REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 14 MARS 2024

(n° 64/2024, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/12632 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD75J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2021 -Tribunal judiciaire d’Evry (8ème chambre) RG n° 18/07314

APPELANTE

S.A.R.L. SALINA

Immatriculée au R.C.S. d’Evry sous le n° 498 981 547

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Rémy BARADEZ de la SELARL BREMARD-BARADEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de l’Essonne

INTIMEE

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE

Immatriculée au R.C.S. de Saint-Etienne sous le n° 428 268 023

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065

Assistée de M^e Gilles HITTINGER-ROUX de HB et Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P497

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Salina est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 5]) lesquels ont été donnés à bail, le 13 octobre 2011, à la société Distribution Casino France, laquelle y exerçait l’activité d’alimentation générale.

Suite au congé donné par la société preneuse, les clés ont été restituées le 25 octobre 2017.

Deux procès-verbaux de constat ont été dressés à cette occasion par la société [N]-[V], huissiers de justice à [Localité 4], étude qui avait établi l’état des lieux d’entrée selon procès-verbal en date du 13 octobre 2011, date de signature du bail.

Par exploit d’huissier du 13 décembre 2018, la SCI Salina a assigné, devant le tribunal judiciaire d’Évry, en paiement la société Distribution Casino France d’une somme de 221.824,09 euros au titre des travaux de remise en état des locaux.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Évry a, en substance, condamné la SCI Salina à payer à la société Distribution Casino France la somme de 5.515,52 euros, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration du 6 juillet 2021, la société Salina a interjeté appel total du jugement.

MOYENS ET PROCÉDURE

Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 mai 2023, la SCI Salina demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evry en toutes ses dispositions ;

Statuent à nouveau,

— condamner la société Distribution Casino France à payer à la SCI Salina la somme de 100.000 euros, ladite somme étant majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2018, date de la première mise en demeure ;

— la condamner au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance

abusive ;

— la condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Salina expose que du matériel « de grande valeur » et qui « fonctionnait parfaitement », mis à la disposition du preneur, a été retiré ; que cette méthode constitue un enrichissement au profit du preneur et un appauvrissement au détriment du bailleur ; que le matériel a été acquis en 2007 pour une valeur totale de 81.665,57 euros ; qu’elle a été contrainte de relouer les locaux à un prix inférieur en ce qu’ils ont été restitués en mauvais état ; que la résistance abusive de la société Distribution Casino France a causé un préjudice distinct à la concluante, laquelle a dû mobiliser une partie de ses services pour parvenir au remboursement d’une créance pourtant incontestable.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 mai 2023, la société Distribution Casino demande à la cour de :

— débouter la société SCI Salina de de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Par conséquent,

— confirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry le 3 juin 2021 ;

— condamner la société SCI Salina à payer à la société Distribution Casino France la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Distribution Casino oppose que :

— Sur la créance de remise en état des locaux, que, du 14 octobre 2011 au 13 octobre 2017, elle a entretenu « méticuleusement » les lieux, de sorte qu’elle a respecté son obligation contractuelle d’entretenir les lieux en bon état de réparations locatives ; qu’elle a restitué des locaux dans le même état que celui dans lequel elle les avait reçus ; qu’en cas de dommage, il n’est constitué qu’à hauteur d’une somme inférieure à 5.533,40 euros HT, étant précisé que le bailleur a conservé le dépôt de garantie ; que le montant de 100.000 euros réclamé aujourd’hui n’est pas justifié ; que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à la présence du matériel frigorifique ; que le préjudice n’est pas justifié ;

— Sur l’absence de résistance abusive, que l’appelante ne démontre pas une faute et un préjudice, étant précisé que la concluante ne fait qu’exercer ses droits de la défense.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l’appelant.

SUR CE,

Sur la demande principale :

Il ressort des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, que le contrat tient lieu de loi aux parties et doit être exécuté de bonne foi.

Aux termes de l’article 1730 du même code, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par la vétusté ou la force majeure ». Il s’en déduit qu’il incombe au preneur de démontrer que les dégradations intervenues ne seraient pas de son fait pour pouvoir s’exonérer de sa responsabilité.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé entre les parties, dans ses dispositions relatives aux charges et conditions et en son point :

1°) « Entretien – Réparation » que :

« Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail.

Il ne pourra rien laisser faire qui puisse endommager les lieux loués (').

Il sera également tenu de l’entretien ou du remplacement, le cas échéant, de tous les appareils sanitaires ('). »

Par procès-verbal, en date du 13 octobre 2011, Maître [N], huissier de justice associé, membre de la SCP [N]-[V]-Baena, opère les constats suivants lors de l’entrée dans les lieux du preneur :

« Les vestiaires, blocs sanitaires et bureaux :

L’ensemble des revêtements sont en état d’usage.

Les peintures sont défraîchies à certains endroits.

Je note l’existence de deux WC avec double chasse d’eau et double abattant en bon état.

Il existe un système de vidéo surveillance de marque Ce Security, l’ensemble est en état de fonctionnement.

La surface de vente de légumes :

Les revêtements sol, murs et plafond sont en bon état.

Il en est de même des deux chambres froides, un peu plus petites.

La réserve sec :

Je note une odeur d’humidité.

Les revêtements sol, murs et plafond sont en bon état.

Les extérieurs:

D’une manière générale, le bardage est en bon état à l’exception de quelques endroits où en partie inférieure, je note la présence d’enfoncement.

Quelques pavés de trottoir sont épaufrés.

Le grillage vert de clôture est en bon état. »

Afin de corroborer ses constations, l’huissier joint plusieurs photographies en annexe conformes à la description ainsi faite.

Il ressort de l’état des lieux de sortie, dressé par le même huissier, les 13 et 25 octobre 2017 que :

« L’entrée du personnel:

En partie droite en entrant, je note l’absence de sanitaire, seuls subsistent des tuyaux et des arrivées d’eau.

Je note l’absence de moteur dans toutes les chambres froides, seuls subsistent les câbles électriques.

La surface de vente :

Je note qu’en partie gauche le chemin de câbles a été cassé et que les câblages des linéaires froids pendent.

Au niveau du faux plafond, je note que de nombreuses dalles sont cassés ou manquantes.

Des câbles électriques pendent du plafond.

Au sol, le carrelage est à l’état d’usage, je note toutefois de nombreux trous chevillés.

Dans l’espace chambres froides :

Je note l’absence totale d’appareillage.

Au fond, je note que la porte est manquante ainsi que le bâti.

Dans la deuxième partie des chambres froides, dans la partie perpendiculaire, je note également l’absence de tout appareillage, réfrigérateur et armoires chambre froide, seul subsiste le câblage qui pend au mur.

L’atelier boucherie:

Je note l’absence de dispositif de chambre froide et de tout moteur.

La cuisine:

Je note l’absence de porte.

Les locaux réservés au personnel:

Je constate que les murs sont en très mauvais état, la peinture est complètement cloquée au niveau des toilettes.

Les vestiaires:

Au sol, le carrelage présente des traces de rouille.

Les revêtements du sol, des murs et du plafond sont sales, présence de trous chevillés.

Dans le couloir, une des dalles du faux plafond est cassée.

Les extérieurs:

Je note que les pourtours de l’établissement sont en friche et non entretenus.

Aucune restitution de clé n’a été effectuée.

Me suis à nouveau présenté le 25 octobre 2017 où étant je procède aux constatations suivantes :

Les extérieurs :

Je constate que la barrière verte située en partie gauche est très abîmée.

Le capteur en partie inférieure droite est arrachée, les moteurs d’ouverture sont hors service.

Tout autour des locaux, je note que les abords sont sales et non entretenus (végétation envahissante, poubelles remplies de détritus, bardage abîmé) »

Afin de corroborer ses constatations, l’huissier a joint plusieurs photographies au constat.

Contrairement à ce que soutient le preneur, il infère très clairement de la comparaison de ces constats, ce nonobstant la justification de l’entretien des locaux pendant la durée du bail, que lors de la restitution des lieux, ceux-ci n’étaient non seulement pas en bon état d’entretien, tels que pris lors de la signature du bail étant constatés sales à l’intérieur et non entretenus à l’extérieur, mais encore que des dégradations ont été commises s’agissant notamment de « l’absence totale d’appareillage » des deux chambres froides dans la première comme la seconde partie avec la suppression de la porte et du bâti, de l’absence d’étagères, des dalles de faux plafond manquantes ou cassées, de la suppression des deux water-closet, du portail extérieur hors d’état d’usage.

Le preneur ne peut, sans inverser la charge de la preuve dès lors qu’il ne démontre pas que ces dégradations ne seraient pas de son fait, contester que le bailleur a subi, de ce seul fait et lors de la restitution des lieux, un préjudice qu’il a chiffré, peu important qu’il ait ensuite engagé des travaux ou concédé un nouveau bail avec une franchise de loyer en raison de l’état des locaux.

Ainsi, compte-tenu de l’ampleur des dégradations constatées tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des locaux et des devis fournis par le bailleur, la société Distribution Casino sera condamnée à payer à la SCI Salina la somme de 100.000 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le droit d’agir qui est l’expression d’une liberté fondamentale n’est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

Toutefois, les éléments soulevés par la SCI Salina sont insuffisants à caractériser une faute de la société Distribution Casino faisant dégénérer le droit d’agir de ce dernier en abus de droits.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la société Distribution Casino sera condamnée à supporter la charge des dépens d’appel et payer à la SCI Salina la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry, le 3 juin 2021, sous le numéro RG 21/282 en ce qu’il a condamné la société Distribution Casino à payer à la SCI Salina la somme de 5.515,52 euros ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant de nouveau,

Condamne la société Distribution Casino à payer à la SCI Salina la somme de 100.000 euros ;

Rejette la demande au titre de la procédure abusive ;

Y ajoutant,

Condamne la société Distribution Casino à payer à la SCI Salina la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Distribution Casino à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,