Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 5, 20 décembre 2023, n° 21/02381

TGI Évry 20 novembre 2020

CA Paris
Confirmation 20 décembre 2023

CASS
Cassation 8 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Qualification de l'indemnité forfaitaire
La cour a confirmé que l'indemnité forfaitaire est une clause pénale et a jugé que le tribunal avait correctement réduit son montant en raison de la disproportion manifeste entre la peine et le préjudice subi.
Rejeté
Droit à l'indemnité forfaitaire
La cour a jugé que l'appelante n'a pas justifié des frais engagés et a confirmé la décision du tribunal de ne pas lui accorder l'indemnité demandée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que la société Maisons Pierre doit supporter les dépens en raison de l'issue défavorable de l'appel.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Paris a été saisie par la société S.A.S. Maisons Pierre, qui contestait le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 20 novembre 2020, ayant ordonné la restitution d'un acompte de 6 890 euros aux époux [Y]-[G] et la compensation avec une indemnité contractuelle. La question juridique principale portait sur la qualification de l'indemnité forfaitaire comme clause pénale et sa réduction éventuelle. La juridiction de première instance avait jugé que cette indemnité était excessive et l'avait fixée à 6 890 euros, ordonnant la compensation. La Cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que l'indemnité était bien une clause pénale et que la société Maisons Pierre n'avait pas justifié de frais supplémentaires. Elle a donc débouté la société de ses demandes et condamné celle-ci aux dépens, confirmant ainsi le jugement en toutes ses dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 5, 20 déc. 2023, n° 21/02381
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/02381
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évry, 20 novembre 2020, N° 18/07781
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile MONCALISBrice AYALA
Cabinet(s) :	SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN
Parties :	S.A.S. MAISONS PIERRE, son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 20 DECEMBRE 2023

(n° /2023, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02381 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDCBW

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 novembre 2020 – tribunal judiciaire d’EVRY COURCOURONNES – RG n° 18/07781

APPELANTE

S.A.S. MAISONS PIERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ – SERRA – AYALA – BONLIEU – LE MEN – AYOUN, avocat au barreau de MELUN

INTIMES

Madame [V] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Cécile MONCALIS de la SELARL BECAM-MONCALIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [P] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

N’a pas constitué avocat – Signification de la déclaration d’appel le 24 février 2021 remise à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

M^me Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ

ARRET :

— par défaut.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 22 novembre 2023 et prorogé au 20 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat signé le 22 juin 2018, Madame [Y] et Monsieur [G] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) sur un terrain sis [Adresse 3] ayant fait l’objet d’une promesse synallagmatique de vente entre les époux [G] et la société FRANSSIMMO le 22 juin 2018, soit le même jour que la conclusion du CCMI avec la société MAISONS PIERRE.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 22 février 2019.

Un acompte d’un montant de 6 890 euros est versé le 10 juillet 2018, ainsi que la validation de la commande auprès de la société ABS concernant la viabilisation du terrain, d’un montant de 500 euros.

Par courrier du 18 septembre 2018, les époux [G] ont informé la société MAISONS PIERRE de leur divorce et de leur intention de renoncer à leur acquisition et à leur projet.

La société MAISONS PIERRE a sollicité de Monsieur et Madame [G] l’application des stipulations des articles 17.1 et 17.2 des conditions générales du contrat par courrier du 28 septembre 2018 pour paiement de la somme de 13 780 euros au titre de l’indemnité forfaitaire outre la conservation de l’acompte, correspondant à l’indemnité résolutoire.

Par exploit du 4 décembre 2018, la société MAISONS PIERRE a assigne Monsieur [G] et Madame [Y] en paiement de cette somme outre les frais irrépétibles et les dépens.

Le jugement rendu le 20 novembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Evry a ainsi statué :

'FIXE à 6 890 euros la somme due par la SAS Maisons Pierre à Madame [V] [Y] et Monsieur [P] [G] au titre de la restitution de l’acompte versé le 10 juillet 2018 ;

FIXE à 6 890 euros la somme due par Madame [V] [Y] et Monsieur [P] [G] à la SAS Maisons Pierre à titre d’indemnité contractuelle

ORDONNE la compensation entre ces sommes ;

En conséquence,

DIT qu’aucune des parties ne demeure débitrice envers l’autre;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’artic1e 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à l’ exécution provisoire du présent jugement.'

La SAS Maisons Pierre a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe de la cour le 2 février 2021.

Par conclusions récapitulatives d’appelante signifiées le 1er février 2022 la SAS Maisons Pierre demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1178 et 1794 du Code civil,

Vu l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu le CCMI du 22 juin 2018 et son avenant du 11 juillet 2018,

INFIRMER partiellement le jugement rendu le 20 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire d’EVRY en ce qu’il :

o FIXE à 6 890 euros la somme due par la SAS MAISONS PIERRE à Madame [V] [Y] et Monsieur [P] [G] au titre de la restitution de l’acompte versé le 10 juillet 2018

o FIXE à 6 890 euros la somme due par Madame [V] [Y] et Monsieur [P] [G] à la SAS MAISONS PIERRE à titre d’indemnité contractuelle ;

o ORDONNE la compensation entre ces sommes ;

o En conséquence,

DIT qu’aucune partie ne demeure débitrice envers l’autre ;

o DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

o ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau,

RECEVOIR la société MAISONS PIERRE en ses demandes, fins et conclusions,

Et y faisant droit,

CONSTATER la résiliation unilatérale du Contrat de Construction de Maison

Individuelle conclu le 22 juin 2018 et ayant fait l’objet d’un avenant du 11 juillet 2018, à l’initiative de Madame [V] [Y] et de Monsieur [P] [G] ;

JUGER que Madame [Y] et Monsieur [G] ne remplissent pas les conditions ouvrant droit à la garantie de remboursement et qu’ainsi l’acompte versé de 6 890 euros ne leur sera pas restitué ;

En conséquence,

DEBOUTER Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société MAISONS PIERRE ;

CONDAMNER solidairement Madame [Y] et Monsieur [G] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 13 791 euros au bénéfice de la Société MAISONS PIERRE, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2018 ;

CONDAMNER solidairement Madame [Y] et Monsieur [G] à payer à la

Société MAISONS PIERRE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance et en cause d’appel ;

CONDAMNER solidairement Madame [Y] et Monsieur [G] aux dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Brice AYALA en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNER 'l’exécution provisoire'.(sic)

Par conclusions d’intimée n°2 signifiées le 7 avril 2023 Madame [V] [Y] demande à la cour de :

Vu le Contrat, comprenant ses conditions générales et particulières,

Vu les articles 1231-5 et 1248 du Code civil,

— Déclarer Madame [V] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 20 novembre 2020,

A titre principal,

— Débouter la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société MAISONS PIERRE à restituer à Monsieur [G] et Madame [Y] l’acompte versé d’un montant de 6.890 euros ;

— Déclarer la conservation de l’acompte irrégulière et procéder à la compensation de la somme due au titre de l’indemnité résolutoire, soit la somme totale de 6.901euros (13.791 ' 6.890 = 6.901) ;

— Pondérer l’indemnité résolutoire réclamée en raison de la situation financière de Madame [Y] ;

En tout état de cause,

— Condamner la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [V] [Y] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Cécile MONCALIS, de la SELARL BECAM

MONCALIS, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La déclaration d’appel a été signifiée par exploit délivré le 24 février 2021 à Monsieur [P] [G] à l’étude de l’huissier instrumentaire, après vérification du domicile de l’intéressé [Adresse 1].

Les conclusions et le bordereau de communication de pièces de la société Maisons Pierre numéroté de 1 à 14 lui ont été délivrés par exploit du 22 avril 2021.

Monsieur [P] [G] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 11 avril 2023.

SUR QUOI,

LA COUR

1- l’indemnité contractuelle de résiliation et la restitution de l’acompte

Le tribunal a jugé que la résiliation est le fait exclusif des époux [Y]-[G], que la société Maisons Pierre est fondée à réclamer le paiement de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause article 17 des conditions générales de vente mais que celle-ci s’analysant en une clause pénale, peut être réduite d’office par le juge en application de l’article 1231-5 du Code civil au regard de la disproportion manifeste entre la peine conventionnellement fixée et le préjudice subi. Il en a ainsi réduit le montant à la somme de 6 890 euros et en a ordonné la compensation avec la restitution du montant de l’acompte versé.

La société Maisons Pierre, au soutien de son appel, fait valoir que l’indemnité forfaitaire correspondant à 10% du prix de la construction indemnise les diligences accomplies par le constructeur tenant à l’ouverture du dossier, à la réalisation des plans du pavillon, du dépôt du permis de construire et de la gestion administrative du dossier et qu’elle n’est pas susceptible de recevoir la qualification de clause pénale, étant pleinement justifiée par les démarches accomplies.

Madame [Y] fait valoir que l’appelante ne justifie toujours pas, à hauteur d’appel, des diligences accomplies et des frais engagés. Elle indique en tout état de cause que l’indemnité résolutoire devra être pondérée en raison de sa situation financière étant divorcée de Monsieur [G] depuis le mois d’octobre 2018.

Réponse de la cour

Il n’est en l’espèce pas contesté que la résiliation du contrat de construction soit le fait exclusif de Madame [Y] et de Monsieur [G], seules les conséquences de cette résiliation au regard des clauses contractuelles faisant litige.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil : ' Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Selon les dispositions de l’article 1794 du Code civil : 'Le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.'

Le contrat de construction de maison individuelle stipule en sa clause article 17-2 Conditions Résolutoires que : ' La résiliation du contrat par le Maître de l’ouvrage en application de l’article 1794 du Code civil entraîne l’exigibilité, en plus des sommes correspondant à l’avancement des travaux, d’une indemnité forfaitaire évaluée à 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction.'

Il suit des dispositions précitées que constitue une clause pénale, l’indemnité stipulée en cas de résiliation pour inexécution d’un marché de construction à forfait, dès lors que par l’anticipation des sommes dues ensuite de l’avancement des travaux, elle prévoit un dédommagement pour les frais engagés par le constructeur et le gain manqué à raison de l’interruption de la construction, majorant ainsi les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat, et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le constructeur en cas de rupture fautive du contrat.

Il en résulte que le tribunal a qualifié à bon droit l’indemnité forfaitaire de résiliation de clause pénale et, usant de la faculté prévue par les dispositions de l’article 1231-5 du code civil a réduit celle-ci à hauteur de la somme de 6 890 euros et ordonné la compensation avec la restitution de l’acompte du même montant auquel la société Maisons Pierre a été condamnée, en considération de la disproportion manifeste entre la peine conventionnellement fixée à hauteur de 10 % du prix de vente et le préjudice subi par le constructeur, qui n’apporte au demeurant, aucun élément nouveau à hauteur d’appel sur les frais engagés, le gain manqué et plus généralement les charges financières imputables à la résiliation du contrat, autres que ceux communiqués en première instance concernant les pièces contractuelles, la fiche terrain, la lettre de résiliation des époux [G]-[Y] et le devis des travaux d’assainissement.

Partant le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions et la société Maisons Pierre déboutée de ses demandes.

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à condamner la société SAS Maisons Pierre aux dépens et à verser à Madame [V] [Y] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement ;

CONDAMNE la société SAS Maisons Pierre aux dépens ainsi qu’au règlement de la somme de 1 000 euros à Madame [V] [Y] au titre des frais irrépétibles.

La greffière, La présidente,