Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 11 mars 2022, n° 20/07856

TGI Paris 2 juin 2020

CA Paris
Confirmation 11 mars 2022

CASS 8 décembre 2022

Arguments

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Rejeté
Indissociabilité des promesses de vente
La cour a jugé que la condition suspensive relative à la cessation d'activité de la station-service n'était pas remplie, ce qui empêche la réalisation de la vente.
Rejeté
Faute contractuelle de GPA
La cour a estimé qu'aucune preuve n'a été fournie pour démontrer que GPA avait commis une faute ou que les retards étaient de sa responsabilité.
Rejeté
Difficultés financières causées par la non-réalisation de la vente
La cour a jugé que l'appelant n'a pas produit de preuves suffisantes pour justifier ses difficultés financières ou l'échec d'autres projets.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 11 mars 2022, n° 20/07856
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/07856
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 2 juin 2020, N° 19/13852
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	David BILLARDPatrick ATLAN
Cabinet(s) :	GRV ASSOCIES
Parties :	S.A.S. FONCIERE ALFRAS c/ EPIC GRAND PARIS AMENAGEMENT

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 MARS 2022

(n° 2022/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07856 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5IX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de Paris

- RG n° 19/13852

APPELANTE

S.A.S. FONCIERE ALFRAS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 343 148 342

[…]

représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat postulant au barreau de PARIS,

toque : D1878

ayant pour avocat plaidant M^e Patrick ATLAN, avocat au barreau de PARIS,

toque : P0006

INTIMÉE

EPIC GRAND PARIS AMENAGEMENT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité.

[…]

représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0010,

ayant pour avocat plaidant M^e David BILLARD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Monique CHAULET, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Monique CHAULET, conseiller

M^me Muriel PAGE, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

La SAS Foncière Alfras est propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un centre commercial situé chemin de la Briqueterie à Louvre, cadastré AB 439.

Ce bien se trouve dans le périmètre du projet d’éco-quartier de Louvres-Puiseux en France et dans le cadre de ce projet les commerces exploitant leur activité dans le centre commercial devaient être transférés dans des locaux situés à proximité, place des Silos.

L’aménagement de la zone a été confié à l’établissement public de Plaine de France (ci-après EPA) qui a été dissous et aux droits duquel vient l’établissement public à caractère industriel et commercial Grand Paris Aménagement (ci-après GPA).

Le 14 janvier 2013, EPA et la SAS Alfras ont signé deux promesses synallagmatiques de vente.

Selon une première promesse synallagmatique de vente et avenants des 26 juin 2013, 12 décembre et 26 mai 2015, la SAS Alfras s’est engagée à acquérir auprès d’EPA les lots D3-D4, H et Silo à réhabiliter et E de la ZAC Ecoquartier de Louvres et Puiseux en France et les droits à construire y attachés moyennant le prix global de 2'650'155 euros HT.

La vente des droits à construire est intervenue le 24 novembre 2015 au profit de la SCI Foncière Degale Louvres (ci-après la SCI Degale), filiale commune de la SAS Alfras et de la société Soppec.

Dans la seconde promesse synallagmatique du 14 janvier 2013, l’EPA s’est engagé à acquérir le centre commercial de la SAS Alfras moyennant le prix de 7'500'000 euros HT'; cette promesse a été conclue sous différentes conditions suspensives.

Par avenant du 26 mai 2015, l’EPA et la SAS Alfras ont prorogé les effets de la seconde promesse au 30 septembre 2017, délai pouvant éventuellement être prorogé au 15 octobre 2017.

Par avenant du 21 juillet 2016, la seconde promesse a prorogé jusqu’au 30 mai 2019 la date de réalisation des conditions suspensives et jusqu’au 30 juin 2019 le délai de réalisation de la vente.
Le 2 juillet 2019, M. X Y, notaire, a établi un procès-verbal de carence sur sommation d’avoir à comparaître pour régulariser l’acte, sommation délivrée à GPA le 28 juin 2019.

Suivant exploit d’huissier délivré le 19 novembre 2019, sur autorisation d’assigner à jour fixe, la SAS Foncière Alfras a fait assigner GPA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir déclarer parfaite la vente du centre commercial et condamner GPA à lui payer une indemnité contractuelle et, subsidiairement, de condamner GPA à lui payer des dommages et intérêts.

Par jugement en date du 2 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a':

. rejeté la demande de perfection de la vente,

. rejeté la demande de condamnation de Grand Paris Aménagement au paiement d’une indemnité contractuelle de 750'000 euros,

. rejeté la demande de condamnation de Grand Paris Aménagement au paiement d’une indemnité de contractuelle de 1'000'000 euros,

. rejeté la demande de condamnation de Grand Paris Aménagement au paiement d’une indemnité contractuelle de 8'500'000 euros,

. rejeté la demande de la SAS Foncière Alfras au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SAS Foncière Alfras à payer à Grand Paris Aménagement la somme de 5'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la SAS Foncière Alfras aux dépens,

. rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que la condition suspensive relative à la station-service ne s’est pas réalisée et que, sans qu’il soit besoin de rechercher l’éventuelle défaillance de la condition de libération du centre commercial, la vente ne peut avoir lieu du fait de la défaillance de cette condition suspensive.

Pour rejeter la demande de la société Foncière Alfras de condamnation de GPA au paiement de dommages et intérêts, le tribunal a jugé, à supposer que GPA ait commis une faute contractuelle, que la SAS Alfras ne produit aucune pièce pour justifier de l’accompagnement de ses locataires ni de l’échec d’autres projets ni de ses difficultés bancaires.

La SAS Foncière Alfras a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières écritures, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau':

A titre principal,

. ordonner la vente au profit de Grand Paris Aménagement, dans les termes et conditions fixées par la promesse authentique du 14 janvier 2013, de l’ensemble immobilier à usage commercial situé sur le territoire de la commune de Louvres ([…] sur le terrain cadastré AB n°439 en contrepartie du paiement du prix de 7'500'000 euros augmenté de la TVA, . condamner Grand Paris Aménagement au paiement d’intérêts moratoires au taux légal à compter du 30 juin 2019 et jusqu’à la date du complet paiement du prix ci-dessus, lesquels seront capitalisés par l’effet de l’article 1154 du Code civil,

. désigner le président de la Chambre des Notaires de Paris pour organiser la remise du prix payé par Grand Paris Aménagement à son profit,

. ordonner la publication du jugement aux frais de Grand Paris Aménagement,

. condamner Grand Paris Aménagement à lui payer une somme de 750'000 euros à titre d’indemnité contractuelle,

. condamner Grand Paris Aménagement à lui payer une somme de 1'000'000 euros à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

. condamner Grand Paris Aménagement à lui payer une somme de 8'500'000 euros à titre de de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

. débouter Grand Paris Aménagement de toutes ses demandes,

. condamner Grand Paris Aménagement à lui payer une somme de 120'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures, Grand Paris Aménagement sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de débouter la SAS Foncière Alfras de toutes ses demandes plus particulièrement celle visant à prononcer la vente du centre commercial'; elle demande la condamnation de la SAS Foncière Alfras à lui verser la somme de 20'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

SUR CE

Au soutien de son appel, la société Foncière Alfras fait valoir le caractère indissociable des promesses de vente et le fait que l’achat du centre commercial par GPA était la condition sine qua non pour elle de l’acquisition des droits à construire des nouveaux locaux.

Elle soutient que la réitération de la vente du centre commercial était subordonnée à diverses conditions dont le délai de réalisation tenait compte à savoir la mise à disposition des nouveaux bâtiments, que les conditions suspensives de cette vente supposaient, en guise de condition nécessaire pesant sur l’EPA, la «'mise à disposition'» par ses soins à une date déterminable sinon précisément déterminée de ces nouveaux locaux et qu’enfin l’aménageur public n’avait pas terminé à bonne date les infrastructures nécessaires à la «'mise à disposition'» des bâtiments destinés à accueillir les occupants du centre commercial.

Elle reproche en outre à GPA de n’avoir pas accepté de proroger la date fixée au 30 mai 2019 pour la libération du centre commercial alors qu’elle se devait, au regard de ses engagements contractuels, de modifier le calendrier prévu par l’avenant du 21 juillet 2016 estimant que devait entrer dans l’appréciation de la bonne foi contractuelle le fait que GPA disposait de la faculté de renoncer à invoquer la caducité de la promesse même en cas de condition suspensive ayant défailli.

Les moyens invoqués par la société Foncière Alfras au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

En effet, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, la condition suspensive relative à la cessation d’activité de la station-service prévu par l’article 7.1.4 de la promesse de vente du 14 janvier 2013 n’était pas remplie à la date du 30 mai 2019, délai de réalisation des conditions suspensives tel que prorogé par l’avenant du 21 juillet 2016, ce qui n’est pas contesté et qui est attesté par le courriel adressé le 17 juillet 2019 par le directeur du magasin Auchan, exploitant de la station-service, à GPA.

Cette condition suspensive étant stipulée au profit de l’acquéreur, le fait pour GPA de s’en prévaloir ne peut constituer un élément démontrant sa mauvaise foi contractuelle sauf à établir que cette condition a défailli par la faute de GPA, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Il résulte en effet des éléments produits au débat, notamment du courriel susvisé du 17 juillet 2019 et du courrier adressé par Auchan à la société Foncière Alfras le 6 août 2019 que la cessation d’activité de la station-service s’est heurtée à l’opposition d’une partie des habitants de la commune et à la mobilisation de la mairie pour éviter cette cessation d’activité.

Par ailleurs aucune disposition de la promesse de vente du 14 janvier 2013 ne met à la charge de GPA l’obligation de permettre la réinstallation de la station-service à proximité afin d’éviter une cessation d’activité, la société Foncière Alfras se contentant à cet égard d’arguer de la responsabilité de l’aménageur public dans le choix de l’emprise foncière et l’obtention des autorisations indispensable à la réinstallation de la station-service sans se fonder sur aucun fait précis pouvant constituer une faute imputable à GPA à ce titre.

Il y a lieu de souligner que la charge de permettre la réinstallation des autres commerçants du centre commercial n’incombe pas non plus à GPA au terme des stipulations de la promesse.

Aucune pièce ne démontre en outre que l’absence de cessation d’activité de la station-service aurait été causée par les retards imputables à l’aménageur du site dans des travaux lui incombant à ce titre.

Enfin le caractère indissociable des deux promesses signées le 14 janvier 2013 figurant dans ces actes n’est pas de nature à contraindre GPA à acquérir le centre commercial quand bien même la vente des droits à construire par GPA à Foncière Alfras a été réalisée dès lors que la promesse portant sur la vente du centre commercial était soumise à la réalisation de conditions suspensives acceptées par les parties et stipulées au profit de l’acquéreur et que l’une d’entre elles n’a pas été réalisée, sauf à priver de tout effet les dispositions contractuelles figurant dans cet acte, d’autant qu’il n’est ni soutenu ni établi que ces deux promesses ne pouvaient pas être exécutées indépendamment l’une de l’autre.

En tout état de cause, le fait de n’avoir pas donné suite à la sommation d’avoir à comparaître pour régulariser la promesse ne constitue pas une faute imputable à GPA dès lors que la condition suspensive relative à la cessation d’activité de la station-service n’était pas réalisée à la date du 30 mai 2019 sans que la défaillance de cette condition soit imputable à l’acquéreur, et le fait que la promesse ait été prorogée à deux reprises par les parties ne créait pas d’obligation pour GPA de poursuivre la vente après la date d’expiration de la promesse.

En conséquence le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Il convient de condamner la société Foncière Alfras à payer à GPA la somme de 10'000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:Statuant publiquement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamner la société Foncière Alfras à payer à Grand Paris Aménagement la somme de 10'000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Foncière Alfras aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT