Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02685 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4GJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Septembre 2023 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n°23/00177

APPELANT

M. [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédéric AMSALLEM, avocat au barreau de PARIS, toque : A69

INTIMÉE

Mme [M] [K] [O] épouse [W]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 1] (ALGÉRIE)

Représentée par M^e David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocat au barreau de PARIS, toque : C0630

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [D] est décédée le [Date décès 3] 2020.

Elle laisse pour lui succéder sa fille, Mme [M] [O] épouse [W], seule héritière.

La succession de [C] [D] se compose de la moitié indivise d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5], [Adresse 2] à [Localité 6] (93). M. [F] [D], son frère, est propriétaire de l’autre moitié de ce bien.

Ce bien comprend notamment deux boutiques actuellement louées.

Par acte du 23 janvier 2023, Mme [M] [O] a fait assigner M. [F] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

ordonner la remise des clés de l’appartement du 1er étage situé à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 2], et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

condamner M. [D] à verser à Mme [M] [O] la somme de 27.814,94 euros à titre provisionnel, représentant sa part de l’exploitation commerciale des deux locaux commerciaux donnés à bail dans le bien immobilier, pour la période de mai 2020 au mois de février 2023 ;

condamner le défendeur à verser à Mme [M] [O] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’occupation privative du bien ;

condamner M. [D] à verser à Mme [M] [O] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Par ordonnance contradictoire du 1er septembre 2023, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris, a :

ordonné à M. [F] [D] de remettre à Mme [M] [O] les clés de l’appartement du 1er étage dans l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 2], dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour, pendant une durée de 30 jours ;

dit que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte ;

condamné M. [D] à payer à Mme [M] [O] à titre provisionnel la somme de 5.000 euros ;

rejeté le surplus des demandes de Mme [M] [O] ;

condamné M. [D] aux dépens ;

condamné M. [D] à payer à Mme [M] [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 3 janvier 2024, M. [D] a relevé appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2024, il demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

Sur la recevabilité de l’appel,

débouter Mme [M] [W] née [O] de sa demande tendant à déclarer irrecevable l’appel de M. [D] ;

Sur le fond :

Sur la remise des clés,

juger que M. [D] occupe l’appartement du 1er étage ;

En conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a obligé M. [D] à remettre à Mme [O] les clés de l’appartement du premier étage ;

Statuant à nouveau,

débouter Mme [O] de sa demande de remise des clés de l’appartement du 1er étage ;

prendre acte que M. [D] remettra les clés de l’appartement du second étage ;

Sur les sommes dues par M. [D],

juger l’existence d’une contestation sérieuse ;

En conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [D] à verser une somme de 5.000 euros ;

Statuant à nouveau,

débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes ;

renvoyer les parties devant le juge du fond et devant le notaire en charge de la succession pour établir le compte de liquidation ;

En tout état de cause,

condamner Mme [O] aux dépens et au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il relève que l’acte notarié de l’immeuble sis à [Localité 6] n’avait pas imposé à l’une ou l’autre des parties la répartition du logement à occuper.

Il expose que la demande relative à l’irrecevabilité de son appel est injustifiée et n’est pas reprise dans les dernières conclusions de l’intimée.

Il soutient que c’est de manière libre et concertée qu’il occupait et continue d’occuper l’appartement du 1er étage et que Mme [C] [D] occupait l’appartement du second étage jusqu’à son décès.

Il considère que la première décision est surprenante alors qu’il n’a jamais indiqué dans ses conclusions qu’il comptait remettre les clés du 1er étage, Mme [O] n’ayant pas précisé au terme de son assignation le logement pour lequel elle sollicitait la remise de clés.

S’agissant de la provision, il fait valoir qu’aucune situation d’urgence n’est alléguée aux termes de l’assignation ; qu’il existe une contestation sérieuse en ce que le montant des loyers commerciaux doit être reversé à la succession à hauteur de 50 % des sommes perçues ; que Mme [O] ne lui a jamais adressé le moindre courrier sollicitant le reversement des loyers pour les périodes de mai 2020 à juin 2021 et de février 2022 à février 2023. Il estime qu’il existe une contradiction entre le montant réclamé par le notaire et celui sollicité par Mme [O].

Il indique qu’il a réglé de nombreuses dettes fiscales et charges en lien avec les locaux commerciaux qu’il convient de prendre en compte. Il fait valoir qu’il n’a pas eu connaissance du courrier du notaire qui fonde la demande nouvelle de Mme [O] ; qu’il n’a pas davantage été mis en demeure à ce titre ; qu’il s’oppose à cette demande en raison d’une violation manifeste du contradictoire. Il sollicite que les parties soient renvoyées devant le notaire chargé de la succession afin d’établir un compte entre elles.

Dans ses dernières conclusions sur le fond déposées et notifiées le 27 août 2024, Mme [O] épouse [W] demande à la cour, de :

juger irrecevable et en tout cas mal fondé l’appel interjeté par M. [D] de l’ordonnance rendue le 1er septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny ;

confirmer l’ordonnance du 1er septembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant compte tenu de l’actualisation de la créance :

actualiser la dette de loyer à reverser à l’indivision et condamner M. [D] à payer à Mme [O] la somme de 22.633 euros, à titre de provision, pour la période de juin 2021 à octobre 2023 ;

débouter M. [D] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

condamner M. [D] à payer à Mme [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que M. [D] habitait certes avec la défunte mais n’assumait aucune charge antérieurement à son décès, comme en atteste un contrat d’électricité. Elle souligne qu’un même étage ne peut avoir deux contrats d’électricité.

Elle allègue que M. [D] a intentionnellement occulté le fait qu’il n’avait pas restitué l’intégralité des montants relatifs aux factures de gaz notamment et autres frais supportés par la succession jusqu’à aujourd’hui ; que les prétendues factures payées par l’appelant ont été imputées à la succession. Elle fait état d’un détournement de 17.700 euros.

Elle soutient que la souscription d’un nouveau contrat habitation [11] s’explique par le fait qu’il est l’unique occupant du bien et lui refuse l’accès.

S’agissant de la provision, elle fait valoir qu’en l’espèce, les contrats de baux commerciaux ne sont pas résiliés et continuent de produire effet entre les mains des héritiers de la personne décédée ; que le notaire a demandé à M. [D] restitution des loyers perçus ; que M. [D] ne justifie pas avoir payé les charges.

Elle entend actualiser la dette sur la base d’un courrier du notaire en date du 8 octobre 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture interviendra au 8 octobre 2024.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que les conclusions de Mme [O] ne contiennent aucun développement au titre de l’irrecevabilité des demandes de M. [D]. Dès lors, les développements de ce dernier sur ce point sont sans objet.

Par ailleurs, Mme [O] a versé une ordonnance du 8 décembre 2023 aux termes de laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, à titre principal, a rejeté une demande de rectification de l’ordonnance entreprise : M. [D] alléguait que c’était à la suite d’une erreur matérielle qu’il lui avait été demandé de remettre les clés de l’appartement du 1er étage, dès lors que Mme [C] [D] habitait en réalité l’appartement du 2ème étage de l’immeuble.

Sur la remise des clés du 1er étage

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit tandis que le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. L’intervention du juge des référés sur ce fondement n’est pas subordonnée à une condition d’urgence.

En première instance, le juge des référés a donné acte à M. [D] de son engagement de remettre les clés de l’appartement situé au 1er étage.

M. [D] conteste avoir indiqué qu’il acceptait de procéder à cette remise devant le premier juge ; l’ordonnance entreprise reprend pourtant expressément le fait qu’il s’en remettait à l’ordonnance sur ce point mais sollicitait le rejet de la demande d’astreinte. Il expose désormais qu’il est prêt à donner les clés du 2ème étage, à première demande.

L’acte de vente de l’immeuble ne mentionne qu’une indivision entre Mme [C] [D] épouse [T] et M. [F] [D] sans précision d’une répartition des locaux. Il n’existe aucun titre fixant les modalités de jouissance de l’immeuble.

Pour démontrer qu’il réside au 1er étage et que sa s’ur résidait au 2ème étage, l’appelant produit des factures d’électricité au nom de cette dernière et qui mentionnent le 2ème étage et des factures de gaz à son nom qui font état d’une adresse au 1er étage.

Il produit également une attestation d’assurance dommages à son bénéfice (sa pièce 12) relatif aux locaux sis [Adresse 2]. La cour observe cependant qu’il y est indiqué « sociétaire non occupant » et que la date d’effet du contrat est du 1er juillet 2022 et donc postérieure au décès de sa coindivisaire.

L’intimée verse également des factures au nom de « Mr [T] [C] » avec cette fois l’indication du 1er étage, de sorte que les modalités de l’occupation n’apparaissent nullement établies.

Aux termes de l’article 815-9 du Code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision.

La jouissance privative d’un bien (ou d’une partie du bien) résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres indivisaires d’user dudit bien. Ainsi, la détention des clés de la porte d’entrée d’un immeuble est constitutive d’une jouissance privative et exclusive (Cass. 1ère civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748).

Or, en l’espèce, M. [D] ne justifie d’aucun titre attestant de l’usage privatif du 1er étage dont il se prévaut et il ne démontre pas davantage l’existence d’un accord des parties sur ce point.

Il en résulte que le fait de ne pas permettre à Mme [O], co-indivisaire, d’accéder au 1er étage de l’immeuble et dès lors la méconnaissance des droits de cette dernière, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la remise des clés de l’appartement du 1er étage situé à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 2], et ce sous condition d’astreinte.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. L’urgence n’est pas requise sur le fondement de cet article.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le premier juge a alloué à Mme [O] la somme de 5.000 euros à titre de provision, relevant que le notaire avait demandé à M. [D] de restituer à la succession la somme de 8.792,19 euros pour les loyers perçus issus de locations consenties aux sociétés [9] et [10], pour la période du juin 2021 à février 2022.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, il est incontestable que M. [D] est redevable à l’égard de l’indivision qu’il forme désormais avec Mme [O], seule héritière des biens de sa mère, de la moitié des loyers perçus au titre de l’immeuble indivis, sous déduction des charges réglées.

M. [D] expose s’être acquitté de dettes fiscales et d’autres charges qu’il ne définit pas.

La seule production d’avis d’imposition (ses pièces 13 à 15) ne fait pas la preuve d’un paiement effectif, faute d’en justifier par exemple par des pièces bancaires.

Il n’existe à ce titre aucune atteinte au principe du contradictoire contrairement à ce que soutient M. [D], en ce que la demande d’actualisation est soumise aux présents débats et qu’en tout état de cause, s’agissant de loyers perçus par M. [D] lui-même et afférents à un immeuble indivis, ce dernier ne peut en méconnaître le montant alors même que seule la moitié de ces sommes lui reviennent.

A hauteur d’appel, Mme [O] produit en effet un nouveau courrier du notaire en charge de la succession et en date du 8 octobre 2023 dont il résulte que pour la période de juin 2021 à octobre 2023, 34.800 euros ont dû être perçus et 17.400 euros reviennent à la succession pour le local loué à la société [7]. Les loyers perçus sont estimés à 21.860,49 euros dont la moitié revient à la succession (10.930,25 euros) pour le local loué à la société [9].

Soit un total de 28.330,25 euros dont à déduire un montant versé au notaire par M. [D] de 5.697,90 euros.

M. [D] ne produit aucun élément de nature à démentir ces chiffres.

Il convient cependant de tenir compte de ce qu’il s’agit d’une estimation, sur la base du montant du loyer contractuellement prévu. En outre, certaines charges ont pu ne pas avoir été prises en compte et les opérations de succession sont toujours en cours.

La décision entreprise sera infirmée sur le quantum et en raison de l’évolution du litige. Il sera alloué à Mme [O] la somme non sérieusement contestable de 17.000 euros à laquelle M. [D] sera condamné à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, M. [D] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise à l’exception du montant de la provision à raison de l’évolution du litige ;

Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [D] à payer à Mme [O], à titre provisionnel, la somme de 17.000 euros au titre des loyers perçus du bien immobilier indivis ;

Condamne M. [D] à payer à Mme [O] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE