Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 NOVEMBRE 2023

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16832 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPBP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Août 2022 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 22/00347

APPELANT

Monsieur [I] [M]

né le 08 avril 1944 à [Localité 6] (94)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud RICHARD, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 462

ayant pour avocat plaidant : M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocat au barreau de RENNES, toque : 88

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 6] représenté par son syndic, la SOCIETE LAPOSTOLLE, SARL immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 343 322 491

C/O Société LAPOSTOLLE

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Caroline DARCHIS substituée à l’audience par M^e Quentin VRILLIAUX – SARL MANEO AVOCAT – avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [M] est propriétaire des lots n° 3, 4, 8, 9, 11, 12, 16, 17, 19, 21, 22, 24, 27, 101, 102, 103, 107, 108, 109, 110 et 112 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2022 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné M. [I] [M] suivant la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme des ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  51.152,17 € au titre des charges impayées, en ce inclus l’appel du 2ème trimestre 2022 exigible le 1er avril 2022,

—  71,06 € de frais exigibles exposés par le syndic au 31 décembre 2021 ;

—  12.496,64 € au titre de provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 31 décembre 2019,

—  10.000 € de dommages-intérêts,

—  5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire, au cas où des délais de paiement seraient accordés à M. [I] [M], le syndicat des copropriétaires a sollicité que soit prévue une clause de déchéance du terme.

M. [I] [M] a demandé au tribunal :

— d’ordonner la compensation entre les sommes dont il est redevable au titre des charges échues et les sommes dues par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’exécution de la décision de référé du 9 décembre 2021 à hauteur de 1.989,12 €,

— de fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété échues à la somme de 11.766,39 € au 31 mars 2022 compte tenu des paiements non pris en compte et de la compensation,

— de dire que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlements en cours ,

— de lui accorder 12 mois de délais de paiement,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts incompatible avec les délais de paiement accordés,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des charges votées à échoir et subsidiairement lui accorder 12 mois de délais pour les payer,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts incompatible avec les délais de paiement accordés,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— d’écarter l’exécution provisoire,

— de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Par jugement du 23 août 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 51.223,23 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [I] [M], correspondant à l’ensemble des provisions et des cotisations du fonds de travaux dues au 6 mai 2022 (2ème trimestre 2022 et 10ème appel de travaux chauffage inclus), outre la somme de 12.496,64 € au titre des appels de charges et des appels de fonds travaux pour les 3ème et 4ème trimestres 2022, avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision et à la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter du jugement, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté M. [I] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. [I] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 29 septembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 octobre 2023, date des plaidoiries.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2023, par lesquelles M. [I] [M], appelant, invite la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-6, 1343-5, 1347 et suivants du code civil ainsi que la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

statuant à nouveau,

— fixer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété échues à la somme de 49.244,11 € au 30 juin 2022 compte-tenu des paiements non pris en compte et de la compensation,

— dire que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances afin de tenir compte des

règlements effectués et en cours,

— lui accorder des délais de paiement sous la forme d’un report d’exigibilité de 12 mois afin de lui permettre de justifier des règlements effectués en deniers ou quittances,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.989,12 €, au titre de la quote-part de la condamnation in solidum prononcé par le tribunal au bénéfice de Mme [G] aux termes de l’ordonnance de référé du 9 décembre 2021,

— débouter le syndicat de copropriété de sa demande de capitalisation des intérêts, incompatible avec les délais de paiement accordés ;

— débouter le syndicat de copropriété de toute ses demandes incidentes portant à la fois sur une condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € ainsi qu’au paiement de la somme de 17.576, 54 €, au titre des cotisations et appels fonds travaux exigibles sur la période 1er janvier 2023 ' 1er octobre 2023,

— infirmer le jugement s’agissant des frais et dépens,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens exposés tant en cause d’appel qu’en première instance ;

Vu les conclusions notifiées le 4 octobre 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable et mal fondé M. [I] [M] en son appel et en toutes ses demandes en l’en débouter,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné M. [I] [M] à lui payer la somme de 51.223,23 € au titre des charges de copropriété dues par M. [I] [M], correspondant à l’ensemble des provisions et des cotisations du fonds de travaux dues au 6 mai 2022 (2ème trimestre 2022 et 10ème appel de travaux chauffage inclus),

condamné M. [I] [M] à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ordonné la capitalisation des intérêts,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [M] à lui régler les sommes dues au titre des 3ème et 4ème trimestre 2022 sauf à actualiser le montant de la dette sur cette période à la somme de 12.390,85 €, compte tenu de l’exigibilité de la créance et après déduction des paiements effectués,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

— condamner M. [I] [M] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

vu l’évolution du litige, au titre des sommes dues sur l’exercice 2023,

— condamner M. [I] [M] à lui payer la somme de 17.576,54 € au titre des charges et travaux exigibles sur la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,

si, par extraordinaire, des délais de paiement devaient être accordés à M. [I] [M],

— dire qu’en cas de défaut de paiement à bonne date d’une seule échéance ou des charges

courantes, le montant total des condamnations deviendra immédiatement exigible, et ce

sans formalité préalable de la part du syndicat,

en tout état de cause,

— condamner M. [I] [M] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours ;

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [M],

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

3 mars 2020 à laquelle M. [I] [M] a assisté ayant approuvé notamment les budgets prévisionnels des exercices 2020 et 2021 et la constitution d’un fonds de travaux représentant 5% du budget annuel, ainsi que des travaux de remplacement de la canalisation des eaux pluviales pour un devis de 1.298 € TTC,

5 janvier 2021, régulièrement notifié à M. [I] [M] qui n’était pas présent, par courrier recommandé reçu le 13 janvier 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2019, un ajustement du budget prévisionnel 2021 à hauteur de 48.675 € , la conservation du taux de fonds de travaux à 5% du budget prévisionnel, la constitution d’une avance de trésorerie de 4.000 €, la désignation d’un expert pour la réalisation d’une étude de rénovation de la chaufferie collective pour un montant de 4.926 € TTC avec un appel de fonds au 15.03.2021, les travaux de plomberie (remplacement des fontes cassées dans les parties communes) pour un montant de 2.891,65 € TTC avec un appel de fonds le 15.03.2021, les travaux de mise en conformité et de modernisation de l’ascenseur avec approbation d’un devis de 43.150 € HT majoré des honoraires du syndic et prévoyant trois appels de fonds de 16.109,34 € chacun exigibles les 1/04, 1/06 et 1/09/2021,

6 juillet 2021 à laquelle M. [I] [M] n’a pas participé, régulièrement notifié le 2 août 2021, approuvant les comptes de l’exercice 2020, le budget prévisionnel 2021 à hauteur de 57.304 € et le budget prévisiormel 2022 à hauteur de 55.714 €, la réalisation d’un audit énergétique par la société Energie & Service pour la somme de 2.535 € HT avec un appel de fonds le 1.10.2021, des travaux de rénovation de la chaudière et de la chaufferie avec une provision de 40.000 € TTC payable en 10 appels de fonds de 4.000 € TTC par mois jusqu’au 1.04.2022 inclus,

21 juin 2022, à laquelle M. [I] [M] a participé, votant l’ajustement du budget prévisionnel 2022 et votant le budget prévisionnel 2023,

29 juin 2023 à laquelle M. [M] a participé, approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2021 et du 1er janvier au 31 décembre 2022, ajustant le budget prévisionnel 2023

— les appels de fonds du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2023,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 6 mai 2022 (pièce n° 22),

— le décompte des sommes dues au 1er octobre 2023 (pièce n° 30),

— la mise en demeure du 31 décembre 2021 enjoignant à M. [I] [M] de régler la somme de 45.594,52 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [I] [M] au 21 décembre 2021, et lui rappelant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et chiffrant le montant des provisions non encore échues qui s’ajoutera à la créance en cas de non-paiement de l’arriéré à la somme de 31.294,77 € (soit 23.544,73 € d’appels de charges courantes pour l’année 2022, 1.177,24 € au titre des appels trimestriels pour le fonds de travaux et 6.571,80 € au titre des appels de fonds pour les travaux de rénovation de la chaudière et de la chaufferie) ; il n’est pas contesté par M. [I] [M] que cette mise en demeure est restée infructueuse ;

Sur la demande du syndicat en première instance

¿ L’arriéré de charges de la période courant du 22 octobre 2019 (appel 4ème trimestre 2019) au 3 mai 2022 (appel de fonds 2ème trimestre 2022, 10ème appel travaux chauffage et règlement de M. [M] de 1.700 € du 3 mai 2022 inclus) : 51.223,23 € (pièce syndicat n° 22)

Devant la cour, M. [I] [M] accepte le décompte de charges produit par le syndic portant sur l’ensemble des provisions et cotisations du fonds travaux dues au 6 mai 2022, pour un montant de 51.233, 23 € ;

Il demande à ce que soit déduit de cette somme la créance qu’il détient à l’encontre du syndicat dans le cadre de la saisie pratiquée à son encontre par Mme [G] pour un montant de 3.978,24 €, en exécution de la condamnation solidaire prononcée par le juge des

référés le 9 décembre 2021 au terme de laquelle le syndicat des copropriétaires et M. [M] ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Il fait valoir qu’il a intégralement réglé ces condamnations dans le cadre de la saisie dont il a fait l’objet, et qu’il détient une créance de 1.989,12€ au titre de la moitié des sommes saisies sur ses comptes ; il soutient que la saisie attribution pratiquée n’a fait l’objet d’aucune contestation dans les délais requis par les textes et que l’effet attributif immédiat et le paiement des sommes appréhendées à l’issue du délai d’un mois pour élever une contestation, ne sont nullement contestables (pièce [M] n° 2) ;

Il sollicite la réformation du jugement et demande à la cour de ramener sa condamnation à l’égard du syndicat à la somme de 49.244, 11 € au titre de l’ensemble des provisions et cotisations du fonds travaux dues au 6 mai 2022, et de condamner le syndicat à lui payer la somme de 1.989, 12 € ;

Il est à noter que la somme de 51.233,23 € comprend des frais à hauteur de 71,06 € qui sont justifiés par les pièces produites par le syndicat (pièces n° 7 à 9) et que M. [M] ne conteste pas ;

Sur la demande de compensation des créances du syndicat des copropriétaires avec celle que M. [I] [M] prétend détenir à son encontre au titre de l’exécution de la saisie-attribution dont il a fait l’objet de la part de Mme [G] en exécution de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil le 9 décembre 2021, le premier juge a exactement relevé qu’il ne ressort pas suffisamment des pièces produites que sa créance est liquide certaine et exigible puisqu’il n’est pas établi que la saisie attribution ait effectivement été menée à son terme et qu’il ait réglé les sommes réclamées ;

En cause d’appel M. [M] ne produit aucune pièce complémentaire ; il ne rapporte donc pas la preuve que les fonds ont été effectivement remis à Mme [G] ; le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de compensation ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 51.223,23 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [I] [M], correspondant à l’ensemble des provisions et des cotisations du fonds de travaux dues au 6 mai 2022 (2ème trimestre 2022 et 10ème appel de travaux chauffage inclus), avec intérêts au taux légal courant à compter du jugement ;

¿ Sur les appels de charges et des appels de fonds travaux pour les 3ème et 4ème trimestres 2022 : 12.496,64 €

M. [M], qui a réglé l’intégralité des condamnations prononcées en première instance, ne conteste plus le jugement sur ce point ;

Le syndicat réduit cependant sa demande en cause d’appel en sollicitant la somme de 12.390,85 € pour tenir compte du fait que les comptes de l’exercice 2022 ayant été approuvés par l’assemblée générale du 29 juin 2023, il ne s’agit plus de provision, et également des versements effectués par M. [M] ;

Du fait de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 par l’assemblée générale du 29 juin 2023 , définitive faute de contestation (pièce syndicat n° 23), et des versements effectués par M. [M], il y lieu de réformer le jugement en ce qu’il a condamné ce dernier à payer au syndicat la somme de 12.496,64 € et de le condamner à payer la somme de 12.390,85 € au titre de l’arriéré des appels de charges et travaux des 3ème et 4ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur l’actualisation de la demande du syndicat en cause d’appel

Le syndicat actualise sa demande pour solliciter la condamnation de M. [M] à lui payer la somme de 17.576,54 € au titre de l’arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er janvier au 1er octobre 2023 ;

M. [M] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il s’est acquitté des appels de charges et travaux 2023 par plusieurs versements d’un montant global de 28.100 € ;

Il a été vu que le budget prévisionnel de 2023 a été voté par l’assemblée générale du 21 juin 2022, que l’assemblée du 29 juin 2023 a ajusté ce budget et que les appels de fonds du 1er décembre 2022 au 1er octobre 2023 sont produits (pièce syndicat n° 31) ; le syndicat verse également aux débats un décompte au 1er octobre 2023 comportant un décompte analytique et le décompte du syndic (pièce n° 30) ; un décompte portant sur la période du 1er janvier au 1er octobre 2023 figure en pages 11 et 12 des conclusions du syndicat ;

Les sommes dues au 1er octobre 2023 sont désormais exigibles compte tenu de la date de

signification des conclusions du syndicat le 4 octobre 2023 ;

M. [M] fait état des paiements suivants :

—  23 juin 2023 : 4.000 € : cette somme est bien inscrite au crédit du compte de M. [M] à la date du 27 juin 2023,

—  27 juillet 2023 : 6.000 € : cette somme est bien inscrite au crédit du compte de M. [M] à la date du 2 août 2023,

—  22 août 2023 : 9.000 € : cette somme est bien inscrite au crédit du compte de M. [M] à la date du 5 septembre 2023,

—  28 septembre 2023 : 9.100 € : le syndicat indique n’avoir pas reçu le chèque de 9.100 €

daté du 28 septembre 2023 (pièce [M] n°18) ; M. [M] ne produit d’ailleurs pas la copie du chèque, mais seulement le talon, et il ne justifie pas de l’encaissement de ce chèque ;

Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance d’un montant de 17.576,54 € au titre de l’arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er janvier au 1er octobre 2023 ;

Il doit être ajouté au jugement que M. [M] est condamné à payer au syndicat la somme de 17.576,54 € au titre de l’arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er janvier au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise';

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du jugement ;

Sur la demande de délai

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues';

Le premier juge a rejeté la demande de délai formulée par M. [M] motif pris de l’absence de production de tout élément permettant de déterminer sa situation économique, et notamment un avis d’imposition et des justificatifs de ressources et de charges ;

Sont visés dans les pièces communiquées par M. [M] au syndicat en cause d’appel un avis d’imposition (pièce n° 11) et un état des charges courantes (pièce n° 12) ; ces pièces ne figurent pas dans le dossier remis à la cour ;

Cependant le syndicat les a vues puisqu’il indique dans ses conclusions :

'M. [M] verse donc désormais aux débats pour la première fois son avis d’imposition (pièce adverse n°11) qui fait état d’un revenu fiscal de référence de 109.337 €, dont 69.052 € au titre des revenus fonciers !

…

En outre, les charges de M. [M] ne sont pas justifiées : seul un avis d’échéance de

loyer est produit, et une facture de garde-meubles dont on ignore à quoi elle correspond (pièce adverse n°12)' ;

M. [M] dispose d’un patrimoine immobilier conséquent puisqu’il est propriétaire de 21 lots dans l’immeuble litigieux, tous donnés à bail, et qui génèrent donc des revenus ; il est également propriétaire de divers lots dans l’immeuble sis[Adresse 1]t à [Localité 6] (pièce syndicat n° 16) ; et selon ses propres indications, il est ou était propriétaire d’un lot dans un immeuble dénommé [Adresse 8] à [Localité 7] qu’il avait donné à bail (pièce [M] n° 3) ;

M. [M] dispose par conséquent de revenus locatifs non négligeables qui lui permettent de payer les appels de charges et travaux à leur échéance, et, en cas d’insuffisance ponctuelle de trésorerie, de vendre quelques uns de ses biens immobiliers ;

Son état de santé, qui a nécessité une hospitalisation en 2021, ne justifie pas sa carence dans le paiement de charges, étant observé qu’il n’y pas de documents médicaux postérieurs à novembre 2021 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. [M] de sa demande de délai ;

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire’ ;

Depuis le mois d’octobre 2019, M. [M] s’abstient de payer les appels de charges et travaux à leur échéance dans leur totalité, laissant sa dette augmenter et perdurer depuis 4 années, malgré les mises ne demeure et relances qui lui ont été adressées, alors qu’il dispose d’un patrimoine immobilier et de revenus locatifs conséquents, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;

Il doit être noté que le refus de M. [M] de payer les charges est d’autant plus préjudiciable à la copropriété que par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Créteil du 9décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a été condamné sous astreinte, à la demande d’une locataire de M. [M] dans l’immeuble, à remettre en état l’ascenseur ; cette condamnation est directement liée aux impayés de M. [M], titulaire de 42 % des voix dans la copropriété, puisque le syndicat n’a pas disposé des fonds nécessaires pour commander les travaux de remise en état de l’ascenseur qui avaient été votés par l’assemblée générale du 5 janvier 2021 ; en effet, à la date du 1er septembre 2021, date du dernier appel de fonds pour les travaux de l’ascenseur, le compte de M. [M] était débiteur à hauteur de 34.140,07 € ; ce débit représente près de la moitié de la quote-part de M. [M] pour les travaux de mise en conformité de l’ascenseur (18.891,57 € sur un montant de 43.150 €HT) ; certes le juge de l’exécution a, par jugement du 4 novembre 2022, supprimé l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé à l’encontre du syndicat des copropriétaires, retenant que 'l’inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] est entièrement imputable au comportement et au défaut de paiement de M. [I] [M], ce qui caractérise une cause étrangère justifiant la suppression de l’astreinte pour le syndicat des copropriétaires pour la période ayant couru jusqu’au présent jugement’ ; néanmoins, du fait de la carence de M. [M], le syndicat des copropriétaires a exposé des frais de procédure et les honoraires de son avocat devant le juge des référés et le juge de l’exécution ;

Les manquements systématiques et répétés de M. [M] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;

M. [M] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 12.496,64 € au titre des appels de charges et des appels de fonds travaux pour les 3ème et 4ème trimestres 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 12.390,85 € au titre des appels de charges et des appels de fonds travaux pour les 3ème et 4ème trimestres 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamne M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.000 € de dommages-intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 17.576,54 € au titre de l’arriéré des charges et travaux de la période courant du 1er janvier au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Condamne M. [I] [M] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette tout autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT