Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 2 FEVRIER 2022

(n° , 6 A)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14673 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPJO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 mars 2014 – tribunal de grande instance de NANTERRE- RG 13/03861

Arrêt du 7 avril 2015 – cour d’appel de VERSAILLES- RG 14/02621

Arrêt du 20 Octobre 2016 – Cour de Cassation de PARIS – pourvoi n° S15-19.533

Arrêt du 15 janvier 2019 – cour d’appel de VERSAILLES – RG 16/07715

Arrêt du 10 septembre 2020 – Cour de Cassation – pourvoi n° Z 19- 13.760

DEMANDERESSE A LA SAISINE

S.C.I. GALLIENI NANTERRE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 433 149 556

[…]

[…]

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

assistée de M^e Frédéric NAÏM de la SELARL CABINET F.NAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1703, avocat plaidant substitué par M^e Ketty LEROUX de la SELARL CABINET F.NAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1703, avocat plaidant

DÉFENDERESSE A LA SAISINE

S.A.S. PINON agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 552 007 866

[…] représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

assistée de M^e Aude BRONNER BARDET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport et Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

Madame Florence BUTIN, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCEDURE

La société Gallieni est propriétaire d’un local commercial de 117 m² et deux emplacements de parking, à Nanterre. Elle est entrée en négociation avec la société Pinon en vue de la conclusion d’un bail commercial via une agence immobilière, à effet du 1er juin 2012. Elle a encaissé le 25 mai 2012 un chèque de dépôt de garantie remis par la société Pinon.

L’état des lieux et la remise des clefs ont été fixés à la date du 1er juin 2012.

La société Pinon ayant abandonné son projet, a proposé à l’agence de régler sa commission et à la société Gallieni de conserver à titre d’indemnité le dépôt de garantie versé le 25 mai.

Par commandement de payer du 15 février 2013 visant la clause résolutoire, la société Gallieni a poursuivi le paiement des loyers depuis le 1er juin 2012. Par acte du 18 mars 2013, la société Pinon a formé opposition à commandement et saisi le tribunal d’une action tendant en outre à la restitution du dépôt de garantie et en paiement de dommages-intérêts.
La société Gallieni Nanterre a formé des demandes reconventionnelles en paiement de loyers et charges, et elle a fait signifier deux autres commandements de payer visant la clause résolutoire les 16 septembre et 1er octobre 2013.

Le tribunal de grande instance de Nanterre par jugement du 27 mars 2014 a constaté la nullité des commandements délivrés par la société Gallieni, a constaté l’absence de bail entre les parties et débouté la société Gallieni Nanterre de ses demandes et la société Pinon de sa demande de restitution d’une somme versée au titre du dépôt de garantie ainsi que de sa demande de dommages et intérêts.

Par déclaration en date du 4 avril 2014, la société Gallieni Nanterre a interjeté appel de ce jugement.

L’arrêt rendu le 7 avril 2015, par la cour d’appel de Versailles qui a infirmé le jugement, dit que le bail avait été conclu, prononcé sa résiliation judiciaire à la date du 1er juin 2012 aux torts réciproques des parties a été cassé par arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 20 octobre 2016 pour défaut de base légale.

L’arrêt rendu le 15 janvier 2019 sur renvoi après cassation, par la cour d’appel de Versailles autrement composée, qui a de nouveau infirmé le jugement du 27 mars 2014 et a prononcé la résolution du contrat de bail du 9 mai 2012 à leurs torts réciproques, a été cassé par arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation le du 10 septembre 2020, pour défaut de base légale, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les conclusions notifiées le 9 avril 2021 par lesquelles la société Gallieni Nanterre demande à la Cour notamment d’infirmer le jugement du 27 mars 2014, condamner la société Pinon à lui payer la somme de 47.534,68 € TTC au titre des loyers impayés du 1er juin 2012 au 1er juillet 2013, condamner la société Pinon à lui payer la somme de 6.530,16 € TTC au titre des charges impayées du 1er juin 2012 au 1er juillet 2013 ainsi qu’à la somme de 6.969,50€ au titre de la régularisation des charges pour l’année 2012 , de 101,57 € au titre de la régularisation du dépôt de garantie, de 2.697,71

€ au titre du remboursement de la taxe foncière 2012 et 2013, de 1.409,45 € au titre du remboursement de la taxe sur les bureaux 2012 et 2013, de 143.831,88 HT au titre des loyers et charges impayés du 1er août 2013 au 31 mai 2018, du remboursement des taxes foncières et sur les bureaux.

A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de condamner la société Pinon à lui payer la somme de 53.140,23 €, arrêtée à la date du 15 septembre 2013, date d’effet du nouveau bail avec la société Intercessio.

En tout état de cause, elle demande à la Cour de condamner la société Pinon à lui payer la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric Naim, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières conclusions de la société Pinon du 12 février 2021, par lesquelles elle demande à la Cour de confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de répétition du dépôt de garantie, et de condamnation de la société Gallieni Nanterre au paiement de dommages et intérêts, et statuant à nouveau, de condamner la société Gallieni Nanterre à lui payer la somme de 6.873,75€ au titre de restitution du dépôt garantie non causé (répétition de l’indu) et la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour agissement abusif et dilatoire,

A titre subsidiaire, elle demande à la Cour d’ordonner la nullité et résolution ab initio du contrat du 9 mai 2012, condamner Gallieni Nanterre à lui payer la somme de 30.000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral,

A titre très subsidiaire, elle demande à la Cour de prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail et de condamner Gallieni Nanterre à lui payer 30.000 € de dommages et intérêts,

A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la Cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 octobre 2013.

A titre très infiniment subsidiaire, elle demande à la Cour d’ordonner la résiliation judiciaire du bail au 18 mars 2013, aux torts exclusifs du bailleur, d’ordonner que la durée d’indemnisation de la société Gallieni Nanterre sera limitée au temps nécessaire à la relocation des locaux, qui ne saurait excéder le 15 juin 2013, hors charges locatives, faute d’occupation des lieux par le locataire et déduction faite du dépôt de garantie de 6.873,75€ versé par la société Pinon à la SCI Gallieni Nanterre.

Elle demande en outre à la Cour de condamner la société Gallieni Nanterre à lui payer la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 octobre 2021.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’existence du bail

L’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, dispose que: « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, au pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le contrat de bail est un contrat consensuel qui se forme pas le seul échange de volontés des parties.

La société Pinon conteste l’existence d’un bail commercial à défaut de réception par elle d’un exemplaire du contrat, signé par le bailleur.

Cependant, la société Gallieni Nanterre produit la copie d’un contrat de bail signé par les deux parties, daté du 9 mai 2012.

Les parties versent un extrait de relevé de compte de la société Pinon démontrant le paiement par cette dernière de la somme de 6.873,75 €, égale au montant du dépôt de garantie prévu par le contrat.

La société Pinon ne conteste d’ailleurs pas avoir signé ledit bail, ni le paiement du dépôt de garantie dont elle demande la restitution.

La société Gallieni Nanterre, quant à elle, ne conteste pas avoir consenti au contrat de bail dont elle demande l’exécution.

Ces éléments démontrent un échange de volontés des parties, ainsi qu’un début d’exécution du contrat.

L’existence d’un bail entre les parties est ainsi suffisamment caractérisée, de sorte que le jugement entrepris doit être réformé.

Sur la validité du bail
L’article 1375 du code civil dispose : « L’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct, à moins que les parties ne soient convenues de remettre à un tiers l’unique exemplaire dressé.

['] Celui qui a exécuté le contrat, même partiellement, ne peut opposer le défaut de la pluralité d’originaux ou de la mention de leur nombre ».

La société Pinon conteste la validité du contrat de bail au motif qu’aucun exemplaire signé par elle ne lui a été remis par le bailleur.

Elle fait également valoir l’absence de paraphe de la société Gallieni sur la totalité des A du contrat ce qui démontre selon elle, que ce contrat a été régularisé pour les besoins de la cause.

Il n’existe pas de formalisme requis à titre de validité du bail commercial.

De plus, le contrat de bail a reçu un début d’exécution par le paiement du dépôt de garantie, ce qui ne permet pas à la société Pinon d’opposer le défaut de pluralité d’originaux à titre de preuve.

Il résulte des constatations qui précèdent que le contrat de bail a valablement été formé entre la société Pinon et la société Gallieni Nanterre à la date du 9 mai 2012.

Sur le manquement à l’article L. 125-5 du code de l’environnement

L’article L. 125-5 du code de l’environnement met à la charge du bailleur l’obligation de joindre au bail commercial un état des risques naturels et technologiques.

A défaut le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

La communication d’un état des risques naturels et technologiques daté de moins de 6 mois constitue une obligation légale d’information à la charge du bailleur.

L’article R. 125-6 du même code dispose que cet état doit être établi moins de six mois avant la conclusion du contrat de bail écrit auquel il est annexé.

Il n’est pas contesté que seul un état des risques naturels et technologiques daté du 2 octobre 2009 a été communiqué par le bailleur au preneur, ancien de plus de six mois avant la conclusion du bail.

Il en résulte que le preneur est en droit de poursuivre la résolution du contrat, sans avoir à justifier d’un quelconque préjudice. La résolution du contrat sera prononcée aux torts du bailleur.

La résolution a pour effet d’anéantir le contrat ab initio de sorte que les loyers demandés ne sont pas dus et le dépôt de garanti doit être remboursé.

Il convient de débouter la société Gallieni Nanterre de ses demandes de condamnation de la société Pinon au paiement des loyers et charges et de la condamner au remboursement du dépôt de garantie à la société Pinon.

Sur les dommages et intérêts

La société Pinon ne démontre pas que les demandes de la société Gallieni Nanterre auraient dégénéré en abus de droit à défaut de caractériser une volonté de nuire.
La demande de dommages-intérêts n’est donc pas fondée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 700 du code de procédure civile, en équité, et compte tenu des diligences qui ont été nécessaires à la conduite des procédures engagées depuis l’assignation introductive d’instance du 18 mars 2013 il y a plus de sept ans, il y a lieu de condamner la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon, en indemnisation de ses frais non compris dans les dépens, la somme de 10.000 €.

Elle devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du 27 mars 2014 rendu par le Tribunal de grande Instance de Nanterre, le réforme en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

Ordonne la résolution du bail commercial du 9 mai 2012 aux torts de la société Gallieni Nanterre, avec effet au 1er juin 2012,

En conséquence,

Condamne la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 6.873,75 € en restitution du dépôt de garantie,

Déboute la société Pinon de sa demande de dommages-intérêts,

Déboute la société Gallieni Nanterre de toutes ses prétentions,

Condamne la société Gallieni Nanterre à payer à la société Pinon la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Gallieni Nanterre aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT 1. X Y Z A