Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/01185 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6K7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2020 -Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE – RG n° 1118000515

APPELANTS

Madame [L] [F]

née le [Date naissance 1] 1961

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bintou DIARRA, avocat au barreau d’ESSONNE

Monsieur [D] [F]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Bintou DIARRA, avocat au barreau d’ESSONNE

INTIMEE

S.A. SEQENS N

RCS B 582 142 816

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0344

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA d’HLM la Lutèce a donné à bail à M. [D] [F], un appartement situé au [Adresse 2]), par contrat en date du 6 octobre 1983.

Le 22 septembre 2017, la SA d’HLM France Habitation, venant aux droits de la SA d’HLM la Lutèce a fait signifier à Mme [L] [F] et M. [D] [F], un commandement de payer la somme de 3.728,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 19 septembre 2017, échéance d’août 2017 incluse, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte d’huissier du 21 mars 2018, la SA d’HLM France Habitation, aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM Seqens, a assigné Mme [L] [F] et M. [D] [F], devant le Tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge, aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de résiliation judiciaire en raison des impayés locatifs, expulsion,condamnation solidaire à lui payer l’arriéré des loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation.

A l’audience du 8 juin 2020, la bailleresse a demandé la somme de 4.482, 89 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 mai 2020, échéance d’avril 2020 incluse (incluant une régularisation de charges d’eau chaude de 2.653,50 euros en juin 2017).

Mme [L] [F] et M. [D] [F], représentés par leur conseil, ont contesté ces demandes et demandé le remboursement de charges non justifiées et subsidiairement sollicité un délai de paiement de trois années et des dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi, sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge a ainsi statué :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation et expulsion de la SA d’HLM Seqens ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Seqens de sa demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Seqens de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Seqens de sa demande d’expulsion, de la séquestration des meubles et de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE conjointement Mme [L] [F] et M. [D] [F] à verser à la SA d’HLM Seqens la somme de 2.742,89 euros, échéance d’avril 2020 incluse, décompte arrêté au 25 mai 2020, au titre de charges impayées, avec des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [L] [F] et M. [D] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois au cours duquel la présente décision sera signifiée ;

DIT que chaque versement interviendra avant le 15e jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance dans les conditions précitées, Mme [L] [F] et M. [D] [F] seront déchus des délais ainsi accordés, la totalité du solde restant dû redevenant immédiatement exigible 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse :

DEBOUTE Mme [L] [F] et M. [D] [F] de leur demande de remboursement de provisions de charges ;

FIXE le montant de la provision des charges au 12ème du montant du résultat antérieur de la régularisation des charges, arrêté lors de la précédente régularisation ;

DEBOUTE Mme [L] [F] et M. [D] [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE la demande de Mme [L] [F] et M. [D] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM Seqens au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Mme [L] [F] et M. [D] [F] aux entiers dépens de la présente procédure, lequels comprendront, notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 14 janvier 2021 par Mme [L] [F] et M. [D] [F]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 janvier 2023 par lesquelles Mme [L] [F] et M. [D] [F] demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement et statuant à nouveau:

DÉBOUTER SEQENS de l’ensemble de ses demandes et la condamner à rembourser aux époux [F] la somme de 2 742,89 euros à titre de charge eau chaude pour l’année 2017.

A titre subsidiaire,

LIMITER la dette à la somme de 2 653,50 euros.

CONDAMNER Seqens venant aux droits de France Habitation à payer aux époux [F] les sommes suivantes :

—  1 388,73 euros à titre de remboursement de charges versées entre le mois de juin 2014 à mai 2015.

—  2 101,28 euros à titre de remboursement de charges versées entre le mois de juin 2015 à mai 2016

—  2 861,88 euros à titre de remboursement de charges versées entre le mois de juin 2016 à mai 2017.

—  2 258,39 euros à titre de remboursement des charges versées entre le mois de juin 2017 à mai 2018.

—  1 807,56 euros à titre de remboursement des charges versées entre le mois de juin 2018 à décembre 2018.

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de bonne foi, sur le fondement de l’article 1104 du code civil.

