N° RG 19/00313 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MELD Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

Au fond du 22 novembre 2018

RG : 15/02186

chambre civile

X

C

C/

P Q

Z

Société M-N Y ET O L

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 25 Février 2020

APPELANTS :

M. A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SELARL HESTEE AVOCAT, avocats au barreau de l’AIN

M^me B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL HESTEE AVOCAT, avocats au barreau de l’AIN

INTIMÉS :

M. S P Q

né le […] à […]

[…]

[…]

Non constitué

M^me D Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Non constituée

La SCP M-N Y & O L

[…]

[…]

[…]

Représentée par la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, toque : 654

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Octobre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Janvier 2020

Date de mise à disposition : 25 Février 2020

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— E F, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, E F a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt de défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par E F, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Par un acte sous seing privé régularisé devant M^e M-N Y, notaire associé de la SCP Y-L, titulaire d’un office notarial à MONTLUEL, le 14 février 2011, M. S P Q et M^me D Z ont vendu à M. A X et M^me B C épouse X un fonds de commerce de café situé […] à MONTLUEL pour un prix de 90 000 € et les murs dans lesquels était exploité ce fonds au prix de 90 000 €.

La vente du fonds de commerce et de l’immeuble a été réitérée par acte authentique reçu par M^e M-N Y le 18 juillet 2011.

La désignation de l’immeuble vendu dans le compromis et dans l’acte de vente était la suivante : «une maison d’habitation composée au rez-de-chaussée à usage commercial d’une grande salle et cuisine, une cave à laquelle on accède par un escalier sur le côté du bar, à l’étage hall d’entrée et deux chambres, au deuxième étage deux pièces, salle de bains et WC.

Etant précisé que pour accéder au 1^er étage il existe une échelle et une trappe sise au fond du bar au niveau de la cuisine».

Ayant souhaité transformer les locaux des étages en logements destinés à la location, les époux X ont découvert en consultant la mairie que les époux P Q-Z avaient en 2009 déclaré le bien aux services fiscaux en totalité comme un immeuble à usage commercial, les chambres étant désignées comme 'débarras/dépôt'.

Dans un courrier du 3 juillet 2012, le maire leur a indiqué qu’en conséquence, l’aménagement d’un appartement aux étages impliquait, conformément aux dispositions du PLU, de créer des places de stationnement ou de payer une taxe de 4 600 € par emplacement. Il leur a précisé dans un courrier du 11 octobre 2012 qu’ils devaient également déposer une déclaration préalable en mairie, les travaux consistant en un changement de destination.

Ensuite de ces informations, les époux X ont sollicité M^e Y en lui demandant de régler cette situation.

Suite à divers échanges restés vains, les époux X ont, par actes des 23 mars, 16 avril et 23 avril 2015, fait assigner M^e M-N Y, la SCP Y L, la SA LSN ASSURANCES, M^me Z et M. P Q devant le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE à l’effet d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement réputé contradictoire du 22 novembre 2018, le tribunal a :

— constaté le désistement d’instance et d’action de M. et M^me X à l’égard de M^me G H veuve Y, de M. I Y, de M. J Y et de M. K Y,

— mis hors de cause LSN ASSURANCES,

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. A X et M^me B C épouse X à payer à la SCP Y L la somme de 1 000 € et à la société LSN la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e RICORDEAU.

Par déclaration du 15 janvier 2019, M. A X et M^me B C épouse X ont interjeté appel à l’encontre de M. P R, de M^me Z et de la SCP Y L.

Au terme de conclusions notifiées le 28 mai 2019, ils demandent à la cour de réformer le jugement et de :

— condamner in solidum M. S P Q, M^me D Z, la SCP M N Y ET O L 'et la SAS LSN ASSURANCES’ (sic) à leur verser les sommes suivantes :

' 62 400 € au titre des pertes de loyer subies depuis novembre 2012,

' 24 000 € au titre du préjudice matériel tiré de la nécessité d’acheter 2 garages au coût unitaire de 12 000 € pour rénover l’appartement,

' 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

' 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. S P Q, M^me D Z, la SCP M N Y ET O L aux dépens.

Ils font valoir :

— que l’immeuble vendu comme une maison d’habitation était en réalité juridiquement, un local commercial dans son intégralité, de sorte que la transformation des chambres en habitation imposait la création de places de stationnement et qu’il existe un lien de causalité entre la déclaration du bien immobilier litigieux comme local commercial pour la totalité de l’immeuble et l’obligation de créer des places de stationnement pour les futurs logements,

— que la dissimulation du statut administratif de l’immeuble alors que cette information était capitale en ce qu’elle portait sur la consistance du bien constitue une réticence dolosive de la part des vendeurs, que le caractère intentionnel de cette dissimulation ressort de l’absence de réaction des vendeurs à la description opérée par le notaire tant au stade de l’acte de vente authentique que dans le compromis de vente,

— que dûment informés, ils n’auraient probablement pas contracté et en tous les cas pas au prix convenu dans la vente,

— qu’en tant qu’agent immobilier, M^e Y devait vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique du bien vendu par son entremise et s’informer sur la cause de la discordance qu’il était en mesure de constater entre le bien et sa description,

— que M^e Y a modifié le descriptif de l’acte de la vente instrumentée le 28 juin 2001

par M^e GARNIER HAYETTE, en ajoutant 'une maison d’habitation', que l’ajout de cet élément était de nature à les tromper,

— que M^e Y a manqué à son obligation de conseil et commis une faute en ne procédant pas aux investigations nécessaires,

— que l’échelle permettant d’accéder à l’étage «par une trappe sise au fond du bar au niveau de la cuisine» leur avait été présentée comme étant provisoire ensuite de travaux que venaient de faire réaliser les vendeurs pour agrandir leur bar et aménager un coin pour la petite restauration, l’accès à l’étage se faisant antérieurement par un escalier, que les vendeurs leur avaient également indiqué qu’ils avaient fait réaliser des travaux pour louer l’appartement de l’étage qu’ils habitaient précédemment et notamment séparé les arrivées d’eau entre le bar et l’appartement, que cette explication leur a été fournie lors de la visite du bien en présence du négociateur de l’étude notariale auquel ils avaient fait part de leur projet d’aménagement de logements, qu’en tout état de cause, ils n’avaient pas à informer le notaire de leur projet s’agissant de travaux a priori non soumis à autorisation, qu’en outre celui-ci en avait été nécessairement informé par le libellé de leur crédit immobilier dont l’objet était « acquisition d’un local mixte logement principal locatif»,

— que la faculté de compenser l’impossibilité de construire des places de stationnement par le versement d’une somme de 4 600 € par logement a été supprimée depuis 2013, qu’en l’absence de foncier disponible pour créer des places de parking, ils n’ont d’autre choix que d’acquérir deux garages pour un prix minimum de 12 000 € chacun,

— que depuis novembre 2012, ils subissent un préjudice de jouissance consistant en une perte de loyer de 800 € par mois, soit 62 400 € pour les 78 mois écoulés,

— qu’ils subissent un préjudice moral du fait des tracas occasionnés par les lettres au Notaire, les échanges avec la Chambre des notaires, la mairie et LSN, les trajets pour se rendre à l’étude notariale, à la mairie et au service du cadastre, ainsi que du stress d’un investissement qui devait s’autofinancer par le versement de loyers qui ne sont finalement pas perçus,

Au terme de conclusions notifiées le 29 juillet 2019, la SCP M-N Y et O L demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, sauf à le réformer sur la faute,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir :

— que les époux X n’ont pas informé le notaire de leur projet de sorte que celui-ci n’a pas pu les alerter sur sa faisabilité et que leur négligence est seule à l’origine de leur préjudice,

— que le notaire n’a pas eu connaissance de la déclaration en mairie du 11 septembre 2009,

— que le logement était nécessairement «accessoire» au local commercial faute de disposer d’un accès autonome à la voie publique,

— que le fait de mettre les parties en rapport n’a pas conféré à M^e MOURATCHKO la qualité d’agent immobilier et que celui-ci n’a pas reçu de commission à ce titre,

— qu’il n’appartient pas au notaire de se rendre sur place pour vérifier la consistance des biens, que rien ne lui permettait en l’espèce de douter de la véracité des déclarations des vendeurs,

— que le notaire a repris la description qui lui a été faite sans que celle-ci soit discutée par les acquéreurs qui avait visité les lieux, qu’il ne pouvait tirer du prêt la conclusion que le bien était acquis à fin d’habitation locative,

— que les quittances de perte de loyer établies unilatéralement par les époux X ne sont pas probantes de leur préjudice, pas plus que l’attestation SODIMIO, que les époux X ont contribué à l’aggravation de leur préjudice en attendant deux ans avant de saisir le tribunal, qu’ils auraient en outre pu limiter leur préjudice en payant la taxe prévue par le plan local d’urbanisme,

— que le préjudice sur la perte de loyer et celui sur le paiement de la «taxe» à la commune ne sont que des préjudices éventuels, non indemnisables, qu’aucun élément tangible du projet n’est versé aux débats,

— que la problématique des places de stationnement est imputable aux modifications du PLU par la commune.

M. S P Q et M^me D Z, régulièrement assignés par acte du 15 mars 2019, remis à l’étude d’huissier pour M^me Z et suivant procès-verbal de recherches infructueuses pour M. P Q, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées dans le dispositif.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou 'dire et juger’ et la cour n’a pas à y répondre.

Sur le dol

Selon les articles 1109 et 1116 (devenus respectivement 1130 et 1137) du code civil, le dol, erreur provoquée par des manoeuvres frauduleuses, ne vicie le consentement d’une partie à un contrat que s’il a été déterminant de son consentement et que, sans lui, cette partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Constitue un dol par réticence le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ou l’aurait amené à contracter à d’autres conditions.

C’est à celui qui invoque le dol de rapporter la preuve des manoeuvres ou de la dissimulation dont il a été victime. La victime d’un dol qui ne demande pas la nullité de la convention est fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice subi du fait des agissements de son co-contractant.

En l’espèce, l’acte d’acquisition des vendeurs du 28 juin 2001 désignait l’immeuble vendu de la façon suivante : un immeuble situé à […], comprenant :

' au rez de chaussée à usage commercial composé d’une grande salle et cuisine

' à l’étage : hall d’entrée et deux chambres

' au deuxième étage, deux pièces, salle de bains, WC.

Il ressort de la copie de la déclaration CBD souscrite le 11 septembre 2009 que les consorts P Q-Z ont affecté l’intégralité de l’immeuble à usage commercial en indiquant que les pièces des étages étaient désormais affectées à usage de débarras/dépôt.

Le fait de vendre l’immeuble comme une maison d’habitation alors qu’ils avaient acquis un immeuble à usage mixte démontre qu’ils savaient que leur acquéreur entendait faire usage des étages à titre d’habitation.

Toutefois, il n’est pas établi qu’ils aient connu les implications en matière d’urbanisme de ce nouveau changement de destination, la modification précédente ayant été opérée pour des raisons fiscales de sorte que leur intention de tromper les acquéreurs n’est pas établie.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes dirigées contre leurs vendeurs.

Sur la responsabilité de M^e Y

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile d’un notaire ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre les deux est apportée.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte qu’il reçoit et est tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité. A ce titre, le notaire est tenu d’appeler l’attention des parties sur les conséquences et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Le notaire a la charge de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil. Il n’a pas à vérifier sur place la consistance des locaux et sa responsabilité ne peut pas être retenue s’il n’avait pas de raison de soupçonner le caractère erroné de l’information fournie.

En l’espèce, il résulte du compromis et de l’acte authentique que M^e Y est intervenu non seulement en qualité de rédacteur d’acte mais également en qualité d’agent immobilier, la vente ayant été négociée par son intermédiaire moyennant des honoraires de négociation à la charge des vendeurs s’élevant à 6 729,67 €.

Ayant agi en qualité d’agent immobilier, M^e Y a nécessairement visité le bien. Le fait que la visite ait été effectuée le cas échéant par l’intermédiaire de l’un de ses préposés est sans incidence sur sa responsabilité.

L’agent immobilier en sa qualité de professionnel, est également tenu d’une obligation de renseignement et de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte conclu par son entremise. Ce devoir implique qu’il vérifie personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise et, au besoin, qu’il s’informe sur toute discordance qu’il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle.

Si tant est que M^e Y n’ait pas été informé des projets immobiliers des époux X dans le cadre de son mandat d’agent immobilier ou par l’objet de l’acte de prêt

également régularisé en la forme authentique, il a nécessairement su par la qualification du bien de 'maison d’habitation’ telle qu’elle figure au compromis et à l’acte de vente que les époux X entendaient acquérir un immeuble permettant l’habitation.

Le compromis et l’acte de vente précisent que le premier étage de l’immeuble n’était 'accessible que par une échelle et une trappe située au fond du bar au niveau de la cuisine'. La clause du compromis sur le logement décent fait apparaître que les vendeurs ont déclaré que le logement était 'à refaire intégralement'. Il en ressort qu’à la date de la vente, la partie initialement à usage de logement de l’immeuble n’était non seulement plus habitée mais également inhabitable et que seule était utilisée la partie commerciale.

La discordance entre la situation matérielle des lieux faisant apparaître que la partie habitation de l’immeuble avait été abandonnée et la désignation du bien comme une habitation aurait dû amener le notaire à s’informer sur la situation juridique actuelle de l’immeuble, information qu’il aurait pu obtenir simplement en sollicitant des vendeurs le dernier avis de taxe foncière.

Il aurait ainsi pu informer les acquéreurs de la nécessité de procéder à un changement d’affectation de l’immeuble ce qui aurait permis à ces derniers de s’enquérir des conditions de ce changement auprès de la mairie avant l’acquisition.

La faute de M^e Y est ainsi caractérisée.

Sur le préjudice

Le Plan local d’urbanisme de la commune de MONTLUEL dispose dans son article UA 12 relatif au stationnement qu’il est exigé au minimum : a) pour les constructions et aménagements une place par logement jusqu’à 45m² de SHON et 2 places par logement au-delà de 45 m² de SHON.

Des travaux entrepris sur un immeuble qui n’impliquent pas la création de nouveaux logements mais seulement l’extension de logements existants doivent être regardés comme étrangers aux dispositions du PLU imposant un nombre minimal de places de stationnement.

Il en résulte que si les étages de l’immeuble n’avaient pas été affectés à usage commercial en 2009, leur seule remise en état n’aurait pas imposé la création de places de stationnement et que c’est leur changement d’affectation qui les a soumis aux dispositions de l’article UA 12 du plan local d’urbanisme.

En effet, s’ils avaient été dûment informés de l’obligation de créer des places de stationnement, les époux X auraient négocié une baisse du prix, s’agissant d’un élément renchérissant le coût de leur projet immobilier qu’ils n’avaient pas pu prendre en compte.

La perte de loyers invoquée par les époux X est hypothétique dès lors qu’ils ne justifient pas avoir fait procéder aux travaux de rénovation du logement permettant sa mise en location.

A la date de la vente, le PLU ouvrait la faculté de substituer à la création de places de stationnement le versement d’une taxe de 4 600 € par emplacement. Au regard de la superficie du logement, il était nécessaire de créer deux places de stationnement. Il s’en déduit que les époux X, s’ils avaient été correctement informés, auraient pu obtenir une diminution de prix de 4 600 € x 2 = 9 200 € de sorte qu’il convient d’indemniser leur préjudice à hauteur de ce montant outre les intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2011.

Les tracas et pertes de temps consécutifs au manquement de M^e Y seront justement réparés par une indemnité de 2 000 €.

La SCP Y L qui succombe supporte les dépens et une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. A X et M^me B C épouse X à payer à la SCP Y L la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. A X et M^me B C épouse X de leurs demandes dirigées contre M. S P Q et M^me D Z ;

Condamne la société civile professionnelle M N Y ET O L à payer à M. A X et M^me B C épouse X :

— la somme de 9 200 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2011,

— la somme de 2 000 € en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. A X et M^me B C épouse X du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société civile professionnelle M-N Y ET O L aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE