Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13530 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGH6

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Juin 2022 -Président du TJ de Paris – RG n° 19/51179

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 10], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 10], Mme [L] [T], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par M^e Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

Substitué à l’audience par M^e Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

M. [Z] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [S] [D]

[Adresse 8]

[Localité 7]

S.A.S. STOMHOME, RCS de Paris sous le n°825 048 515

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Janvier 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivrés les 4, 10 et 27 décembre 2018, la ville de [Localité 10] a fait assigner M. [Z] [D], M. [S] [D] et la société Stomhome, devant le président du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.631-52 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé au [Adresse 1] (bâtiment A, rez-de-chaussée, porte droite, lot 42).

Par décision du 6 mars 2019, le tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 10] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 20 mai 2022.

Par ordonnance contradictoire rendue en la forme des référés du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la ville de [Localité 10] de ses demandes ;

— rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la ville de [Localité 10] aux dépens ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 13 juillet 2022, la ville de [Localité 10] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2022 la ville de [Localité 10] demande à la cour de :

In limine litis, vu l’article 378 du code de procédure civile,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation saisie du pourvoi n°X2221797 ;

Au fond,

— la juger recevable en son appel et en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;

— infirmer l’ordonnance en la forme des référés rendue le 29 juin 2022 (N° RG 19/51179) en ce que le président du tribunal a :

1. débouté la Ville de [Localité 10] de ses demandes ;

2. rejeté la demande au titre des frais irrépétibles ;

3. condamné la Ville de [Localité 10] aux dépens.

Et statuant de nouveau,

— juger que MM. [D] et la société Stomhome ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en louant pour de courtes durées l’appartement situé au rez-de-chaussée porte droite du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] (constituant le lot 42) ;

Puis, à titre principal,

— condamner in solidum MM. [D] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner la société Stomhome à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versée conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Et à titre subsidiaire,

— condamner in solidum MM. [D] et la société Stomhome à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum MM. [D] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Stomhome à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum MM. Stomhome et la société Stomhome aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La ville de [Localité 10] soutient en substance que :

— il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer dans l’attente de la ou des décisions de la Cour de cassation,

— l’extrait du fichier immobilier, la fiche H2, la fiche R, le règlement de copropriété de l’immeuble du 26 novembre 1985 établissent que les lieux sont à usage d’habitation,

— le bien n’est pas la résidence principale des défendeurs,

— MM [D] mettent leur bien en locations de courtes durées, de sorte que le changement d’usage illicite est démontré,

— MM [D] doivent être considérés comme ayant personnellement enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation,

— s’agissant de la société Stomhome, elle ne peut être considérée comme simple mandante des propriétaires, dans la mesure où elle était locataire à part entière, et a loué à son seul profit de façon répétée le bien à usage d’habitation pour de courtes durées,

— subsidiairement, MM [D] et la société Stomhome devront être condamnés in solidum à une amende civile de 50.000 euros, intégralement versée à la ville de [Localité 10].

Dans ses dernières conclusions, remises et notifiées le 6 décembre 2022, MM. [D] et la société Stomhome demandent à la cour de :

In limine litis,

— rejeter la demande de sursis à statuer de la Ville de [Localité 10] ;

A titre principal,

— débouter la Ville de [Localité 10] dans l’intégralité de ses demandes au regard de l’absence de preuve de la caractérisation de l’infraction ;

— juger que la fiche H2 est entachée d’irrégularités et ne prouve pas l’usage d’habitation au 1 er janvier 1970 ;

— juger qu’une loge de concierge au 1er janvier 1970 ne permet pas de démontrer que cette dernière avait une vocation d’habitation ;

— juger le règlement de copropriété ainsi que les autres documents produits par la Ville de [Localité 10] ne prouve pas l’usage d’habitation au 1 er janvier 1970 ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée :

— juger que compte tenu de la bonne foi, des diligences et de la coopération, MM. [D] sont fondés à n’être condamnés qu’à une amende symbolique ;

— débouter la société Stomhome de toute condamnation en application de la jurisprudence récente de la Cour de cassation ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— fixer le montant de l’amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— fixer, le cas échéant, le montant de l’amende civile à la somme maximale de 5.000 euros ;

En tout état de cause :

— juger que l’équité ne commande pas que MM. [D] soient condamnés au paiement de la somme de 2 .000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Ville de [Localité 10] à payer MM. [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

MM. [D] et la société Stomhome soutiennent en substance que :

— la demande de sursis à statuer, qui ne présente aucun intérêt, devra être rejetée,

— la fiche H2 produite est entachée d’irrégularités dans la mesure où elle est postérieure au 1er janvier 1970, l’identification du lot est différente du constat d’infraction, aucun loyer n’est mentionné au 1er janvier 1970, le fait qu’il s’agisse d’une loge de concierge n’établit pas l’usage d’habitation,

— la fiche R ne dispose d’aucune valeur probante, et le règlement de copropriété daté de l’année 1985 est postérieur au 1er janvier 1970, l’usage d’habitation ne pouvant en être déduit,

— à titre subsidiaire, la société Stomhome, mandataire des MM [D] devra être mise hors de cause,

— à titre subsidiaire, sur le quantum de l’amende, l’infraction a cessé de façon pérenne, le bien ayant été vendu, l’amende requise étant disproportionnée au regard des objectifs de la réglementation, les défendeurs ayant retiré peu de revenus des locations,

— cette amende ne devra être fixée qu’à la somme maximale de 5.000 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, il peut être sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Une bonne administration de la justice commande de traiter les justiciables de manière égale, en statuant sur leur litige en l’état des textes et de la jurisprudence applicables au moment où la cour est saisie.

Tel ne serait pas le cas s’il était sursis à statuer en l’attente de la jurisprudence de la Cour de cassation sur la question en débat de la force probante d’une fiche H2 portant mention d’une occupation par le propriétaire pour démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l’usage en cause ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 10] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l’espèce, les parties s’opposent d’abord sur la circonstance que le local dont s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient à la ville de [Localité 10], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation, étant observé que l’appelante se prévaut ici de la fiche H2 pour démontrer un tel usage ainsi que d’un relevé de propriété et d’un règlement de copropriété.

Il sera à cet égard relevé, concernant la fiche H2 versée aux débats, que :

— elle a été établie le 12 octobre 1970, et mentionne l’occupation par Mme [H] [G] en qualité de « personne autre que le propriétaire », en l’espèce Mme [M] veuve [V], et ne mentionne aucun loyer,

— si les seules ratures apportées à la fiche ne peuvent suffire à en invalider le contenu, il n’en demeure pas moins que la portée probatoire de la fiche H2 doit être appréciée au regard de toutes ses mentions,

— tout d’abord, ladite fiche H2 vise un lot situé porte DF, sans indication de numéro de lot, au rez- de-chaussée, d’une superficie de 23 m2 alors que le constat d’infraction est relatif à un lot situé porte droite, lot n° 42, bâtiment A, pour une surface de 25 m2,

— cette fiche indique encore au-dessus du nom de l’occupant « concierge » et plus bas « lot L office loge »,

— le document intitulé « recensement général des locaux » et daté de 1949 indique que le local situé au rez de chaussée droite (D) est constitué d’une pièce principale, occupée par M. [P] [J] en qualité de « concierge »,

— les intimés produisent en outre une attestation notariée qui vise également le lot n° 42, situé porte droite (D), et non droite face (DF), mais toutefois la fiche de révision foncière produite fait état pour sa part de l’existence de quatre locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble (D, DF, GF et G),

— il en résulte que, si la différence de superficie entre la fiche H2 et le constat d’infraction est minime (2m2) et insuffisante à établir que ces deux documents ne correspondent pas l’un à l’autre, la fiche H2 produite ne comporte aucun numéro de lot, la ville de [Localité 10] la rattachant elle-même au lot n°42, et qu’elle comporte la mention DF et non D qui seule correspond au lot ayant appartenu aux consorts [D], alors que deux locaux distincts DF et D existent au rez- de- chaussée de l’immeuble.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la fiche H2 produite se rapporte au lot concerné, le relevé de propriété étant en date de l’année 2017 et de ce chef, inopérant, la fiche R portant une description des lieux sans indication quant à leur usage et le règlement de copropriété, produit en cause d’appel, daté du 26 novembre 1985, de sorte qu’il n’établit pas plus l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

Aucun autre élément probant n’est produit, s’agissant de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Aussi n’est-il pas possible d’affirmer que le local dont il s’agit avait bien un usage d’habitation.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.

A hauteur d’appel, la ville de [Localité 10] qui succombe, devra indemniser les consorts [D] et la société Stomhome dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de sursis à statuer,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 10] à verser à M. [Z] [D], M. [S] [D] et la société Stomhome la somme de 1.000 euros à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la ville de [Localité 10] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE