Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 10, 6 mai 2021, n° 19/00773

TGI Paris 15 novembre 2018

CA Paris
Confirmation 6 mai 2021

Arguments

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Rejeté
Droit à la rémunération en vertu du mandat
La cour a estimé que la société ne pouvait prétendre à une rémunération car elle n'a pas démontré avoir accompli les diligences nécessaires au mandat, notamment la mise en relation entre le vendeur et l'acheteur.
Accepté
Droit de préemption du locataire
La cour a confirmé que le locataire, en exerçant son droit de préemption, ne devait pas payer de commission à l'agent immobilier, car les conditions de l'offre avaient été modifiées sans notification adéquate.
Accepté
Frais de défense engagés
La cour a jugé que le locataire avait droit à une indemnité pour les frais de défense, en raison de la nécessité de se défendre contre une demande infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 10, 6 mai 2021, n° 19/00773
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/00773
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 15 novembre 2018, N° 17/13653
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Cathy CESARO-PAUTROT, président
Avocat(s) :	Liora TROJMANPatrick MAYET
Parties :	SA DAUCHEZ ADB

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 06 Mai 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00773 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7CK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 17/13653

APPELANTE

SA DAUCHEZ ADB, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

Inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 572 057 164

[…]

Représentée et assistée de M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139

INTIMÉ

Monsieur B X

né le […] à PARIS

[…]

Représenté et assisté de par M^e Liora TROJMAN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: PC55

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Laurence CHAINTRON, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente

M^me Patricia LEFEVRE, Conseillère

Madame Laurence CHAINTRON, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*****

Le 30 octobre 2015, M. D Y et son épouse, E F, propriétaires d’un logement et d’une cave et d’un parking situés dans un immeuble au 18/[…] à Paris (75015) ont fait délivrer à leurs locataires en place, M. B X et son épouse, G H, un congé aux fins de vente contenant une offre d’achat au prix de 380 000 euros, outre 28 200 euros au titre des frais, droits et émoluments de l’acte authentique.

Par courriel en date du 20 mai 2016, M. X a proposé d’acquérir les biens immobiliers pour un montant de 365 000 euros, offre qui n’a pas été acceptée. Les époux X ont libéré le logement le 6 juin 2016.

Le 17 novembre 2016, M. et M^me Y ont alors confié un mandat de vente exclusif de ces biens à la société Dauchez ADB, administrateur de biens, pour une durée de 3 mois prorogé pour une durée maximale d’une année à défaut de dénonciation à l’expiration de la période initiale.

Ce mandat prévoyait un prix de vente, hors rémunération du mandataire, fixé à 360 000 euros et une rémunération au profit de la SA Dauchez ADB de 6% du prix de vente à la charge de l’acquéreur ou, en cas d’exercice d’un droit de substitution ou de préemption, à la charge du préempteur.

Par courriel en date du 30 novembre 2016 adressé à la SA Dauchez ADB, M^me I A a formulé une offre d’achat valable une semaine de l’appartement des époux Y au prix de 370 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2017, le notaire des époux Z a adressé aux époux X, un courrier ayant pour objet 'modification des conditions de l’offre d’achat'. Il a précisé les nouvelles conditions financières de la vente à savoir un prix de vente de 350 000 euros, des frais, droits et émoluments de l’acte de 26 100 euros ainsi que la négociation d’agence d’un montant de 20 000 euros.

Par courrier en date du 10 février 2017, le conseil de M. et M^me X a informé l’étude notariale que ses clients acceptaient le prix de vente à hauteur de 350 000 euros, outre les frais, droits et émoluments de l’acte mais qu’en revanche, aucuns frais supplémentaires, en particulier les frais d’agence ne pourront leur être imputés.

Par acte authentique en date du 9 juin 2017, M. X a acquis, pour le compte de la communauté existant avec son épouse, les biens immobiliers de M. et M^me Y, au prix de 350 000 euros.

Aucune rémunération n’a été versée à la SA Dauchez ADB qui, après avoir vainement mis en demeure M. X de régler sa commission ou son montant à titre de dommages et intérêts, l’a, par acte extra-judiciaire du 20 décembre 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement en date du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la société Dauchez ADB de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. X la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration en date du 10 janvier 2019, la société Dauchez ADB a relevé appel de la décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le 12 novembre 2020, elle demande à la cour, au visa de la loi du 2 janvier 1970, du décret du 20 juillet 1972, de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1240 et 1241 du code civil, d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau sous divers dire et juger reprenant ses moyens, de condamner M. X à lui verser la somme de 20 000 euros correspondant au montant de sa rémunération contractuelle et subsidiairement de le condamner au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le 17 novembre 2020, M. X soutient, au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 73 de son décret d’application du 20 juillet 1972, la confirmation du jugement déféré et accueillant en sa demande reconventionnelle, de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2020.

SUR CE, LA COUR,

La société Dauchez ADB affirme, à titre principal, son droit à percevoir la rémunération prévue aussi bien par le mandat que par les conditions financières de la vente telles qu’elles ont été notifiées à M X. Elle rappelle que les vendeurs ont fait appel à ses services et lui ont consenti un mandat rémunéré, après le refus des locataires d’acquérir au prix du congé pour vendre. Elle prétend que son mandat précise que : en cas d’exercice d’un droit de substitution ou de préemption la rémunération sera due par le préempteur et elle dit justifier de son entremise entre les vendeurs et l’acheteuse évincée, M^me A, par la production du courrier que lui a adressé le notaire, le 9 février 2019. Elle prétend que ce qu’elle qualifie de droit de préemption subsidiaire oblige le locataire dans les termes et conditions de l’acquéreur évincé.

M. X réplique qu’il est parfaitement fondé à refuser le paiement de la somme que lui réclame indûment la société Dauchez ADB à titre de commission et reprend les motifs de la décision déférée : le mandataire ne peut prétendre à rémunération que s’il démontre avoir accompli les diligences visées au mandat, notamment sa mission de mise en relation entre vendeur et acquéreur, et que par conséquent, le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

Lorsque, comme en l’espèce, le locataire n’a pas donné suite à l’offre de vente contenue dans le congé qui lui a été délivré et que le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, le locataire titulaire d’un droit de préemption, acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite, qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien, peu important qu’il fasse valoir son droit dans le cadre de l’offre de vente associée au congé pour vendre ou à après celle-ci, lorsque les conditions de l’offre d’achat ont été, comme en l’espèce, modifiées.

De surcroît, l’appelante ne peut pas exciper des termes de son mandat qui énonce que : en cas d’exercice éventuel d’un droit de préemption, le préempteur sera subrogé dans les droits et obligations de l’acquéreur, en conséquence, toute rémunération incombant éventuellement à l’acquéreur sera à la charge du préempteur. En effet, la notification des nouvelles conditions de l’offre d’achat adressée par le notaire, le 12 janvier 2017, ne fait aucune référence à l’offre de M^me A et la société appelante est dans l’incapacité de justifier de la reconnaissance de son droit à commission par l’acheteuse prétendument évincée, puisqu’ainsi qu’il ressort du courriel de l’étude notariale communiqué en pièce 15, aucune promesse de vente n’avait été régularisée entre M^me A et les époux Y, avant la notification à M. X des nouvelles conditions de la vente.

Il s’ensuit que la société appelante ne peut pas prétendre au paiement de sa rémunération, ni comme elle le fait, à une faute du locataire qui n’a fait que refuser de régler une rémunération qu’il ne devait pas. La décision déférée sera donc intégralement confirmée.

Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées . L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une indemnité complémentaire au titre des frais exposés par l’intimé pour assurer sa défense devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 15 novembre 2018 ;

Y ajoutant,

Condamne la société Dauchez ADB à payer à M. X la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE