Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 14 juin 2023, n° 21/13913

CA Paris
Infirmation 14 juin 2023

Arguments

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Accepté
Modification substantielle du montant de la garantie
La cour a estimé que la modification du montant de la garantie, effectuée à la dernière minute, n'était pas légitime et a confirmé que la SCI Hélène Boucher devait restituer les sommes versées au titre de la garantie financière.
Rejeté
Frais de conseil engagés inutilement
La cour a infirmé la décision du tribunal en ce qui concerne l'indemnisation des frais de conseil, considérant que la demande n'était pas fondée.
Rejeté
Exécution provisoire du jugement
La cour a rejeté cette demande, considérant que les conditions pour un remboursement n'étaient pas remplies.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCI Hélène Boucher a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Paris qui l'avait condamnée à restituer 80.283,50 euros à la société Fleur de Mets et à verser des dommages et intérêts. La cour d'appel a examiné la légitimité des modifications apportées par la SCI Hélène Boucher concernant la garantie financière et a constaté que les deux parties avaient agi de manière fautive dans les négociations. Elle a confirmé la restitution des sommes versées, mais a infirmé la condamnation à indemniser Fleur de Mets pour les frais d'honoraires et les dommages et intérêts. La cour a donc infirmé partiellement le jugement de première instance, laissant chaque partie supporter ses propres dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 14 juin 2023, n° 21/13913
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/13913
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Géraldine PIEDELIEVREMatthieu BOCCON GIBODArmel D' ABOVILLEArnaud GUYONNET
Cabinet(s) :	SCP AFGLX PARIS-VERSAILLES- REIMSLPA LAW
Parties :	S.C.I. HELENE BOUCHER c/ S.A.S.U. FLEUR DE METS

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 JUIN2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/13913 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CED7Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/03324

APPELANTE

S.C.I. HELENE BOUCHER

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés ès-qualités au siège:

Lieu dit [Adresse 5]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de Bar le Duc sous le n° 840 476 113

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Asqiqtée de M^e Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238

INTIMEE

S.A.S.U. FLEUR DE METS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège:

[Adresse 3]

[Localité 2]

Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 449 744 200

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de M^e Armel D’ABOVILLE de la SELEURL DBVL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Nathalie RECOULES, Présidente de chambre

Douglas BERTHE, Conseiller

Emmanuelle LEBEE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Faits et procédure

La société Fleur de Mets a souhaité prendre à bail un immeuble, situé au [Localité 4], appartenant à la SCI Hélène Boucher.

La SCI Hélène Boucher adressait un projet de bail le 19 juillet 2018 et les parties ont convenu du versement par la société Fleur de Mets d’une garantie financière correspondant à trois mois de loyer soit la somme de 120.425,25 euros payable par tiers.

Après avoir acquitté le paiement des deux premiers tiers, soit la somme de 80.283,53 euros, la société Fleur de Mets a informé la SCI Hélène Boucher de son refus de signer le bail suite à une demande de modification de la garantie financière par cette dernière.

Par lettre recommandés du I3 novembre 2018, la SCI Hélène Boucher a mis en demeure la société Fleur de Mets d’avoir à lui payer le dernier tiers, soit la somme de 40.141,75 euros, la considérant responsable de la rupture des pourparlers. En réponse, la société Fleur de Mets a exigé le remboursement des sommes versées au titre de la garantie financière en invoquant la violation de l’accord du 19 septembre 2018 et la rupture brutale des pourparlers.

C’est dans ce contexte que la société Fleur de Mets a assigné, le 12 mars 2019, la SCI Hélène Boucher devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement en date du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la SCI Hélène Boucher à restituer à la société Fleur de Mets la somme de 80.283,50 euros, à lui payer la somme de 10.100 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Par acte du 16 juillet 2021, la SCI Hélène Boucher a interjeté appel total du jugement.

Dans ses conclusions signifiées le 6 mars 2023, la SCI Hélène Boucher sollicite, au visa des articles 1103, 1104, 1112, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— déclarer la SCI Hélène Boucher recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer le jugement du 8 juin 2021 dans toutes ses dispositions, sauf en qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la société Fleur de Mets à hauteur de la somme de 8.519,09 euros ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société Fleur de Mets de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la société Fleur de Mets à payer à la SCI Hélène Boucher la somme de 40.141,75 euros correspondant à la dernière échéance de la garantie financière au titre du l’engagement d’exclusivité du 19 septembre 2018 outre les intérêts au taux légal depuis la date de mise en demeure en date du 13 novembre 2018 ;

— condamner la société Fleur de Mets à rembourser la SCI Hélène Boucher de la somme de 94.529,43 euros correspondant à ce que la SCI Hélène Boucher a réglé au titre de l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner la société Fleur de Mets à payer à la SCI Hélène Boucher la somme de 103.114,48 euros en réparation des préjudices subis relatifs aux frais de conseil engagés inutilement et à l’immobilisation des locaux au titre de l’article 1231-1 du code civil et à titre subsidiaire, au titre de l’article 1240 du code civil ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de la société Fleur de Mets à hauteur de la somme de 8.519,09 euros ;

— condamner la société Fleur de Mets au paiement d’une somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 5 janvier 2022, la société Fleur de Mets sollicite, sur le fondement des articles 1104, 1112, 1231-1 et 1240 du code civil et l’article L.145-40 du code de commerce, de :

à titre principal :

— confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Paris du 8 juin 2021 ;

— débouter la SCI Hélène Boucher de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire :

— condamner la SCI Hélène Boucher à restituer l’ensemble des sommes qui lui ont été versées par la société Fleur de Mets au titre de la garantie financière contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, soit la somme totale de 80.283,50 euros outre les intérêts au taux légal depuis la date de mise en demeure adressée le 13 décembre 2018 ;

— condamner la SCI Hélène Boucher à indemniser la société Fleur de Mets de son préjudice au titre de ses frais de négociation et de conseil pour un montant de 10.100 euros ;

Y ajoutant :

— condamner la SCI Hélène Boucher à indemniser la société Fleur de Mets de son préjudice au titre de ses frais de personnel pour un montant de 8.519,09 euros à titre de salaires et charges sociales ;

— condamner la SCI Hélène Boucher à indemniser la société Fleur de Mets de son préjudice au titre de la TVA de la seconde facture d’honoraires d’avocat pour un montant de 5.750 euros hors taxes, soit un montant de TVA de 1.150 euros ;

En tout état de cause,

— débouter la SCI Hélène Boucher de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la SCI Hélène Boucher à verser à la Société Fleur de Mets la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à la déclaration d’appel et aux conclusions déposées.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater’ ou de 'donner acte', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

L’article 1112 du Code civil, « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ».

En l’espèce, les parties ont engagé des négociations à compter du mois de juin 2018 relatives au projet de la société Fleur de Mets de prendre à bail commercial de locaux appartenant à la SCI Hélène Boucher.

Contrairement à ce que soutient le bailleur, dès le 26 juin 2018, son représentant a adressé à la société Fleur de Mets une lettre manifestant son « offre » pour le projet de location commerciale, rappelant notamment les travaux à la charge du bailleur à réaliser avant le 30 juin 2019 dont « Réfection toiture et huisserie » et le versement d’une pénalité fixée à 5 % du loyer annuel TTC, soit la somme de 20.760 euros, en cas de non prise d’effet du bail à la date du 1er octobre 2018. La lettre rappelait que l’offre était valable jusqu’au 13 juillet 2018 et qu’une fois acceptée, les parties poursuivraient leur relation sur une base exclusive. L’offre a été contresignée le 27 juin 2018 par la société Fleur de Mets.

Le projet de bail commercial, daté du 19 juillet 2018, a repris notamment en son point 11.3.6.2. la liste des travaux à la charge du bailleur dont la toiture et a prévu en son article 8 la constitution d’un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer à verser par le preneur, usuel en matière de bail commercial pour les loyers à échoir payables trimestriellement.

Le 21 septembre 2018, les parties ont convenu de proroger le délai de signature du bail au 1er novembre 2018 et, concernant la garantie financière de trois mois visée au projet, un échéancier de paiement était fixé selon les modalités suivantes, un tiers au 21 septembre 2018, un tiers au 15 octobre 2018 et le tiers restant au 1er novembre 2018. Il est constant que la société Fleur de Mets a payé les deux premières échéances.

Au 29 octobre 2018, la SCI Hélène Boucher a fait savoir qu’elle envisageait de porter le montant du dépôt de garantie à 12 mois de loyer, puis a proposé une solution alternative, soit 9 mois de loyers dont 6 mois restituables à l’issue des trois premières années d’exécution, soit 6 mois de loyers.

La SCI Hélène Boucher soutient que cette modification, trois jours avant l’expiration de la période d’exclusivité, résulte d’un fait nouveau à savoir la découverte de la mauvaise situation financière de la société Fleur de Mets, qui lui avait été sciemment cachée, et que cette modification ne saurait dès lors caractériser une faute mais était légitime.

Cependant, comme l’a pertinemment relevé le tribunal, à aucun moment lors des négociations, la SCI Hélène Boucher n’a sollicité de la société Fleur de Mets communication d’informations générales ou particulières sur sa situation financière, ce qui démontre qu’il ne s’agissait pas d’un élément déterminant de l’offre du bailleur et de la poursuite des pourparlers.

Le jour où la société civile immobilière lui en a fait la demande, la société Fleur de Mets lui a adressé les documents, d’une part, en y joignant des commentaires explicatifs de la situation comptable exceptionnelle en 2017, d’autre part, en soulignant que le chiffre d’affaires 2018 repartait à la hausse, ce qui corroborait, comme relevé par le tribunal, l’existence d’un problème conjoncturel et non structurel.

Ainsi, c’est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que la modification substantielle du montant du dépôt de garantie, trois mois après l’offre de bail formulée et à quelques jours de la date de signature du bail, n’était pas légitime et caractérisait une faute.

Nonobstant, il ressort d’un échange entre le mandataire de la société Fleur de Mets et celui de la SCI Hélène Boucher, en date du 30 octobre 2018 à 18 h 20, que le directeur de la société Fleur de Mets a accepté « de façon ferme et définitive » la proposition de la SCI Hélène Boucher d’un dépôt de garantie de 9 mois de loyers avec restitution de six mois à la première échéance triennale, au risque de « perdre son indemnité ».

Cependant, cet accord ne sera pas validé par les actionnaires de la société Fleur de Mets, lesquels, aux dires de son dirigeant, n’ont pas souhaité prendre d’engagement ferme sur 6 ans dans un contexte d’incertitude lié à une expulsion contentieuse les concernant et aux conditions de garantie exigées par le bailleur.

Contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, l’accord « ferme et définitif » ainsi donné par la dirigeant de la société Fleur de Mets, qui est habilité aux yeux des tiers à engager son entreprise, puis retiré quelques jours après caractérise la légèreté blâmable de la société Fleur de Mets, cause de la rupture des pourparlers.

Ainsi, chacune des parties ayant eu un comportement fautif dans le déroulé puis l’échec des pourparlers, le jugement sera confirmé par motifs substitués en ce qu’il a condamné la SCI Hélène Boucher à restituer à la société Fleur de Mets les sommes versées au titre de la garantie financière, soit 80.283,50 euros.

De ce fait, il n’y aura lieu à examen des demandes indemnitaires complémentaires formées par les parties.

En revanche, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Hélène Boucher à indemniser la société Fleur de Mets des factures d’honoraires au titre d’une assistance juridique pour un montant total de 10.100 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Hélène Boucher à payer à la société Fleur de Mets la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions supportera la charge des ses dépens d’appel et ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 juin 2021, sous le numéro de RG 19/3324, en ce qu’il a condamné la SCI Hélène Boucher à payer à la société Fleur de Mets les sommes de 10.100 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens ;

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE