Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 16 OCTOBRE 2024

(n° /2024, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16096 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKAP

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 17 mai 2023 – tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 21/05673

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA CROIX DU SUD [Adresse 2] [Localité 14], représenté par son syndic la S.A.S. COFEGI GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 16]

Représentée à l’audience par M^e Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

INTIMEES

S.C.I. GABRIEL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 15]

Représentée à l’audience par M^e Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2059

S.C.I. CRETEIL MONDOR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentée par M^e Ariane SIC SIC de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1477

S.A. MAAF ASSURANCES en qualité d’assureur de Monsieur [R] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la S.A.S. LECARPENTIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

S.A.S. TEAM COLIN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représentée par M^e Alexis SOBIERAJ, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Lorenzo SANTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1004

S.A.S. [R] venant aux droits de Monsieur [R] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 11]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 05 décembre 2023 à personne morale

S.A.R.L. LECARPENTIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 17]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 05 décembre 2023 à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère chargée du rapport et M^me Viviane SZLAMOVICZ, présidente de l’audience.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— réputé contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Ludovic JARIEL, président et par M^me Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La résidence la Croix du sud, soumise au statut de la copropriété et située au [Adresse 3] est composée d’un local commercial, divisé en un sous-sol, un rez-de-chaussée et un logement de fonction, et de deux bâtiments d’habitation : un bâtiment A de 4 étages sur cinq niveaux de parkings et un bâtiment B de 4 étages sur 1 niveau de sous-sol à usage de cave.

La société Gabriel est propriétaire du lot n° 10 composé d’un local commercial comprenant un sous-sol, une rampe d’accès, un rez-de-chaussée et deux cabinets de toilette et des lots n° 122 à 130 composés d’emplacements de parking extérieurs en face du bâtiment A.

En 2004, avant qu’elle n’acquière ces lots, des travaux de modification de deux puits de lumière situés à droite de la façade du local commercial et d’installation d’une cheminée de prise d’air et d’extraction de la cabine de peinture au sous-sol du local commercial à destination de garage automobile avaient été entrepris.

Par acte du 5 janvier 2007, la société Gabriel a acquis lesdits lots de la société Creteil Mondor, qui est, par ailleurs, restée propriétaire du lot n° 11, composé d’un appartement contigu au local commercial.

Le 5 mai 2009, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la société Gabriel à réaliser des travaux de modification de plusieurs puits de lumière.

Sa locataire, la société Team toy 94, aux droits de laquelle est venue la société Team Colin, a, fin 2010, fait effectuer ces travaux qu’elle a confiés à M. [R] (suppression des puits de lumière), assurée auprès de la société MAAF assurances (la MAAF), et à la société Lecarpentier (modification des baies vitrées), assurée auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

Le 26 avril 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de valider les travaux réalisés.

Le 25 mai 2011, le syndicat de la résidence la Croix du sud (le syndicat) a fait dresser, par huissier de justice, un constat de l’état des travaux réalisés qui relevait l’existence de fissurations affectant la chape.

Le 12 janvier 2012, la société Team Colin a transmis au syndicat plusieurs documents techniques sur la réalisation des travaux.

Le 7 janvier 2013, M. [W], architecte, établissait, à la demande du syndicat, un rapport aux termes duquel les modifications de la structure affectaient une voirie faisant partie des éléments communs de la copropriété, les documents techniques remis par l’entreprise relatifs au calcul de la reprise de charge étaient incomplets, les modifications de la façade avaient été réalisées sans autorisation de la copropriété et l’ensemble risquait donc de poser des problèmes d’étanchéité de la toiture et miner à terme la structure du bâtiment. Dès lors, il invitait le syndicat à porter l’ensemble de ces questions devant les instances judiciaires.

Par suite, se prévalant de ce que les travaux en cause ne respectaient pas les conditions posées par l’assemblée générale et avaient occasionné des désordres sur les parties communes, le syndicat a, le 18 février 2013, sollicité une expertise au contradictoire de la seule société Gabriel.

Par ordonnance du 11 avril 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a désigné M. [H] en qualité d’expert judiciaire, puis, par une ordonnance du 27 mai 2013, l’a remplacé par M. [X].

Par ordonnance du 18 novembre 2013, les opérations d’expertise ont, à la demande de la société Gabriel, été rendues communes à la société Team Colin.

Par ordonnance du 20 mai 2014, les opérations d’expertise ont, à la demande de la société Team Colin, été rendues communes à M. [R], la société Lecarpentier, la société Axa et la MAAF.

Par ordonnance du 17 juin 2014, le juge des référés, sur la saisine de la société Creteil Mondor, a étendu les opérations d’expertise aux désordres dénoncés par cette dernière et causés par l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction de la cabine de peinture du garage.

Le 21 avril 2021, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Par actes des 12, 13, 15 et 16 juillet et 11 août 2021, le syndicat a, en ouverture du rapport, assigné la société Gabriel, la société Team Colin, la société [R], venant aux droits de M. [R], la MAAF, son assureur, la société Lecarpentier et la société Axa, son assureur, en condamnation au paiement du coût des travaux de reprise des constructions irrégulièrement réalisées.

Par acte du 8 juin 2022, la société Gabriel a assigné en intervention forcée la société [Localité 14] Mondor.

Pa conclusions notifiées le 31 août 2022, la société Gabriel a appelé en garantie la MAAF.

Le 23 septembre 2022, la jonction des procédures a été ordonnée.

Par conclusions du 14 septembre 2022, la société Axa a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat à son encontre. La société Team Colin et la MAAF ont fait de même et cette dernière a également excipé de la prescription de l’appel en garantie formé par la société Gabriel.

Quant à la société Gabriel, elle s’est prévalue de l’irrecevabilité de l’action du syndicat à son encontre tirée de ce qu’elle n’était pas propriétaire des locaux lors des travaux réalisés en 2004.

Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

Rejetons la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la MAAF, la société Axa et la société Team Colin,

Déclarons irrecevable la demande du syndicat en dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel,

Condamnons la société Axa et la société Team Colin à verser chacune au syndicat, représenté par son syndic la société Cofegi gestion, la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la MAAF, la société Axa et la société Team Colin à verser chacune à la société Gabriel la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyé l’affaire a l’audience de mise en état du jeudi 21 septembre 2023 pour les conclusions des défenderesses,

Rejetons toute plus ample demande.

Par déclaration en date du 29 septembre 2023, le syndicat a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— la société Gabriel,

— la société [Localité 14] Mondor,

— la société [R],

— la MAAF,

— la société Lecarpentier,

— la société Axa,

— la société Team Colin.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, le syndicat demande à la cour de :

Débouter la société Team Colin de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société Axa ès-qualités d’assureur de la société Lecarpentier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société MAAF ès qualités d’assureur de M. [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la société [Localité 14] Mondor de sa demande d’article 700 et de condamnation aux dépens dirigées à l’égard du syndicat.

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 en ce qu’elle a déclaré « irrecevable la demande du syndicat en dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel » et débouté le syndicat de sa demande d’article 700 dirigée à l’encontre de la société Gabriel ;

Statuant à nouveau :

Déclarer recevable la demande du syndicat à l’égard de la société Gabriel au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel ;

Condamner société Gabriel, la société Team Colin, la société la société Axa ès-qualités d’assureur de la société Lecarpentier, à payer la somme de 2 000 euros chacun au syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner in solidum aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024 la société Gabriel demande à la cour de :

Accueillir la société Gabriel en ses écritures, fins et conclusions,

Concernant les puits de lumière

Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil le 17 mai 2023 en ce qu’elle a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la MAAF, la société Axa et la société Team Colin,

— condamné la société Axa et la société Team Colin à verser chacune au syndicat, la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dans l’hypothèse où la prescription était acquise à l’égard du syndicat ;

Dire la société Team Colin, appelée à garantir toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’égard de la société Gabriel.

Concernant les travaux d’édification de la cheminée d’extraction (2004)

Confirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil le 17 mai 2023 en ce qu’elle a :

Déclaré irrecevable la demande du syndicat en dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel,

Condamné la MAAF, la société Axa et la société Team Colin à verser chacune à la société Gabriel la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause

Condamner le syndicat, les sociétés Team Colin, société [Localité 14] Mondor, la société Axa et MAAF à une somme de 1 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la société Axa demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par Axa,

Prendre acte de ce que la société Axa s’en rapporte s’agissant du bien-fondé de l’appel interjeté par le syndicat,

Statuant à nouveau,

Juger la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la société Axa acquise,

Juger l’action du syndicat à l’encontre de la société Axa irrecevable en ce qu’elle est prescrite,

Débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Axa,

Condamner le syndicat à verser à la société Axa la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Team Colin demande à la cour de :

Recevoir la société Team Colin en son appel incident et la juger recevable,

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 et de demander à la cour :

— en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Team Colin ;

— en ce qu’elle a condamné la société Team Colin, au paiement d’une somme de 750 euros au syndicat, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en ce qu’elle a condamné la société Team Colin, au paiement d’une somme de 500 euros à la société Gabriel en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile, 2224 et 1240 du code civil,

Juger que l’action du syndicat à l’endroit de la société Team Colin est irrecevable car prescrite,

Débouter le syndicat de toutes ses demandes,

Condamner le syndicat au paiement, d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sobierau.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la société [Localité 14] Mondor demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande du syndicat en dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel, et déboute le syndicat de sa demande d’article 700 dirigée à l’encontre de Ia société Gabriel ;

Statuant,

Déclarer recevable la demande du syndicat au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de Ia société Gabriel ;

Condamner le ou les succombants in solidum à verser à la société [Localité 14] Mondor la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le ou les condamner in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Sic-Sic, avocate associée de la SELARL Blob avocats.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, la MAAF demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la MAAF au syndicat ;

Infirmer l’ordonnance du 17 mai 2023 en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la MAAF à la société Gabriel quant à sa demande de garantie

Prendre acte de ce que la MAAF s’en rapporte s’agissant du bien-fondé de l’appel interjeté par le syndicat à l’égard de la société Gabriel sur le sujet relatif à la cabine peinture non réalisée par la société [R], Statuant à nouveau,

Juger l’action du syndicat à l’encontre de la MAAF irrecevable en ce qu’elle est prescrite,

Débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la MAAF,

Juger l’action de la société Gabriel à l’encontre de la MAAF irrecevable en ce qu’elle est prescrite,

Débouter de la société Gabriel de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la MAAF,

Condamner in solidum le syndicat et la société Gabriel à verser chacune à la MAAF la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Pantaloni en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamner in solidum le syndicat représenté par son syndic et la société Gabriel aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pantalonni.

Le 5 décembre 2023, la société Lecarpentier, qui n’a pas constitué avocat, s’est vu signifier à sa personne la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appel.

Le 5 décembre 2023, la société [R], qui n’a pas constitué avocat, s’est vu signifier, à sa personne, la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du même jour, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

I. – Sur les désordres liés aux travaux réalisés en 2004

Sur la qualité de la société Gabriel pour défendre à l’action du syndicat

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu’il est inopérant que la société Gabriel ne soit pas à l’origine des travaux réalisés en 2004 dès lors que, selon une jurisprudence constante, le propriétaire actuel peut être condamné à remettre en état les parties communes transformées sans autorisation par son vendeur.

Il en infère qu’il a qualité à agir à l’encontre de la société Gabriel.

En réponse, la société Gabriel fait valoir que le syndicat est irrecevable à solliciter sa condamnation dès lors qu’elle n’était pas propriétaire du lot n° 10 lors de la réalisation des travaux litigieux en 2004 et qu’elle n’était pas, non plus, à l’origine de ceux-ci.

Quant à la société [Localité 14] Mondor, elle souligne, qu’en cas de changement de propriétaire du lot, l’action doit être dirigée contre l’actuel copropriétaire, de sorte que le syndicat est recevable en ses demandes.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 de ce code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 25 de la même loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est établi qu’un copropriétaire est tenu, en sa seule qualité d’acquéreur et de propriétaire des lots bénéficiant des aménagements irrégulièrement exécutés sur les parties communes par son auteur, de la régularisation de ces travaux et aménagements irréguliers à l’égard du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 14 avril 2016, pourvoi n° 15-12.905 ; 3e Civ., 23 juin 2016, pourvoi n° 15-18.515).

Au cas d’espèce, en sa qualité de propriétaire du lot n° 10, la société Gabriel est donc tenue à l’égard du syndicat des travaux réalisés antérieurement à son acquisition.

Par suite, la société Gabriel a qualité pour défendre à l’action engagée par le syndicat.

Sur la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la société Gabriel

Moyens des parties

La société Gabriel soutient que le syndicat, qui n’a procédé à aucun acte interruptif, est prescrit en ses demandes relatives à la cheminée de prise d’aire et d’extraction édifiée en 2004.

En réponse, le syndicat fait valoir que l’édification de la cheminée litigieuse a constitué une appropriation des parties communes que son action vise, par la remise des lieux en leur état antérieur, à faire cesser.

Il souligne qu’une telle action, de nature réelle, est soumise à la prescription trentenaire.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2227 du code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il a été jugé que l’action d’un syndicat de copropriétaires en suppression des installations d’évacuation et d’extraction de fumées accaparant les parties communes s’analysait en une action réelle soumise à la prescription trentenaire (3e Civ., 4 novembre 2009, pourvoi n° 06-21.647).

Au cas d’espèce, il résulte des constatations de l’expert que la cheminée de prise d’aire et d’extraction de la cabine de peinture du garage a été édifiée au droit de deux puits de lumière situés devant la porte d’accès au lot n° 11 de la copropriété.

Selon le règlement de copropriété, cité par l’expert, la totalité du sol de la propriété et les voies de circulation sont des parties communes, de sorte que la cheminée en cause accapare les parties communes que sont les deux puits de lumière sur lesquels elle a été édifiée.

Par suite, l’action du syndicat, initiée dans le délai de trente ans à compter de l’édification de la cheminée litigieuse, et qui tend à sa suppression par la condamnation de la société Gabriel au coût des travaux de remise en état, n’est pas prescrite.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

II.- Sur les désordres liés aux travaux réalisés en 2011

Sur la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la société Team Colin

Moyens des parties

La société Team Colin soutient que le délai de prescription de l’action du syndicat a commencé à courir à la plus tardive des deux dates suivantes :

— celle à laquelle le syndicat a eu connaissance du défaut de respect des stipulations du règlement de la copropriété et des délibérations de l’assemblée générale par la société Team Colin ;

— celle à laquelle il a eu connaissance du fait que les travaux qu’elle avait fait réaliser n’étaient pas conformes aux règles de l’art et portaient atteinte aux parties communes.

S’agissant de la première de ces deux dates, elle souligne que les travaux, achevés en novembre 2010, ne respectaient pas les conditions posées par l’assemblée générale ; ce que le syndicat ne pouvait ignorer, à tout le moins, à compter de son assemblée du 26 avril 2011 ayant refusé de les valider.

Concernant la seconde, elle relève qu’elle correspond au 9 février 2015, date de la note aux parties n° 3, dans laquelle, confirmant sa note n° 1 aux parties en date du 10 septembre 2013, selon laquelle il avait relevé que les travaux n’avaient pas été réalisés conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale, qu’ils portaient atteinte aux parties communes et que l’étanchéité n’était pas assurée, l’expert avait :

— confirmé de manière chiffrée que les travaux portaient atteintes aux parties communes ;

— décrit les travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état antérieur ;

— constaté que la note de calcul établie par M. [R] était erronée et les conséquences en découlant.

Elle ajoute que, faute de prendre les initiatives procédurales nécessaires, le syndicat, qui ne peut bénéficier de l’effet interruptif attaché à l’assignation en extension des opérations d’expertise délivrée par la société Gabriel, a laissé courir le délai de prescription.

Elle en infère que l’action du syndicat est prescrite pour avoir été initiée plus de cinq années après le point de départ de la prescription quinquennale, soit le 9 février 2015.

En réponse, le syndicat fait valoir que, tenu dans l’ignorance de la nature des travaux réalisés auxquels il n’avait donné qu’un accord de principe, il a refusé, lors de l’assemblée générale du 26 avril 2011, pour des raisons esthétiques, de les valider et a sollicité des éléments d’appréciation techniques qui, comme le relèvera M. [W], ne lui auront pas été communiqués ; les quelques documents techniques transmis par la société Team Colin ne lui ayant pas permis d’apprécier l’étendue des travaux réalisés.

Il souligne que ce n’est qu’au 21 avril 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, qu’il a eu une connaissance précise :

— de la consistance précise des travaux réalisés ;

— des malfaçons et non-conformités les affectant ;

— des personnes morales auxquelles la mauvaise réalisation de ces travaux était imputable.

Il en infère que la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de cette date.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au cas d’espèce, l’action du syndicat à l’encontre de la société Team Colin est, à la fois, fondée sur l’absence de respect des prescriptions de l’assemblée générale du 5 mai 2009, auxquelles elle était tenue, et sur l’atteinte à la solidité des parties communes de l’immeuble en ayant résulté.

S’agissant du premier fondement, le syndicat avait connaissance, dès son assemblée du 26 avril 2011, de la non-conformité des travaux réalisés puisque, aux termes de sa résolution n° 21, elle n’a pas validé ceux qu’elle avait préalablement autorisés sous conditions et a relevé que d’autres, non autorisés, avaient certainement un impact structurel sur les ouvrages modifiés et les aménagements apportés. Ces manquements ont, par la suite, été confirmés dès la note n° 1 de l’expert aux parties en date du 10 septembre 2013, dans laquelle il énonçait expressément que les travaux n’étaient pas conformes à l’autorisation de l’assemblée générale.

S’agissant du second, dans sa note aux parties n° 3, en date du 9 février 2015, alors que la société Team Colin avait été attraite aux opérations expertises par la société Gabriel, l’expert, confirmant les éléments relevés dans sa note n° 1, avait retenu que les travaux en cause portaient atteinte aux parties communes, notamment en laissant pénétrer l’eau de pluie dans l’épaisseur du plancher en béton armé, ce qui allait engendrer une oxydation des armatures, et décrit les travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Par suite, il résulte de ces éléments que le syndicat avait, au 9 février 2015, une connaissance suffisamment précise des faits lui permettant d’agir à l’encontre de la société Team Colin, de sorte, qu’initiée le 12 juillet 2021, soit plus de cinq années après, son action est prescrite.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la société Axa

Moyens des parties

La société Axa soutient que le manquement de la société Lecarpentier, qui a édifié un ouvrage différent de celui réalisé par M. [R], c’est-à-dire l’absence de talonnette sous la menuiserie permettant de réaliser un relevé d’étanchéité, a été identifié par l’expert dès sa note n° 1 aux parties, en date du 10 septembre 2013, de sorte que le délai de prescription a commencé à courir à compter du 20 mai 2014, date de l’ordonnance ayant porté à la connaissance du syndicat l’identité de l’entreprise ayant réalisé les travaux sur les baies vitrées ainsi que celle de son assureur.

Elle en infère que, pour avoir été initiée à son encontre le 12 juillet 2021, l’action du syndicat est prescrite.

A titre subsidiaire, elle relève que le délai quinquennal a, en tout état de cause, commencé à courir à compter de la réalisation des essais d’arrosage, soit lors de la réunion du 5 avril 2016, de sorte que, en cette occurrence, l’action du syndicat est également prescrite.

En réponse, le syndicat fait valoir que ce n’est qu’au 21 avril 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, qu’il a eu une connaissance précise des faits lui permettant d’exercer son action.

En effet, la diffusion de la note partie n° 1 ne peut constituer le point de départ du délai de prescription dès lors que, lors de sa rédaction, l’expert ne disposait pas des pièces du marché et de l’identité précise des entreprises intervenues, la société Lecarpentier n’était pas encore attraite aux opérations d’expertise et l’avis de l’expert était susceptible d’évoluer ; celui-ci ayant, à la demande de certaines parties, prévu la réalisation postérieure d’essais d’arrosage.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Cette action, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable (1re Civ., 10 mars 1982, pourvoi n° 80-16.679, Bull. 1982, I, n° 108 ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-14.858).

Au cas d’espèce, dès sa note aux parties n° 1 en date du 10 septembre 2013, l’expert a relevé que, au vu des traces d’infiltrations d’eau visibles en sous face du plancher et de la mise en 'uvre des menuiseries de façade de la devanture du rez-de-chaussée, l’étanchéité n’était pas assurée en raison, notamment, de l’absence de talonnette sous la menuiserie.

Par ordonnance du 20 mai 2014, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Lecarpentier et, à son assureur, la société Axa.

Par suite, il résulte de ces éléments que le syndicat avait, au 20 mai 2014, une connaissance suffisamment précise des faits lui permettant d’agir à l’encontre de la société Axa, de sorte, qu’initiée le 12 juillet 2021, soit plus de cinq années après, son action est prescrite.

A titre surabondant, il sera relevé qu’une telle connaissance était, en tout état de cause, avérée au 5 avril 2016, date de la réalisation des essais d’arrosage qui ont confirmé le défaut d’étanchéité des travaux de la société Lecarpentier, soit plus de cinq années avant l’initiation de l’action.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

Sur la prescription de l’action du syndicat à l’encontre de la MAAF

Moyens des parties

La MAAF soutient que le syndicat, qui n’a jamais interrompu à son égard le court de la prescription, dès lors qu’elle n’a pas été appelée par lui aux opérations d’expertise, est prescrit en son action puisqu’il avait connaissance des faits lui permettant d’agir dès le dépôt du rapport de M. [W], soit le 7 janvier 2013.

En réponse, le syndicat fait valoir que ce n’est qu’au 21 avril 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, qu’il a eu une connaissance précise des faits lui permettant d’exercer son action.

En effet, comme l’a relevé M. [W] dans son rapport, le manque d’informations sur la nature des ouvrages réalisés ne permettait pas de se prononcer sur leur conformité technique.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Cette action, qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice, se prescrit par le même délai que son action contre le responsable (1re Civ., 10 mars 1982, pourvoi n° 80-16.679, Bull. 1982, I, n° 108 ; 3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-14.858).

Au cas d’espèce, la MAAF, à qui il appartient d’établir que les conditions de la prescription dont elle se prévaut sont réunies, ne justifie pas ni même n’allègue qu’au jour du dépôt du rapport établi par M. [W] le syndicat avait connaissance de l’identité de l’auteur des faits et de celle de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En outre, ledit rapport ne procède que par hypothèse sur l’atteinte aux parties communes de l’immeuble, de sorte, qu’au jour de son dépôt, le syndicat n’avait pas, en tout état de cause, une connaissance suffisamment précise des faits lui permettant d’agir.

Par suite, la MAAF échoue à démontrer que l’action du syndicat est prescrite à son égard.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la prescription de l’action de la société Gabriel à l’encontre de la MAAF

Moyens des parties

La MAAF soutient que la société Gabriel, qui n’a jamais interrompu à son égard le court de la prescription dès lors qu’elle n’a pas été appelée par elle aux opérations d’expertise, est prescrite puisque les travaux litigieux ont été réalisés en 2010-2011, de sorte qu’il lui appartenait d’assigner au fond en 2020/2021 au plus tard.

En réponse, la société Gabriel fait valoir que la prescription quinquennale a couru non à compter de la réalisation des travaux mais à compter du dépôt du rapport d’expertise qui lui a seul permis de déterminer les responsabilités.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Au cas présent, la MAAF ne précise pas le fondement de la prescription d’une durée dix années courant à compter de la réalisation des travaux dont elle se prévaut, mais vise dans le dispositif de ses conclusions les articles 1240 et 2240 du code civil.

Dès lors, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il est établi que l’action récursoire d’un responsable contre l’assureur de responsabilité d’un co-responsable se prescrit selon les mêmes règles que celles applicables à l’action récursoire contre cet autre responsable (3e Civ., 7 mars 2024, pourvoi n° 22-20.555, publié au Bulletin).

Au cas d’espèce, la MAAF, à qui il appartient d’établir que les conditions de la prescription dont elle se prévaut sont réunies, ne justifie pas ni même n’allègue que la société Gabriel aurait eu une connaissance suffisamment précise des faits lui permettant d’agir au jour de la réalisation des travaux dont elle soutient pourtant qu’il s’agit du point de départ de la prescription qu’elle invoque.

Par suite, la MAAF échoue à démontrer que l’action du syndicat est prescrite à son égard.

A toutes fins, la cour observe que si la MAAF avait entendu fonder sa fin de non-recevoir sur l’écoulement du délai de forclusion décennal, son moyen n’aurait pas été mieux fondé dès lors qu’elle ne justifie pas ni même n’allègue que la société Gabriel aurait eu la qualité de maître de l’ouvrage ni que les ouvrages en cause auraient été reçus.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur les frais du procès

En cause d’appel, les partie succombantes, seront condamnées aux dépens ainsi qu’il suit :

— le syndicat aux dépens exposés par la société Team Colin et la société Axa ;

— la MAAF et la société Gabriel aux dépens exposés par le syndicat ;

— la MAAF aux dépens exposés par la société Gabriel ;

— la société Gabriel aux dépens exposés par la société [Localité 14] Mondor.

Au titre des frais irrépétibles, seront prononcées les condamnations suivantes :

— le syndicat à payer à société Team Colin la somme de 1 500 euros et à la société Axa la somme de 1 500 euros ;

— la société Gabriel à payer au syndicat la somme de 2 000 euros ;

— la MAAF à payer à la société Gabriel la somme de 1 500 euros.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’elle rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par la société MAAF assurances,

La confirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable la demande du syndicat de la résidence la Croix du sud en paiement dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2004 portant sur l’édification de la cheminée de prise d’air et d’extraction à l’encontre de la société Gabriel ;

Déclare irrecevable la demande du syndicat de la résidence la Croix du sud en paiement dommages et intérêts à l’encontre de la société Team Colin ;

Déclare irrecevable la demande du syndicat de la résidence la Croix du sud en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la société Axa France IARD ;

Condamne le syndicat de la résidence la Croix du sud aux dépens d’appel exposés par la société Team Colin et la société Axa France IARD ;

Condamne la société MAAF assurances et la société Gabriel aux dépens d’appel exposés par le syndicat de la résidence la Croix du sud ;

Condamne la société MAAF assurances aux dépens d’appel exposés par la société Gabriel ;

Condamne la société Gabriel aux dépens d’appel exposés par la société [Localité 14] Mondor ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamne le syndicat de la résidence la Croix du sud à payer à société Team Colin la somme de 1 500 euros et à la société Axa France IARD la somme de 1 500 euros ;

— condamne la société Gabriel à payer au syndicat de la résidence la Croix du sud la somme de 2 000 euros ;

— condamne la société MAAF assurances à payer à la société Gabriel la somme de 1 500 euros ;

— rejette les autres demandes.

La greffière, Le président de chambre,