Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 AVRIL 2022

(n° 222 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05920 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWYT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2020 -Tribunal de Grande Instance de Créteil – RG n° 18/07228

APPELANTE

Société NG IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 503 850 6787

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ludivine VERWEYEN de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE VILLA LES POMMIERS, DOMAINE DE L’ORANGERIE, 20 RUE DE L’ORANGERIE 77184 EMERAINVILLE représenté par son syndic le Cabinet GESTIMPACT, SAS immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 387 948 581

C/O CABINET GESTIMPACT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa les Pommiers, domaine de l’Orangerie,

située [Adresse 2] a eu pour syndic la société à responsabilité limitée NG Immobilier du 23 novembre 2010 au 03 avril 2018, date de son remplacement par le Cabinet Gestimpact.

Expliquant avoir vendu ses lots 57 (appartement) et 89 (parking) à un moindre coût le 25 avril 2013 en raison d’infiltrations persistantes, M. [M] a assigné le syndicat des copropriétaire afin d’obtenir réparation des préjudices subis, par exploit en date du 10 février 2014.

Par jugement du 25 mars 2016, le tribunal de grande instance de Meaux a condamné le

syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à payer à M. [M] la somme de 50.000 € en réparation de son préjudice de vente outre 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par arrêt en date du 21 mars 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement et a en

outre condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme supplémentaire de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par acte d’huissier en date du 21 août 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné, son ancien syndic, la société NG Immobilier, en responsabilité.

Par jugement du 14 février 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné la société NG Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le Cabinet Gestimpact :

la somme de 60.956,47 € en réparation du préjudice résultant des condamnations prononcées par la cour d’appel de Paris le 21 mars 2018,

la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires,

la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la société NG Immobilier aux dépens de l’instance,

— accordé à Me [H] [F] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

La société NG Immobilier a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 avril 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 janvier 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2020 par lesquelles la société NG Immobilier, appelante, invite la cour, au visa des articles 1231 et suivants du code civil à :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens d’instance.

Vu les conclusions en date du 16 juillet 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa les Pommiers, domaine de l’Orangerie, située [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 dernier alinéa du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Créteil en toutes ses dispositions,

— condamner la société NG Immobilier à verser à son Conseil la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société NG Immobilier aux dépens, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de la société [F] Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité de la société NG Immobilier

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des

dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

En l’espèce, le tribunal a énoncé à juste titre, au vu des pièces produites, que :

— Mme [W] [M] a signalé un 1er dégât des eaux le 27 septembre 2007 qui a donné lieu de la part du syndic alors en exercice à une demande d’intervention du constructeur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement (courrier de Nexity du 26 octobre 2007) ;

— à la suite d’une déclaration de sinistre formée par le Cabinet NG Immobilier auprès de

l’assureur dommages-ouvrage, la Sagebat le 18 janvier 2011, celle-ci a refusé sa garantie au motif que les infiltrations provenaient de la fonte de neige en toiture relevant d’un défaut d’entretien et non d’un vice de construction affectant l’ouvrage ;

— le cabinet NG Immobilier n’a donné aucune suite à ces constatations, estimant aux termes

de ses écritures avoir traité le dégât des eaux 'avec diligence et sérieux’ et n’avoir pas eu de 'raison de contester l’avis du professionnel intervenu sur place ainsi que les conclusions de l’assureur de copropriété.' ;

— le 02 août 2012, Mme [M] a informé le syndic avoir à nouveau des dégâts des eaux au plafond pour 'la cinquième fois en cinq ans', le salon étant cette fois touché ;

— si le cabinet NG Immobilier a bien accusé réception de ce nouveau sinistre, les emails

échangés par les parties démontrent qu’il s’est déplacé sur les lieux le 30 août 2012 puis que Mme [M] est restée sans nouvelles jusqu’à ce qu’elle le relance le 24 septembre 2012 et que celui-ci s’engage à envoyer un couvreur ;

— il n’est justifié enfin d’aucune diligence jusqu’à la date de la vente du bien par M. [M], qui avait informé le syndic par courrier électronique du 16 mars 2013 avoir découvert une nouvelle fuite lors de la visite de l’appartement avec un acquéreur potentiel ;

Commet une faute engageant sa responsabilité le syndic de copropriété qui, ayant connaissance d’infiltrations susceptibles de provenir des parties communes, ne met pas en oeuvre les travaux nécessaires pour y remédier ;

Le tribunal a justement déduit de cette chronologie que la société NG Immobilier ne démontre pas avoir effectué les diligences propres à remédier rapidement aux désordres ;

Devant la cour, la société NG Immobilier fait valoir qu’elle a succédé à Foncia en 2010 et n’a donc été informée que des trois sinistres survenus en 2010, 2012 et 2013, que sa responsabilité a pourtant été retenue intégralement ;

Cet élément n’est pas susceptible de l’exonérer partiellement de sa responsabilité dès lors qu’il résulte expressément tant de la recherche de fuite de janvier 2011, que du courrier de l’assureur Sagebat de mars 2011, que les infiltrations au plafond de l’appartement de Mme [M] provenaient de la couverture, dont il était signalé un défaut d’entretien ;

Même s’il était noté que le phénomène était occasionnel et lié à la présence de neige, la société NG Immobilier n’a entrepris aucune démarche pour mettre un terme aux désordres, quelle que soit leur cause, et de nouvelles infiltrations se sont produites en août 2012 ;

Au surplus, comme l’ont dit les premiers juges, à la suite du dégât des eaux qui lui a été signalé en août 2012, la société NG Immobilier s’est contentée d’annoncer en septembre 2012 l’intervention d’un couvreur sur relance de Mme [M] ;

Il sera ajouté que la société NG Immobilier a de nouveau été informée en mars 2013 d’un sinistre au plafond de l’appartement de Mme [M] et n’a procédé à aucune investigation ; l’appartement a été vendu le 30 juillet 2013, après compromis signé le 25 avril 2013, à un prix considéré comme inférieur au prix du marché, l’acte de vente mentionnant avec une annexe 5 que : 'le bien vendu est concerné par un dégât des eaux dont la cause demeure indéterminée que le vendeur ne peut garantir, que le sinistre a cessé au jour de la vente, le prix de vente stipulé dans l’acte prenant en compte cette situation et l’acquéreur prenant les biens vendus en l’état en faisant son affaire personnelle de tous les travaux de remsie en état’ ;

Dès lors, le tribunal a retenu à juste titre, la responsabilité intégrale de la société NG Immobilier quant aux conséquences des sinistres survenus dans l’appartement de Mme [M] ;

Egalement, comme l’ont dit les premiers juges, la circonstance que les copropriétaires aient sollicité, courant 2014, la réalisation d’une contre-expertise ayant révélé la présence de défauts de conformité de la construction puis refusé d’engager une procédure judiciaire, n’est pas de nature à justifier le comportement du syndic de copropriété dont l’incurie manifeste entre 2011 et 2013, malgré les sollicitations expresses et répétées des consorts [M], caractérise un manquement grave dans l’exercice de son mandat engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires sans qu’il soit besoin d’analyser les autres griefs ;

Enfin, s’agissant du quitus donné à la société NG Immobilier pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 (pièce 13 de la société NG Immobilier), il est constant que ce quitus n’a d’effet que pour les actes portés à la connaissance des copropriétaires ;

Or, il n’est pas établi que les copropriétaires ont été informés des dégâts des eaux survenus dans l’immeuble et notamment celui signalé par Mme [M] le 2 août 2012 ;

La faute de la société NG Immobilier a généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, condamné par cette cour, aux termes d’un arrêt du 21 mars 2018 à verser à M. [M] une 'somme de 50.000 € en réparation du préjudice subi par ce dernier découlant de l’inertie du syndicat à résoudre les sinistres subis depuis des années’ outre des frais ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la société NG Immobilier à verser

au syndicat des copropriétaires la somme de totale de 60.956,47 € correspondant aux dommages et intérêts et frais de procédure mis à sa charge ;

En revanche, il n’est pas justifié d’un préjudice financier complémentaire lié au déséquilibre de trésorerie résultant de la nécessité pour la copropriété de régler les sommes dues à M. [M] prioritairement sur ses autres dépenses ;

Le jugement en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, sera réformé de ce chef ;

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de cette demande ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société NG Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société NG Immobilier ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société NG Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa les Pommiers, domaine de l’Orangerie,

située [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa les Pommiers, domaine de l’Orangerie, située [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne la société NG Immobilier aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa les Pommiers, domaine de l’Orangerie, située [Adresse 2], la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT