Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 25 MAI 2022

(n° / 2022, 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/03114 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2020 -Tribunal Judiciaire de MELUN – RG n° 17/02656

APPELANTE ET INTIMÉE

Maître Virginie [M]

Né le 27 Janvier 1975 à [Localité 10] (21)

Ayant son étude [Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocate au barreau de PARIS, toque : L0034,

Assisté de M^e Timothée DE HEAULME DE BOUTSOCQ de l’ASSOCIATION Association FABRE GUEUGNOT et associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R44,

INTIMÉE ET APPELANTE

S.C.I. PIERRE DE MONTEREAU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MEAUX sous le numéro 443 346 622,

Ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055,

Assistée de M^e Julien MALLET de l’AARPI MVA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905,

INTIMÉES

LA CAISSE DE GARANTIE DES ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ET DES MANDATAIRES JUDICIAIRES

Ayant ses bureaux [Adresse 3]

[Localité 5]

S.A.M MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro 775 652 126,

Ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

S.A. MMA IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés du MANS sous le numéro 440 048 882,

Ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocate au barreau de PARIS, toque : L0034,

Assistées de M^e Timothée DE HEAULME DE BOUTSOCQ de l’ASSOCIATION Association FABRE GUEUGNOT et associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R44,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre,

Madame Anne-Sophie TEXIER, Conseillère,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT dans le respect des conditions prévues à l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT, Présidente de chambre et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE:

La SCI Pierre de Montereau (la SCI) a été constituée en 1964 en vue d’acquérir et de louer un bâtiment à usage sanitaire et social, situé [Adresse 12].

Parallèlement a été constituée la société d’exploitation Centre chirurgical de [Localité 11] pour exploiter la clinique privée '[9]'.

Le 1er avril 2001, la SCI a consenti à la société Centre chirurgical de [Localité 11] un bail commercial sur ces bâtiments et le 1er juin 2001, la société preneuse a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Polyclinique de Seine et Yonne.

Le 13 novembre 2001, la société Centre chirurgical de [Localité 11] a été placée en redressement judiciaire. Un plan de redressement par voie de cession des actifs, à l’exception du bail, a été arrêté le 20 mars 2003.Le cessionnaire, la société Monterelaise d’investissement hospitalier, s’était engagé à faire son affaire personnelle de la conclusion d’un nouveau bail.

Le bail a été résilié par le commissaire à l’exécution du plan le 4 juillet 2003. Aucun nouveau bail n’a été signé et la société Polyclinique de Seine et Yonne est restée dans les lieux.

Le 9 novembre 2004, le tribunal de commerce de Montereau a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Polyclinique de Seine et Yonne, la SELARL Archibald en la personne de Maître [M] étant désignée comme représentant des créanciers et Maître [O] en qualité d’administrateur provisoire.

Le 12 avril 2005, ce même tribunal a prononcé la confusion des patrimoines entre les sociétés Polyclinique de Seine et Yonne et la société cessionnaire ainsi que leur liquidation et a autorisé la poursuite d’activité jusqu’au 20 avril 2005, la SELARL Archibald étant nommée liquidateur judiciaire.

Le 13 décembre 2005, le tribunal, retenant la confusion de patrimoines, a étendu la liquidation judiciaire de la société Polyclinique de Seine et Yonne et de la société Monterelaise d’investissement hospitalier à la SCI Pierre de Montereau.

Par arrêt du 10 mars 2009, la cour d’appel de Paris a annulé le jugement d’extension de la liquidation judiciaire à la SCI, qui a obtenu la restitution de ses locaux le 9 mai 2009.

La SCI Pierre de Montereau a déclaré une créance de 584.672,40 euros au passif de la société Polyclinique de Seine et Yonne au titre des loyers de mai 2003 à octobre 2004. Cette créance a été admise à titre d’indemnité d’occupation par arrêt du 16 octobre 2008.

Par jugement du 12 novembre 2012, le tribunal de commerce de Melun a débouté la SCI Pierre de Montereau de sa demande tendant à voir fixer au passif de la liquidation des indemnités d’occupation pour la période de septembre 2004 au 12 avril 2005.

C’est dans ce contexte que la SCI Pierre de Montereau a engagé une action en responsabilité contre Maître [M], estimant que celle-ci avait commis une faute en n’accomplissant pas de diligences pour faire cesser l’occupation illicite du bâtiment et en n’ayant pas veillé à la protection des locaux, lesquels avaient subi d’importantes dégradations.

Par jugement du 29 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Melun a notamment débouté la SCI de ses demandes dirigées contre la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, condamné Maître [M] à payer à la SCI la somme de 218.794,80 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’occupation indue des locaux par la Polyclinique de Seine et Yonne du 12 avril 2005 au 13 décembre 2005, outre intérêts, 16.117 euros de dommages et intérêts en réparation du manquement de Maître [M] à son obligation de s’acquitter des taxes foncières durant son mandat, 131.276,88 euros correspondant à la perte de chance de relouer ses locaux et de percevoir les loyers y afférents pour la période de mai 2009 à janvier 2012 en raison du délabrement des locaux, dit que Maître [M] a manqué à ses obligations en ne prenant pas les mesures nécessaires pour assurer la surveillance des locaux dont elle avait la garde ou pour empêcher tout accès aux tiers entre les mois de février 2006 et mai 2008 et que cette faute est à l’origine de diverses dégradations commises sur ces locaux, déclaré Maître [M] responsable du préjudice consécutif aux dégradations commises dans les locaux appartenant à la SCI durant l’exercice de son mandat, avant dire droit sur l’évaluation du préjudice résultant de ces dégradations, ordonné une expertise, désigné M.[Z], architecte pour y procéder, avec pour mission de visiter les lieux, de décrire les désordres, de donner son avis sur les travaux éventellement nécessaires à la réfection des locaux et des installations, les évaluer à l’aide des devis fournis par les parties.

La cour d’appel de Paris, par arrêt du 20 mai 2014, a confirmé le jugement sauf en ce qu’il a condamné Maître [M] à payer à la SCI la somme de 131.276,88 euros pour la perte de chance de relouer les locaux durant la période comprise entre les mois de mai 2009 et janvier 2012 et du chef de la mission de l’expert, et statuant à nouveau, a débouté la SCI de sa demande relative à la perte de chance de relouer les locaux durant la période comprise entre le mois de mai 2009 et janvier 2012, modifié la mission de l’expert, en ce que celui-ci devra décrire l’état de l’immeuble, fixer sa valeur vénale actuelle et déterminer si les dégradations qui l’affectent entrainent une diminution de celle-ci compte tenu de la destination possible du bien, y ajoutant a débouté la SCI de toutes ses autres demandes d’indemnisation, condamné Maître [M] au paiement d’une indemnité procédurale ainsi qu’aux dépens et renvoyé la procédure devant le tribunal de grande instance de Melun pour la poursuite de la procédure.

Le 12 janvier 2016, la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés contre cet arrêt par la SCI Pierre de Montereau et par Maître [M].

L’expert a déposé son rapport le 26 juillet 2017.

Par acte du 23 octobre 2017, la SCI Pierre de Montereau, ainsi que MM.[V] et [S] ont fait assigner Maître [M], la SELARL Archibald, la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles ( ex. Covea Risks) et MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Melun pour voir constater que la responsabilité de Maître [M] est définitivement tranchée et statuer sur son préjudice.

Par jugement du 15 décembre 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Melun a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par MM.[S] et [V], ainsi que la demande formée par la SCI Pierre de Montereau contre la SELARL Archibald à titre personnel, déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Crédit Lyonnais et de la société Interfimo, mis hors de cause la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, condamné Maître [M] à verser à la SCI Pierre de Montereau la somme de 2.110.944 euros en réparation de son préjudice matériel, ainsi que 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné Maître [M] aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Maître [M] a relevé appel de cette décision le 16 février 2021 en intimant la SCI Pierre de Montereau. La SCI Pierre de Montereau a également relevé appel selon déclaration du 8 mars 2021, en intimant Maître [M], la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD. Les appels ont été joints le 4 mai 2021.

Par conclusions n°3, notifiées par RPVA le 24 octobre 2021 Maître [M], la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires et les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Maître [M] à verser à la SCI Pierre de Montereau les sommes de 2.110.944 euros et de 8.000 euros, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise, statuant à nouveau, de débouter la SCI Pierre de Montereau de l’ensemble de ses demandes et y ajoutant de constater que l’appel de la SCI n’est pas soutenu à l’encontre des sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD et de la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, et condamner la SCI Pierre de Montereau à payer à chacun d’eux une somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 21 octobre 2021 la SCI Pierre de Montereau demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Maître [M] au paiement d’une indemnité procédurale de 8.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, de l’infirmer en ce qu’il a condamné Maître [M] à lui verser 2.110.944 euros, statuant à nouveau, condamner Maître [M] à lui payer:

— à titre principal , la somme de 10.586.204 euros TTC en réparation de son préjudice matériel (travaux de réparation) avec intérêts et anatocisme à compter du 4 août 2011, date de l’introduction de l’instance, ainsi que 4.450.000 euros au titre de la perte de chance liée à la privation de jouissance de l’immeuble monovalent clinique pour la période de février 2012 à juin 2021 ( 112 mois),

— à titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas la destination monovalente initiale la somme de 8.382.982,06 euros TTC au titre des travaux de réparations avec intérêts et anatocisme à compter du 4 août 2011 et la somme de 2.967.065 euros au titre de la perte de chance liée à la privation de la jouissance de l’immeuble à usage de bureaux,

— à titre infiniment subsidiaire, la somme de 6.230.000 euros avec intérêts et anatocisme à compter du 4 août 2011,

— enfin, au paiement de 1.316.837,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi entre mai 2009 et janvier 2012 en raison de 'la mise en scène orchestrée par Maître [D] [M]' ,

— en tout état de cause, débouter Maître [M] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, et la condamner à lui payer 50.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

SUR CE

— Sur le préjudice consécutif aux dégradations affectant l’immeuble appartenant à la SCI

— sur l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 20 mai 2014

Il n’est pas contesté, que suite au rejet des pourvois, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2014 a définitivement jugé que Maître [M] avait dans le cadre de son mandat manqué à ses obligations en ne prenant pas les mesures nécessaires pour assurer la surveillance des locaux dont elle avait la garde ou empêcher tout accès à des tiers entre les mois de février 2006 et mai 2008 et que cette faute était à l’origine des dégradations commises dans les locaux. Maître [M] doit donc répondre du préjudice résultant pour la SCI des dégradations commises sur le bien immobilier durant son mandat, étant relevé qu’il ressort du jugement du 29 janvier 2013 et du constat d’huissier des 4, 5 et 12 mai 2009 auquel il se réfère, qu’à la date de restitution des clés à la SCI le 9 mai 2009, les bâtiments étaient affectés de très nombreuses dégradations : vitres brisées, faux-plafonds arrachés, murs troués, tags….

Maître [M] et les intimés soutiennent que l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 20 mai 2014 s’applique également à la nature du préjudice susceptible d’être indemnisé, dès lors que la cour d’appel a modifié la mission donnée à l’expert judiciaire, pour en exclure l’évaluation des travaux de reprise et la limiter à la description de l’immeuble, à la fixation de sa valeur actuelle, à l’examen de la diminution de la valeur vénale actuelle résultant des dégradations affectant l’immeuble compte tenu de la destination possible du bien. Elle en déduit que la SCI ne peut soumettre à la cour une demande d’indemnisation autre que celle résultant de l’éventuelle perte de valeur vénale consécutive aux dégradations, l’immeuble ne pouvant avoir un usage de clinique ou de bureaux.

La SCI Pierre de Montereau, qui sollicite à titre principal des dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état de la clinique ou à défaut de bureaux, réplique que l’autorité de la chose jugée se limite aux seuls éléments tranchés dans le dispositif de l’arrêt du 20 mai 2014, que s’agissant du préjudice, hormis le rejet de la demande relative à la perte de chance de relouer les locaux durant la période comprise entre le mois de mai 2009 et janvier 2012, il n’existe aucune autorité de chose jugée sur la nature du préjudice indemnisable ou le mode de réparation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de limiter l’examen de sa demande d’indemnisation à la perte de valeur vénale du bien du fait des dégradations.

Il résulte de l’article 480 du code de procédure civile que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et qui a été tranché dans son dispositif.

Alors que le jugement du tribunal de grande instance de Melun du 29 janvier 2013, avant dire droit sur le préjudice résultant des dégradations commises dans les locaux pendant l’exercice du mandat de Maître [M], avait donné mission à l’expert judiciaire de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux et des installations, de les évaluer à l’aide de devis produits par les parties et de fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction d’évaluer l’éventuelle moins-value de l’immeuble résultant de ces désordres, l’arrêt du 20 mai 2014, a modifié cette mission, demandant à l’expert de ' décrire l’état de l’immeuble, fixer sa valeur actuelle et déterminer si les dégradations qui l’affectent entrainent une diminution de celle-ci compte tenu de la destination possible du bien'.

Le dispositif de l’arrêt du 20 mai 2014 ne s’est cependant pas prononcé sur la demande d’indemnisation de la SCI fondée sur le coût des travaux de reprise. Les motifs de l’arrêt qui exposent les raisons ayant conduit la cour à modifier la mission de l’expert, en ce que l’évaluation des travaux de rénovation apparait inutile, dans la mesure où les pièces au débat contredisent l’objectif annoncé par la SCI de retrouver un locataire dont l’activité serait proche ou connexe de celle logée et que seul un changement d’affectation impliquant des travaux de démolition, dépollution et désamiantage était envisagé, ne bénéficient d’aucune autorité de la chose jugée.Au demeurant les motifs de l’arrêt ne portent pas expressément mention du rejet d’une telle demande et la mesure d’expertise a été ordonnée avant dire droit sur le préjudice résultant des dégradations subies par le bien immobilier.

C’est en conséquence à tort que le jugement dont appel, considérant que l’arrêt du 20 mai 2014 avait déterminé les modalités de calcul du préjudice subi par la SCI comme correspondant à la diminution de la valeur vénale du bien, ne s’est pas prononcé sur la demande de la SCI tendant à voir fixer son préjudice matériel sur la base du coût des travaux de réparation.

La demande de la SCI tendant à voir condamner Maître [M] au paiement de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état du bâtiment ne se heurte donc pas à l’autorité de la chose jugée.

— Sur le préjudice

Il sera liminairement relevé que la SCI ne dirige sa demande en paiement qu’à l’encontre de Maître [M].

La SCI sollicite à titre principal des dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de réparation prenant en compte la monovalence du bien (clinique ou établissement de santé) soit un montant hors intérêts de 10.586.204 euros TTC et à titre subsidiaire, si la monovalence des locaux n’était pas retenue un montant de 8.382.982,06 euros TTC hors intérêts, prenant en compte un usage tertiaire des locaux ( bureaux). Elle expose qu’en 2005, lors de la prise de fonction de Maître [M], elle disposait d’un immeuble monovalent à usage de clinique, en exploitation, qui n’était frappé d’aucune interdiction d’exploiter, qu’il ressort des rapports d’expertise que l’immeuble est réparable aussi bien du point de vue technique, que de la réglementation applicable, les certificats d’urbanisme autorisant à réparer et à exploiter les bâtiments au moins sous deux destinations: établissement d’accueil (santé ou médical) ou à usage de bureaux et qu’il n’ y a pas nécessité de démolition, les éléments de gros oeuvre pouvant être conservés.

Maître [M] fait valoir que la demande d’indemnisation sur la base de la remise en état doit être écartée, dès lors qu’aucune réhabilitation à usage de clinique ou même de bureaux n’est envisageable, et que c’est à juste titre que le tribunal s’est attaché pour évaluer le préjudice à comparer la valeur vénale du bien en 2005 à la valeur vénale actuelle et retenu que celle-ci se limitait à celle du terrain à bâtir, déduction faite des frais de dépollution et de désamiantage. Elle ajoute toutefois que les premiers juges n’ont pas retenu des valeurs en rapport avec la réalité, que l’activité de la clinique avait cessé, qu’il n’existait aucune possibilité de relocation et qu’aucune offre d’achat n’était venue corroborer la valeur de retenue. S’agissant de la valeur actuelle, elle argue que dès lors que l’exploitation à usage de clinique n’était plus possible, la clinique ayant été menacée de fermeture depuis 1997 en raison de la non-conformité aux normes de sécurité, seule une reconversion était envisageable, laquelle implique des travaux dont la consistance et le coût ne sont pas impactés par les dégradations, elle en déduit qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable en ce que la valeur actuelle d’un terrain à bâtir à dépolluer n’excède pas 530.440 euros et que la différence entre les deux évaluations est nulle voire négative

Ainsi que le soutient la SCI, le principe du droit à réparation intégrale implique que la victime d’un préjudice soit replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. Il en résulte en matière d’atteinte à un bien immobilier, que sauf circonstances particulières, la réparation intégrale des dommages immobiliers correspond au coût de remise en état ou de reconstruction du bien endommagé et ne se limite pas à la valeur vénale du bien immobilier. Il n’est dérogé à ce principe de remise en état que lorsque celle-ci s’avère impossible ou s’il est établi que la victime n’avait plus, antérieurement au dommage, l’usage du bien qu’elle revendique au soutien de sa demande de réparation ou a depuis abandonné le projet de reconstruction.

Le bien immobilier est situé sur la commune de [Localité 11], en périphérie ouest du centre ancien, non loin du secteur commerçant. Il se compose de plusieurs bâtiments sur plusieurs niveaux, édifiés sur un terrain de 2263 m².

Il n’est pas contesté que l’immeuble a été occupé à usage de clinique jusqu’au 26 avril 2005, date limite d’autorisation de poursuite d’activité fixée par le jugement ayant ouvert la procédure collective à l’égard de la clinique.

M.[B], expert en estimation immobilière, qui avait été mandaté par Maître [M] pour évaluer le bien, a constaté en avril 2006, soit un an après l’arrêt de l’activité de la clinique, que les locaux étaient en état d’usage général sauf pour une partie au niveau de l’ancienne cuisine que des intrus avaient commencé 'à cannibaliser’ et que le confort était 'complet avec chauffage central et sanitaires adaptés'.

S’agissant des risques de fermeture administrative en raison de la non-conformité aux normes incendie et sanitaires allégués par Maître [M], il ressort des pièces au débat que suite aux visites effectuées dans les locaux au titre du contrôle des risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, la commission de sécurité (SDIS) a émis en octobre 1997 un avis défavorable à la poursuite de l’activité dans l’établissement suite à des non conformités en matière de sécurité. Ces avis défavorables ont été réitérés notamment lors des séances de la commission de sécurité des 6 décembre 2000, 13 février 2002 et 4 septembre 2002 en attendant la réalisation de diverses prestations, compte tenu de nombreuses non conformités électriques, du retard pris dans le projet de mise en sécurité de l’établissement (recoupement, désenfumage, protection des escaliers- détection d’incendie), de l’insuffisance d’isolement entre le service radiologie et la clinique et des anciennes prescriptions non réalisées. Ces avis défavorables n’ont cependant pas empêché la commission de sécurité d’émettre par ailleurs un avis favorable à des demandes de dérogation et en mai 2000 un avis favorable à l’aménagement d’une salle d’endoscopie.

Dans son avis du 8 janvier 2004, la commission de sécurité, après avoir pris connaissance des recommandations de l’APAVE, des travaux réalisés et du planning des travaux de mise en sécurité devant s’échelonner de 2004 à 2006 a maintenu son avis défavorable à la poursuite des activités de la clinique, les conditions de sécurité n’ayant pas évolué depuis la dernière visite et a proposé au Maire la réalisation de diverses prescriptions ayant trait aux installations de désenfumage, à l’entretien et à la vérification périodique des installations de chauffage, de ventilation, de gaz, d’électricité et de sécurité, des ascenseurs, des appareils de cuisson et des installations de secours. Le maire de [Localité 11] a le 3 février 2004 communiqué ce procès-verbal à la Polyclinique de Seine et Yonne en l’invitant à prendre en considération les remarques de la commission.

Il résulte de ces éléments que si les locaux ne répondaient pas depuis plusieurs années aux normes de sécurité, il n’a pas pour autant été décidé de la fermeture de l’établissement, la clinique ayant mis en avant un plan de mise en conformité sur deux ans.

L’arrêt de l’activité de la clinique en avril 2005 ne résulte donc pas d’une fermeture administrative du maire.

Le bilan économique et social établi par Maître [O], administrateur judiciaire, le 10 janvier 2005, indique par ailleurs que par décision du 20 décembre 2000, l’Agence régionale de l’hospitalisation d’Ile de France (ARHIF) a renouvelé pour 10 ans à compter du 3 août 2001, l’autorisation d’exploiter 49 lits de chirurgie au bénéfice de la Clinique chirurgicale de [Localité 11], cette décision rappelant que l’établissement devait mettre en oeuvre des complémentarités avec le centre hospitalier et opérer la mise aux normes de son activité en matière de sécurité anesthésique et la mise en conformité de son bloc opératoire.

Il ressort en outre d’une télécopie de l’ARHIF adressée à Maître [M] le 15 avril 2005, qu’à cette date, les autorisations administratives permettaient à la SAS Monterelaise d’investissement hospitalier de fonctionner pour :

— des soins de suite: autorisés 30 (orientation gériatrique), 30 (polyvalents) dont installés 15 (polyvalents),

— chirurgie: 16 lits | 8 places d’anesthésie et chirurgie ambulatoire, dont installés 31 lits| 8 places d’anesthésie et chirurgie ambulatoire,

— Médecine ( chimiothérapie): autorisés 5 places, dont installés 5 places.

L’ARHIF précisait que n’étaient cessibles que les capacités autorisées et installées soit 15+1+8 et que si un acquéreur reprenait l’ensemble des capacités et prenait à son compte la réalisation du projet tel qu’il était prévu avec l’hôpital de [Localité 11]: transfert des capacités de court séjour à l’hôpital, création d’un établissement de soins de suite, que l’Agence pourrait confirmer l’ensemble des autorisations à son profit, mais qu’il n’en serait pas de même pour le promoteur d’un autre projet.

Ainsi, malgré les insuffisances en matière de sécurité, la société preneuse, a bien exploité jusqu’en 2005 les locaux à usage de clinique, rien ne démontrant que les autorisations données par son autorité de tutelle lui aient été retirées.

C’est de manière inopérante que Maître [M] soutient que le caractère monovalent de clinique ne résulte pas de l’extrait Kbis de la SCI et que l’exploitation d’une clinique ne relève pas de son objet social, puisque les locaux dont elle est propriétaire ont été donnés à bail en vue de l’exploitation d’une clinique.

Maître [M] soutient encore qu’une activité de clinique n’est cependant plus envisageable, qu’ il n’y avait pas de repreneur même en 2005, que ses efforts pour céder l’unité de production n’ont pas abouti, seule la cession des autorisations d’exploiter des lits installés ayant pu être autorisée par le juge-commissaire le 1er juin 2005, qu’il ressort du rapport de M.[N], intervenu comme sapiteur de l’expert [Z], que l’offre hospitalière et de clinique est déjà largement présente dans le secteur, que les cliniques privées ont rencontré en 2010 des difficultés économiques, tout particulièrement les cliniques de petites ou moyennes tailles comme celles en cause et que le terrain est situé dans une zone à risque d’inondation excluant d’y accueillir une clinique

Elle produit un article de presse daté du 30 janvier 2010 dans lequel le journaliste rapporte que la municipalité de [Localité 11] vient de lancer une procédure d’expropriation contre la SCI qui détient les locaux de la Polyclinique, fermée depuis 2005, la commune souhaitant y implanter une sorte de guichet unique de l’emploi, et les propos du maire selon lesquels les locaux sont situés en zone de protection des risques d’inondation, qu’on ne peut y faire autre chose que des bureaux, que ce bâtiment ne pourrait même plus accueillir une clinique.

Cependant cet article se trouve contredit par des pièces postérieures émanant de la mairie.

Ainsi, le maire de [Localité 11] a confirmé à la SCI le 17 janvier 2019, que les bâtiments constituant l’ancienne clinique pouvaient être réhabilités, malgré la situation de la parcelle en zone bleu foncé du plan de prévention des risques d’inondation ( PPRI), le règlement autorise le changement de destination, sauf pour le logement, ainsi que les réparations des bâtiments sinistrés sous réserve d’assurer la sécurité des personnes et de ne pas augmenter la vulnérabilité des biens, que de plus, des constructions nouvelles à usage d’habitation pourraient être autorisées sous réserve de démolition préalable de la construction, cette reconstruction étant cependant soumise au PLU et au PPRI.

Il a par ailleurs délivré le 25 février 2019 un 'certificat d’urbanisme opérationnel’ pour une opération de la nature suivante 'projet de réhabilitation/ réparation de l’ensemble immobilier avec pour objectif d’en conserver la monovalence en vue d’en faire un établissement d’accueil (santé/médical)', l’opération étant réalisable sous réserve du respect des prescriptions des règlements de la zone Uba du PLU et de la zone bleu foncé du PPRI, l’accord des bâtiments de France étant en outre nécessaire.

Un certificat identique a été obtenu à la même date pour une opération de réhabilitation/réparation de l’ensemble immobilier en vue d’en faire un immeuble tertiaire de bureaux.

Si l’opposabilité de ces certificats d’urbanisme à la mairie n’est garantie que pour une durée de 18 mois, pouvant être prolongée pour un an, et que passé ce délai aucun maintien des règles d’urbanisme y figurant n’est garanti, aucun élément ne vient pour autant démontrer que le maire a depuis remis en cause ces certificats et que la restauration des locaux à usage de clinique ou d’établissement de santé serait devenue administrativement impossible.

Il s’ensuit que la SCI établit que les bâtiments lui appartenant étaient bien à usage effectif de clinique en 2005 et que la restauration des locaux pour un tel usage ou plus largement pour un établissement de santé n’est pas interdite.

D’un point de vue technique, il ressort du rapport d’expertise de M. [Z] que l’immeuble se trouve dans un état de délabrement très avancé, tous les locaux ayant été dévastés au point que seuls les éléments de gros-oeuvre sont susceptibles d’être conservés dans la perspective d’une rénovation lourde. La rénovation lourde invoquée par l’expert ne se confond cependant pas avec une impossibilité de réaliser des travaux de reprise à partir du gros-oeuvre.

En tout état de cause à supposer que l’immeuble ne puisse être réhabilité sur la base du gros-oeuvre existant, il n’en résulterait pas pour autant une limitation de l’indemnisation à la valeur vénale du terrain puisqu’il faudrait alors reconstruire les bâtiments dans le respect des autorisations administratives.

Ainsi qu’il a été dit, l’expert M.[B] a constaté l’état d’usage des locaux en 2006, hormis une ancienne cuisine. En mai 2009, un huissier de justice a constaté l’état de dégradation avancé des locaux.Le rapport du 26 juillet 2017 de l’expert M.[Z] a confirmé que l’immeuble se trouvait dans un état de délabrement très avancé, qu’il était manifestement affecté par de très importantes dégradations survenues depuis l’arrêt des activités de la clinique le 26 avril 2005, tous les locaux ayant été littéralement dévastés au point que seuls les éléments de gros-oeuvre sont susceptibles d’être conservés, que tous les réseaux relatifs à l’électricité, le chauffage, la plomberie et la climatisation étaient complètement détruits ou manquants, les systèmes relatifs à l’ascenseur et à la protection contre l’incendie étant également totalement détruits.

La SCI a fait procéder à une étude des travaux nécessaires à la restauration des locaux à usage de clinique par M.[G] [X] architecte, qui conclut à un montant de travaux de 10.586.204,07 euros TTC, en ce compris les honoraires divers, notamment de maitrise d’oeuvre, d’assurance dommage-ouvrage et de désamiantage. Ce rapport ( pièce 22 de la SCI), qui fait suite à un premier rapport établi en septembre 2015, a été actualisé au 18 mai 2021 afin de prendre en compte la variation du coût de la construction, ainsi que le récent renforcement des normes en matière de désamiantage (entrée en vigueur en octobre 2018 du décret 2017-899), sachant qu’un diagnostic du cabinet Exim du 16 septembre 2014 a mis en évidence la présence d’amiante dans différentes parties des locaux endommagés et qu’il n’est pas possible de laisser en place ces éléments. Le poste désamiantage représente à lui seul un coût de 517.200 euros TTC, étant observé que ce poste serait identique si les locaux devaient être restaurés à usage de bureaux.

Le chiffrage auquel a procédé le cabinet d’architecture [X] ne fait pas l’objet de contestations techniques de la part de Maître [M].

Le principe de réparation intégrale du dommage impose de prendre en compte le respect des normes actuellement applicables aux travaux de restauration et le coût y afférent.

Au vu de ces éléments, Maître [M] sera condamnée à payer à la SCI la

somme de 10.586.204 euros en réparation du préjudice matériel consécutif aux dégradations affectant le bien immobilier, le jugement étant infirmé en ce sens.

La SCI sollicite les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 août 2011, date de l’introduction de l’instance, avec anatocisme.

Maître [M] s’y oppose soutenant qu’en matière délictuelle la créance de réparation ne produit d’intérêts moratoires qu’à compter de la décision de condamnation.

En application de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation prononcée par la cour, qui ne constitue pas une confirmation de la décision de première instance, produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la perte de chance de louer l’immeuble du mois de janvier 2012 à ce jour

La SCI fait valoir que son droit à réparation intégrale ne se limite pas à l’indemnisation du coût des travaux de remise en état, mais doit également prendre en compte le gain manqué pour ne pas avoir pu louer ou exploiter son immeuble depuis janvier 2012, arguant que cette perte de jouissance découle directement de la faute de Maître [M] qui a laissé l’immeuble subir d’importantes dégradations. Sur la base d’une valeur locative pour une destination finale de clinique, évaluée par l’expert [Z] à 39.737,50 euros par mois, elle chiffre ce poste de préjudice à 4.450.600 euros à parfaire, et subsidiairement, dans l’hypothèse d’une destination finale à usage de bureaux, à 2.967.065 euros.

Maître [M] soutient de première part, que cette demande se heurte à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 20 mai 2014 s’agissant de la période de février 2012 à mars 2014, et de seconde part que la SCI ne verse aucun élément nouveau de nature à établir l’existence d’une sérieuse perte de chance et soutient qu’il n’y a pas d’amateur pour la location des locaux à usage de clinique ou de bureaux et que la seule offre de reprise de l’unité de production avait été écartée par le juge-commissaire.

L’arrêt du 20 mai 2014, infirmant à cet égard le jugement du 29 janvier 2013, a débouté la SCI de sa demande relative à la perte de chance de relouer les locaux durant la période comprise entre le mois de mai 2009 et janvier 2012 considérant que celle-ci ne démontrait aucune certitude, ni opportunité de relouer les locaux quelqu’ait pu être leur état. Y ajoutant, la cour devant laquelle la demande d’indemnisation de la perte de chance avait été étendue jusqu’en mars 2014, a également débouté la SCI de sa demande au titre de la perte de chance de percevoir des loyers jusqu’en mars 2014. La Cour de cassation a dans son arrêt du 12 janvier 2016 rejeté le moyen critiquant cette disposition, considérant que la cour d’appel avait souverainement motivé le rejet de la demande au titre de la perte de chance de relouer, en ce qu’elle avait retenu que la clinique était menacée de fermeture depuis octobre 1997 en raison de la non-conformité des locaux aux normes sanitaires et de lutte contre l’incendie, qu’une reconversion du bâtiment était envisageable après d’importants travaux et que l’objectif de la SCI de retrouver un locataire dans le secteur sanitaire ou un secteur connexe n’était pas corroboré par un projet ou une étude sérieuse

La demande d’indemnisation de la perte de chance relative à la période de janvier 2012 à mars 2014 est irrecevable en ce qu’elle se heurte à l’autorité de la chose jugée par l’arrêt du 20 mai 2014.

S’agissant de la période non couverte par l’autorité de la chose jugée, courant depuis avril 2014, la perte de chance pour être réparable, doit être certaine.

Or, il ne ressort pas des pièces communiquées par la SCI, l’existence depuis 2014 de perspectives de location à usage de clinique ou de centre de santé. L’offre d’acquisition qui avait été présentée en 2005 dans le cadre de la cession des actifs de la clinique, non seulement remonte à plus de 15 ans, mais n’a pas abouti, ayant été déclarée caduque par le juge-commissaire, seules ayant en définitive pu être cédées à un autre acquéreur désireux d’étendre son propre périmètre de lits autorisés, les autorisations d’exploiter ' les lits’ dont la clinique était titulaire. Pas davantage que lors de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt du 20 mai 2014, il n’est justifié depuis 2014 de recherches de ce type de structure de la part d’investisseurs dans le domaine médical, de discussions avec des candidats, de projet concret de location après restauration des locaux pour ce type spécifique de locaux. L’estimation de la valeur locative dans le rapport d’expertise n’est pas de nature à démontrer la perspective d’une mise en location des bâtiments à usage de clinique.

La SCI, qui se prévaut de la monovalence des locaux, manque en conséquence à établir qu’elle aurait pu depuis 2014 relouer les locaux à usage de clinique s’ils n’avaient pas été dégradés. La perte de chance alléguée de relouer les locaux à usage de clinique n’est donc pas plus certaine qu’antérieurement à 2014. Il en est de même à titre subsidiaire de la perte de chance de relouer les bâtiments à titre de bureaux, la configuration des locaux se prêtant mal à un tel usage et la SCI ne caractérisant pas depuis 2014 une évolution favorable du marché sur le secteur, sachant que M.[N], expert en estimation immobilière intervenu comme sapiteur, avait souligné la faiblesse des besoins locaux en matière de bureaux, surtout pour une superficie de plus de 3700 m².

La SCI n’établissant pas le caractère certain de la perte de chance alléguée, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande de ce chef, la cour , y ajoutant rejettera en tant que de besoin cette demande.

— Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la 'mise en scène orchestrée par Maître [M]'

La SCI sollicite la condamnation de Maître [M] au paiement de 1.316.837,50 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui a causé entre mai 2009 et janvier 2012 la 'mise en scène orchestrée’ par Maître [M]. Elle soutient que pour minorer les conséquences de ses fautes Maître [M] a distillé tout au long de la procédure des contre vérités et fait obstacle à la manifestation de la vérité, spécialement en occultant une pièce essentielle, à savoir la télécopie que lui a adressé en 2005 l’ARHIF, afin de laisser penser que l’immeuble était vétuste, sans valeur depuis 1997 et voué à la destruction, alors que ce document démontre que la clinique n’était frappée d’aucune interdiction réglementaire d’exploiter. Elle argue qu’en l’absence de ce courrier, le tribunal l’a déboutée de sa demande d’indemnisation de la perte de chance de relouer les locaux durant la période courant de mai 2009 à janvier 2012, représentant une perte de 33 mois de loyers ( 39.737,50 euros X33 mois).

Chaque partie est libre de communiquer en son temps les pièces qu’elle juge utile à la défense de ses intérêts et Maître [M] n’a pas dissimulé la télécopie adressée par l’ARHIF, qui fait état du nombre de lits que la clinique était autorisée à exploiter, puisqu’elle l’a produite au cours des opérations d’expertise de M.[Z].

La SCI soutient néanmoins que la tardiveté de cette production est à l’origine du rejet de sa demande au titre de la perte de chance de relouer les locaux de mai 2006 à janvier 2012. Maître [M] affirme cependant sans être contredite, que lors de sa recherche de candidats repreneurs après l’ouverture de la procédure collective, elle a constitué un dossier contenant toutes les informations nécessaires aux autorisations administratives d’exploiter, et que cela n’a pas pour autant permis de finaliser une cession de l’unité de production.

La circonstance que la clinique était en 2005 autorisée par l’Agence régionale hospitalière à exploiter un certain nombre de lits ne constituait en tout état de cause pas un élément suffisant pour retenir que la SCI avait la certitude de pouvoir relouer les locaux, sachant que les bâtiments n’étaient pas aux normes et que les autorisations d’exploiter des lits pouvaient être cédées à un autre établissement, n’ayant pas nécessairement l’usage des locaux, ce qui s’est produit en l’espèce.

Il s’ensuit que la SCI doit être déboutée de ce chef de demande de dommages et intérêts.

— Sur les sociétés MMA et la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires

La SCI ne présente aucune demande de condamnation contre les MMA et la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a mis hors de cause la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, qui n’est pas l’assureur de Maître [M].

— Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Maître [M] à payer une indemnité de 8.000 euros à la SCI sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Y ajoutant, la cour condamnera Maître [M] à payer une somme supplémentaire de 8.000 euros à la SCI au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La SCI ayant attrait à la cause la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, alors que celle-ci n’est pas l’assureur responsabilité de Maître [M], sera condamnée à verser à la Caisse une indemnité procédurale de 3.000 euros au titre des frais exposés pour sa défense.

Maître [M] et les sociétés MMA seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné Maître [M] à payer à la SCI Pierre de Montereau la somme de 2.110.944 euros, le confirme en ce qu’il a mis hors de cause la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires, en ce qu’il a débouté la SCI de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer les locaux et en ce qu’il a condamné Maître [M] à payer à la SCI Pierre de Montereau une indemnité procédurale de 8.000 euros, et aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Maître [M] à payer à la SCI Pierre de Montereau la somme de 10.586.204 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux dégradations subies par les bâtiments à usage de clinique, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, qui pourront être capitalisés par année entière,

Déboute la SCI Pierre de Montereau de ses plus amples demandes de dommages et intérêts,

Condamne Maître [M] à payer à la SCI Pierre de Montereau une indemnité procédurale de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI Pierre de Montereau à payer à la Caisse de garantie des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Maître [M], ainsi que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Maître [M] aux dépens d’appel.

La greffière,

Liselotte FENOUIL

La Présidente,

Marie-Christine HÉBERT-PAGEOT