment aux époux X de tenter d’établir les conditions propres à caractériser la responsabilité du notaire.

— le notaire n’est pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher.

— en l’espèce, la cour d’appel a annulé pour dol le contrat de vente mais a estimé que M. et M^me X "ne rapportent pas la preuve d’une participation volontaire de Maître Y aux manoeuvres dolosives commises par la société LA VALLÉE D’AULNES.

L’annulation de la vente procède donc d’un dol auquel les notaires sont étrangers.

Nul grief élevé ne saurait être retenu contre du notaire, à raison des conséquences d’une annulation prononcée sur ce fondement.

— est en outre soutenue l’absence de préjudice indemnisable lié à l’intervention du notaire.

La vente a été annulée pour dol et cela exclut que les conséquences de l’annulation, notamment celle tenant à la restitution du prix, soient imputées au notaire.

Les difficultés que les époux X expliquent rencontrer pour obtenir de leur venderesse la restitution du prix de vente ne sauraient être mises en relation avec l’intervention du notaire.

— il appartient à M. et M^me X d’expliquer quelles mesures ils ont prises, lorsqu’ils ont

saisi le Tribunal, pour s’assurer de l’effectivité de la décision judiciaire qu’ils J, alors qu’ils reconnaissent qu’ils n’ont pris aucune mesure conservatoire à cette occasion.

Ils ne peuvent faire supporter par autrui les conséquences de leur carence.

— M. et M^me X n’établissent par suite aucun lien entre la situation préjudiciable dont ils se prévalent, et l’intervention des Notaires concluants.

— sur l’absence de préjudice indemnisable, M. et M^me X prétendent établir cette insolvabilité en produisant un 'certificat d’irrecouvrabilité' du 3 octobre 2018 mais il n’est toujours pas justifié ni de l’état des actifs de la S.C.I., ni de l’état des créances déclarées, et admises. La charge de la preuve de l’existence du préjudice leur incombe.

Ils disposent en outre, en cas d’insolvabilité de cette société, d’une action contre ses associés dont ils ne justifient pas.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16/12/2019.

L’affaire, appelée à l’audience du 17/02/2020, a été renvoyée à l’audience du 14/12/2021 en conséquence de la grève des barreaux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur l’autorité de la chose jugée :

L’article 1355 nouveau du code civil dispose que : ' L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.

Maître F Y et la S.C.P. Y M Z soutiennent la fin de non recevoir de l’action engagée à leur encontre par M. et M^me X, tirée de l’autorité de la chose jugée.

Ils indiquent que si l’identité des parties n’est pas discutée, il y a également identité d’objet et de cause avec la précédente instance. L’objet est l’indemnisation d’un préjudice, mais la Cour de cassation a retenu que les époux X demandaient, sous le couvert de l’indemnisation d’un préjudice, la condamnation du notaire à leur verser le montant du prix de la vente annulée. Il existerait alors selon eux une parfaite identité d’objet entre les 2 procédures.

M. et M^me X fondent leurs demandes à l’égard du notaire sur sa responsabilité effectivement définitivement consacrée par l’arrêt de la Cour d’Appel de POITIERS de 2013.

Ils soulignent qu’il n’a d’ailleurs pas été demandé de rejuger cette question de responsabilité du notaire, étant rappelé que dans le cadre de la première procédure, M. et M^me X n’ont pas été déboutés de leur demande parce que la responsabilité notariale n’était pas reconnue ou encore parce que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES était insolvable, mais parce qu’ils demandaient la restitution du prix de vente d’un immeuble à un notaire qui n’était pas partie à l’acte de vente et qui n’avait pas été bénéficiaire du prix.

En l’espèce, l’arrêt de la cour d’appel de POITIERS rendu en date du 20/12/2013 a effectivement

retenu l’engagement de la responsabilité de Maître Y et de la S.C.P. notariale, et l’a condamné in solidum avec la société VALLÉE D’AULNES au paiement de diverses sommes, à titre indemnitaire, cette décision retenant la responsabilité notariale ayant autorité de chose jugée.

Par ailleurs, cette décision a retenu que ' M. et M^me X ne peuvent solliciter le paiement du coût de l’acquisition par suite de la nullité de la vente prononcée qu’à l’encontre du vendeur, à savoir la société LA VALLÉE D’AULNES, et non à l’encontre du notaire qui n’est pas le contractant et ne peut en tout état de cause rembourser un prix de vente qu’il n’a pas reçu'.

Sur ce point, la Cour de cassation a retenu, par son arrêt en date du 18/05/2016, que 'les restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la convention à laquelle le notaire à prêté son concours, ne constituent pas, en elle-même, un préjudice indemnisable que l’officier ministériel peut être tenu de réparer, sauf si elles s’avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l’insolvabilité du contractant qui en est débiteur, c’est à bon droit que la cour d’appel devant laquelle M. et M^me X, par des conclusions ambiguës, demandaient, sous le couvert de l’indemnisation d’un préjudice, la condamnation du notaire à leur verser le montant du prix de la vente annulée et n’établissaient pas, ni même n’alléguaient, que la S.C.I. était totalement ou partiellement insolvable, a retenu qu’ils ne pouvaient solliciter ce paiement qu’à l’encontre du vendeur et non du notaire'.

Dans le cadre de la présente procédure, M. et M^me X sollicitent la condamnation de Maître Y et de la S.C.P. Y au paiement de la somme de 322.998 € au titre de l’indemnisation de leur préjudice résultant de la faute du notaire, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité civile délictuelle et non contractuelle, eu égard aux circonstances nouvelles qu’ils décrivent, du fait de l’insolvabilité avérée de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES et de la garantie due par le notaire.

Ils font état d’un fait juridique nouveau, intervenu après l’arrêt de la cour d’appel en date du 20/12/2013, tenant à ce que la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES a été placée en liquidation judiciaire par jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de La Rochelle par jugement en date du 28 mai 2014 et qu’un certificat d’irrecouvrabilité de leur créance auprès de la S.C.I. LA VALLÉE D’AULNES leur a été délivré le 03/10/2018 par maître N-O, mandataire judiciaire, et est versé aux débats.

Toutefois et en dépit de ces circonstances, il doit être constaté que M. et M^me X avaient déjà dans le cadre de la précédente instance, sollicité devant la cour d’appel la condamnation de la SCP P Y Q M Z et de Maître Y à leur payer, à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux, cette somme de 332 288 € équivalente au coût total de leur acquisition.

Etant relevé que dans le cadre de cette première instance, M. et M^me X n’avaient pas réservé leur demande de condamnation indemnitaire à l’égard des notaires dans l’attente de l’établissement de l’insolvabilité de leur vendeur, la cour d’appel a d’ores et déjà statué sur la présente demande exactement similaire, pour le rejeter, à bon droit selon appréciation de la Cour de cassation.

Du fait de l’identité d’objet de la demande présentée entre les mêmes parties, il doit être retenu son irrecevabilité du fait de l’autorité de la chose jugée.

Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. A X et M^me B C épouse X.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP MADY-GILLET- BRIAND, avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais de condamner in solidum M. A X et M^me B C épouse X à payer à Maître F Y et la S.C.P. Y M Z la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. A X et M^me B C épouse X à payer à Maître F Y et la S.C.P. Y M Z la somme de 1000 € au titre de leurs frais d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. A X et M^me B C épouse X aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP MADY-GILLET- BRIAND, avocat, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,