CONDAMNER Seqens venant aux droits de France Habitation au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Seqens venant aux droits de France Habitation aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2023 au terme desquelles la Société d’H.L.M. Seqens demande à la cour de :

RECEVOIR la société Seqens en toutes ses demandes fins et conclusions,

DEBOUTER Mme [L] [F] et M. [D] [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la Société demanderesse la somme de 1.746,15 euros, selon un décompte provisoirement arrêté au 12 janvier 2023 (terme du mois de décembre 2022 inclus), avec intérêts de droit.

En conséquence,

CONDAMNER Mme [L] [F] et M. [D] [F] à payer à la société Seqens la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER en outre aux dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les chefs de dispositif du jugement relatifs au rejet des demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation, aux délais de paiement octroyés et à la fixation du montant de la provision sur charges ne sont pas visés dans la déclaration d’appel, ni critiqués par ailleurs, et sont donc définitifs.

Sur les charges locatives

M. et Mme [F] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer la somme de 2.742,89 euros, échéance d’avril 2020 incluse, décompte arrêté au 25 mai 2020, au titre de la dette locative (essentiellement constituée de charges) et sollicitent subsidiairement la limitation de cette somme à 2.653,50 euros, correspondant à la facture d’eau chaude de l’année 2017.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement).

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :

— que le décompte produit par le bailleur indique que les locataires restent lui devoir la somme de 4.482,89 euros arrêtée au 25 mai 2020, échéance d’avril 2020 incluse,

— qu’il convient cependant de déduire de cette somme celle de 1.740 euros payée par les locataires les 16 avril, 16 mai et 17 juin 2019 (3x 580 euros) de sorte que seule la somme de 2.742,89 euros est susceptible d’être réclamée par le bailleur, sous réserve des précisions qui suivent,

— que cette somme se révèle justifiée au regard des décomptes individuels de régularisation de charges produits par le bailleur pour les années 2015 à 2018,

— que la régularisation des charges d’eau chaude pour un montant de 2.653,50 euros en juin 2017 est justifiée par les pièces produites compte tenu de la quote-part de consommation des locataires relevée pour l’année 2016 (3.385,90 euros) et des provisions versées (732,40 euros).

Contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, le bailleur produit bien devant la cour, comme devant le premier juge, les décomptes individuels de régularisation de charges pour les années 2015 à 2018, lesquels comprennent chaque poste de charges, le total des dépenses du groupe immobilier, les bases de répartition, la quote-part des locataires, les récapitulatifs des provisions versées et du solde de chaque poste de charges pour le locataire, outre les consommations d’eau froide et d’eau chaude avec la mention des index notés aux compteurs.

Les appelants ne critiquent pas utilement ces pièces.

Ses conclusions ne sont d’ailleurs pas intelligibles en ce qu’elles indiquent :

« En tout état de cause, le montant de charges impayées est d’un montant de

Dans ces conditions, il est demandé à la cour d’infirmer le jugement de débouter la SA Séqens venant aux droits de France habitation de l’ensemble de ses demandes relatives au paiement de charges. " (page 9).

Les appelants ajoutent sans autre précision et de façon quelque peu obscure que "Le décompte 2020 transmis en décembre 2022 fait d’ailleurs état d’un remboursement de charges dû aux époux [F]. (pièce 28) ".

Cette pièce se révèle être un décompte de régularisation de charges pour l’année 2020, donc hors du champ des demandes présentées au premier juge (qui ne portaient que sur les charges de 2015 à 2018 inclus, le bailleur étant alors en cours de régularisation des charges de 2019 et 2020) et du calcul par ce dernier de la dette locative ; elle n’implique donc nullement que l’analyse et le calcul de la dette tels que fixés par le jugement entrepris sont erronés, à supposer que tel soit le raisonnement des appelants ; il résulte en tout état de cause de cette pièce que le solde de charges des locataires est créditeur pour l’année 2020 à hauteur de 514,85 euros ; or, cette somme figure bien au décompte réactualisé du bailleur présenté devant la cour (ligne du 19 septembre 2022, au crédit du locataire).

La cour relève en outre, s’agissant plus particulièrement des consommations d’eau chaude qui ont particulièrement augmenté en 2017, que Mme [F] a interrogé le bailleur sur cette augmentation, par courrier recommandé du 22 septembre 2017, que ce dernier lui a répondu dès le 26 septembre 2017 par un courrier indiquant qu’il allait faire procéder à des vérifications supplémentaires des compteurs.

Par ailleurs, si, par courrier du 6 décembre 2017, Mme [F] a demandé que lui soit « communiqués dans les plus brefs délais les justificatifs de charges que vous êtes légalement tenus de mettre à disposition », il convient de rappeler que les dispositions légales précitées ne prévoient pas que les justificatifs de charge soient adressés par le bailleur au locataire ; qu’il ne ressort en tout état de cause pas des éléments du dossier que le bailleur ait manqué à son obligation de tenir les justificatifs des charges à la dissposition de sa locataire, dans les conditions prévues à l’article 23 précité, les courriers produits démontrant au contraire que des échanges ont eu lieu entre le bailleur et Mme [F] pour que cette dernière puisse consulter les pièces justificatives.

C’est également par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté qu’il résulte des éléments du dossier que la forte consommation d’eau chaude observée en 2016 et 2017 est due à une fuite d’eau résultant du mauvais entretien du logement par les locataires, les techniciens intervenus en 2015, 2017 et 2018 dans l’appartement pour s’assurer du contrôle systématique de la plomberie et pour des fuites de robinet du lavabo de la salle de bains et de la cuisine ayant constaté le très mauvais entretien de l’appartement (nids de cafard dans la cuisine, inondation…).

La cour ajoute que Mme [F] soutient sans en rapporter la preuve que les fuites d’eau et la surconsommation d’eau chaude sont imputables au bailleur et à la vétusté des lieux ; elle produit un courrier qu’elle a adressé à l’Agence régionale de la santé d'[Localité 6] le 30 octobre 2015, dans lequel elle se plaint de l’état de son appartement, du défaut de système d’aération ainsi que de la défectuosité des radiateurs et des robinets de l’appartement mais n’établit pas quelle suite a été donné à cette démarche, aucune pièce objective ne démontrant précisément la réalité des désordres invoqués ni en tout état de cause leur imputabilité au bailleur et le lien avec la surconsommation observée ; il convient en outre de rappeler que le locataire est chargé des menues réparations et de l’entretien courant du logement et notamment, aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, de l’entretien et du remplacement des joints et clapets des robinets, des joints des chasses d’eau, du nettoyage dépôt de calcaire et des remplacements des tuyaux flexibles de douche.

Il ne résulte pas des pièces du dossier qu’une grille de vétusté ait été convenue entre les parties, l’argumentation, au demeurant imprécise, de la locataire à ce sujet (page 10 des conclusions d’appel) se révélant donc inopérante.

Enfin, en novembre 2017, le bailleur a informé les locataires de l’absence d’anomalie dans le fonctionnement des compteurs, les relevés effectués étant cohérents, ce que confirment les décomptes de régularisation de charges produits.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des charges formées par M. et Mme [F] et les a condamnés à payer au bailleur la somme de 2.742,89 euros arrêtée au 25 mai 2020 , échéance d’avril incluse, sauf à réactualiser la créance, à la demande de la société SEQENS, demande qui sera examinée plus bas.

Les délais de paiement octroyés par le premier juge ne sont pas critiqués.

Compte tenu de ces éléments le jugement sera également confirmé en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [F], qui n’est pas justifiée, aucune mauvaise foi contractuelle du bailleur n’étant établie au vu des éléments du dossier.

Sur la réactualisation de la créance

La société Séqens, qui demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sollicite en outre la réactualisation de sa créance à la somme de 1.746,15 euros, selon un décompte arrêté au 12 janvier 2023 (terme du mois de décembre 2022 inclus).

Toutefois, le décompte produit ne tient pas compte des dispositions du jugement dont la confirmation est sollicitée; ainsi à fin mai 2020, le décompte comporte toujours la somme de de 4.482, 89 euros dont le paiement était initialement demandé en première instance alors que le premier juge a ramené la créance à 2.742,89 euros à cette date, en raison de paiements effectués par les locataires en avril, mai et juin 2019 (comme il a été rappelé plus haut).

En raison de ces incohérences, la demande de réactualisation de la dette ne sera pas accueillie, le bailleur ne prouvant pas l’étendue de son obligation à la date de décembre 2022, en application de l’article 1353 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision ne justifie pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne l’article 700 et les dépens de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à la société Séqens une indemnité de procédure de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [F] et M. [D] [F] in solidum à payer à la société Séqens la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [F] et M. [D] [F] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président