Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 24 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12235 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGB55

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2022 -Président du TJ de Bobigny – RG n° 22/00471

APPELANTE

S.N.C. TOSCA PLAISANCE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Louis HELFRE-JABOULAY, avocat au barreau de PARIS

Assistée par M^e Mylène GARROUSTE, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE, toque N101

INTIMEE

S.A.R.L. JDEFORM prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée par M^e Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1161

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.

Par acte renouvelé du 9 septembre 2020, à effet au 1er septembre 2020, la société Tosca Plaisance a donné à bail de la société Jdeform des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Seine Saint Denis), aux fins d’exploitation d’une salle de sport, pour un loyer annuel de base hors charges et hors taxes de 82.455 euros.

Le 17 décembre 2021, la société Tosca Plaisance a fait délivrer un commandement à la société Jdeform d’avoir à lui payer la somme de 166.387,94 euros en principal au titre des loyers et charges de septembre 2020 à décembre 2021.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, elle a fait assigner, par acte du 24 février 2022, la société Jdeform devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, de prononcer l’expulsion de la locataire et de la condamner à lui payer une provision correspondant à l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 30 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a débouté la société Tosca Plaisance de ses demandes, rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles et condamné la société Tosca Plaisance aux dépens.

Par déclaration du 30 juin 2022, la société Tosca Plaisance a interjeté appel de cette décision critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 12 décembre 2022, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre elle et la société Jdeform ;

— constater en conséquence la résiliation du contrat de bail au 18 janvier 2022, ou subsidiairement au 26 novembre 2022 ;

— condamner la société Jdeform à payer par provision à la société Tosca Plaisance la somme de 165.324,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 janvier 2022, ou subsidiairement à la somme de 291.631,22 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2021 ;

— condamner la société Jdeform à payer par provision à la société Tosca Plaisance la somme de 29.163,12 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société Jdeform à payer à la société Tosca Plaisance une indemnité d’occupation mensuelle de 10.498,89 euros HT ainsi qu’aux charges à compter du 18 janvier 2022, ou subsidiairement à compter du 26 novembre 2022, et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société Jdeform, des locaux en cause, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

subsidiairement, si la cour d’appel de Paris accordait à la société Jdeform un délai de paiement,

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou d’arriérés de loyers, les délais de paiement accordés deviendront caducs, l’intégralité de la dette de la société Jdeform deviendra exigible et la clause résolutoire sera acquise de plein droit, sans autre formalité ;

en tout état de cause,

— débouter la société Jdeform de toutes ses demandes ;

— condamner la société Jdeform au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

La société Jdeform, par dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2022, demande à la cour, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1104 et 1343-5 du code civil, de :

à titre principal,

rejeter l’appel de la société Tosca Plaisance et ses demandes en conséquence ;

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Tosca Plaisance de ses demandes, rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles et condamné la société Tosca Plaisance aux dépens ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait l’ordonnance du 30 mai 2022,

la recevoir en sa demande reconventionnelle ;

en conséquence,

ordonner la suspension, à titre rétroactif, des effets de la clause résolutoire ;

lui octroyer les plus larges délais de paiement, soit vingt-quatre mois, pour régler les sommes dont le bailleur ferait la preuve incontestable qu’elles lui restent dues en exécution du bail et du commandement de payer délivré ;

en tout état de cause,

condamner la société Tosca Plaisance à lui payer la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

condamner la société Tosca Plaisance en tous les dépens de la présente instance en appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 janvier 2023.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

L’article 835 de ce code prévoit que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Sur les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail

Sur l’existence de contestations sérieuses

La société Jdeform oppose le caractère sérieusement contestable des loyers et charges afférents aux périodes de fermeture administrative, en raison :

— du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, dès lors que l’impossibilité absolue d’exploiter sa salle de sport lui permet d’opposer l’exception d’inexécution à son bailleur, faute pour lui de respecter son obligation de délivrance ;

— de la perte partielle des locaux loués, la jouissance des locaux donnés à bail se trouvant substantiellement affectée par les mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics ;

— de la mauvaise foi de la bailleresse par son refus d’adapter les modalités d’exécution du bail.

Sur l’exception d’inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et sur la perte de la chose louée

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur doit mettre la chose louée à la disposition du preneur. Aux termes de l’article 1722 du même code, 'si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.'

Si les salles de sport ont été affectées par les mesures de fermeture au public prises en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et de ses décrets d’application, l’effet des mesures générales et temporaires ainsi prises est dépourvu de lien direct avec la destination des lieux, la destination contractuelle du local loué par la société Jdeform n’ayant été, en aucune façon, modifiée par les mesures prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire. La mesure administrative de fermeture ne peut être ni imputable au bailleur, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance, ni assimilable à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil.

Sur la mauvaise foi de la bailleresse

C’est vainement que la société Jdeform invoque la mauvaise foi de la bailleresse en ce qu’elle n’a offert que 15 jours de franchise de loyer pour une fermeture administrative de plus de 11 mois, alors que :

— la société Tosca Plaisance a accordé des franchises de loyers au titre des mois de septembre, octobre et novembre 2020 et à hauteur de 50 % au titre du mois de décembre 2020 (pièce Tosca Plaisance n°5) ;

— la société Jdeform reconnaît que la bailleresse a proposé une remise de 15 % sur les loyers correspondant à la période de fermeture des locaux loués et de 10 % sur les loyers du premier trimestre de réouverture, cette proposition n’étant toutefois accordée que sous réserve que la locataire établisse un plan de remboursement (pièce Jdeform n°4), plan que la société Jdeform ne soutient pas avoir présenté ;

— en tout état de cause, aucune disposition légale n’a prévu, pendant la crise sanitaire, une remise des loyers dus dans les conditions du bail.

La contestation opposée par la société Jdeform, fondée sur le manquement de la société Tosca Plaisance à son obligation de délivrance, sur la perte de la chose louée et sur la mauvaise foi de la bailleresse ne présente donc pas de caractère sérieux.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

L’article 22 'Clause résolutoire’ du bail commercial stipule : '1. A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du Bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer (…) le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une mise en demeure d’exécuter ou une sommation de payer demeurée sans effet même partiellement pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.'

Il n’est pas contesté que les causes du commandement délivré le 17 décembre 2021 à la société Jdeform, visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas été réglées dans le mois imparti par ledit acte. La cour ne peut dès lors que constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 janvier 2022. L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

Sur la dette locative

Selon le décompte au 18 janvier 2022 produit par la bailleresse, la dette locative s’élevait à 165.324,14 euros. Ce montant n’étant pas contesté et la bailleresse sollicitant, à titre principal, la condamnation provisionnelle de la société Jdeform au paiement de cette somme, la cour retiendra ce montant, avec intérêts au taux légal à compter, non du 16 février 2021, date relevant de la période juridiquement protégée prévue par l’article 14 II de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, mais du 17 décembre 2021, date du commandement de payer.

Sur la clause pénale

La bailleresse réclame, en application de l’article 18 du bail, la condamnation provisionnelle de la société Jdeform au paiement d’une clause pénale d’un montant de 10 % de la somme due en principal.

La société Jdeform oppose que la pénalité de retard est sérieusement contestable au regard de son montant manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Aux termes de l’article 18 du bail commercial, 'En cas de non-paiement du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit et quinze (15) jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une pénalité de retard équivalent à 10 % de la somme due, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. Tout mois de retard commencé donnera lieu à l’application de pénalités de retard pour la totalité du mois sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement. La pénalité de retard sera calculée en partant du premier jour d’exigibilité des sommes dues.'

Cette clause pénale conduit à une augmentation importante de la somme due en principal. Elle est donc susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l’article 1231-5 du code civil et de donner lieu à modération par le juge du fond. Cette clause se heurtant à une contestation sérieuse, la cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Jdeform sollicite la possibilité de régler sa dette en 24 mensualités et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire, en soutenant que ses difficultés résultent de la pandémie de Covid-19 et des mesures de fermeture administrative de son établissement, que son gérant a effectué des apports en compte courant à hauteur de 78.500 euros au cours de l’année 2020.

Toutefois, force est de constater que le loyer courant n’est pas réglé, que seule la somme de 25.000 euros a été payée postérieurement au mois de juin 2021, date de fin de l’effet des mesures administratives affectant l’établissement (pièce Tosca Plaisance n°8) et que l’arriéré locatif, qui était de 166.387,94 euros au 17 décembre 2021, ne cesse de croître pour atteindre la somme de 291.631,22 euros au 26 novembre 2022. La société Jdeform ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement, le dernier bilan produit étant celui arrêté au 30 septembre 2021, bilan qui révèle une perte de 203.635 euros malgré l’apport en compte courant invoqué. Elle n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette dans le délai de deux années imparti par l’article 1343-5 précité. La demande de délais de paiement formée par la société Jdeform sera, en conséquence, rejetée de sorte qu’il n’y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Il convient d’ordonner l’expulsion de la société Jdeform et de tout occupant de son chef. Son maintien dans les lieux alors qu’elle se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et la condamnation de la société Jdeform au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les frais et dépens

La société Jdeform supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de la dispenser de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau ;

Constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 janvier 2022 ;

Condamne la société Jdeform à payer à la société Tosca Plaisance la somme provisionnelle de 165.324,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2021 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par la société Jdeform ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la société Jdeform et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, situés [Adresse 2], à [Localité 4] (Seine Saint Denis), avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles

L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société Jdeform à payer à la société Tosca Plaisance, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges dûment justifiées qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 18 janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société Jdeform aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,