Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 OCTOBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07048 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPLV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Evry-Courcouronnes – RG n° 20/03654

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LAVOISIER 48, [Adresse 2] représenté par Maître [N] [Z] ès qualité d’administrateur provisoire,

domiciliée : [Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [Y] [O]

chez [B] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [Y] [P] [O] est propriétaire des lots n° 480.211, 480.212, 480.213 et 480.051 dépendants de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2], cadastrés section AK [Cadastre 3].

La situation financière du syndicat des copropriétaires secondaire Lavoisier 48 étant gravement compromise, Maître [M] a été nommée en qualité d’administrateur provisoire de ladite copropriété du 23 juin 2014 au 3 juin 2018.

Maitre [Z] a été designée en cette même qualité par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance d’Évry le 13 juillet 2018, mission prolongée en dernier lieu par ordonnance du 11 mai 2021.

Par acte d’huissier du 15 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [O] devant le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de :

— sa condamnation à lui payer la somme de 23.866,18 € à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2020 inclus ;

— sa condamnation à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2020, date de la mise en demeure ;

— voir ordonnée la capitalisation des intérêts ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ;

— sa condamnation aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Michel Miorini conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 19 février 2021, le tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes a :

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.533,75 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2012 au 1er avril 2020, appel 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020, date de l’assignation et ce, jusqu’au parfait paiement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an à compter du 15 juillet 2020 ;

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] aux dépens ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— autorisé Maître Miorini à recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 12 avril 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 mai 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 18 juin 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14-1, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné M. [O] à payer la somme de 12.533,75 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2012 au 1er avril 2020, appel du 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020,

débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 28.900,97 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2021 inclus,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 164,26 €, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [O] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 23.866,18 € à compter du 19 mai 2020, date de la mise en demeure et à compter de l’assignation devant la cour pour le surplus,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 2.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— condamner M. [O] aux dépens d’appel ;

Vu l’assignation à comparaître devant la cour portant signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires délivrée à M. [O] le 22 juin 2021 par acte remis en l’étude de l’huissier instrumentaire ;

SUR CE,

M. [O] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel lui a été signifiée en l’étude de l’huissier instrumentaire ; il sera statué par défaut ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Devant la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a déduit à tort de sa créance, une somme de 1.649,57 € imputée au débit du compte de l’intimé le 14 décembre 2018, ainsi qu’une somme de 9.682,86 € au titre d’un solde de report à nouveau ;

Il produit aux débats à l’appui de sa demande :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de l’intimé,

— l’ordonnance de désignation de Maître [Z] en qualité d’administrateur provisoire du 13 juillet 2018,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 16 janvier 2015 (fixation du budget prévisionnel 2015), 2, 23 et 29 juin 2015,14 janvier 2016 (fixation des budgets prévisionnels 2016 et 2017), 7 mars 2017, 28 juillet 2017, 6 (fixation du budget prévisionnel 2018) et 13 février 2018, 30 août 2018 (désignation de l’expert-comptable), 10 (ajustement du budget prévisionnel 2019), 14 (approbation des dépenses des exercices 2013 à 2017 et approbation du budget prévisionnel 2019), 18 et 28 décembre 2018, 28 juin 2019, 25 juillet 2019, 2 août 2019 (approbation des dépenses 2018 et du budget prévisionnel 2020), 2, 16 et 20 décembre 2019, 20 janvier 2020, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 28 mai 2020,

— la balance du syndicat des copropriétaires au 22 février 2019,

— le règlement de copropriété,

— un document intitulé 'extrait de compte consolidé 01/01/2010 au 02/06/2020' et comprenant un décompte de la somme reclamée arrêté au 6 avril 2020 faisant apparaitre un solde débiteur de 23.866,18 € au 2 juin 2020,

— la mise en demeure du 19 mai 2020 portant sur ce solde débiteur,

— les extraits du grand livre pour la période de 2012 à 2018, et des journaux regroupés de 2015,

— les appels de charges et fonds travaux pour la période du 1er juillet 2015 au 1er avril 2020,

— le compte copropriété 2012-2017, portant régularisation de charges sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017, avec mention de l’approbation des comptes du 14 décembre 2018 (pièce 54),

— la régularisation de charges 2018,

— les ordonnances de désignation de Maître Florence Tulier Polge du 22 juillet 2019, 25 juin 2020 et 11 mai 2021,

— les appels de fonds et de travaux du 3ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2021,

— le compte de copropriété 2019,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire des 26 juin 2020 et 16 octobre 2020 (approbation des dépenses 2019 et du budget prévisionnel 2021), 9,14 et 16 décembre 2020, 27 janvier 2021 et 17 juin 2013 (approbation des charges 2012 et du budget prévisionnel 2014),

— le décompte récapitulatif du 1er janvier 2012 au 1er octobre 2017 (4ème appel 2017 inclus) portant mention d’un solde débiteur de 14.104,41 € outre 164,26 € de frais, soit un total de 14.268,67 €,

— l’extrait de compte consolidé courant d’un solde à nouveau au 31 décembre 2017 de 14.268,67 € jusqu’au fonds travaux du 1er avril 2021 portant mention d’un solde débiteur de 29.179,08 € soit frais déduits : 28.900,97 €,

— le décret du 26 octobre 2016 déclarant d’intérêt national l’opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 1] ;

Il résulte de ces pièces que les comptes annuels ont été approuvés pour les années 2012 à 2019 ainsi que les budgets prévisionnels 2020 et 2021 ;

La régularisation de charges figurant à la pièce 54 du syndicat des copropriétaires pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017, et détaillée dans les conclusions d’appel, d’un montant de 1.649,57 € est donc exigible et justifiée ;

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a écarté ladite somme ;

Egalement la reprise de solde au 31 décembre 2017 d’un montant de 14.268,67 € est justifiée par les extraits des grands livres et le décompte récapitulatif produit en appel (pièce 90) à l’exception du solde antérieur au 1er janvier 2012 d’un montant de 3.563,03 €;

S’agissant de la reprise de solde du cabinet Sagim, celle-ci figure bien au grand livre au 21 février 2012 (4.307,55 € – 4.292,09 €) et doit être prise en compte ;

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a écarté la somme de 9.682,86 € au titre du solde de ce report à nouveau (14.268,67 € – 4.585,81 € au titre des appels du 1er juillet 2015 au 1er octobre 2017) ;

Seule la somme de 3.563,03 €, non justifiée est à déduire du décompte produit ;

En appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande à la somme de 28.900,97 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2021 inclus ;

Cette somme est justifiée par les pièces produites et notamment les extraits du grand livre, les appels de fonds, les régularisations de charges et décomptes, à l’exception du solde de 3.563,03 €, ainsi qu’il a été vu ;

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.533,75 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2012 au 1er avril 2020, appel 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020, date de l’assignation et ce, jusqu’au parfait paiement ;

M. [O] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 25.337,94 € (28.900,97 €- 3.563,03 €), à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2021 inclus ;

La somme due portera intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020, date de l’assignation, à défaut de justification de la date de présentation de la mise en demeure, sur la somme de 23.866,18 € et à compter de la signification des conclusions d’actualisation valant mise en demeure, du 22 juin 2021 sur le surplus ;

Sur les frais nécessaires de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 164,26 € correspondant à des frais de mise en contentieux ;

Ces frais n’entrent pas dans la catégorie des frais de l’article 10-1 précité et relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ;

Sur les dommages et intérêts :

Depuis plusieurs années M. [O] s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Le tribunal a exactement énoncé que sa mauvaise foi est établie dès lors qu’il n’a procédé à aucun versement pendant de nombreuses années, et qu’il n’a engagé aucun effort personnel pour régulariser, même partiellement, sa situation ;

La cour ajoute que les décomptes actualisés produits font état d’une dette qui ne cesse d’augmenter en l’absence totale de tout paiement, et ce, alors que la copropriété est en difficulté et que des travaux de grande ampleur ont été décidés (procès-verbal du 16 décembre 2020) ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [O] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 15 juillet 2020 ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que les intérêts produits depuis le 15 juillet 2020 pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [Y] [P] [O], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.533,75 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2012 au 1er avril 2020, appel 2ème trimestre 2020 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020, date de l’assignation et ce, jusqu’au parfait paiement ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire Résidence Lavoisier 48 la somme de 25.337,94 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020, sur la somme de 23.866,18 € et à compter du 22 juin 2021 sur le surplus ;

Condamne M. [Y] [P] [O] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires secondaire Résidence Lavoisier 48 la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT