RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 14 Avril 2022

(n° 42 , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10378 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDZGV

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 Mars 2021 par le juge de l’expropriation de Créteil RG n° 20/00041

APPELANT

Monsieur A X agissant tant à titre personnel qu’es qualités d’ayant droit de Madame C Y

[…]

[…]

représenté par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

1 Place Général H Billote

[…]

non représentée

Société SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[…]

[…]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substituée par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Marie MONGIN, conseillère

Monique CHAULET, conseillère

Greffier lors des débats : Marthe CRAVIARI

ARRÊT :

- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par arrêté préfectoral n°2011/2275 du 11 juillet 2011, prorogé le 26 mai 2016, la réalisation de la ZAC Ivry-Confluences et les acquisitions immobilières nécessaires à celle-ci ont été déclarées d’utilité publique par le préfet du Val-de-Marne, au bénéfice de la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après dénommée la 'G 94").

Est concerné par l’opération, Monsieur A X et le (ou les) ayant(s) droit de Madame C Y décédée le 1er décembre 2020 (ci-après les consorts X) en tant que propriétaire d’un immeuble à usage d’activité de 111,39m², situé […], sur la parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 120m².

La G 94 s’est vu déclarer cessibles les parcelles situées à l’intérieur de la zone définie par la déclaration d’utilité publique, par arrêté préfectoral n°2014/6355 du 25 juillet 2014.

La G 94 leur a notifié sa décision d’exercer son droit de préemption assortie d’une proposition d’acquisition pour un prix de 111 771 euros, en valeur libre d’occupation.

Les consorts X- Y ont déclaré leur intention d’aliéner le bien pour un prix de vente de 240 000 euros en valeur libre, outre une commission d’agence, de 14 400 euros, déclaration réceptionnée par la commune d'[…] le 10 juin 2020.

La G 94 leur a notifié sa décision d’exercer son droit de préemption et une proposition d’acquisition pour un prix de 130 000 euros en valeur occupée.

Monsieur A X et Madame C Y ont notifié à la G 94 leur refus de l’offre proposée.

Par un mémoire introductif d’instance reçu au greffe le 23 août 2020, la G 94 a saisi le juge de l’expropriation afin de fixer le montant du prix de la préemption.

Par un jugement du 15 mars 2021 après transport sur les lieux le 10 novembre 2020, le juge de l’expropriation de Créteil a':
-Fixé à la somme de 150 805 euros en valeur libre, frais d’agence inclus, le prix d’acquisition du bien appartenant aux consorts X situé-A[…] sur la parcelle cadastrée section […]

-Dit que les dépens seront supportés par la G 94 en application de l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation ;

- Rejeté toutes les autres demandes des parties';

- Rappelé qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire signifier la présente décision par huissier de justice.

M. X agissant tant à titre personnel qu’es qualité d’ayant droit de M^me C Y a formé appel le 07 juin 2021 sur la fixation du prix en valeur libre et sur le rejet de leurs demandes.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- Déposées au greffe, par M. X, agissant tant en son nom personnel qu’es qualité d’héritier de M^me C Y, appelant, le 06 septembre 2021 notifiées le 7 septembre

2021 (AR du 8 septembre 2021) et le 26 janvier 2022 notifiées le jour même (AR du 27 janvier

2022) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

-Infirmer le jugement en ce qu’il a :

-fixé à la somme de 150.805 euros en valeur libre, frais d’agence inclus, le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur A X et l’ayant droit de Madame C Y, situé […], sur la parcelle cadastrée section […],

- rejeté toutes les demandes de Monsieur X et de l’ayant droit de Madame Y.

Statuant à nouveau :

-retenir que les biens sont libres de toute occupation,

-fixer la valeur à la somme de 240.000 euros majorée des honoraires de négociation à hauteur de 14.400 euros pour une superficie de 120 m² au titre de l’indemnité d’expropriation,

-condamner la G 94 à verser à Monsieur X la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

- Déposées au greffe, par la G 94, intimée, le 6 décembre 2021 notifiées le 7 décembre 2021 (AR du 8 et 9 décembre 2021) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

-Dire et juger Monsieur X mal fondé en son appel ;

En conséquence,

- Le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à obtenir la réformation du jugement du 15 mars 2021 ;

Par suite,
- Confirmer, dans toutes ses dispositions, le jugement ;

- Condamner Monsieur X à payer à la G 94 la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

- Déposées par le commissaire du gouvernement, intimé, le 23 novembre 2021 notifiées le 26 novembre 2021 (AR du 1er décembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de':

-Confirmer le prix et le jugement du 15 mars 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. X fait valoir que':

- Tout d’abord, il est constant que la surface de la parcelle est de 120m² d’un seul tenant, et qu’il n’y a pas lieu de déduire les murs'; le PLU prévoit à cet endroit une hauteur de construction de 31 mètres, ce qui augmente la valeur du terrain dès lors que la moyenne générale des autres constructions est de l’ordre de 15 mètres, soit la moitié, il n’y a donc lieu à aucune minoration';

- Le tribunal a également écarté la référence du 28 rue Ampère au motif d’un usage d’habitation. Or, la vente a été passée pour un bâtiment brut, la preuve étant le permis de démolir et de construire du 17 Octobre 2007 sur ce bien';

- il sollicite la réformation de la décision attaquée pour fixer la valeur de ce bien immobilier à 240.000 euros, augmentée de la somme de 14.400 euros de frais d’agence au titre de l’indemnité d’expropriation.

La G 94 répond que :

-les prétentions de l’appelant sont surprenantes dès lors que l’autorité préemptrice puis le tribunal n’ont fait que reprendre la surface mentionnée à la déclaration d’intention d’aliéner rédigée par Monsieur X et son notaire';

- il apparaît que les termes non versés aux débats ne peuvent être retenus (Cass., 3ème civ., 10 mai 2011, n°10-13890, JurisData n°2011-008440)';

- L’estimation de l’agence LAFORET (pièce adverse n°5) ne permettra pas davantage de justifier des prétentions adverses. A peine est-il besoin de préciser que cet élément ne peut servir de référence exploitable. En effet, il est de jurisprudence constante que dans le cadre d’une estimation par comparaison, seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives';

- L’avis estimatif établi par l’architecte missionné par Monsieur X en octobre 2020 (pièce adverse n°4) ne convaincra pas davantage. A peine est-il besoin de préciser que cette valorisation, non contradictoire, ne vaut pas mutation définitive. Mais surtout, l’estimation réalisée tente de rendre compte, à titre «prospectif et spéculatif '' d’un « potentiel '' de constructibilité de la parcelle en cause';

- l’étude de marché réalisée par le Commissaire du gouvernement de première instance qui retenait une valeur unitaire de 1.200 euros /m², démontre le sérieux du prix fixé par le tribunal';

Le commissaire du gouvernement observe que':

- L’estimation du local 1bis, rue Moïse doit donc tenir compte de l’état du bien, et ne pas considérer le potentiel de l’emplacement ou sa valeur future liée à des aménagements urbains';
- les estimations fournies par l’appelant sont établies par un architecte et une agence immobilière qui ne constituent pas des références directes au marché et qui ne sont donc pas recevables dans le cadre d’une évaluation par la méthode par comparaison';

- l’indemnité principale est augmentée de la commission de 14.400 euros, soit un prix total de 150.805 euros.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 7 juin 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 6 septembre 2021, de la G 94 du 6 décembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 23 novembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. X du 26 janvier 2022 sont de pure réplique à celles des intimés, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils juge ne nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213'4.

En cas d’acquisition, l’article 213'14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. X porte sur la surface, sur une demande de fixation en valeur libre et sur le prix à fixer.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date du 26 mars 2019 correspondant à la date de la dernière modification du PLU de la commune d'[…].

Comme en première instance, M. X ne conclut pas sur ce point ; la G 94 conclut à la confirmation sur cette date et le commissaire du gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

En application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, l’immeuble de M. X étant soumis au droit de préemption urbain, le premier juge a exactement retenu la date du 26 mars 2019 correspondant à la date d’opposabilité de la dernière modification du PLU de la commune d'[…].

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, à la date de référence la parcelle cadastrée AX N°28 est située en zone UIC du PLU, correspondant à la ZAC Ivry-Confluences.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il convient de se référer au procès verbal de transport.

Il suffira d’indiquer que le bien est à usage d’activité situé […], qui est une rue assez passante, à proximité du centre ville d'[…] et à environ 1 km de la station REC C, ce qui constitue un facteur de plus value.

Il s’agit d’un hangar, formé d’une pièce principale et deux petites pièces annexes, dont l’une abrite des sanitaires, dont la surface est discutée par l’appelant.

Ce local est une construction assez sommaire, revêtu d’une couverture en plaques de plastiques ;
l’état d’entretien est médiocre, des câbles pendent du plafond, les revêtements sont dégradés et des éléments tels que des poignées de porte manquent ; le local ne dispose d’aucun chauffage.

Lors du transport, il a été constaté un encombrement du sol par divers objets et matériaux.

Ces constatations constituent des éléments de moins value.

Le commissaire du gouvernement retient comme facteur d’appréciation du bien son emplacement proche du centre ville d'[…] et comme facteurs de dépréciation la qualité constructive médiocre, qui rend les comparaisons avec des locaux commerciaux ouverts au public inadapté, et l’état d’entretien, de très faible niveau, ce qui impose des travaux à un acquéreur.

La G 94 souligne le piètre état d’entretien du local à la façade dégradée avec un niveau d’équipement très sommaire, en dépit de la présence de sanitaires et elle produit des photographies.

Ces éléments d’appréciation du commissaire du gouvernement et de la G 94 ne sont pas contestés par l’appelant.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 15 mars 2021.

- Sur la surface

Le premier juge a retenu la surface indiquée par la G 94 et le commissaire du gouvernement de 111, 29 m², en indiquant que la DIA des consorts- Y mentionne cette surface et que si ceux-ci mentionnent une surface de 120 m² en y incluant les murs, ils n’ont pas apporté d’élément de preuve au soutien de ce nouveau mesurage.

En appel, M. X formule la même demande de retenir 120 m² pour le même motif.

Cependant:

- La DIA des consorts X-Y (pièce N°1) qu’ils ont établi mentionne à la rubrique surface utile ou habitable (m²) :119, 29 m²;

- M. X demande en fait une estimation basée sur la surface SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) en intégrant les murs extérieurs, mais les surfaces utilisées sont habituellement comme indiqué dans la DIA les surfaces utiles brutes et les surfaces Carrez, qui s’effectuent en surface intérieure couverte et fermée, sans tenir compte des murs extérieurs ni des cloisons ;

- M. Z, en appel, ne produit toujours aucune pièce, notamment un mesurage par un géomètre, à l’appui de son estimation en SDPHO ;

-Les termes proposés par les parties sont en surface hors murs, et la correspondance doit donc exister entre la surface retenue pour le bien à évaluer dans le cadre de la méthode par comparaison retenue par toutes les parties.

En conséquence, le jugement sera confirmée sur la surface de 119, 29 m².

- Sur la situation d’occupation

Le premier juge a indiqué que les parties se sont accordées sur une évaluation en valeur libre d’occupation et il a donc évalué le bien en ce sens.
En appel, M. X demande toujours une fixation en valeur libre en indiquant que les locaux sont vides au vu des justificatifs produits en ajoutant que la différence est significative à hauteur de 30%.

Il indique que la G 94 retient dans sa proposition que les locaux seraient occupés.

Cependant, la G 94 est intimée et demande la confirmation du jugement.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement fixé le prix d’acquisition du bien en valeur libre.

- Sur la méthode

La méthode par comparaison retenue par le premier juge conformément à l’accord des parties n’est pas contestée par l’appelant.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la fixation du prix de la préemption

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de M. X

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en € Prix Observations terme en

€/m²

T1 16 juillet 2019 5 place Gambetta 253 1 450 000 bâtiment à usage de restaurant et d’habitation

[…] dont fonds de restaurant pièce N°1 et N°6

450000

T2 28 juillet 2020 […] en R+2

pièce N°7

[…] local à usage d’habitation et à usage commercial

T4 100 boulevard E 21 75000 3571 commerce/magasin/

F Couturier à boutique

[…] pièce N°2 : base BIEN

T5 […] pièce N°3 : meilleurs sur Seine agents

[…] à 73 161000 2205 pièce N°3: meilleurs

[…] agents

local professionnel

[…] à […] 3429 pièce N°3: meilleurs

[…] agents

local professionnel

T8 […]: meilleurs

France à […] agents local professionnel

T9 rapport du 23 octobre 360000 pièce N°4

2020 de l’architecte

Stéphane le Pechon

T10 estimation du 1 170 000 pièce N°5

22/10/2020 de l’agence

La foret

Ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent en conséquence être retenues.

En conséquence, les termes T5, T6, T7, T8, et T10 correspondant à des annonces immobilières seront écartés.

Le terme T 9 correspond à une estimation par un architecte, dont le métier n’est pas l’estimation des biens, qui n’est pas basée sur des mutations effectives et fait état d’un ' projet d’aménagement de place publique à proximité, constitutif d’un projet urbain', ' en terme prospectif et spéculatif et d’un 'potentiel’ de constructibilité ; or, l’article L322-1 du code de l’expropriation dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; il ne peut donc être tenu compte du potentiel de valorisation future du bien, lié à l’emplacement, à l’aménagement du secteur et à la possibilité de vente en terrain à bâtir. Ce terme sera donc écarté.

Le terme T1 correspond à un bâtiment à usage de restaurant et d’habitation, dont les surfaces en sont pas ventilées ; en outre, ce bien (pièce N°1) est classé dans l’inventaire des bâtiments à conserver en l’état par la mairie d'[…], d’où une qualité constructive qui n’est pas comparable avec le bien à évaluer qui est un hangar ; ce terme sera donc écarté.

Le terme T2 est formé d’un pavillon en R+2 à usage exclusif d’habitation, ce qui n’est pas comparable en destination, même si M. X indique que la vente a été passée pour un bâtiment brut, en produisant le permis de démolir et de construire du 17 octobre 2017 (pièce N°11) ; ce terme sera donc écarté.

Le terme T3 est à usage d’habitation et à usage commercial et n’est pas comparable ; ce terme sera donc écarté.

Le terme T 4 est issu de la base BIEN ; en l’absence de production de l’acte de vente et des références de publication permettant d’accéder à cet acte, les caractéristiques du bien ne sont pas connues ce qui empêche toute comparaison ; ce terme sera donc écarté ;

2° Les références de la G 94

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en euros/m² Observations terme en m²

T1 4 avril 2019 G 94/SCI 300 1003 euros/m² pour la pièce N°2 rue H Galais partie garage garage un ensemble immobilier à usage d’appartement/ activité (garage)

T2 arrêt de la cour d’appel 110 et 111 110 bl PVC : 582 m² X pièce N°3 de Paris du 31 janvier boulevard E

2019 entre la G F Couturier

94 et la SCI ANSELEM

RG 17/10858

T3 arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 mars 2018 acté le 6 mai 2019 entre la G 94 et la SCI

Garibaldi

T4 TGI Créteil du 29 mai

2020 entre G 94 et la SARL SL

RG 20/00038

T5 TGI Créteil du 15 janvier 2018 entre

G 94 et M.

Kechroud

1200 euros X0, 70 au 110 : lot N°29 :

(abattement pour occupation)

-RDC: atelier- hangar, show room

111bd PVC:

1ère mézzanine : open

- habitation : 3200 space à usage de bureaux euros/m²

2ème mezzanine: vestiaire

- activités : 1200 euros X

368 m² X 0, 7 au 111:

(abattement pour occupation)

- lot 17 : au rez-de-chaussée du bâtiment C une pièce

d’habitation

- lot 18 : au rez-de-chaussée du bâtiment C1 logement de 2 pièces

- lot 19 : au premier étage du bâtiment C, un logement de 3 pièces

-lot 20, 21,22, 23, 24,33 : cave au sous-sol du bâtiment C

- lot 34 et 35 : remises

48: un local industriel sur terre plein

1200 euros/m² un ensemble immobilier mixte en valeur libre, avant application d’un abattement pour occupation partie hôtel : 219, 3 m² pièce N°4

X 1562 euros = 342 546 euros

partie café- bar-restaurant (bon état)

: 230, 1 m² X 1400 euros

(valeur occupée) :

664 687 euros prix total: 907 186 euros pièce N°5

(sans remploi)-

prix unitaires retenus :
RG 17/00017 habitation : 2300 euros

hôtel: 1400

hangar: 500 euros (pour une superficie de 115,76

m²)

T6 acte de quittance du 18 à […] 8 à 107, 96 1807 pièce N°6 mai 2017 entre G 9 quai Henri

94 et l’AFASER Pourchasse, lot 52 : un local à usage parcelle AZ N°30 commercial constitué d’un atelier, un magasin, un de 334 m² bureau, WC, douche, lavabo

T7 acte de quittance du 2 1 bis rue maurice 345 1247 pièce n°6 juin 2017 entre G Gunsbourg à Ivry

94 et SCI 1 bd du sur Seine un ensemble à usage

[…]

La G 94 souligne que ces ventes portent sur des biens mixtes, à usage d’appartement ou de commerce et que ces biens ne présentaient pas le même état que celui de M. X, en très mauvais état d’entretien.

Le terme T1 est récent, comparable en localisation et consistance, il sera retenu.

Le terme T2 sera retenu pour les mêmes motifs.

Le terme T3 sera écarté car il n’est pas contesté comme indiqué par le premier juge que l’arrêt a été cassé en son chef de dispositif fixant l’indemnité totale de dépossession par un arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation du 13 juin 2019 (N°18-15999).

Le terme T4 sera écarté car étant non comparable en consistance s’agissant d’un ensemble immobilier à usage d’activités de café/hôtel/bar- restaurant.

Le terme T5 sera écarté car étant non comparable s’agissant d’un ensemble immobilier comprenant un ancien hôtel, une maison individuelle et un hangar, décrit comme un abri de structure sommaire ne pouvant être exploité dans le cadre d’une activité industrielle ou commerciale.

Le terme T6 est certes ancien mais il a moins de cinq ans, il est comparable en localisation et consistance et sera donc retenu.

Le terme T7 sera retenu pour les mêmes motifs.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il indique que le bien de M. X est un local à usage d’entrepôt et qu’il doit être comparé avec des biens de même catégorie.

Il reprend les 6 termes de comparaison retenus par le premier juge, localisés à […], qui portent sur des ventes de locaux à usage d’activité et de stockage :

N° du Date de vente Adresse Superficie Prix en €/m² Observations terme

CG1 4 avril 2019 300
T1 SADEV94/ SCI garage 1003 euros/m² pour la un ensemble immobilier à

G H I partie garage usage d’appartements/ activités (garage)

CG2 cour d’appel de Paris 110 et 111 boulevard 368 m² pour le activité : 1200 euros X du 31 janvier 2019 E F local d’activité 368 m²X 0,7

[…] pour

G occupation)

CG3 acte de quittance du 8 à […]

18 mai 2017 entre Pourchasse à

T6 G et Ivry-sur-Seine

G l’AFASER

CG4 acte de quittance du […]

2 juin 2017 entre colonel Fabien à

T7 G et SCI Ivry-sur-Seine

G

[…], […]

2015P0926

CG6 cour d’appel de Paris 27, rue Westermeyer 859,81 1250 du 28 juin 2018 à […]

Les terme CG1, CG2, CG3, CG4 ont déjà été retenus.

Le terme CG5 bien qu’ancien n’est pas contesté par l’appelant ; comparable en localisation, il sera donc retenu.

Le terme CG6 n’est pas critiqué par l’appelant ; il sera retenu pour les mêmes motifs.

Après examen des termes des parties, la cour retient les six mêmes termes que le premier juge correspondant à :

(1003 + 1200 + 1087 + 1247 + 1567 + 1250) / 6 = 7 354 / 6 = 1 225,67 euros/m².

Si la G 94 souligne le mauvais état d’entretien du bien, ce qui constitue un facteur de moins-value, celui-ci est compensé par des éléments de plus-value tenant à la bonne localisation du bien immobilier, proche du centre-ville d’Ivry-sur-Seine et de sa gare RER.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement fixé le prix de la préemption en valeur libre, hors frais d’agence comme suit :

111,29 m² x 1225,67 euros = 136 404,81 euros arrondis à 136'405 euros

L’appel ne concerne pas les frais d’agence.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement condamné la G 94 à verser aux consorts X- Y au titre du prix de la préemption la somme de : 136'405 euros + 14'400 euros = 150'805 euros en valeur libre d’occupation, frais d’agence inclus.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de débouter M. X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 euros à la G 94.
- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.

M. X perdant le procès sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute M. X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X à payer la somme de 2000 euros à la G 94 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT