Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/14758 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAMMG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de SAINT OUEN – RG n° 11-19-0024

APPELANTE

Madame Y X

née le […] à […]

13, passage Robespierre

[…]

Représentée par M^e Pascal POYLO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE […] représenté par son syndic en exercice, la société GSTE GESTION SYNDIC TRANSACTIONS C/O Société GSTE

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : M^e Christophe DELAHAUT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 455

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M^me Y X est propriétaire indivise avec son époux A X, aujourd’hui décédé, des lots de copropriété […] et 16 dans un immeuble de la résidence Robespierre située […] soumis au régime de la copropriété, dont le syndic de copropriété est la société GSTE désigné aux termes de l’assemblée générale du 23 janvier 2020, succédant à la société Samoyault-Muller.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence Robespierre située […] a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Saint Ouen aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4.628,21 € au titre des charges de copropriété impayées au 18 décembre 2018, outre des dommages et intérêts et une indemnité de procédure.

Par jugement rendu le 14 mai 2019, le tribunal d’instance de Saint Ouen a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamné M^me Y X à payer en deniers et quittances au syndicat des copropriétaires la somme de 2.849,26 € au titre des charges dues à la date du 21 février 2019, appel de fonds pour charges et travaux du 1^er trimestre inclus, somme majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.528,59 € à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la décision,

— condamné M^me Y X à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 40,20 € au titre des frais engagés pour le recouvrement des sommes dues,

— condamne M^me Y X à rembourser au syndicat des copropriétaires

de la résidence Robespierre 22/24, […] et […]

[…], la somme de 450 € à titre de dommages et intérêts

— condamné M^me Y X à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 21 décembre 2016.

M^me Y X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le ---- 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 novembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 5 octobre 2020 par lesquelles M^me Y X, appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement du 14 mai 2019,

— dire que M^me Y X n’était pas débitrice de charges de copropriétés à la date de l’assignation du 21 décembre 2018,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre lsa condamnation aux dépens dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 4 novembre 2020 signifiées par RPVA à 11 heures 06, soit avant la clôture prononcée le même jour à 13 heures, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Robespierre située […], intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1965 et des articles 1315 et 1353 du code civil, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M^me Y X de son appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y X à lui payer les sommes suivantes :

• 2.849,26 € au titre des charges dues au 21 février 2019, appel de fonds pour charges et travaux du 1^er trimestre 2009 inclus, somme majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.528,59 € à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision,

• 40,20 € au titre des frais engagés pour le recouvrement des sommes dues,

• 450 € à titre de dommages et intérêts,

• 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• aux dépens de l’instance, comprenant le coût de commandement de payer délivré le 21 décembre 2016,

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité lesdites condamnations prononcées au titre des dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux sommes susvisées,

Statuant à nouveau,

— condamner M^me Y X à lui verser :

• une somme de 2.700 € à titre de dommages et intérêts

• une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner M^me Y X à lui verser une somme supplémentaire de 5.000 € par application

de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M^me Y X aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l’article 699 du code précité ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Enfin, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de provision sur charges en cours d’exercice, l’article 36 du même décret disposant que les

sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêts au profit du syndicat, fixés au taux légal

en matière civile, dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ;

En l’espèce, M^me Y X soutient qu’il existe une incohérence entre les pièces comptables prouvant que les comptes du syndic ne sont ni sincères, ni véritables et qu’ils sont la preuve de fautes de gestion de ce dernier ; elle conteste par ailleurs l’appel de fonds sur les travaux de ravalement du mur pignon ; elle prétend enfin qu’elle s’est acquittée de sa dette de charge de copropriété par paiement de 3 chèques de 1.500 € et par versement d’une somme en espèces de 1.500 €, soit un total de 6.000 € qui, selon elle, ne figurerait pas dans les comptes du syndic ;

Il est notamment versé aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de propriétaire de M^me Y X,

— un état récapitulatif des sommes dues, arrêté au 18 décembre 2018,

— les procès verbaux d’assemblée générale des 2 décembre 2008, 21 juillet 2009, 14 décembre 2009, 16 mars 2011, 28 mars 2012, 9 mai 2012, 22 avril 2013, 20 octobre 2014, 24 mars 2015, 17 mai 2016, 30 août 2016, 30 mars 2017, et 23 mars 2018, approuvant notamment les comptes pour la période du 1^er janvier 2007 au 31 décembre 2017,

— les attestations de non recours de chacune des assemblées,

— un extrait historique comptable,

— le décompte des sommes dues par M^me Y X au 24 janvier 2014,

— la situation de compte actualisée de M^me Y X au 4 avril 2019,

— la situation de compte copropriétaire du 27 décembre 2019,

— une sommation interpellative du 8 décembre 2017,

— nombreuses lettres de mise en demeure recommandées avec accusé de réception,

— le règlement de copropriété ;

Les comptes et les budgets prévisionnels ont été approuvés par les assemblées générales dont les procès-verbaux ont été versés aux débats ; les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit et sont valables tant qu’elles ne sont pas annulées ; les assemblées n’ayant fait l’objet d’aucun recours, l’approbation des comptes pour la période concernée est donc définitive ;

Enfin, M^me Y X ne conteste pas la conformité des charges réclamées au règlement de copropriété ;

• Sur la prétendue discordance des pièces comptables

M^me X prétend que deux documents comptables établis par le cabinet Samoyault Muller seraient contradictoires au motif que deux règlements de 1.500 € chacun effectués par elle les 29 janvier 2009 et 16 juillet 2010 figurent sur l’historique comptable du 14 janvier 2019 mais pas sur l’état récapitulatif du 18 décembre 2018 ; elle en déduit que les documents produits par le syndic n’étaient ni sincères ni véritables et sont la preuve des fautes de gestion commises par ce dernier ;

La cour constate toutefois que les deux documents invoqués par M^me X ont l’un et l’autre des finalités différentes et ne comportent aucune erreur ou contradiction, l’historique comptable faisant apparaître toutes les opérations comptables sur le compte du copropriétaire de telle sorte qu’aussi bien les sommes créditées que celles débitées dudit compte y sont indiquées ; en revanche, le document intitulé «état récapitulatif des sommes dues» ne fait apparaître que le montant des sommes dues par le copropriétaire à l’encontre duquel une action en paiement est engagée ;

Il en résulte que cet état récapitulatif ne fait pas apparaître les sommes acquittées par M^me X, notamment les deux règlements de 1.500 € chacun effectués les 29 janvier 2009 et 16 juillet 2010, alors qu’ils figurent sur l’historique comptable du 14 janvier 2019 ; les deux documents (l’historique comptable et l’état récapitulatif) font chacun apparaître au 1^er octobre 2017 un compte débiteur de 3.413, 83 € ;

La cour relève donc que les pièces versées par le syndicat des copropriétaires ne sont pas discordantes mais complémentaires ;

• Sur le chèque de 1.500 € du 13 janvier 2010

M^me X prétend s’être acquittée d’une somme de 1.500 € au moyen d’un chèque du 13 janvier 2010 libellé à l’ordre de l’Étude Lucien, commissaire-priseur, établi par M. B X, fils de l’appelante ; elle soutient ainsi que cette somme devrait apparaître en crédit sur son compte copropriétaire et venir en diminution de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Or, il est constant que, selon un jugement rendu par la juridiction de proximité de Saint-Ouen du 14 décembre 2006, les époux X avaient été condamnés à verser au syndicat les sommes de 1.813, 36 € au titre des charges de copropriété impayées, 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, de sorte qu’ils étaient redevables envers la copropriété de la somme de 3.336, 63 €, cette décision n’étant toujours pas exécutée ; un procès-verbal de saisie-vente avait été signifié par voie d’huissier le 9 janvier 2009, sans succès ; c’est dans ces conditions que M^e Lucien, ès qualités de commissaire-priseur, s’était rendu à leur domicile le 13 janvier 2010 aux fins de procéder à l’enlèvement du mobilier ; il ressort du procès-verbal de vérification et d’enlèvement du 13 janvier 2010 que les époux X, après avoir proféré des menaces verbales, ont consenti à faire un chèque de 1.500 € au profit de l’étude du commissaire priseur et qu’ils ont fait intervenir un individu prétendument au nom des services secrets israéliens qui a menacé le commissaire- priseur avec une arme à feu, l’ayant conduit à déposer une plainte au commissariat de police ; la première tentative de saisie mobilière par M^e Lucien n’a donc jamais abouti ;

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de vérification et d’enlèvement du 29 juin 2010 qu’une seconde tentative de saisie mobilière a été mise en oeuvre lors de laquelle les débiteurs ont tiré un chèque de 2.062 € pour apurer leur dette et pour éviter l’enlèvement des meubles, ce chèque ayant toutefois fait l’objet d’un avis de rejet pour opposition par déclaration de perte de chéquier de la part des époux X ;

M^e Lucien, aux termes de sa lettre du 23 janvier 2019 adressée à M^me X, a indiqué que le premier acompte de 1.500 € avait seulement permis de régler l’intégralité des frais des deux interventions (comprenant le coût de trois transporteurs et d’un serrurier) de sorte que ce paiement n’avait pas servi à apurer sa dette envers le syndicat des copropriétaires qui ne l’a pas encaissé et ne l’a donc pas fait figurer dans sa comptabilité ;

• Sur le chèque de 1.500 € du 14 juillet 2010

M^me X soutient en outre que le chèque de 1.500 € libellé à l’ordre de la SCP Architecture Samoyault Muller (précédent syndic de copropriété), dont une copie est versée aux débats, établi par M^me C D, n’aurait pas non plus été pris en compte dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires ;

Cependant, l’examen des comptes de la copropriété permet de constater que ladite somme de 1.500 € apparaît en crédit et correspond à un règlement encaissé le 16 juillet 2010 ;

Par conséquent, conformément à ce que le premier juge a retenu, la somme créditée le 16 juillet 2010 correspondait à l’encaissement du chèque du 14 juillet 2010, et non au dépôt d’espèces entre les mains du syndic de la copropriété que M^me X prétend avoir effectué mais dont la preuve n’est pas valablement rapportée dès lors que le reçu est rédigé sur papier libre, non signé, sans mention de son auteur, et sans en-tête ;

Si M^me X semble avoir abandonné son moyen selon lequel ledit encaissement aurait pour origine un paiement en espèces, elle continue toutefois à soutenir que cette somme n’aurait pas été prise en compte sur l’état récapitulatif des sommes dues par la succession X en date du 18 décembre 2018 ;

Or, ainsi qu’il a déjà été exposé, les deux documents comptables invoqués par M^me X ne comportent aucune discordance puisqu’il a été constaté que le même solde débiteur au 1^er octobre

2017 d’un montant de 3.413, 83 € apparaissait sur les deux documents ;

• Sur le chèque de 1.500 € du 28 janvier 2009

Dans ces dernières conclusions signifiées le 5 octobre 2020, M^me X invoque enfin un règlement de 1.500 € effectué par chèque du 28 janvier 2009 qui n’aurait prétendument pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, soutenant à nouveau que ce règlement qui apparaît au crédit de l’historique comptable le 29 janvier 2009 n’apparaît pas sur le document intitulé «état récapitulatif des sommes dues» ;

Ainsi qu’il a précédemment été analysé, ce moyen ne peut prospérer ;

• Sur l’appel de travaux de ravalement pignon

M^me X prétend dans ces dernières conclusions avoir réglé la somme de 892,55 € par chèque du 14 janvier 2019 au titre d’un appel de fonds du 20 août 2018 pour les travaux de ravalement des pignons des bâtiments C, D et E, alors même que ces travaux n’auraient pas été votés par l’assemblée générale des copropriétaires, cette question ayant seulement fait l’objet d’un point d’information ; elle conclut qu’en l’absence de vote sur le principe de ces travaux et sur des appels de fonds précis au vu de devis validés, le syndic ne pouvait pas mettre cette somme au débit de son compte ;

Or, ces travaux concernaient le bâtiment dans lequel elle réside ; elle doit par conséquent participer aux charges y afférentes conformément au règlement de copropriété ; en outre, ces travaux relevaient d’un entretien courant de telle sorte qu’ils n’avaient pas à être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors qu’il appartient au syndic, dans le cadre de sa mission d’administration, de préserver et conserver le patrimoine de la copropriété et de l’entretenir ;

Il résulte de tout ce qui précède que la somme due en principal par M^me Y X au 21 février 2019, appel de fonds pour charges et travaux du 1^er trimestre 2009 inclus, est de 2.849,26 € comme l’a retenu le premier juge, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.528,59 € à compter de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision, de sorte que le jugement doit être confirmé de ce chef ;

Il y a également lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y X au paiement de la somme de 40,20 € au titre des frais engagés pour le recouvrement des sommes dues ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Depuis plusieurs années, M^me Y X s’abstient de payer les charges de copropriété et appels travaux à leur échéance, laissant sa dette perdurer ; ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pour expliquer sa carence, caractérisant ainsi sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Au surplus, le comportement qu’elle a adopté lors des tentatives de saisie-vente de ses meubles dans le cadre du paiement de ses charges en faisant proférer des menaces verbales et physiques graves, de même qu’en soutenant sans preuve valable avoir procédé à un versement en espèces pour apurer sa dette de charges ou en formant opposition pour perte de chéquier lors d’un paiement confirment la particulière mauvaise foi dont elle sait faire preuve depuis de nombreuses années ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement au syndicat des copropriétaires d’une somme de 450 € à titre de dommages-intérêts ;

Depuis le jugement, M^me Y X n’a pas effectué les versements sollicités, aggravant de ce fait le préjudice du syndicat des copropriétaires ;

Il doit être ajouté au jugement que M^me Y X est condamnée à payer au syndicat la somme supplémentaire de 1.550 € de dommages-intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me Y X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me Y X ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Robespierre située […] la somme supplémentaire de 1.550 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M^me Y X aux dépens d’appel dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Robespierre située […] la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT