Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 30 avril 2025, n° 24/10811

TJ Paris 18 avril 2024

CA Paris
Infirmation 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que la société Generali Commerce II justifiait d'une créance non sérieusement contestable à hauteur de 24.894,72 euros, rendant légitime la demande de paiement.
Accepté
Droit à une indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur est fondé à réclamer une indemnité d'occupation, confirmant ainsi la demande de la société Generali Commerce II.
Accepté
Frais de remise en état des locaux
La cour a accordé une indemnisation pour les frais de remise en état à hauteur de 5.000 euros, considérant que ces frais étaient justifiés.
Accepté
Clause pénale stipulée au bail
La cour a jugé que la clause pénale était non sérieusement contestable et a ordonné son paiement.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a accepté la demande de capitalisation des intérêts, conformément à la législation en vigueur.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a statué que la société Hydrocondens, partie perdante, devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 30 avr. 2025, n° 24/10811
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/10811
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 18 avril 2024, N° 24/50830
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne TARTARYFrédéric INGOLD
Cabinet(s) :	INGOLD & THOMAS - AVOCATS
Parties :	S.C.I. SCI GENERALI COMMERCE II c/ E.U.R.L. HYDROCONDENS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10811 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJS33

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Avril 2024 -Président du TJ de PARIS – RG n° 24/50830

APPELANTE

S.C.I. SCI GENERALI COMMERCE II, RCS de Paris sous le n°479 669 368, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Anne TARTARY, avocat au barreau de PARIS, toque : P38

INTIMÉE

E.U.R.L. HYDROCONDENS, RCS de Chartres sous le n°823 423 991, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 04.07.2024 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mars 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing-privé signé le 17 juillet 1997, la société Fourmi immobilière, aux droits de laquelle vient la société Generali commerce II, a donné à bail commercial à M. [D] des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5].

Le contrat de bail a fait l’objet d’un avenant de renouvellement le 24 mars 2016, aux termes duquel le loyer a été fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9.543,42 euros.

La société Hydrocondens est venue aux droits de M. [D] à la suite d’une cession de fonds de commerce le 7 juillet 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 5 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 35.798,43 euros au titre des loyers échus à cette date.

Par exploit du 24 janvier 2024, la société Generali commerce II a fait assigner la société Hydrocondens devant le juge du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 octobre 2023,

Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de l’ordonnance, outre la séquestration des biens,

Condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 43.770,36 euros au titre de la dette échue lors de la délivrance de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de cette date,

La condamner au paiement, à titre de provision, de la somme de 2.603,77 euros correspondant à la conservation du dépôt de garantie, et celle de 4.377,36 euros au titre de l’indemnité de retard de 10%,

Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût de l’ensemble des actes de Me [W].

La société Hydrocondens n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance réputée contradictoire du 18 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à compter du 6 octobre 2023 ;

Dit que la société Hydrocondens devra libérer les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2], et, faute de l’avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, la société Hydrocondens sera tenue d’une astreinte provisoire de 130 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois ;

Condamné la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II :

La somme de 18.615,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 24 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts, au taux légal à compter du 24 janvier 2024 ;

La somme de 2.603,77 euros à titre de provision à valoir sur la conservation du dépôt de garantie ;

La somme de 1.861,58 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale de 10% ;

La somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamné la société Hydrocondens au paiement des dépens ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 11 juin 2024, la SCI Generali commerce II a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

Condamné la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II la seule somme de 18.615,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 24 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, après déduction de la reprise de solde de la société Savills et, ce faisant, sans faire droit à la demande de la SCI Generali commerce II de voir condamner la société Hydrocondens à lui payer à titre provisionnel la somme en principal de 24.894,72 euros correspondant à la reprise de solde de la société Savills ancien gestionnaire de l’immeuble ;

Et, en ce qu’elle n’a pas :

Condamné la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire soit à compter du 6 octobre 2023.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la SCI Generali commerce II, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1741, 1789 du code civil et L145-41 du code de commerce, de :

Accueillir la SCI Generali commerce II en son appel de l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2024,

L’y déclarer recevable et bien fondée,

Infirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle :

A condamné la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II la seule somme de 18.615,79 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 24 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, après déduction de la reprise de solde de la société Savills ;

N’a pas condamné la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de plein droit de la clause résolutoire soit à compter du 6 octobre 2023 et a ainsi rejeté la demande formée à ce titre par la SCI Generali commerce II ;

Statuant à nouveau sur les chefs critiqués,

Condamner la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II à titre provisionnel la somme en principal de 24.894,72 euros TTC correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires exigibles pour la période du 1er avril 2021 au 4 novembre 2022 facturés par la société Savills et visé au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 septembre 2023,

Assortir cette somme des intérêts légaux à compter du commandement de payer,

Ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société Hydrocondens à payer à titre provisionnel à la SCI Generali commerce II l’indemnité d’occupation due par la société Hydrocondens à compter de la résiliation du bail soit à compter du 7 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs intervenue le 31 janvier 2025 à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les taxes charges et accessoires, soit une somme en principal de 56.194,36 euros selon décompte Cbre certifié conforme en date du 28 février 2025,

Condamner la société Hydrocondens à payer à la SCI generali commerce II la somme provisionnelle de 5.619,43 euros au titre de la clause pénale de 10%,

Condamner la société Hydrocondens à lui payer une somme provisionnelle en principal de 11.640 euros au titre des frais de remise en état des locaux et de débarras selon deux devis de la société Bati France en date du 28 février 2025,

Assortir toutes condamnations des intérêts légaux à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2024 pour le surplus,

Condamner la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali commerce II une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Hydrocondens aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront notamment le coût de l’ensemble des actes de Me [W], commissaire de justice dont le coût du commandement de payer en date du 5 septembre 2023, des états de privilèges et nantissements et de délivrance de l’assignation et de la saisie conservatoire et des actes d’exécution forcée de l’ordonnance de référé.

La société Générali Commerce II fait valoir que le solde de 24.894,72 euros écarté par le premier juge correspondait à un arriéré de loyers et de provisions sur charges qui avait été valablement facturé à la société Hydrocondens par l’ancien gestionnaire de l’immeuble et elle relève que cette somme n’avait pas été contestée par le preneur.

Elle allègue que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, son assignation avait bien visé les indemnités d’occupation.

La SCI Generali commerce II a fait signifier sa déclaration d’appel à la société Hydrocondens le 4 juillet 2024, remis à M. [D], gérant.

La SCI Generali commerce II a fait signifier ses dernières conclusions à la société Hydrocondens, le 3 mars 2025, suivant acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice relevant notamment que l’intimée a quitté les lieux suite à la restitution des clés au commissariat.

La société Hydrocondens n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE,

Sur le périmètre de l’appel

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Generali Commerce II sollicite l’infirmation de la première décision en ce qu’elle a condamné la société Hydrocondens à payer la seule somme de 18.615,79 euros à titre de provision et en ce qu’elle ne l’a pas condamnée à payer une indemnité d’occupation. La décision n’est en revanche pas critiquée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion.

Sur les demandes provisionnelles

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le premier juge avait retenu la seule somme de 18.615,79 euros à titre de provision, après déduction notamment d’une reprise de solde de 24.894,72 euros qu’il a estimé non justifiée.

L’appelante fait valoir que cette somme correspond à un arriéré de loyers et de provisions sur charges qui avait été facturé à l’intimée par l’ancien gestionnaire de l’immeuble (période du 4 mars 2021 au 4 novembre 2022).

Cette somme figure sur le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 septembre 2022, au titre d’un « solde antérieur » (qui représente plus des deux tiers de la somme réclamée), sans aucun détail ni une quelconque ventilation, pourtant requis pour que le locataire puisse vérifier et le cas échéant contester utilement les sommes qui lui sont réclamées.

C’est donc à juste titre que le premier juge n’avait pas retenu cette somme en fonction des éléments lacunaires qui lui avaient été soumis : conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A hauteur d’appel, cependant, la bailleresse verse les relevés de compte établis par le précédent gestionnaire de l’immeuble et qui font effectivement apparaître cette somme (décomptes des 12 septembre 2022 et 4 novembre 2022).

Le bailleur justifie désormais d’une créance non sérieusement contestable à hauteur de 24.894,72 euros. L’ordonnance sera donc infirmée de ce chef.

Par ailleurs, la SCI Generali Commerce II réclame la somme de 56.194,36 euros « selon décompte CBRE en date du 28 février 2025 ».

Il convient en premier lieu de déduire de ce montant la reprise de solde antérieur pour 24.894,72 euros qui est réclamé par ailleurs.

D’autres sommes doivent être à l’évidence déduites de ce décompte :

les frais de commandement de payer (pourtant déjà écartés par le premier juge comme un élément des dépens et de nouveau réclamés en plus des dépens) : 257,14 + 2,71 euros ;

la « refacturation de saisie » (acte d’exécution forcée sans rapport avec la dette locative et d’ailleurs réclamé dans les dépens) : 318,48 + 2,71 euros ;

la « refacturation des frais de commissaires de justice » (dont le détail n’est pas connu et qui sont au moins pour partie des dépens) : 2.059,63 + 332,57 euros ;

la « refacturation signification de la déclaration d’appel » (élément des dépens, ce qui revient à réclamer deux fois les mêmes sommes) : 71,10 + 2,58 euros.

L’appelante réclame en outre le montant de devis afférents à la remise en état (6.060 euros) et au débarras des locaux (5.580 euros).

Ces deux devis sont étayés par un procès-verbal de constat en date du 15 novembre 2024, illustré de photographies, mais, en l’absence de production d’un état des lieux d’entrée pour permettre une comparaison utile et compte tenu notamment de la vétusté qui n’incombe pas au locataire (s’agissant de la reprise des peintures), ces demandes ne sont sérieusement contestables que pour partie : ces frais seront indemnisés à hauteur d’une somme globale de 5.000 euros.

La SCI Generali Commerce II sera donc déboutée pour le surplus.

En revanche, et compte tenu de la résiliation du bail, le bailleur est bien fondé à réclamer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les charges.

Déduction faite de ces sommes, la SCI Generali Commerce II justifie d’une créance de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 28.252,72 euros au 28 février 2025 (décompte définitif, le locataire ayant quitté les lieux).

S’agissant des intérêts, l’appelante forme des demandes inconciliables, elle sollicite que la somme de 24.894,72 euros soit assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer puis que « toutes condamnations » soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ce qui ne peut s’entendre que comme toutes condamnations à l’exception du solde du précédent gestionnaire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la première décision sera infirmée s’agissant des demandes provisionnelles et la société Hydrocondens sera condamnée à payer les sommes suivantes :

24.894,72 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, date du commandement de payer ;

28.252,72 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du 4 novembre 2022 au 28 février 2025 et ce, avec intérêts légaux à compter de la signification du présent arrêt. Vient s’ajouter à cette somme celle de 2.825,27 euros au titre de la clause pénale de 10% des sommes dues, laquelle est stipulée au bail et ne confère pas, en l’espèce, au bailleur un avantage excessif, étant par conséquent non sérieusement contestable en référé, assortie des intérêts légaux dans les mêmes conditions ;

5.000 euros au titre des frais de remise en état et de débarras, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En l’absence de demande expresse d’infirmation de la première décision sur les dépens et les frais irrépétibles, la cour n’est pas saisie sur ce point.

A hauteur d’appel, partie perdante, la société Hydrocondens sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’incombe pas à la cour de donner le détail des sommes incluses dans les dépens qui sont régis par les dispositions de l’article 695 du code de procédure civile. Il sera seulement fait mention des frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, propres à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme la décision entreprise sur les condamnations provisionnelles ;

Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali Commerce II, à titre de provisions, les sommes suivantes :

24.894,72 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023, date du commandement de payer ;

28.252,72 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation du 4 novembre 2022 au 28 février 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

2.825,27 euros au titre de la clause pénale de 10 %, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

5.000 euros au titre des frais de débarras et de remise en état et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société Hydrocondens à payer à la SCI Generali Commerce II la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Hydrocondens aux dépens d’appel, comprenant les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE