COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2026

N° RG 24/07008 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W3PT

AFFAIRE :

[P] [K]

C/

[S] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Octobre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 22/03708

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 29.01.2026

à :

M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [P] [K]

Venant aux droits de Monsieur [W] [K] né le 1er Juillet 1944 à [Localité 7] (78)

né le 01 Juillet 1944 à [Localité 7] (78)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 24078153 – Représentant : M^e Bénédicte DE GAUDRIC, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

APPELANT

****************

Monsieur [S] [Z]

né le 19 Mai 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Antoine DE LA FERTE de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283, substitué par M^e Aurélie GOUAZOU, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Décembre 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 1993, monsieur [W] [K] (décédé et aux droits duquel vient son fils, monsieur [P] [K]) a donné à bail commercial à monsieur [S] [Z], pour une période de trois, six ou neuf années, un local situé à [Localité 6] (78) [Adresse 1] consistant en un atelier composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage sous combles et d’un sous-sol.

La destination des lieux, à savoir : 'l’artisanat de maquettiste, menuisier, ébéniste, charpente, décoration à l’exclusion de tout autre commerce ou profession', était précisée à l’article 6.

Ce bail a été reconduit tacitement et le loyer mensuel actuel s’établit à la somme de 513,01 euros.

Exposant qu’il était désireux de remédier à une absence d’état des lieux, le bailleur a mandaté un huissier de justice qui a dressé, le 05 avril 2022, un procès-verbal de constat, lequel l’a conduit à faire délivrer au preneur, le 26 avril 2022, un commandement valant mise en demeure préalable. L’acte visait diverses infractions aux clauses 3, 6 et 7 du bail – s’agissant d’un défaut d’exploitation de manière régulière, suivant les déclarations du preneur recueillies le 05 avril, d’un défaut d’entretien et de l’accomplissement de travaux non autorisés en impartissant au locataire un délai d’un mois pour y mettre fin, à peine de se voir refuser le renouvellement du bail.

Monsieur [Z] y a répondu par acte d’huissier (désormais commissaire de justice) délivré le 25 mai 2022 aux termes duquel il indiquait exploiter régulièrement les locaux et se prévalait d’un état de délabrement lié à la vétusté dont seul le bailleur était responsable.

Parallèlement, à la suite d’un arrêté de péril ordinaire (n° 2021-531)pris par le maire de la commune le 31 décembre 2021 qui demandait au propriétaire de l’immeuble du [Adresse 1] de prendre toutes mesures conservatoires de nature à sécuriser l’immeuble et de mettre en place des étais, un arrêté du 20 avril 2022 (n° 2022-176) en a ordonné la mainlevée au visa d’un document de l’architecte attestant de la réalisation des travaux de mise en sécurité préconisés par un expert judiciaire.

C’est dans ce contexte que par acte du 16 juin 2022, monsieur [K] a assigné monsieur [Z] en résiliation de bail, expulsion et aux fins de condamnations pécuniaires de ce dernier.

S’agissant du sort de l’immeuble et des décisions administratives rendues au cours de la présente procédure judiciaire :

* le maire de [Localité 6] a pris une succession d’arrêtés :

— le 27 juin 2022, au visa d’un rapport de l’expert désigné par ordonnance du vice-président du tribunal administratif de Versailles, un arrêté de péril imminent-mise en sécurité (n° 2022-279) qui mettait le propriétaire en demeure d’effectuer sur le bâtiment en cause, selon un calendrier précis, des travaux et diagnostics/études détaillés sur sept points sauf à encourir, passé un délai de deux mois, diverses sanctions,

— le 22 septembre 2022, un nouvel arrêté de péril imminent-mise en sécurité (n° 2022-365) qui visait l’arrêté précédent en en précisant la portée et en l’étendant à monsieur [Z] aux motifs qu’il occupe, en qualité de locataire, un local situé en fond de cour de l’immeuble en cause et qu’il ne peut y accéder, depuis la voie publique, que par un couloir traversant cet immeuble mis en sécurité en urgence,

— le 09 janvier 2023, un arrêté (n° 2023-037) de levée de l’état de mise en sécurité urgente et qui le ramenait à l’état de mise en sécurité ordinaire en considération des rapports d’expertise ordonnés et du rapport de mission de l’entreprise chargée par monsieur [K] de procéder aux travaux nécessaires à la mise en sécurité urgente du bâtiment, l’article 2 décidant que le propriétaire devait présenter un projet de réparation définitive et l’article 3 précisant que le bâtiment restait inaccessible à ses occupants et au public en décidant que l’obligation de payer les loyers demeurait suspendue,

— un arrêté n° 2024-195 (non daté) ayant pour objet la 'mise en sécurité-procédure ordinaire (sur l’immeuble)' qui visait notamment l’absence de communication d’un projet de réparation définitive et la persistance des désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers en impartissant à monsieur [K] un délai d’un mois pour présenter un projet de réparation de différents désordres préconisés par l’expert désigné.

Lequel fait l’objet de recours, amiable et judiciaire (pièces n° 50 et 51), de monsieur [K] qu’il déclarait pendants dans ses dernières conclusions d’appel.

* le tribunal administratif de Versailles, saisi par monsieur [K] de trois requêtes en annulation des arrêtés des 27 juin et 22 septembre 2022 ainsi que de l’arrêté du 09 janvier 2023 précités, a, par jugement rendu le 17 décembre 2024 :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les deux premières au motif qu’elles ont perdu leur objet du fait que l’arrêté du 09 janvier 2023 a prononcé la mainlevée de l’état de mise en sécurité urgente affectant l’immeuble,

— annulé l’arrêté du 09 janvier 2023 en tant qu’il prononce la mise en sécurité ordinaire de l’immeuble au motif que monsieur [K] n’a pas bénéficié du délai d’un mois prévu par l’article R 511-3 du code de la construction et de l’habitation pour présenter des observations sur le rapport d’expertise daté du 04 janvier 2023.

S’agissant de la présente procédure judiciaire, par ordonnance sur incident rendue le 20 avril 2023, il a notamment été fait droit à la demande de monsieur [Z] et ordonné la suspension des loyers et des charges dus à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la notification d’un arrêté de mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble mais ont été rejetées ses demandes de provision.

Par jugement contradictoire rendu le 24 octobre 2024 le tribunal judiciaire de Versailles, rappelant que l’exécution provisoire de sa décision est de droit, a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée par monsieur [P] [K] à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par monsieur [S] [Z],

— débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires,

— débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de monsieur [S] [Z] ainsi que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires,

— ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial conclu Ie 20 novembre 1993 entre monsieur [P] [K], venant aux droits de monsieur [W] [K], et monsieur [S] [Z] portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) aux torts exclusifs de monsieur [P] [K],

— ordonné la libération des lieux et leur restitution par monsieur [S] [Z] dans un délai de deux mois à compter de la présente décision sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation,

— condamné monsieur [P] [K] à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 1.026,02 euros au titre de la restitution des loyers correspondant aux échéances de juillet et août 2022,

— rejeté le surplus des demandes de monsieur [S] [Z] au titre des restitutions de loyers,

— condamné monsieur [P] [K] à payer à monsieur [S] [Z] une somme de 34.885,20 euros à titre dommages-intérêts (frais de déménagement),

— débouté monsieur [S] [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné monsieur [P] [K] aux dépens de l’instance (ainsi qu') à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions (n°2) notifiées le 25 juin 2025 monsieur [P] [K], appelant de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 06 novembre 2024, demande à la cour, au visa des articles R 211-4 du code de l’organisation judiciaire, L145-5, L 145.41,145.17 du code de commerce, 1134 (ancien et applicable) du code civil, à titre subsidiaire 1382 et 1383 (anciens et applicables) du code civil ainsi que du commandement visant la clause résolutoire du bail et le non respect des dispositions contractuelles du 26 avril 2022 :

— de déclarer recevable monsieur [K] en ses demandes, fins moyens qu’elles comportent,

— de rejeter l’ensemble des demandes monsieur [S] [Z], fins et moyens qu’elles comportent, notamment portant sur des dispositions abrogées du code civil,

— d’infirmer partiellement le jugement (entrepris) en ce qu’il a : déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée par monsieur [P] [K] à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par monsieur [S] [Z] // débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires // débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de monsieur [S] [Z] ainsi de que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires // ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial conclu Ie 20 novembre 1993 entre monsieur [P] [K], venant aux droits de monsieur [W] [K], et monsieur [S] [Z] portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) aux torts exclusifs de monsieur [P] [K] // ordonné la libération des lieux et leur restitution par monsieur [S] [Z] dans un délai de deux mois à compter de la présente décision sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation // condamné monsieur [P] [K] à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 1.026,02 euros au titre de la restitution des loyers correspondant aux échéances de juillet et août 2022 // condamné monsieur [P] [K] aux dépens de l’instance (ainsi qu') à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile // rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

statuant à nouveau

' sur le fondement des dispositions des articles 1134 et suivants anciens applicables et '145-5 et suivants 145.17" du code de commerce :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et le non renouvellement du bail commercial,

— d’ordonner l’expulsion de monsieur [S] [Z] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 6], et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— de condamner monsieur [Z] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 6 mai 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, monsieur [S] [Z] sera redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel délai à défaut d’exécution spontanée, il sera de nouveau fait droit,

— d’ordonner qu’il soit procédé aux frais de monsieur [Z] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 6],

— de condamner monsieur [S] [Z] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de monsieur [P] [K],

— de condamner monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du 'CPC’ ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de maître Dan Zehrat, avocat au Barreau de Versailles,

Si la cour estime non acquise la clause résolutoire du bail commercial, à titre subsidiaire

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 15 décembre 1993 aux torts de monsieur [Z],

— d’ordonner l’expulsion de monsieur [S] [Z] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 6] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— de condamner monsieur [Z] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 6 mai 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, monsieur [S] [Z] sera redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel délai à défaut d’exécution spontanée, il sera de nouveau fait droit,

— d’ordonner qu’il soit procédé aux frais de monsieur [Z] à la remise en état de l’immeuble loué et à l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 6],

— de condamner monsieur [S] [Z] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de monsieur [P] [K],

— de condamner monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du 'CPC’ ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de maître Dan Zerhat, avocat au Barreau de Versailles.

— à défaut, de fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail à hauteur de 20.000 euros HT,

— de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

A titre subsidiaire

' sur le fondement des dispositions des articles 1382 et suivants anciens applicables du code

civil et '145-5, 145.17" et suivants du code de commerce

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et le non-renouvellement du bail commercial,

— d’ordonner l’expulsion de monsieur [S] [Z] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 6] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— de condamner monsieur [Z] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme

de 513 euros à compter du 6 mai 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé 1 mois à compter de la signification du

jugement à intervenir, monsieur [S] [Z] sera redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel 'le’ délai à défaut d’exécution spontanée, il sera de nouveau fait droit,

— d’ordonner qu’il soit procédé aux frais de monsieur [Z] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 6],

— de condamner monsieur [S] [Z] à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de monsieur [P] [K],

— à défaut, de fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail à hauteur de 20.000 euros HT,

— de condamner monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du 'CPC’ ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de maître Dan Zerhat, avocat au Barreau de Versailles,

A titre subsidiaire, statuant à nouveau

— de prononcer la résiliation du bail commercial signé le 15 décembre 1993,

— d’ordonner l’expulsion de monsieur [S] [Z] des locaux loués au [Adresse 1] à [Localité 6] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, après remise en état des lieux,

— de condamner monsieur [Z] à payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle la somme de 513 euros à compter du 1er juillet 2022, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux, passé un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, monsieur [S] [Z] sera redevable d’une astreinte fixée à 500 euros par jour de retard à titre comminatoire pour une durée de 90 jours, passé lequel délai à défaut d’exécution spontanée, il sera de nouveau fait droit,

— d’ordonner qu’il soit procédé aux frais de monsieur [Z] à la remise en état de l’immeuble loué et l’enlèvement de tous les biens meubles pouvant se trouver au [Adresse 1] à [Localité 6],

— à défaut, de fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail à hauteur de 20.000 euros HT,

— de condamner monsieur [S] [Z] à payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier de monsieur [P] [K],

— de condamner monsieur [S] [Z] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du 'CPC’ ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 5 avril 2022 et du commandement visant la clause résolutoire du bail dont distraction est faite au profit de maître Dan Zerhat, avocat au barreau de Versailles,

— de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit

Par dernières conclusions (n°2) notifiées le 05 août 2025 monsieur [S] [Z], visant les articles 605, 606, 1104, 1104, 1224, 1227, 1231-1, 1343-5, 1719 et 1755 du code civil, L 511-11, L 511-19 et L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, L 145-14 et L 145-41 du code de commerce, 9 et 700 du code de procédure civile, prie la cour :

— de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : déclaré irrecevable la fin de non-recevoir présentée par monsieur [P] [K] à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par monsieur [S] [Z] // débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires // débouté monsieur [P] [K] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts de monsieur [S] [Z] ainsi de que l’ensemble des demandes subséquentes en ce compris les demandes indemnitaires // ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial conclu Ie 20 novembre 1993 entre monsieur [P] [K], venant aux droits de monsieur [W] [K], et monsieur [S] [Z] portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) aux torts exclusifs de monsieur [P] [K] // condamné monsieur [P] [K] à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 34.885,20 euros à titre dommages-intérêts (frais de déménagement) // condamné monsieur [P] [K] aux dépens de l’instance (ainsi qu') à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur l’appel incident

— d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : ordonné la libération des lieux et leur restitution par monsieur [S] [Z] dans un délai de deux mois à compter de la présente décision sans qu’il y ait lieu à indemnité d’occupation // condamné monsieur [P] [K] à payer à monsieur [S] [Z] la somme de 1.026,02 euros au titre de la restitution des loyers correspondant aux échéances de juillet et août 2022 // rejeté le surplus des demandes de monsieur [S] [Z] au titre des restitutions de loyers // débouté monsieur [S] [Z] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau

— de rejeter l’ensemble 'de ses’ demandes de monsieur [P] [K], notamment :

* toute demande en paiement des loyers ou indemnité d’occupation tant au regard des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation interdisant la perception de toute somme relative à la location de biens sous arrêté de péril, qu’au regard du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme,

* toute demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de son locataire,

* toute demande de 'remise en état’ des locaux non déterminée et non justifiée, outre l’absence d’utilité en présence d’un permis de démolir,

— de débouter monsieur [P] [K] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— de déclarer nul et de nul effet le commandement valant mise en demeure préalable et refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction aux torts de monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au remboursement des loyers perçus depuis le 31 décembre 2021, soit la somme de 4.104,08 euros, au regard des dispositions du code de la construction et de l’habitation, et au regard de son manquement de délivrance conforme des locaux loués,

— de ne prononcer la libération des lieux sans indemnité d’occupation due par le preneur qu’avec un délai minimum de trois mois courant uniquement à compter du jour auquel monsieur [P] [K] donnera un accès entier et sécurisé à monsieur [S] [Z] pour lui permettre de vider l’atelier,

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 37.076,75 euros au titre de l’indemnité de remplacement en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 3.707,67 euros au titre des frais de remploi en réparation du préjudice de perte de fonds de commerce subi par monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 20.000 euros au titre du trouble commercial subi par monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 34.885,20 euros au titre des frais de déménagement subis par monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral de monsieur [S] [Z],

— de condamner monsieur [P] [K] au paiement de la somme de 13.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Après avoir déclaré irrecevable la fin de non-recevoir opposée par monsieur [K] aux demandes reconventionnelles du preneur au motif qu’elle relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, le tribunal a rejeté cette prétention.

Il s’est fondé sur l’article L 145-41 du code de commerce en rappelant la nécessité d’une clause résolutoire prévoyant expressément un manquement à une stipulation expresse du bail pour être mise en oeuvre et jugé que tel n’était pas le cas en l’espèce.

L’appelant se prévaut des deux alinéas de cet article selon lequel :

'Toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Il fait valoir que le preneur n’a formé aucune demande de suspension ni n’a invoqué ses prétendues exceptions d’inexécution dans le cadre d’une assignation en opposition délivrée dans le délai d’un mois, ne les présentant que le 25 mai 2022, soit 5 mois après le terme de ce délai, alors que celles-ci doivent l’être avant que la clause résolutoire n’ait produit ses effets.

Il estime que si le juge de la mise en état a compétence pour se prononcer sur les fins de non- recevoir, le tribunal restait compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à cet égard, citant diverses jurisprudences de juridictions de fond, il soutient que même si la clause ne prévoit pas expressément les manquements visés, cette constatation peut intervenir en cas de manquement à des stipulations du bail.

Ceci étant dit, c’est à juste titre que l’intimé rétorque que, sauf à ajouter au texte précité, celui-ci ne prescrit aucun délai de contestation, le délai d’un mois visé ne concernant que le temps donné au preneur pour remédier à l’infraction dénoncée.

Par ailleurs, dès lors que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est un mécanisme ressortant de la commune intention des parties au contrat de bail que le juge ne peut que constater, elle se doit d’être expressément convenue.

Tel n’est pas le cas en l’espèce ainsi que pertinemment jugé par le tribunal retenant, outre l’imprécision dans le commandement délivré le 26 avril 2022 des clauses dont la violation est affirmée ('3, 6 et 7"), les termes précis de la clause résolutoire dont la mise en oeuvre n’était prévue qu’en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, de décès du preneur ou de la survenance d’une procédure collective.

Par suite, le jugement mérite confirmation sur ce point.

Sur la demande d’expulsion et ses suites fondée sur le refus de renouvellement du bail

Tirant argument du fait que ce 'commandement valant mise en demeure préalable’ mentionnait, à la suite de l’injonction de mettre fin aux infractions dénoncées : 'Vous déclarant qu’à défaut, il entendra se prévaloir, à l’expiration du délai imparti, de ces infractions comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail, en application des dispositions du 1° de l’article L 145-17 du code de commerce', l’appelant qui demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de 'constater’ ce refus de renouvellement, soutient qu’à défaut de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, elle devrait faire application de cet article, s’agissant d’un bail tacitement reconduit, puisqu’il permet au bailleur de refuser son renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.

L’intimé poursuit, quant à lui, la nullité de ce commandement.

Il se prévaut de la mauvaise foi du bailleur qui, au prétexte de l’établissement d’un procès-verbal constatant l’état des lieux, lui a 'extorqué’ des déclarations spontanées sur les conditions d’exploitation du fonds et lui permet d’incriminer l’état de son atelier, tenant pourtant à sa vétusté, ou des dégradations, qui sont cependant à la charge du bailleur, ou encore la réalisation de travaux préexistant à son entrée dans les lieux.

Il ajoute, en en justifiant (pièces n° 25, 27 et 21) que la question de la structure de l’ensemble immobilier était en cause depuis au moins 1980, comme en attestent des pièces se rapportant à des dégradations affectant un fonds de commerce en façade compris dans le bien immobilier appartenant alors au père de l’appelant et desservi par un passage commun permettant seul l’accès à son atelier et que monsieur [P] [K], parfaitement informé, comme il peut en attester, au moins depuis 2021, s’est refusé à y remédier au mépris de la préservation du droit au bail de ses locataires.

Evoquant les arrêtés de péril sus-mentionnés, il se prévaut de la seule réalisation de travaux de sécurisation, qui se sont d’ailleurs révélés défectueux, à l’exclusion de réparations d’ordre structurel, estimant que l’expulsion demandée ne vise qu’à éviter à monsieur [K] toute dépense relative à cet immeuble qui tombe en ruine comme à l’exonérer du paiement d’indemnités d’éviction.

Ceci étant rappelé, il convient de relever que monsieur [K] ne développe aucun moyen de droit au soutien de sa demande qui tendrait à voir juger que le 'commandement valant mise en demeure préalable’ qu’il a fait délivrer le 26 février 2022, à peine de refus de renouvellement du bail sans obligation de paiement d’une indemnité d’éviction, équivaudrait, dans ses effets, à une clause d’acquisition de la clause résolutoire.

Il se borne à reproduire (en pages 10 et 11/35 de ses conclusions) les prétentions qu’il formule dans leur dispositif de sorte que, par application de l’article 954 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce moyen comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 09 janvier 2025, pourvoi n° 22-13911, publié au bulletin).

L’intimé appréciant, quant à lui, la validité de ce commandement qui vaudrait congé sans indemnité à l’aune des critères d’appréciation de la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire de mauvaise foi, il convient de rappeler qu’en toute hypothèse, le refus de renouvellement du bail commercial est régi par les articles L 145-14 à L 145-30 du code de commerce qui exigent l’observation d’un formalisme spécifique et que les éléments soumis à l’appréciation de la cour, qu’il s’agisse des conditions de délai ou de forme, ne permettent pas de retenir que, par cet acte, monsieur [K] a valablement donné congé sans indemnité d’éviction.

Par conséquent, ce moyen ne peut prospérer.

Sur la demande de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur poursuivie par le bailleur

Saisi à titre subsidiaire d’une telle demande, le tribunal n’y a pas fait droit, sur le fondement de l’article 1184 (ancien) du code civil, en rejetant les trois manquements invoqués au visa des 'charges et conditions du bail'.

Sur le défaut d’entretien incriminé (prévu au point 3), il a considéré que le bailleur se référait au procès-verbal de constat du 05 avril 2022, que les seules défaillances constatées portaient sur des carreaux non remplacés, un état général de vétusté et de saleté ainsi que sur la présence de matériels divers et d’une machine en sous-sol et, les examinant successivement, a jugé que le grief n’était pas caractérisé.

Sur la modification de la destination commerciale du bail (visée au point 6), il a considéré que son seul objet portait sur une exploitation continue et le preneur n’y avait pas failli même s’il a spontanément fait état d’une ouverture restreinte, sur rendez-vous et à certains jours seulement.

Sur la réalisation de travaux non autorisés contrevenant ainsi aux stipulations du contrat (point 7), il a retenu que n’était pas établie la date de réalisation de toilettes et d’une douche présentes à l’étage.

L’appelant reprend subsidiairement cette prétention en se prévalant de ces trois mêmes manquements alors que l’intimé qui poursuit la confirmation du jugement sur ce point entend démontrer qu’aucune de ces infractions ne peut être retenue.

S’agissant du manquement à la clause de destination du fonds

Monsieur [K] reproche au tribunal d’avoir éludé le membre de phrase final de cette clause selon lequel : 'Il devra maintenir ledit atelier constamment ouvert pendant toute la durée du bail’ ; se prévalant de la définition de l’adverbe constamment et de ses divers synonymes, il soutient qu’il n’y est pas satisfait en l’espèce, de l’aveu-même du preneur interrogé par l’huissier de justice venu faire un état des lieux puisqu’il lui a déclaré 'que l’atelier n’est ouvert que sur rendez-vous, qu’il n’est pas ouvert tous les jours, ni toutes les semaines'.

Tandis que monsieur [Z], stigmatisant la déloyauté de cette preuve, soutient qu’il exerce, depuis 1993, l’activité de maquettiste dans ces lieux où sont entreposées de nombreuses machines professionnelles, qu’il doit s’absenter pour les besoins de son activité et que l’ouverture de son fonds se fait par conséquent sur rendez-vous, comme il l’a répondu au bailleur dans sa lettre du 25 mai 2022 et comme attestent de ses activités des factures de 2021 et 2022 versées aux débats (pièces n° 5, 53 et 54).

Ceci étant dit, la clause du bail invoquée doit être interprétée restrictivement et le manquement se doit d’être suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail .

Le contrat ne requiert pas une exploitation continue (supposant un défaut d’interruption de cette exploitation dans le temps) et/ou effective (se traduisant par des actes tangibles) – ce dont au demeurant permettent d’attester la présence de machines, pour l’une branchée, et l’existence de factures dont justifie monsieur [Z] – mais porte sur le rapport du preneur à la clientèle.

Outre l’imprécision de la clause invoquée quant à la portée de ses termes, à savoir l’exigence d’un 'atelier constamment ouvert’ par trop générale, elle ne saurait être appréciée en méconnaissance de la spécificité du travail du maquettiste qui, associé au travail de création de ses clients, se doit notamment d’aller les consulter pour recevoir des instructions, voire de se rendre sur place, avant de procéder à un travail d’exécution qui peut être réalisé en autonomie.

Il y a lieu de considérer qu’il ne peut être reproché à monsieur [Z], artisan exerçant seul cette activité et qui se prévaut des particularités de l’exercice de sa profession, de méconnaître l’exigence d’ouverture constante de son fonds de commerce en travaillant sur rendez-vous dès lors que, dans un contexte d’évolution des modes de travail incluant des activités en distanciel, l’ouverture à la clientèle peut s’entendre des liens téléphoniques ou électroniques dont celui-ci s’est doté (et dont l’existence n’est pas contestée) qui permettent, notamment, des prises de rendez-vous dans ses locaux qui ne constituent qu’une étape dans l’exercice de son métier d’artisan maquettiste.

La présence d’outils de travail et le constat, par l’huissier, d’une machine branchée attestent de l’exécution d’autres étapes de ses travaux dans le local.

Ainsi, sauf à méconnaître le particularisme de l’activité de monsieur [Z], le bailleur ne peut exiger l’exécution à temps plein des tâches qu’elle suppose au sein du local donné à bail.

Pas plus qu’il ne peut lui opposer une modification non autorisée de la destination commerciale des lieux dès lors qu’une telle modification s’entend de celle qui porte sur l’activité désignée et autorisée par la clause de destination mais ne saurait porter sur ses modalités d’exercice.

Le manquement à cette clause du bail ne peut donc être retenu.

S’agissant du défaut d’entretien des lieux

Examinant chacun des désordres constatés par l’huissier de justice, le tribunal a retenu l’important état de vétusté des lieux en lien avec la défaillance du bailleur, ceci en regard du point 3 du contrat de bail ; eu égard à l’état général des lieux, il a jugé qu’il n’était pas établi que le bris des vitres soit imputable à un défaut d’entretien du preneur et retenu, concernant les gravats et objets mobiliers, que leur simple dépôt ne saurait suffire à établir un manquement à l’obligation d’entretien du preneur.

L’appelant soutient que ce dernier a entretenu la confusion devant le tribunal entre les gravats résultant des travaux d’un autre fonds de commerce et ceux qui se trouvent sous l’exacte surface du local loué ; il fait valoir que si monsieur [Z] prétend que ce que lui-même entend désigner comme un 'entassement d’objets hétéroclites et sales’ était préexistant à son achat du fonds de commerce, réalisé en 1993 dans le cadre d’une procédure collective, il appartenait au preneur de les déposer dans une déchetterie, sauf à porter atteinte à la sécurité des lieux en cas d’incendie du fait d’une entrave à la progression des pompiers ou à contribuer à la pollution des sols en raison de matériels atteints par la rouille.

Il reproche au tribunal de s’être montré partial dans son appréciation de la vétusté en omettant le fait que le preneur ne lui a jamais réclamé l’exécution de travaux.

Enfin, l’existence de carreaux cassés relevée par l’huissier ressort, selon lui, du défaut d’entretien.

L’intimé met en exergue le fait que le bail ne mettait pas à sa charge les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et se prévaut, par ailleurs, de l’article 1755 du même code selon lequel 'aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.

Le délabrement des lieux ressort, soutient-il, du procès-verbal du 05 avril 2022 constatant la vétusté générale des lieux, notamment de la charpente, des murs empreints de moisissures, de cloques, de fissures, en précisant que la consolidation de la structure de la chaufferie n’est permise que par les étais qu’il a lui-même mis en place.

Pour lui, les locaux tombent en ruine, à l’instar du bâtiment hébergeant le passage qui en permet l’accès et qui a fait l’objet d’un arrêté de péril, et les travaux d’entretien à sa charge nécessitaient le préalable de l’exécution, par le bailleur, de ses propres obligations relatives aux grosses réparations.

Il ajoute que cet état est très ancien, comme en attestent des courriers de juillet 1982 adressés par l’ancien propriétaire du fonds au bailleur ou un procès verbal de constat du 29 novembre 1973 (pièces n° 29, 30 et 40) et que, parfaitement informés, en particulier lors d’un incendie ayant affecté, en 2013, le fonds voisin et à l’occasion duquel le propriétaire avait fait une visite complète des lieux, les bailleurs successifs n’y ont pas remédié.

Il affirme enfin qu’il n’a procédé qu’à l’achat d’outils dans le cadre d’une procédure collective, comme le prouve une facture du liquidateur, que les gravats en cause proviennent du ravalement de l’immeuble voisin et qu’ils appartiennent au bailleur, ainsi que constaté par le procès-verbal du 29 novembre 1973 sus-invoqué.

Ceci étant relaté, il y a lieu de considérer que par motifs pertinents que la cour approuve, le tribunal a apprécié chacun des défauts d’entretien incriminés pour les rejeter.

Il convient d’ajouter, s’agissant des détritus et gravats et de l’argumentation développée devant la cour, qu’à s’en tenir, pour les premiers, au constat d’huissier du 05 avril 2022, il est seulement constaté que la surface du sous-sol est 'encombrée de biens mobiliers, de matériels divers et d’une machine dont le locataire me déclare qu’ils lui appartiennent’ .

Aux termes du bail, le preneur avait la jouissance de ce sous-sol et la qualification d’ 'encombrants', sans plus d’éléments, qui auraient dû conduire le preneur, selon le bailleur, à les transporter à la déchetterie ne résulte que de l’appréciation subjective de monsieur [K].

Concernant les gravats déposés en sous-sol et dans la cour commune dont monsieur [Z] n’avait contractuellement que la jouissance partielle (son côté gauche), outre l’imprécision de leur localisation, le procès-verbal précité, dressé en 1973, indique que 'ce sous-sol est encombré de planches et de gravats divers (terre et pierres), le tout appartenant au propriétaire monsieur [K].(…). Le ravalement de l’immeuble voisin n° 129, immeuble donnant dans la cour commune au [Adresse 1] est en très mauvais état et des gravats provenant de la façade de cet immeuble tombent dans ladite cour commune'.

Au vu de ces éléments le manquement reproché à monsieur [Z] sur ces deux derniers points n’est pas démontré.

Par suite, le tribunal doit être approuvé en son appréciation.

Sur la réalisation de travaux sans l’accord du bailleur

Se prononçant sur la présence de toilettes et d’une cabine de douche à l’étage et sur la clause en point 7 du contrat interdisant au preneur de modifier la disposition des lieux, de démolir ou encore de construire sans l’accord du bailleur, le tribunal n’a pas retenu le manquement allégué en contemplation de l’absence d’état des lieux d’entrée et de l’incertitude quant à la date de cet aménagement.

L’appelant fait valoir qu’il ressort de la lettre versée aux débats du maquettiste ayant précédé monsieur [Z] et ancien locataire que celui-ci déclare ne pas avoir réalisé les aménagements litigieux si bien que leur réalisation est imputable au seul monsieur [Z].

Il souligne que la charge de la preuve pèse sur le preneur.

L’intimé soutient quant à lui que les photographies prises par l’huissier laissent présumer, du fait de leur apparence, d’une réalisation antérieure à 1993.

Il se défend de la réalisation de ces aménagements, versant deux attestations de témoins, anciens salariés de son prédécesseur, observe que lors de son constat, le 05 avril 2022, l’huissier qui a pourtant cru devoir l’interroger sur d’autres points ne lui a posé aucune question les concernant et estime que monsieur [K] renverse la charge de la preuve.

Ceci étant dit, il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation rendue au visa de l’article 1732 du code civil, que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (Cass civ 3ème, 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-22311, dans une espèce portant notamment sur des travaux non autorisés).

Force est de considérer que le bail ne faisait qu’une description sommaire des lieux puisqu’ils étaient désignés comme 'un local situé (…) au fond de la cour, consistant en un atelier composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage sous combles et d’un sous-sol’ et, par ailleurs, qu’aucun état des lieux n’a été établi en 1993.

Monsieur [Z], sur lequel pèse donc la charge de la preuve, verse aux débats un échange de correspondances de juillet 1982 (pièces n° 29 et 31) entre le locataire l’ayant précédé et monsieur [W] [K] concernant, notamment, le remplacement, par le premier et à ses frais, de toilettes devenues vétustes afin de satisfaire aux exigences de l’Inspection sanitaire et sociale. Mais ces lettres ne sont pas suffisamment précises pour localiser ces toilettes dans l’ensemble donné à bail et pour dire qu’il s’agit de celles dont la présence a été constatée en étage par l’huissier en avril 2022.

En revanche, trois témoins, attestent, dans des documents conformes aux articles 200 à 203 du code de procédure civile (pièces n° 60, 50 et 51), et en précisant qu’ils ont été salariés du prédécesseur de monsieur [Z] – l’un jusqu’en janvier 1986, l’autre jusqu’en mars 1990, le troisième jusqu’en mai 1980 – de l’existence, au premier étage, d’un bureau, d’une pièce de stockage devenue salle de réunion et d’une 'pièce privative’ ou d''une chambre privée où logeait (le preneur ayant précédé monsieur [Z])'.

Suivant attestation du 22 juillet 2025, le premier de ces salariés précise que 'l’atelier comprenait déjà en 1984 : des toilettes en sous-sol // des aménagements au premier étage (en haut de l’escalier) : un bureau, une salle de réunion, une pièce de repos avec un lit, une douche, un lavabo et un WC’ et ajoute que 'cet atelier n’a subi aucune modification d’aménagements, pour ce que j’en ai vu, de 1984 à 2006".

Eu égard à l’ancienneté des faits et à ces témoignages d’anciens usagers des lieux, le preneur prouve à suffisance que cet apport des éléments sanitaires en question que le bailleur estime contrevenir aux clauses du bail ne peut lui être reproché, comme en a jugé le tribunal.

Il s’évince de tout ce qui précède que monsieur [K] échoue en sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur et en toutes les prétentions qui, selon lui, s’en induisent, à savoir le non-renouvellement du bail signé le 15 décembre 1993 ainsi que son expulsion et celles de tous occupants de son chef, après remise en état des lieux.

Il peut-être ajouté, sur ce dernier point, que monsieur [Z] verse aux débats une demande de permis de démolir (qui comprend son atelier) déposée le 11 juillet 2024 par monsieur [K] et un arrêté accordant ce permis au nom de la commune du 24 octobre 2024 (pièces n° 52 et 47) et que l’appelant, sans emporter la conviction de la cour, se borne à expliquer qu’il l’a déposée à des fins stratégiques pour éprouver la loyauté du maire de la commune mais n’a pas l’intention de démolir l’immeuble.

Sur la demande de résiliation du bail commercial poursuivie par le preneur sur appel incident

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Se fondant sur les dispositions de l’article 1719 du code civil qui oblige le bailleur à 'délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations', le tribunal, reprenant tant la succession d’arrêtés sus-évoqués que la configuration des lieux en ajoutant qu’ils sont accessibles par un passage commun avec le locataire du magasin sur rue, la société Optique Jean-Marc, visé par le bail qui précise (en page 1) que celui-ci ne devra jamais être encombré, s’est prononcé sur chacun desdits arrêtés pour déterminer ceux qui concernent monsieur [Z] et dit que l’arrêté du 27 juin 2022, en l’absence d’interdiction d’utiliser ou d’accéder aux lieux ordonnée administrativement, ne saurait suffire à établir le défaut de délivrance, ceci jusqu’à l’arrêté du 09 janvier 2023 dont l’article 3 prévoit expressément que le bâtiment est inaccessible.

Il s’est toutefois fondé sur les constatations et conclusions du rapport de l’expert mandaté par le tribunal administratif et déposé le 24 juin 2022 pour retenir – l’expert concluant que l’immeuble présente un état de péril imminent et que les mesures doivent être prises en urgence par le propriétaire des lieux pour sécuriser l’immeuble – que le couloir, renforcé par des étais mal installés, qui permet à monsieur [Z] d’accéder à son local était dangereux et sous la menace de l’effondrement d’un mur.

Il en a déduit que nonobstant l’absence de dispositions expresses des arrêtés précités, depuis le 24 juin 2022 monsieur [K] a manqué à son obligation de délivrance dès lors que le preneur ne pouvait plus accéder en sécurité aux lieux loués.

Ceci pour conclure à la privation totale des lieux loués consécutive à l’impossibilité d’y accéder et, en conséquence, à la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur en ordonnant leurs libération et restitution, sans que le preneur soit tenu à une quelconque indemnité d’occupation.

L’appelant conteste cette décision et, opposant tout à la fois au preneur le fait qu’il ne venait dans les lieux que sporadiquement, que celui-ci ne lui a jamais écrit ou encore que la résiliation du bail était acquise depuis le 26 juin 2022, il se prévaut d’abord de sa bonne foi en se défendant de toute carence dans la gestion de l’immeuble.

Il détaille la chronologie des décisions administratives à l’origine desquelles se trouve le gérant du magasin voisin et la collusion de celui-ci avec le maire de la commune pour permettre au second d’acquérir ce bâtiment à vil prix et au premier de percevoir une indemnité d’éviction ; il évoque les travaux préconisés par la société Esi Atrium qu’il a fait réaliser et payés, reprochant au tribunal de s’être cantonné au rapport de l’expert commis en référé-péril alors qu’il ressortait du rapport de cette société qu’il se heurtait à un problème de mur mitoyen avec le bâtiment du n°129 dont la conséquence est le partage des dépenses entre les deux propriétaires.

Il estime, dans ces conditions, que doit être rejetée la demande de remboursement des loyers, tout comme, d’ailleurs, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction, monsieur [Z] ayant volontairement quitté les lieux, renonçant ainsi à toute indemnité, et transféré son siège social à [Localité 3] (78).

Il soutient ensuite, subsidiairement, que n’est que prétendue l’absence de délivrance conforme pour cause d’inaccessibilité, les locaux étant accessibles jusqu’en septembre 2022 et, du fait du jugement du tribunal administratif, les effets des arrêtés sont réputés n’avoir jamais existé, la suspension des loyers n’ayant donc plus d’objet ; il en déduit qu’à tort le tribunal a fixé le point de départ du défaut d’accessibilité de monsieur [Z] au 22 juin 2022, alors que l’arrêté de juin 2022 ne le concernait pas et lui reproche d’avoir méconnu le principe de la séparation des pouvoirs.

Il affirme enfin que les désordres de 1973 ont été réparés et que monsieur [Z] qui a payé son loyer sans protestation durant 29 ans ne peut raisonnablement pas les invoquer.

Poursuivant la confirmation du jugement, l’intimé, qui se défend d’un abandon volontaire des lieux, comme de ses droits, se prévaut d’un départ contraint, et se fonde sur les articles 1224 et 1719 du code civil.

Il soutient d’abord que l’absence de délivrance conforme tient au défaut d’accessibilité à son local et à ses outils de travail; il entend démontrer le caractère ancien de ce désordre comme la parfaite connaissance qu’en avaient monsieur [K] et son auteur et fait valoir que les arrêtés de péril en cause sont la conséquence et non point la cause de l’état de dangerosité du bâtiment ; qu’un éventuel partage de responsabilité avec la copropriété voisine ne délie pas le bailleur de son obligation de délivrance et qu’il s’est abstenu d’agir pour remédier aux désordres affectant le passage commun, préférant se prévaloir de la responsabilité des uns et des autres (maire, gestionnaire, entrepreneurs défaillants, copropriété voisine) ; qu’à ce jour, ajoute-t-il enfin, l’arrêté de péril du 22 septembre 2022 est toujours en vigueur.

Il soutient ensuite que l’absence de délivrance conforme a pour cause des désordres structurels et la vétusté affectant le local et entend l’établir en se référant, pièces à l’appui, au constat d’huissier du 29 novembre 1973, aux courriers de son prédécesseur datant de 1982 ou encore au constat d’huissier du 05 avril 2022 ; il reproche au bailleur qui en avait connaissance son défaut de diligence, ce qui justifie une résiliation à ses torts exclusifs, et, concrètement, fait valoir qu’il lui est désormais impossible de satisfaire à l’obligation d’entretien puisque le bailleur a pris l’initiative de solliciter un permis de démolir.

Ceci étant exposé, monsieur [K] ne peut valablement tirer argument, comme il le fait, de la décision du tribunal administratif de Versailles annulant l’arrêté du 09 janvier 2023 et disant n’y avoir lieu de statuer sur les précédents dès lors que, comme il a été dit, cette décision est fondée sur un motif purement procédural sans remettre en question la situation factuelle de l’immeuble, à savoir sa dangerosité pour la sécurité de ses occupants.

A d’ailleurs été postérieurement pris un arrêté n° 2024-195 ayant pour objet la 'mise en sécurité-procédure ordinaire (sur l’immeuble)' qui visait notamment l’absence de communication d’un projet de réparation définitive et la persistance des désordres mettant en cause la sécurité des occupants et des tiers en impartissant à monsieur [K] un délai d’un mois pour présenter un projet de réparation de différents désordres préconisés par l’expert désigné.

Si ce dernier expose qu’il a fait l’objet de recours, amiable et judiciaire, et déclare qu’ils sont pendants, il ne s’explique pas sur leur effet suspensif.

Pas plus qu’il ne s’explique sur les conséquences à tirer de sa demande de démolition de l’immeuble du [Adresse 1] de la [Adresse 1] à laquelle il a été donné satisfaction.

Il convient de considérer que c’est par motifs pertinents que le tribunal, se fondant sur les constatations de l’expert judiciaire précisément reprises dans son jugement, a retenu que la preuve était rapportée d’une atteinte grave à la sécurité affectant tant l’unique passage permettant d’accéder au local que la structure-même du local donné à bail ; les preuves supplémentaires que tire monsieur [Z] tant de deux constats d’huissiers dressés en 1973 et en 2022 (pièces n° 40 et 3) ou de courriers de son prédécesseur en 1982 (pièces n° 29 et 30) ne viennent que conforter cette appréciation de la dangerosité des lieux et conduisent à retenir qu’elle a été durablement constatée et dénoncée.

De tels éléments ne permettent pas au bailleur de se prévaloir du respect de son obligation de délivrance, tant à la signature du bail que tout au long de son exécution puisque celui-ci s’oblige à permettre au preneur d’exercer l’activité en vue de laquelle il a pris la chose à bail.

Et si, pour sa défense, monsieur [K] se prévaut du défaut d’information, voire de revendication, de son locataire, il ne peut être suivi en son moyen dès lors que monsieur [Z] produit des pièces attestant de la présence du bailleur sur les lieux ou de sa parfaite information tant en des périodes plus anciennes dans le cadre d’une expertise réalisée en 1980 (pièce n° 25) ou selon une attestation de l’ancien exploitant de la société d’optique concernant des travaux à réaliser sur la structure dès 1996 (pièce n° 27) que plus récemment, en 2021, par l’intermédiaire de la société LR Gestion, son ancien gestionnaire locatif.

En présence de vices antérieurs à la conclusion du bail et du fait de cette succession d’alertes dont il a eu connaissance, il n’est pas fondé à opposer à son locataire son incurie dans la révélation de ces vices.

Pas plus qu’il ne saurait tirer argument du différend qui l’opposerait à un tiers au contrat de bail en raison de la mitoyenneté d’un mur séparatif pour s’exonérer de son obligation de délivrance postulant la prise en charge de travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail.

Il s’évince de ce qui précède que le bailleur a gravement manqué à ses obligations légales, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

Et, en réponse à la demande de monsieur [Z], la date de la résiliation omise par les premiers juges sera fixée à celle du jugement qui la prononce, sans condamnation à une indemnité d’occupation passé ce délai et avec faculté d’accès aux locaux, moyennant un délai de prévenance de trois mois, aux fins d’enlèvement, par monsieur [Z], des biens matériels et professionnels qui les garnissent.

Sur les demandes indemnitaires présentées par le preneur

' sur la restitution de loyers

Alors que le tribunal, dans le droit fil de l’ordonnance du juge de la mise en état précitée qui suspendait l’exigibilité des loyers à compter du 1er juillet 2022, a ordonné la restitution des loyers acquittés en juillet et août 2022 pour un montant total de 1.062,02 euros, sur appel incident l’intimé reprend sa demande initiale tendant à à obtenir le remboursement de la somme de 4.104,08 euros au titre des loyers acquittés (dont il justifie) de janvier à août 2022 inclus (soit, selon calcul : 523,01 euros x 8).

Il se prévaut de l’arrêté de mise en sécurité du 31 décembre 2021qui n’a pas fait l’objet d’une annulation et concernait l’immeuble voisin, arguant du fait que son atelier est inclus dans la parcelle cadastrale concernée, comme de l’arrêté de péril du 22 septembre 2022 qui n’a jamais été expressément annulé en soutenant que l’article L 521-2 du code de l’habitation et de la construction a vocation à s’appliquer.

L’appelant sollicite, de son côté, l’infirmation du jugement, arguant du fait que sont indifférentes l’activité ou l’occupation pour l’application des articles 1719 et L 521-2 invoqués et que la loi ne prévoit pas qu’en cas de continuation de l’exploitation des lieux malgré un arrêté de péril le loyer soit suspendu ; à son sens, monsieur [Z] qui ne s’est jamais plaint de quoi que ce soit et qui a demandé au maire, le 1er septembre 2022, s’il pouvait entrer dans les lieux (pièce n° 40/2), ne peut invoquer les arrêtés de péril qui ont été pris.

Il ajoute que contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les deux arrêtés de péril de juin et septembre 2022, comme celui du 09 janvier 2023, ont été annulés.

Ceci étant relaté, il est acquis qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur d’un local situé dans un ensemble immobilier dont il est propriétaire est notamment tenu d’en assurer la sécurité et d’entretenir les parties communes de cet ensemble, accessoire nécessaire à l’usage de la chose louée.

Au cas particulier, il résulte du préambule détaillé du rapport déposé par l’expert commis le 21 juin 2022 par la juridiction administrative dans le cadre d’un 'référé-péril’ initié par le maire de la commune que monsieur [K] était alerté depuis au moins le 06 août 2021 sur 'la nécessité de réaliser des travaux nécessaires afin de supprimer la dangerosité de l’édifice’ et qu’indépendamment des décisions administratives rendues, ont été déposés des rapports tant par le bureau d’études BE ING intervenu à l’initiative du maire en juin 2022 que par l’expert commis en référé concluant au défaut de solidité de l’immeuble, de nature à entraver l’usage de la chose louée.

Monsieur [K] ne peut donc se prévaloir du jugement du tribunal administratif en lui conférant une portée qu’il n’a pas concernant la dangerosité du bien pour s’opposer à la demande de restitution de loyers.

Toutefois, s’agissant de l’exception d’inexécution à l’obligation du preneur de payer son loyer au terme convenu prévue à l’article 1718 du code civil et que sous-tend la demande de restitution, il peut être considéré qu’en dépit de la dangerosité potentielle des lieux, monsieur [Z], compte tenu de la spécificité du mode d’exercice de sa profession évoquée ci-avant, a pu poursuivre son activité, au cours de l’année 2022, auprès de divers clients (préparation de modèles, tuiles, réalisation de moules et préparation pour tirage de pièces, préparation de moules et polissage, préparation et finitions sur divers moules fraisés) comme il en atteste (pièce n° 54).

Les factures produites portent l’adresse du siège social de l’entreprise de monsieur [Z] et il peut donc être considéré que, de manière résiduelle, il a pu profiter d’un avantage que lui procurait le bail commercial tenant à l’existence d’un siège social que rend obligatoire l’article L 123-10 du code de commerce.

Par suite, sa demande de restitution doit être rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

' sur les demandes indemnitaires du preneur

Monsieur [Z] poursuit en appel la condamnation de monsieur [K] à lui verser une somme totale de 105.669,62 euros ainsi décomposée :

—  37.076,75 euros au titre d’une indemnité de remplacement,

—  3.707,67 euros au titre de frais de remploi,

—  20.000 euros au titre du trouble commercial,

—  34.885,20 euros au titre de ses frais de déménagement (seule demande indemnitaire à laquelle le tribunal a fait droit).

Ajoutant à ses réclamations de première instance, il sollicite l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur d’une somme de 10.000 euros.

Il peut être relevé que dans le dispositif de ses dernières conclusions monsieur [K] qui poursuit l’infirmation du jugement en cette condamnation au titre des frais de déménagement demande successivement à la cour qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire, puis résilie le bail aux torts du preneur, puis qu’il soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et qu’il soit ordonné la remise en état du local aux frais de son adverse.

S’il introduit, sous chacun de ces divers chefs de prétentions, la formule 'à défaut, fixer l’indemnité d’éviction à la valeur du droit au bail à hauteur de 20.000 euros HT', il résulte de ce qui précède qu’elle ne peut être regardée comme appropriée.

S’agissant, en premier lieu, de l’indemnité de remplacement, l’intimé fonde sa demande sur l’article L 145-14 du code de commerce relatif au refus de renouvellement du bail et à l’obligation du bailleur, sauf exceptions, de s’acquitter d’une indemnité d’éviction ; il soutient que la perte du bail commercial implique le versement d’une indemnité de remplacement lorsque le fonds est perdu et que, privé de son lieu et de son outil de travail depuis 2 ans 1/2, celle-ci lui est due à raison d’un chiffre annuel moyen calculé sur la base de ses comptes annuels de 2017 à 2021 attestés par son expert-comptable.

Mais c’est pertinemment que le tribunal a considéré que ce fondement devait être requalifié en demande indemnitaire et non point en une indemnité d’éviction dès lors que le bail est résilié en application de l’article 1184 ancien du code civil (applicable).

En outre, la cour retient le défaut de validité du congé tel que revendiqué par l’appelant et observe que ce locataire qui n’est pas évincé ne fait pas état de la perte de l’élément d’actif que constitue le droit au bail du local occupé mais d’une perte de chiffre d’affaires en laissant sans réponse la motivation du tribunal.

Si bien qu’il sera débouté de cette demande dans laquelle il persiste.

S’agissant, en deuxième lieu, de l’indemnité sollicitée au titre des frais de remploi et que monsieur [Z] évalue en prenant en compte, dans le cadre d’une réimplantation, les frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ainsi que les frais d’agence et de rédaction d’acte, il échet de considérer qu’outre le fait que l’état de délabrement de son atelier et du passage pour y accéder n’ont pas entravé la poursuite de son activité compte tenu du particularisme de celle-ci, comme en première instance monsieur [Z] ne justifie pas des frais de remploi dont il fait état.

Il sera débouté de cette autre demande.

S’agissant, en troisième lieu, du trouble commercial tel que forfaitairement fixé, l’indemnité y afférente se distingue de l’indemnité de remploi en ce qu’elle tend à réparer l’interruption temporaire de l’activité d’un commerçant si bien qu’il appartient à monsieur [Z] de prouver la réalité et l’ampleur du préjudice qu’il a subi en poursuivant son activité, selon les modalités ci-avant retenues, dans d’autres locaux.

Ce qu’il s’abstient de faire à la faveur d’une motivation lapidaire de quelques mots et sans l’étayage d’éléments de preuve (page 42/48 de ses conclusions), ceci en dépit de la motivation du tribunal lui opposant l’absence de justificatifs comptables ou financiers permettant d’en justifier ; de la même façon qu’il ne répond pas précisément à son adversaire soutenant notamment, au vu des pièces communiquées, l’absence de hausse ou de baisse de son chiffre d’affaires.

Si bien que le jugement sera confirmé en son appréciation.

S’agissant, en quatrième lieu, des frais de déménagement retenus par le tribunal à hauteur de la somme réclamée au motif que la résiliation du bail était prononcée aux torts du bailleur et en contemplation du devis produit, le bailleur n’est pas fondé à contester ce devis aux motifs que les frais de grutage envisagés ne se justifient pas ou à dire qu’il n’est pas établi que les machines à transporter seraient en état de fonctionnement dans la mesure où l’accessibilité des locaux par d’autres moyens ne résulte que de ses affirmations, tout comme la défectuosité des machines professionnelles qui y sont entreposées et que leur enlèvement assure la pleine libération des lieux donnés à bail sans préjudicier au bailleur.

Il en résulte que le jugement mérite confirmation en ce qu’il retient ce chef de préjudice.

S’agissant, enfin, du préjudice moral invoqué en cause d’appel, monsieur [Z] se prévaut de sa détresse 'à l’aube de sa retraite’ et de l’impact psychologique subi du fait que les désordres affectant le bâtiment et l’interdiction d’accéder à ses locaux l’ont privé de la possibilité de poursuivre sereinement son activité d’entrepreneur individuel et de vendre le fruit de son travail, soit son fonds artisanal, à l’issue de 30 années d’exercice, comme ils ont été source d’inquiétude quant au remboursement de dettes professionnelles dont il était directement et indéfiniment responsable.

Toutefois, s’il peut être admis que les faits de l’espèce peuvent, objectivement, être sources de désagréments pour une personne physique ayant de surcroît la qualité d’entrepreneur individuel, force est de considérer qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun de ceux-ci, les pièces de la procédure permettant en revanche de retenir que monsieur [Z] a pu poursuivre ses activités selon ses pratiques antérieures.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les frais de procédure

L’équité conduit à condamner l’appelant à verser à l’intimé une somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouté de ce dernier chef de demande, l’appelant qui succombe supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il fait droit à la demande de remboursement de loyers et y ajoutant ;

Rejette la demande de monsieur [P] [K] tendant à voir qualifier le commandement de payer délivré le 26 avril 2022 en un congé sans offre d’indemnité d’éviction valablement donné;

Fixe à la date du prononcé du jugement celle de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de monsieur [K], sans qu’il n’y ait lieu au versement d’indemnités d’occupation et avec faculté laissée au preneur de libérer les lieux de ses biens meubles matériels et professionnels moyennant un délai de prévenance de trois mois ;

Déboute monsieur [S] [Z] de sa demande de remboursement des loyers acquittés en 2022 ainsi qu’en sa demande indemnitaire aux fins de réparation de son préjudice moral ;

Condamne monsieur [K] à verser à monsieur [Z] une somme complémentaire de 5.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens d’appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente