Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06356 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGJV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Novembre 2023 -Tribunal de proximité d’AULNAY SOUS BOIS – RG n° 1223002609

APPELANT

M. [N] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0486

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007720 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A.E.M. CDC HABITAT, RCS de Paris sous le n°470 801 168, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Isabelle PRUD’HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D0510

Ayant pour avocat plaidant M^e Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2011, la société S.N.I. a consenti à M. [L] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 398,22 euros, outre les provisions sur charges.

Par décision de l’assemblée générale mixte du 15 mai 2018, la société S.N.I. a pris la dénomination sociale de « CDC Habitat ».

Par exploit de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la société CDC Habitat a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel de :

la somme de 2.184,34 euros représentant l’arriéré locatif au 22 mai 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées dans l’acte et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer, augmenté des charges révisables selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner le défendeur à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Par ordonnance de référé du 28 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 17 juin 2011 ont été réunies le 16 mai 2023 à minuit ;

rejeté la demande de délai de grâce formée par M. [L] ;

constaté que le bail portant sur le logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5] est résilié depuis le 17 mai 2023 ;

ordonné à M. [L] de quitter l’appartement litigieux de le rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;

à défaut de libération volontaire, autorise la société CDC Habitat à faire procéder à l’expulsion des lieux de M. [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

fixé, à titre provisionnel, le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [L] est redevable depuis le 17 mai 2023, au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi et augmenté des charges dont il sera justifié ;

condamné M. [L] à payer à la société CDC Habitat la somme de 3.269,11 euros (trois mille deux cent soixante-neuf euros et onze centimes), à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, échéance du mois de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

débouté la société CDC Habitat du surplus de sa demande en paiement ;

condamné M. [L] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et, jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

débouté la société CDC Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

condamné M. [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration du 27 mars 2024, M. [L] a interjeté appel de l’ensemble des chefs.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, il demande à la cour au visa des 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

infirmer le jugement entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

dire et juger que M. [L] remboursera sa dette locative par mensualités de 50 euros en sus du loyer courant pendant 26 mois et le solde le 27ème mois,

dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose qu’il occupe les lieux depuis 11 ans et est âgé de 72 ans avec des revenus de 1.000 euros par mois. Il fait valoir que son dossier de surendettement a été déclaré recevable ; que des versements témoignent de sa bonne foi. Il souligne qu’il a repris le paiement des loyers courants et que la dette a baissé. Il allègue que les provisions sur charges ne sont pas régulièrement justifiées malgré l’obligation légale en ce sens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, la société CDC Habitat demande à la cour, de :

confirmer l’ordonnance entreprise des chefs suivants :

la constatation du jeu de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties à la date du 16 mars 2023,

la condamnation de M. [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, depuis le 17 mai 2023 jusqu’à complète libération des lieux,

l’autorisation donnée au bailleur de procéder à l’expulsion de M. [L] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

la condamnation provisionnelle de M. [L] à payer l’arriéré locatif et d’occupation dû, et ce pour un montant réactualisé à la somme de 3.426,36 euros arrêtée au 31 mai 2024 (terme de mai inclus),

Faisant droit à l’appel sur la disposition relative à la demande de délais de paiement, infirmer l’ordonnance déférée sur ce point, et statuant à nouveau :

accorder à M. [L] des délais de paiement pour régler la somme provisionnelle de 3.426,36 euros due au 31 mai 2024, par des versements de 50 euros pendant 35 mois, et une 36ème mensualité soldant la dette ;

voir juger par la cour qu’à défaut de paiement par le locataire d’une seule mensualité à son échéance ou du paiement du loyer et des charges courants :

le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,

la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de défaillance du locataire,

la société CDC Habitat sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

M. [L] sera condamné à payer à la société CDC Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

condamner l’appelant aux entiers dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle produit un décompte actualisé et que le paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable.

Elle détaille les paiements intervenus et précise qu’un protocole d’accord de prévention de l’expulsion a été signé par les parties prévoyant le paiement de la somme de 50 euros en plus de l’échéance du loyer résiduel. Elle rappelle que les délais accordés ne peuvent dépasser la durée légale maximale de 36 mois.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

SUR CE, LA COUR

M. [L] ne conteste pas l’existence d’une dette locative ni que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont acquises à la date du 16 mai 2023.

S’il sollicite l’infirmation de la première décision en toutes ses dispositions et soutient que la société CDC Habitat ne justifie pas régulièrement des charges réclamées, il n’a saisi la cour que d’une demande de délais pendant « 26 mois » et le solde devant être payé le 27ème mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il apparaît que l’indication de cette durée à l’évidence procède d’une erreur matérielle, le bailleur ayant manifesté un accord exprès pour des délais sur 36 mois, conforme à la durée maximale prévue par l’article 24 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au fait que les versements de 50 euros sur 27 mois n’éteignent pas la dette.

La société CDC Habitat produit un décompte actualisé au 31 mai 2024 et à hauteur de 3.426,36 euros, terme de mai 2024 inclus. M. [L] fait état d’une dette locative de moins de 1.300 euros, sans justifier d’autres versements que ceux de la CAF au titre des APL (278,18 euros X 3 soit 834,54 euros) selon une attestation du 17 mai 2024 qui précise que les versements sont intervenus au profit d’un tiers.

Dès lors, M. [L] reste redevable de la somme de (3.426,36-834,54) = 2.591,82 euros.

En conséquence, par infirmation de l’ordonnance entreprise sur la seule question des délais de paiement, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2.591,82 euros arrêtée au 31 mai 2024, il y a lieu d’accorder à M. [L] des délais pour payer cette provision suivant les modalités prévues au dispositif ci-après, sur lesquelles les parties s’accordent, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [L] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à actualiser la dette locative de M. [L] et sauf en ce que toutes autres demandes des parties ont été rejetées,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Actualise la dette locative de M. [L] à la somme provisionnelle de 2.591,82 euros, arrêtée au 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

Autorise M. [L] à se libérer de cette dette par 35 mensualités de 50 euros chacune jusqu’à apurement complet, en sus du loyer et des charges courantes, la première mensualité devant être payée au plus tard le 22 décembre 2024 et les suivantes le 15 de chaque mois, et une 36ème mensualité apurant le solde restant dû ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement,

Dit que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges courants et respecte les délais de paiement consentis, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Dit que faute pour M. [L] de payer les loyers et charges courants à bonne date ou, faute pour elle de payer une seule échéance de l’arriéré locatif, huit jours après l’envoi par la société CDC Habitat d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 16 mai 2023 et reprendra son plein effet,

— M. [L] sera tenu au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite libération des lieux, et condamnée à payer cette indemnité provisionnelle à la société CDC Habitat ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux dont s’agit, situés [Adresse 4] à [Localité 5] :

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] aux dépens de l’instance d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE