REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 9

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/20620 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CA6O7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de Paris

- RG n° 17/07101

APPELANTS

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame A B épouse X

[…]

[…]

Représentés par M^e Virginie HUG DE LARAUZE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0133, avocat plaidant et postulant

INTIMEES

SAS SODEREV TOUR

[…]

[…]

SCP E ET G, en la personne de M^e C E

en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SAS SODEREV TOUR

[…]

[…]

Représentées par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153, avocat postulant

Représentées par M^e Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0107, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sophie MOLLAT, Présidente

Madame Isabelle ROHART, Conseillère

Madame Déborah CORICON, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER : Madame FOULON, lors des débats

ARRET :

- contradictoire

- rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Sophie MOLLAT, Présidente et par Madame FOULON, Greffière.

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La société Soderev Tour est une filiale du Groupe Lagrange, dont l’activité est la gestion et l’exploitation de résidences de tourisme.

La SCCV de Ker An Aod a vendu un immeuble en l’état futur d’achèvement, à usage de résidence de tourisme situé à Bénodet (29950), sous le nom de résidence Les Jardins d’Arvor, par lots de copropriété à différents acquéreurs, dont M. et M^me X, par acte notarié du 7 juin 2010, l’acquisition étant réalisée en vue de la conclusion pour chaque appartement d’un bail commercial au profit de la société Soderev, moyennant un loyer garanti pour les acquéreurs.

La commercialisation de cette résidence avait été confiée à la société Lagrange Patrimoine, société soeur de la société Soderev Tour au sein du groupe Lagrange.

Les caractéristiques du programme d’investissement étaient détaillées dans des plaquettes de présentation précisant que le gestionnaire, la société Soderev, verserait aux propriétaires un loyer garanti et indexé sur 9 ans.

Par acte du 30 janvier 2010, M. et M^me X ont donné à bail commercial le logement n° 205 de l’immeuble, outre un garage, à la société Soderev, société du groupe Lagrange, qui devait exploiter l’ensemble de la résidence. Le bail, qui prenait effet à la date de la mise à disposition effective de l’immeuble loué au preneur, portait sur une durée ferme et irrévocable de 9 années, le preneur renonçant expressément à toute faculté de résiliation triennale, et avait pour objet la sous-location meublée du logement situé dans la résidence de tourisme pour un usage d’habitation, pour des séjours en général de courte durée. Un loyer en numéraire était fixé, hors taxes et charges, à la somme annuelle de 8 858 euros et en outre les bailleurs se réservaient la mise à disposition de l’appartement pendant 5 semaines, cette mise à disposition étant qualifiée de 'loyer en nature'.

Par jugement du 28 septembre 2012, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Soderev et désigné la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire et la SCP Valliot – Le Guerneve – E en qualité d’administrateur judiciaire avec mission de surveillance.

La société Soderev a proposé à l’ensemble des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Arvor la signature d’avenants à leur contrat de bail comprenant notamment un loyer révisé à la baisse et une augmentation des charges. M. et M^me X ont refusé d’y souscrire.

Par jugement du […], le tribunal de commerce de Paris, saisi par la société Soderev d’une demande de cessation d’activité de la résidence Les Jardins d’Arvor, a ordonné la cessation d’activité de la résidence.

Par courrier du même jour, M^e E, en qualité d’administrateur judiciaire, a notifié à M. et M^me X la résiliation du contrat de bail à réception de ladite lettre, au visa des articles L. 622-13 et L. 622-14 du code de commerce et du jugement du tribunal de commerce de Paris du […].

Le 5 avril 2013, M. et M^me X ont donné à bail commercial à la société Vacances Bleues Résidences les mêmes locaux que ceux donnés précédemment à bail à la société Soderev (sous condition suspensive de la résiliation de celui-ci) pour 9 ans, moyennant un loyer fixe annuel en principal de 4 385 euros hors taxes et charges, outre un complément de loyer en proportion des surfaces louées si le chiffre d’affaires hors taxes réalisé sur la résidence au cours de l’exercice clos est supérieur à 1.260.000 euros, le loyer étant annexé sur l’indice des loyers commerciaux, mais sans loyer en nature avec toutefois la possibilité de séjourner la résidence ou un résidence du même exploitant pour un tarif préférentiel.

Par jugement du 7 avril 2014, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de sauvegarde de la société Soderev, prévoyant un apurement du passif sur 10 ans, la SCP Valliot – Le Guerneve – E, prise en la personne de M^e E, étant désignée en qualité de commissaire à l’exécution du plan et la SELAFA MJA étant maintenue en qualité de mandataire judiciaire.

Le 30 novembre 2013, M. et M^me X ont déclaré une créance d’un montant de 47.254,72 euros, correspondant au préjudice découlant du différentiel de loyer entre les loyers restant à percevoir au titre du bail conclu avec la société Soderev jusqu’à l’expiration dudit bail, déduction faite des loyers perçus et à percevoir auprès de la société Vacances Bleues.

Cette créance a été contestée. Le juge commissaire s’est déclaré incompétent pour statuer sur la contestation et a dit qu’il appartenait aux parties de saisir le juge compétent.

C’est ainsi que par acte du 12 mai 2017, M. et M^me X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la société Soderev, la SELAFA MJA en qualité de mandataire judiciaire et la SEL E, en qualité de commissaire à l’exécution du plan, afin de voir leur créance de dommages et intérêts suite à la résiliation du bail, correspondant à la perte des loyers à percevoir jusqu’à la fin du bail déduction faite des loyers perçus et à percevoir du nouveau preneur, admise et fixée au passif de la société Soderev, et d’obtenir la condamnation de la société Soderev Tour au paiement à titre provisionnel de toutes les annuités échues du plan de sauvegarde dès la signification du jugement à intervenir en application de l’article L. 626-21 du Code de commerce, outre leur condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 26 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevables les demandes de M. et M^me X tendant à voir juger qu’ils participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde de la société Soderev et à obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société Soderev à leur verser toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société Soderev à la date du jugement, et a fixé la créance de dommages et intérêts de M. et M^me X au passif de la procédure collective de la société Soderev à la somme de 23 000 euros, outre intérêt au taux légal à compter du jugement et a condamné la société Soderev à leur payer 2 000 euros au titre des frais hors dépens.

Par déclaration du 6 novembre 2019, les époux X ont interjeté appel de ce jugement.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2020, M. et M^me X demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 26 septembre 2019 (RG n°17/07101) seulement en ce qu’il a :

.Fixé la créance de dommages et intérêts des Epoux X au passif de la procédure collective de la société SODEREV TOUR à seulement 23.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

.Déclaré irrecevables les demandes des Epoux X tendant à voir juger qu’ils participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde et à obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société SODEREV TOUR à leur verser toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR à la date du présent jugement ;

.Condamné la société SODEREV TOUR à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Et statuant à nouveau :

- Fixer la créance des Epoux X à la procédure collective de la société SODEREV TOUR, à la perte totale et réelle des revenus locatifs contractuels, soit la somme de 47.254,72 euros outre intérêts au taux légal depuis le 30 novembre 2013, date de la déclaration de créance ;

-Dire et juger que les Epoux X participeront à titre provisionnel aux répartitions des dividendes du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR ;

-Condamner à titre provisionnel la société SODEREV TOUR à verser aux Epoux X toutes les annuités échues du plan de sauvegarde de la société SODEREV TOUR à la date de l’arrêt à intervenir, et ce, dès la signification de l’arrêt à intervenir, outre intérêts, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de ladite signification;

-Condamner in solidum la société SODEREV TOUR et la SCP E ET F ès qualités à verser aux Epoux X une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Débouter la société SODEREV TOUR et la SCP E ET G ès qualités de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

- Condamner la société SODEREV TOUR aux entiers dépens de première instance et d’appel.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2020, la société Soderev et la SCP E & G demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 26 septembre 2019 du Tribunal de grande instance de Paris entrepris en ce qu’il a déclaré la demande des Appelants de condamnation à titre provisionnel au paiement des annuités échues du plan de sauvegarde de la société Soderev Tour irrecevable, mais,

- le réformer en toutes ses autres dispositions et en conséquence :

- débouter les Appelants de l’ensemble de leurs prétentions ;

- condamner les Appelants à verser à chacun des défendeurs, la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner les Appelants en tous les dépens dont distraction au profit de Maître C D, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE,

1.Sur la fixation de la créance d’indemnité de résiliation du contrat de bail commercial du 30 janvier 2010

a. Sur le droit à indemnité de résiliation

Les bailleurs indiquent avoir subi un préjudice du fait de la résiliation anticipée de leur bail et demandent que leur créance soit fixée à la somme de 47 254,72 euros correspondant à la différence entre le loyer qu’ils auraient dû percevoir si le bail commercial les liant à la société Soderev avait été poursuivi jusqu’à son terme et le montant des loyers perçus par leur nouveau locataire, la société Vacances Bleues, outre la privation de la jouissance de l’appartement pendant 5 semaines, cette jouissance étant qualifiée dans les contrats de loyer en nature.

La société Soderev soutient que M. et M^me X étaient tenus, en application de l’article 5.4 du bail commercial du 30 janvier 2010, d’accepter une révision à la baisse du montant du loyer stipulé audit bail et que les premiers juges ont commis une erreur de droit en jugeant que cette clause n’avait pas vocation à s’appliquer. Elle considère que son placement sous procédure de sauvegarde constitue une entrave administrative ou un événement amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur et revêt les caractéristiques de la force majeure, lui permettant, en application de l’article 5.4 du bail de remettre en cause le montant du loyer. Elle en déduit que la résiliation du bail commercial du 30 janvier 2010 résulte d’une faute des appelants qui ont refusé d’accepter une baisse de leur loyer et considère qu’en conséquence, ils ne peuvent prétendre à indemnisation.

Il résulte de l’article L. 622-14 du Code de commerce que la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif.

Selon l’article 5.4 du contrat de bail commercial :

« De convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, …) ou d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification de la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le PRENEUR aurait le contrôle de l’entretien ou du fonctionnement desdites parties communes ».
En l’espèce, ainsi que l’a décidé le tribunal, l’article 5.4 du bail évoqué par la société Soderev ne permet pas au preneur d’obtenir la fixation d’un nouveau prix en cas de difficultés économiques, cet article visant la force majeure interrompant l’activité touristique ou des événements amenant un dysfonctionnement, notamment dans les parties communes.

En effet, le fait pour un preneur de décider de solliciter l’ouverture d’une procédure de sauvegarde, qui constitue un acte volontaire, ne peut être qualifié d’évènement de force majeure et la société Soderev n’allègue aucun évènement amenant un dysfonctionnement au sens de l’article 5.4.

Il s’ensuit que les copropriétaires de la résidence n’étaient donc pas contraints contractuellement d’accepter une baisse du loyer prévu au bail conclu avec la société Soderev en application de l’article 5.4 susvisé.

Dès lors, le défaut de perception des loyers convenus jusqu’au terme du bail est bien imputable à la décision de l’administrateur judiciaire de la société Soderev de résilier le bail et M. et M^me X sont donc fondés à voir inscrire au passif de la société Soderev une créance en dommages et intérêts, en application de l’article L. 622-14 du Code de commerce.

b. Sur le montant du préjudice

Selon l’article 1231-2 du Code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Les premiers juges ont considéré que le montant du préjudice allégué correspondait à une perte de chance devant « s’évaluer en prenant en considération : le loyer qui aurait pu être perçu jusqu’au terme du bail conclu avec la société Soderev TOUR (…), le loyer qui devrait être perçu sur la même période suite à la conclusion d’un nouveau contrat de bail avec la société Vacances Bleues (…), la longue durée du bail restant à courir au jour de la résiliation, au regard des aléas susceptibles d’affecter la relation contractuelle, tels la perte de la chose louée ou la liquidation judiciaire du preneur ». En conséquence, le tribunal a fixé la créance à hauteur de 23 000 euros et l’a inscrite au passif de la société Soderev à hauteur de ce montant.

M. et M^me X critiquent ce mode d’évaluation du préjudice, soutiennent que leur préjudice correspond à la différence mathématique entre les loyers qu’ils auraient dû percevoir en exécution du bail conclu avec la société Soderev (en ce compris les loyers en nature) et les loyers perçus en exécution du nouveau bail conclu avec la société Vacances Bleues, et que c’est donc à tort que les premiers juges ont considéré que la non perception des loyers convenus au bail commercial d’une durée ferme de 9 ans avec la société Soderev constituait une perte de chance.

La société Soderev conteste l’existence, pour les bailleurs, d’un préjudice imputable à la résiliation du bail commercial et soutient que le préjudice allégué est lié à leur refus de signer l’avenant proposé. Elle ajoute que les appelants ont conclu de leur propre gré, et dans des conditions suspectes, un nouveau bail commercial avec la société Vacances Bleues réduisant leur loyer à 5 228 euros, soit une baisse de 54,04 % par rapport au loyer initial, alors qu’elle proposait un loyer à 7 962 euros, soit une baisse de seulement 30 %, que les appelants ont ainsi choisi une baisse de 54 % de leur loyer initial et donc un différentiel de 24 % par rapport à son offre. Il sera précisé qu’en première instance, ils prétendaient que le nouveau bail commercial avec la société Vacances Bleues constituait une baisse de 50,5 % par rapport au loyer antérieur alors que la société Soderev proposait une baisse de seulement 30 %.

Elle en conclut que sans ce choix irrationnel, elle aurait pu poursuivre l’exploitation et ainsi maintenir la relation contractuelle entre les parties.

Elle souligne que l’expert qu’elle a commis, qui a réalisé une expertise non contradictoire, a souligné une totale absence de préjudice, et plutôt un effet d’aubaine faisant valoir que la résiliation du bail a permis aux bailleurs de retrouver la pleine jouissance de leur bien sans avoir à payer une indemnité d’éviction ni à subir les effets de l’article 5.4 du bail (c’est à dire une réduction du montant du loyer), que la conclusion d’un nouveau bail avec un tiers a offert au bailleur le maintien des avantages fiscaux et le bénéfice d’un loyer, et que tous les rendements d’investissements ont diminué suite à la baisse des taux d’intérêts ce qui a entraîné la renégociation des prêts avec une baisse significative du coût des emprunts.

La cour relève que le bail conclu le 30 janvier 2020 avec la société Soderev et qui a pris effet au 02 juillet 2020, était d’une durée de 9 ans, sans possibilité pour le bailleur de le résilier avant cette date, prévoyant un loyer de 8 858 euros majoré de la TVA, révisable tous les 3 ans en fonction de la moyenne des 3 dernières années de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE et plafonné à 1,50% l’an.

Ainsi la résiliation du bail au […], alors qu’il devait courir jusqu’au 31 octobre 2020 a causé un préjudice aux bailleurs qui auraient dû percevoir le loyer jusqu’à cette date.

Les bailleurs ont conclu un nouveau bail avec la société Vacances Bleues, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer fixe annuel en principal de 4 385 euros hors TVA, c’est à dire beaucoup moins élevé que celui qui avait été consenti par la société Soderev TOUR et sans loyer en nature.

Il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir choisi un autre locataire que la société Soderev Tour, ceux-ci considérant que la société Vacances Bleues leur offrait davantage de garanties, et toute relation de confiance ayant été rompue avec la société Soderev.

Il s’ensuit que le préjudice est égal aux loyers restants à courir jusqu’au 31 octobre 2020, soit 9 478,06 euros TTC, plus les loyers en nature de 2 062,40 euros par an, déduction faite des loyers versés pour cette même période par la société Vacances Bleues de 4 385 euros annuellement, ce qui aboutit à un préjudice annuel de 6 848,51 euros TTC, soit pendant 6,90 années jusqu’au terme du bail, la somme de 47 254,72 euros.

C’est en vain que la société Soderev TOUR soutient que la résiliation du bail a procuré un avantage aux bailleurs en leur permettant d’économiser le paiement d’une indemnité d’éviction au preneur. En effet, l’indemnité d’éviction a pour objet de protéger le locataire commerçant, qui bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, lorsque son bailleur décide de refuser le renouvellement. Tel n’était pas le cas en l’espèce, puisque la résiliation est intervenue, par décision unilatérale du preneur, 2 ans et 4 mois après la prise d’effet du bail, les bailleurs qui avaient conclu un bail moyennant un loyer qui leur convenait n’ayant pas l’intention de récupérer leur bien, puisqu’ils ont recherché immédiatement un nouveau locataire.

Il y a lieu, en conséquence de fixer la créance de M. et M^me X au passif de la procédure collective de la société Soderev TOUR à la somme de 47 254,72 euros.

La présente instance ayant pour objet de fixer la créance et la déclaration de créance ne mentionnant pas de d’intérêts, il n’ y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation d’intérêts au taux légal.

2. Sur la demande de paiement des dividendes du plan

M. et M^me X sollicitent la condamnation de la société Soderev TOUR à leur payer, à titre provisionnel, dès la signification de l’arrêt, toutes les annuités échues du plan.

Pour rejeter cette demande, le tribunal a considéré que la demande de paiement provisionnel s’apparentait à une demande de modification du plan dont la recevabilité est subordonnée à la mise en cause du ministère public et du représentant des salariés.

Selon l’article L. 626-21 alinéa 3 du code de commerce :

« Les sommes à répartir correspondant aux créances litigieuses ne sont versées qu’à compter de l’admission définitive de ces créances au passif. Toutefois, la juridiction saisie peut décider que le créancier participera à titre provisionnel, en tout ou partie, aux répartitions faites avant l’admission définitive ».

Il s’ensuit que le tribunal de grande instance, et à sa suite la cour, saisie d’une demande, a la possibilité de décider que, sans attendre l’admission définitive, le créancier participera à titre provisionnel au paiement des dividendes.

En l’espèce, la créance est née le […], lors de la résiliation du bail par l’administrateur judiciaire et, alors que le plan de sauvegarde a été arrêté le 7 avril 2014, les bailleurs n’ont perçu aucun dividende.

Compte tenu du temps ainsi écoulé, il apparaît légitime de faire droit à la demande des bailleurs et de dire que la Soderev TOUR devra leur payer, à titre provisionnel toutes les annuités échues du plan relatives à leur créance d’un montant de 47 254,72 euros, dès la signification du présent arrêt.

Il n’ y a pas lieu d’ordonner ce paiement sous astreinte.

3. Sur les dépens et les frais hors dépens.

La société Soderev TOUR sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et M^me X une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais hors dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de M. et M^me X au passif de la société Soderev TOUR à la somme de 47 254,72 euros,

Les déboute de leur demande d’assortir cette fixation d’intérêts au taux légal,

Dit que la Soderev TOUR devra leur payer, à titre provisionnel toutes les annuités échues du plan relatives à leur créance d’un montant de 47 254,72 euros, dès la signification du présent arrêt,

Rejette la demande de fixation d’une astreinte,

Condamne la société Soderev TOUR aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. et M^me X une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais hors dépens exposés tant en première instance qu’en appel.

La greffière La présidente