Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02767 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGAL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire de Créteil RG n° 20/03168

APPELANTS

Monsieur [O] [T] [P] [S] né le 27 mai 1978 à [Localité 9],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [R] [H] [M] [K] épouse [S] née le 2 octobre 1979 à [Localité 10],

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Harry BENSIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0524

INTIMÉS

Monsieur [L] [Z] né le 15 Octobre 1961 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [V] [U] divorcée [Z] née le 22 Janvier 1966 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Danièle BERDAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 17 octobre 2019, M. [L] [Z] et Mme [V] [U] divorcée [Z] ont régularisé, au bénéfice de M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S], une promesse unilatérale de vente du bien immobilier situé [Adresse 3], au prix de 720.000 €.

La promesse était assortie des conditions suspensives d’usage au bénéfice des acquéreurs, outre une condition d’obtention d’un prêt de 646.000 € remboursable sur 20 ans au taux maximal de 1,15% l’an hors assurance.

Cette condition suspensive était stipulée jusqu’au 27 décembre 2019.

Il était également prévu une indemnité d’immobilisation de 36.000 €.

La date d’expiration de la promesse était fixée au 28 février 2020 à 16 heures.

Par lettre du 26 février 2020, Me [N], notaire des vendeurs, mettait M. [O] [S] et Mme [R] [K] en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt.

La vente n’était pas réalisée par acte authentique.

Par acte d’huissier délivré le 25 juin 2020, M. [L] [Z] et Mme [V] [U] divorcée [Z] ont fait assigner M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de Créteil.

M. [Z] et Mme [U] divorcé [Z], vendeurs, ont sollicité :

— la somme de 36.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— la somme de 45.000 € à titre de dommages et intérêts contractuels pour les préjudices financiers causés,

— la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts contractuels pour les préjudices moraux causés.

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :

— condamne solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 36.000 € au titre de

l’indemnité d’immobilisation,

— autorise Me [N], notaire, à libérer entre les mains de M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 18.000 €, actuellement sous séquestre,

— dit que cette somme viendra en déduction de la condamnation,

— rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

— condamne solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— rappelle qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit,

— condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [R] [K] aux dépens,

— condamne in solidum M. [O] [S] et Mme [R] [K] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 février 2022.

Par ordonnance d’incident du 26 janvier 2023, le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de caducité de la déclaration d’appel de M. [Z] et Mme [U] et réservé les dépens.

La procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 16 octobre 2022, par lesquelles M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S], appelants, invitent la cour à :

— Débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Ordonner la restitution de la somme de 18.000 € séquestrée, avec indemnité au taux légal majoré ;

Il est par ailleurs fait sommation à M. et Mme [Z] d’avoir à communiquer le dépôt de plainte prétendument déposé ;

Reconventionnellement :

— Condamner M. et Mme [Z] au versement de la somme de 35.000 € ;

— Condamner M. et Mme [Z] au versement de la somme de 5.500 € au titre de l’article 700 du cpc outre aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 1er mars 2023, par lesquelles M. [L] [Z] et Mme [V] [U] divorcée [Z], intimés, invitent la cour à :

Vu les articles 1103, 1217 et 1304-3 du code civil,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a :

— Condamné solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [Z] et Mme [U] la somme de 36.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— Autorisé Me [N], notaire, à libérer entre les mains de M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 18.000 €,

— Fait droit à la demande de dommages et intérêt au titre du préjudice moral des consorts [Z]/[U],

— Condamné in solidum M. [O] [S] et Mme [R] [K] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Infirmer le jugement quant au quantum des sommes allouées au titre du préjudice moral;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] et Mme [U] de leur demande au titre de leur préjudice financier ;

— Débouter les époux [S] de leurs demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau :

— Condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] au paiement de la somme de 45.000 € au titre des préjudices financiers ;

— Condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] au paiement de la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral des consorts [Z] et [U],

— Condamner M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] au paiement de la somme de 5.000 € à M. [Z] et Mme [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur le dol

M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] soutiennent avoir été victimes de dol et en tirent pour conséquence la nullité de la promesse de vente, sur le fondement des articles 1137 du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; ils allèguent avoir été trompés par les vendeurs, en ce que le bien leur aurait été annoncé comme disposant d’une superficie de 270 m² habitable alors que cette surface serait moindre car l’aménagement du sous-sol n’aurait pas d’existence légale ;

M. [Z] et Mme [U] relèvent que la promesse ne mentionne pas de surface ; ils contestent que le bien ait été déclaré aux acquéreurs pour une superficie de 270 m² habitable; ils précisent que la surface habitable est de 180 m² et que la surface utilisable est de 270 m², incluant le sous-sol dont la hauteur sous plafond est inférieure au seuil de surface habitable ;

Aux termes de l’article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation’ ;

En l’espèce, il convient au préalable de préciser que l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis vise les promesses de vente relatives à des lots de copropriété et n’est donc pas applicable à la présente affaire ;

La promesse de vente du 17 octobre 2019 décrit le bien ainsi qu’il suit :

'Maison d’habitation composée de :

— au rez-de-chaussée : cuisine, salon, salle à manger, dressing, couloir, wc

— au 1er étage : 3 chambres, une suite parentale, salle d’eau, une salle de bains, un wc

— un sous-sol avec une salle d’eau et un wc’ ;

La promesse ne contient aucune mention de la superficie, habitable ou non, de la maison;

Elle stipule notamment en page 13 :

'Etat du bien :

Le bénéficiaire prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le promettant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridique.

Il déclare que la désignation du bien figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites …

Contenance du terrain et des constructions :

Le promettant ne confère aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions’ ;

Il résulte de ces dispositions contractuelles que M. et Mme [S] ont visité le bien, ont apprécié l’état et le contenu du sous-sol et se sont engagés sur le bien qui leur a été présenté, sans garantie de contenance ;

M. et Mme [S] ne produisent aucune pièce justifiant que le bien leur ait été annoncé, antérieurement à la promesse du 17 octobre 2019, comme disposant d’une superficie de 270 m² habitable, tel qu’ils l’allèguent ;

Les plans de la maison, dont il n’est pas justifié de la date à laquelle ils leur ont été communiqués et qui ne sont pas annexés à la promesse (pièce 3 [S]), ne mentionnent pas de surface habitable ; l’annonce mentionnant une surface de 270 m² (pièce 9 [S]) et l’annonce précisant une maison de 180 m² (pièce 13 [S]) datent respectivement du 16 juin 2020 et du 27 juillet 2020 et sont donc postérieures à la promesse ;

Ainsi M. et Mme [S] ne démontrent pas de manoeuvres ni de mensonge de la part des vendeurs concernant la superficie habitable de la maison ;

M. et Mme [S] ne justifient pas qu’au moment de la promesse, la surface habitable avait un caractère déterminant pour eux ; il importe donc peu de déterminer la véritable surface habitable de la maison puisqu’il n’est pas démontré qu’elle faisait partie des conditions de la promesse ni qu’elle était déterminante pour les acquéreurs ; les deux témoignages (pièce 14 et 17 [S]) selon lesquels 'dans certains endroits du sous-sol, la hauteur est à plus de 2 mètres’ et 'les hauteurs sous plafond du sous-sol sont plus importantes sur le plan’ ne prouvent pas que les vendeurs aient dissimulé une information dont le caractère était déterminant pour M. et Mme [S] ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [S] fondée sur le dol ;

Sur la condition suspensive d’obtention de prêt

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, 'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement…' ;

En l’espèce, La promesse de vente du 17 octobre 2019 stipule en page 10 concernant les conditions suspensives particulières :

'Condition suspensive d’obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes

— montant maximal de la somme empruntée 646.000 €,

— durée maximale de remboursement 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximal 1,15 % l’an (hors assurances)

— garantie …

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée au cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 27 décembre 2019…

L’obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant.

A défaut de cette notification, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit …

Refus de prêt – justification

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier d’un refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt’ ;

Il convient de considérer qu’il suffit au bénéficiaire de justifier d’un refus d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, pour considérer que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli, même si la clause précise que le bénéficiaire s’engage à déposer deux demandes de prêt ;

Or M. et Mme [S] justifient d’un refus de prêt de la banque Crédit Nord (pièce 4 [S], courriers du 27 décembre 2019 et 13 janvier 2020), dont la demande correspond aux caractéristiques fixées par la promesse 'aux conditions suivantes : montant du prêt 645.000 €, durée 20 ans, taux 1,15 hors assurance', dans le délai fixé par la promesse ;

En conséquence, M. et Mme [S] justifient que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli ;

Sur l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipule '… Le bénéficiaire déposera … à la comptabilité du notaire … la somme de 18.000 € au titre d’une partie d’indemnité d’immobilisation … dans l’hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte … Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 18.000 €, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant … pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait’ ;

M. et Mme [S] ayant justifié de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt selon les modalités et délais prévus dans la promesse, ils ne sont pas redevables de l’indemnité d’immobilisation et la somme de 18.000 € versée au notaire au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation doit leur être restituée ;

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 36.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— autorisé Me [N], notaire, à libérer entre les mains de M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 18.000 €, actuellement sous séquestre,

— dit que cette somme viendra en déduction de la condamnation ;

Et il y a lieu de :

— débouter M. [L] [Z] et Mme [V] [U] de leur demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— autoriser Me [N], notaire, à libérer entre les mains de M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] la somme de 18.000 €, actuellement sous séquestre ;

Sur les demandes de dommages et intérêts des vendeurs

au titre du préjudice financier

M. [L] [Z] et Mme [V] [U] exposent que l’indemnité d’immobilisation était prévue pour une immobilisation de 70 jours entre le 17 octobre 2019 et le 27 décembre 2019 et qu’à cause des agissements trompeurs des bénéficiaires leur faisant croire qu’ils étaient sur le point d’obtenir leur prêt, ils sont parvenus à leur faire immobiliser le bien jusqu’au 12 mars 2020, soit 75 jours supplémentaires, et qu’ensuite le bien a été immobilisé deux mois de plus en raison de la période du confinement ;

En l’espèce, la promesse stipule 'Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien…' ;

La date d’expiration de la promesse était fixée au 28 février 2020 à 16 heures et en l’absence de prorogation de ce délai, les promettants pouvaient disposer librement du bien à compter de cette date ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

au titre du préjudice moral

M. [L] [Z] et Mme [V] [U] estiment avoir subi un préjudice moral au motif de la déloyauté de M. et Mme [S] qui leur ont fait croire d’une part qu’ils étaient encore en train d’obtenir leur prêt alors qu’ils avaient déjà reçu les refus de la part de leurs banques et d’autre part que le rendez-vous du 12 mars 2020 était organisé pour une tentative de conciliation alors qu’ils avaient pour seul objectif la restitution des 18.000 € mis sous séqueste, et au motif que M. et Mme [S] leur ont envoyé des messages d’intimidation et de menaces ;

En l’espèce, s’il ressort du SMS du 31 janvier 2020 (pièce 10 [Z]), postérieur au délai d’expiration de la condition suspensive de prêt fixé au 27 décembre 2019, que pendant un délai d’un mois M. et Mme [S] ont laissé croire à M. [Z] et Mme [U] qu’ils pourraient obtenir un prêt d’une troisième banque, la banque CIC, en tout état de cause, le délai d’expiration de la promesse n’ayant pas fait l’objet d’une prorogation a expiré le 28 février 2020 ; d’ailleurs M. [Z] ne s’est pas laissé trompé puisqu’il a demandé à M. [S] de lui produire un document officiel de prêt de la banque CIC (pièce 8 [S]) ; les promettants ne justifient donc pas d’un préjudice moral à ce titre;

En revanche, il est justifié que M. [Z] et Mme [U] ont adressé un message électronique clairement menaçant à M. et Mme [S], le 26 avril 2020 (pièce 11 [Z]), postérieurement à l’expiration de la promesse lequel indiquait 'Pensez aux conséquences désastreuses de votre sous-sol aménagé non déclaré aux impôts, ainsi que sur les plans, et ce n’est qu’un élément dans le dossier, à vous de voir. Rendez-nous notre argent dernier avertissement’ ;

Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à 2.000 € ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et il y a lieu de condamner solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [Z] et Mme [U], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. et Mme [S], la somme unique de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [Z] et Mme [U] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement excepté en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] fondée sur le dol,

— débouté M. [L] [Z] et Mme [V] [U] de leur demande au titre de leur préjudice financier ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déboute M. [L] [Z] et Mme [V] [U] de leur demande au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Autorise Me [N], notaire, à libérer entre les mains de M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] la somme de 18.000 €, actuellement sous séquestre ;

Condamne solidairement M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] à payer à M. [L] [Z] et Mme [V] [U] la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne M. [L] [Z] et Mme [V] [U] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [O] [S] et Mme [R] [K] épouse [S] la somme unique de 5.000. € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette la demande des intimés au titre de l’article 700 du cpc ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,