GS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Novembre 2024

N° RG 24/00006 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HMN6

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 30 Novembre 2023

Appelants

Mme [K] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 16] – [Localité 13]

Mme [U] [J] épouse [L], demeurant [Adresse 7] – [Localité 4]

M. [I] [J], demeurant [Adresse 10] – [Localité 5]

Représentés par la SCP PEREZ ET CHAT, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimées

S.N.C. LE RELAIS DE CHAUTAGNE, dont le siège social est situé [Adresse 11] – [Localité 13]

S.A.R.L. AJ MEYNET ET ASSOCIES en qualité d’administrateur judiciaire à la procédure collective ouverte au bénéfice de la SNC LE RELAIS DE CHAUTAGNE, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 9]

Représentées par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

S.A. ACM IARD, dont le siège social est situé [Adresse 6] – [Localité 8]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau de CHAMBERY

S.A. PACIFICA, dont le siège social est situé [Adresse 15] – [Localité 14]

Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats plaidants au barreau de BORDEAUX

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Date de l’ordonnance de clôture : 26 Août 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 septembre 2024

Date de mise à disposition : 26 novembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La Snc le Relais de Chautagne a acquis par acte authentique en date du 21 mars2018 un fonds de commerce de bar et de vente de jeux de la Francaise des Jeux, débit de boissons, débit de tabac et restaurant sis à [Localité 13] (Savoie) auprès de la Snc le Relais de Chautagne[J] et compagnie. Elle a par ailleurs souscrit auprès de la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne une assurance multirisque professionnelle 'ACCOMPLIR', garantissant les pertes d’exploitation 'TOUS DOMMAGES'.

Par acte notarié du même jour, la Snc le Relais de Chautagne a pris à bail un local commercial appartenant à Monsieur [A] [J], situé [Adresse 11], à [Localité 13] (Savoie) afin d’y exploiter le fonds de commerce. Les locaux se composent :

— au rez-de-chaussée : d’une piece à usage de bar-tabac, deux pièces à usage de restaurant, une cuisine, un WC handicapé, un bureau, une terrasse couverte, une terrasse non couverte (côté Sud), et une terrasse située à l’arrière du bâtiment (côté Ouest) ;

— au sous-sol : d’une cave.

L’ensemble immobilier sis au [Adresse 11] à [Localité 13], objet du bail commercial, est un ancien hôtel appartenant à Monsieur [A] [J], au sein duquel des travaux au-dessus du local commercial ont été entrepris aux fins de transformation des chambres d’hôtel en appartements meublés.

Par acte authentique en date du 25 mai 2021, Monsieur [A] [J] a fait donation de:

— deux appartements situés au ler étage (lots n°2 et 5) au profit de sa fille, Mme [U] [L] née [J] ;

— deux appartementssituésau 1er étage (lots n°4 et 6) et 3 caves (lots n°11, 12 et 13) au profit de son fils, Monsieur [I] [J].

Monsieur [A] [J] est décédé le 15 août 2022, laissant pour recueillir sa succession Mme [K] [W] épouse [J], Mme [U] [J] épouse [L]-[P] et Monsieur [I] [J] (ci-après dénommés 'les consorts [J]').

Pour les lots dont il avait conservé la propriété, à savoir les appartements du 2ème étage et le local commercial, Monsieur [A] [J] était assuré auprès de la société Pacifica.

Mme [U] [J] épouse [L]-[P], propriétaire des lots n°4 et n°6 situés au 1er étage, est assurée auprès de la société Assurances Credit Mutuel Iard et M. [I] [J], propriétaire des lots n°4 et n°6 situés au 1er étage et de 3 caves, est garanti par la compagnie Groupama.

A compter du mois de février 2020, la Snc le Relais de Chautagne a signalé à plusieurs reprises à son bailleur l’existence de difficultés rencontrées dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce, liées notamment à la défectuosité du système d’extraction d’air de la cuisine ainsi qu’à la vétusté des canalisations d’eaux usées.

Dans la nuitdu 19 au 20 juin 2022, un important dégât des eaux est survenu dans le local commercial, suite à la rupture d’une canalisation d’eaux usées située au-dessus du faux-plafond de la cuisine du restaurant.

La Snc le Relais de Chautagne a averti ses bailleurs et fait dresser un constat et un inventaire des denrées perdues le 21 juin 2022 puis, en raison d’une aggravation du sinistre, un second procès-verbal de constat en date du 27 juin 2022. Elle a sollicité en parallèle l’intervention de son assurance, la compagnie Groupama, au titre de la garantie 'Perte d’Exploitation'.

Par jugement en date du 26 juillet 2022, le tribunal de commerce de Chambéry a notamment placé la Snc le Relais de Chautagne en redressement judiciaire et désigné la Selarl AJ Meynet et Associés en qualité d’administrateur judiciaire, et la Selarl Bouvet et Guyonnet en qualité de mandataire.

Par exploits d’huissier en date du 07 septembre 2022, la Snc le Relais de Chautagne a fait assigner à jour fixe la Caisse Régionale d’Assurance Mutuelle Groupama Rhône-Alpes Auvergne, la Selarl Etude Bouvet et Guyonnet, ainsi que la Selarl AJ Meynet et Associés, afin d’obtenir la prise en charge de sa perte d’exploitation consécutive au dégât des eaux. Cette instance a été enrôlée sous le n°RG 22/01446.

Suivant jugement du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a notamment:

— condamné la compagnie Groupama à payer à la Snc le Relais de Chautagne la somme de 20.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation due au titre de l’assurance perte d’exploitation,

— condamné la compagnie Groupama à payer à la Snc le Relais de Chautagne la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour resistance abusive;

— condamné la compagnie Groupama à payer à la Snc le Relais de Chautagne la somme de 3.000 euros an titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [T] [E], aux fins nootamment de déterminer les pertes d’exploitation contractuellement garanties par le contrat d’assurance et donner son avis sur lemontant des pertes d’exp1oitation consécutives à la baisse du chiffre d’affaires causée par l’interruption ou la reduction de l’activité;

— renvoyé l’affaire en mise en état ;

— réservé les dépens ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La société Groupama a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Suivant exploit d’huissier des 13 et 15 septembre 2022, la Snc le Relais de Chautagne a par ailleurs fait assigner les consorts [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins d’obligation de faire et de provision. L’affaire a été enrolée sous le n° RG 22/271. La SA Assurances Crédit Mutuel IARD, la Compagnie GROUPAMA RHONES ALPES AUVERGNE, es qualité d’assureur de la Snc le Relais de Chautagne et la SA PACIFICA sont intervenues volontairement à l’instance.

Suivant ordonnance du 13 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a :

— déclaré recevables les interventions volontaires des trois assureurs ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les rejets de la demande de provision;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du local commercial;

— ordonné une expertise confiée à Mme [O] [V] avec notamment pour missionde décrire les désordres affectant ou ayant affecté le bien de la Snc le Relais de Chautagne en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition, et de déterminer l’origine et les causes de ces désordres.

Par actes extrajudiciaires en date du 23 décemhre 2022, la compagnie GROUPAMA a fait délivrer une assignation à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Chambéry à l’encontre de Mme [U] [L] [P] née [J], de Mme [K] [J] née [W], de M. [I] [J], de la compagnie ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD, et de la compagnie PACIFICA, aux fins d’ordonner la jonction avec l’instance an fond RG 22/1146 et de les condamner solidairement ou in solidum à être relevée et garantie des condamnations mises à sa charge à titre de provision et de celles susceptibles d’étre mises à sa charge an fond, et de leur rendre opposable et commune l’expertise en cours.

Par jugement du 27 avril 2023, le tribunal a :

— ordonné la jonction des procédures impliquant d’une part la Snc le Relais de Chautagne et la compagnie GROUPAMA et d’autre part la compagnie GROUPAMA, les consorts [J], la compagnie ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD, et la compagnie PACIFICA sous le numéro de RG 22/1146 ;

— sursis à statuer sur la demande de la compagnie GROUPAMA tendant à ce que les consorts [J] et les compagnies ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD et PACIFICA la relévent et garantissent indemne de toute condanmation prononcée à son encontre, dans l’attente:

— de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée par le Juge des référés le 31 janvier 2023 ;

— du rapport de l’expertise judiciaire confiée à un expert-comptable et ordonnée le 13 octobre 2022 ;

— déclaré communes et opposables aux consorts [J] et aux compagnies ASSURANCES CREDIT MUTUEL IARD et PACIFICA les opérations d’expertise ordonnées le 13 octobre 2022.

Parallèlement à ces différentes procédures en cours,la Snc le Relais de Chautagne a fait dresser le 30 janvier 2023 un constat aux fins de relever l’état des locaux objets du bail commercial. De leur côté, suivant courrier du 9 février 2023, les consorts [J], en leur qualité de propriétaires du local, ont mis en demeure la Snc le Relais de Chautagne d’avoir à lui régler un arriéré de loyers d’un montant de 6.650 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 avril 2023, la Snc le Relais de Chautagne, autorisée par ordonnance en date du 7 avril 2023, a fait assigner à jour fixe les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs des bailleurs à la date du 30 janvier 2023, et obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 350.384 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du prejudice subi en raison de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce.

Les sociétés Pacifica et Assurances du Crédit Mutuel Iard sont intervenues volontairement à l’instance.

Suivant jugement en date du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Chambéry a:

— déclaré recevables les interventions volontaires des deux assureurs ;

— rejeté la demande de jonction avec l’instance RG 22/01446 ;

— rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonné par jugement du tribunal de Chambéry du l3 octobre 2022 et du depôt du rapport d’expertise décidé par ordonnance du juge des référés de Chambéry du 13 janvier 2023 ;

— débouté les consorts [J] de leur fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

— débouté la société Pacifica de sa fin de non recevoir tirée de la clause de renonciation à recours ;

— prononcé la résolution judiciaire du bail commercial souscrit par la Snc le Relais de Chautagne aux torts exclusifs des consorts [J] en leur qualité de bailleurs à compter du 30 janvier 2023 ;

— dit que les loyers compris entre le mois de juin 2022 et le mois de janvier 2023 inclus nesont pas dus par la Snc le Relais de Chautagne au titre de l’exception d’inexécution;

— débouté les consorts [J] de leurs demandes reconventionnellm aux fins de paiernent d’arriérés de loyer et de résolution judiciaire aux torts du preneur ;

— condamné les consorts [J] à réparer le préjudice subi par la Snc le Relais de Chautagne du fait du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles ;

— AVANT DIRE BROIT sur la fixation des dommages et intérêts et sur les demandes d’appels en garantie à l’encontre de la SA PACIFICA et de la SA ACM IARD, ordonné une expertise judiciaire ;

— commis pour y procéder M. [T] [E], [Adresse 3], [Localité 12], tel : [XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 17], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicicn, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulierement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remetlre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— fixer la valeur du fonds de commerce exploité par la Snc le Relais de Chautagne à la date du 31 mai 2022 en détaillant les différents éléments corporels et incorporels du fonds,

— fixer la valeur du fonds de commerce exploité par la Snc le Relais de Chautagne à la date du 30 janvier 2023 en détaillant les éléments corporels et incorporels du fonds,

— donner son avis sur le lien de causalité entre la diminution de la valeur des éléments corporels et incorporels du fonds de commerce entre le 31 mai 2022 et le 30 janvier 2023 et l’arrêt de l’exploitation due au dégât des eaux en date du 20 juin 2022,

— préciser notamment si la diminution de la valeur de certains éléments corporels et incorporels du fonds de commerce entre le 31 mai 2022 et le 30 janvier 2023 a une autre cause que l’arrêt de l’exploitation consécutive au dégât des eaux du 20 juin 2022, et dans cette hypothèse, chiffrer cette diminution ;

— dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

— donné délégation au magistrat en charge du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

— fixé à 2.500 euros, le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ;

— dit que cette somme devra être versée par la Snc le Relais de Chautagne au régisseur de ce tribunal par virementbancaire avant le 30 décembre 2023 ;

— rappellé qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque selon l’article 272 du code de procédure civile ;

— dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance;

— dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne à charge pour lui de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

— dit que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles ;

— dit que l’expert rédigera, au terme de ses operations, un pré rapport qu’il communiquera aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d’un mois ;

— dit qu’apres avoir répondu de facon appropriée aux éventuelles observations forrnulées dans le délai imparti ci-dessus, l’expert devra déposer au greffe, un rapport définitif en double exemplaire avant le 30 juin 2024 ;

— rappellé que l’article 173 du code de procedure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

— ordonné le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— ordonné pendant le sursis à statuer le retrait du rôle ;

— dit que l’instance au fond reprendra son cours à l’initiative de la partie la plus diligente;

— réservé les demandes au titre des dépens et frais irrépétibles ;

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Aux motifs suivants :

' la solution du présent litige, tendant à apprécier les manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles, ne dépendent pas des instances en cours portant sur les pertes d’exploitation subies par la Snc le Relais de Chautagne suite au dégât des eaux du 20 juin 2022, de sorte que les demandes de jonction d’instance et de sursis à statuer seront rejetées ;

' la clause de renonciation à recours et celle mettant à la charge du preneur l’ensemble des mises aux normes et des travaux sont inopposables au preneur en ce qu’elles vident de leur substance des obligations essentielles du bailleur ;

' les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance du fait de l’absence de raccordement du bac à graisses au réseau des eaux usées et du caractère inexploitable des locaux suite au dégât des eaux de juin 2022 ;

' ils ont également manqué à leur obligation de jouissance paisible en s’abstenant de constituer un syndicat de copropriété allors que certains troubles provenaient de parties communes;

' ces manquements justifient que soit prononcée la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des bailleurs à la date du 30 janvier 2023 ;

' aucun loyer n’est dû par la Snc entre juin 2022 et janvier 2023 au regard du caractère inexploitable du local ;

' une nouvelle expertise doit être ordonnée afin notamment de déterminer le préjudice subi par la Snc et de fixer la valeur du fonds de commerce avant et après le dégât des eaux.

Par déclaration au greffe en date du 2 janvier 2024, les consorts [J] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— rejeté leur demande de jonction avec l’instance RG 22/01446 ;

— rejeté leur demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonné par jugement du tribunal de Chambéry du l3 octobre 2022 et du depôt du rapport d’expertise décidé par ordonnance du juge des référés de Chambéry du 13 janvier 2023 ;

— prononcé la résolution judiciaire du bail commercial souscrit par la Snc le Relais de Chautagne aux torts exclusifs des consorts [J] en leur qualité de bailleurs à compter du 30 janvier 2023 ;

— dit que les loyers compris entre le mois de juin 2022 et le mois de janvier 2023 inclus ne sont pas dus par la Snc le Relais de Chautagne au titre de l’exception d’inexécution;

— débouté les consorts [J] de leurs demandes reconventionnelles aux fins de paiernent d’arriérés de loyer et de résolution judiciaire aux torts du preneur ;

— condamné les consorts [J] à réparer le prejudice subi par la Snc le Relais de Chautagne du fait du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles.

Par jugement en date du 22 janvier 2024, la Snc le Relais de Chautagne a été placée en liquidation judiciaire et la Selarl Bouvet et Guyonnet, désignée en qualité de liquidateur, est intervenue volontairement en cause d’appel.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement communiquées par RPVA le 26 août 2024, les consorts [J] demandent à la présente juridiction de réformer la décision en ces chefs entrepris, et, statuant à nouveau, de :

— débouter la Snc le Relais de Chautagne de l’intégralité de ses demandes comme étant irrecevables ou à tout le moins mal fondées ;

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [N] désigné en remplacement de Mme [O], qui doit se prononcer sur les causes et origine du sinistre et les responsabilités encourues;

— condamner la Snc le Relais de Chautagne à leur payer les sommes suivantes :

—  4 750 euros (950 euros x5) au titre des loyers impayés d’août à décembre 2022 ;

—  11 400 euros (950 euros x12) au titre des loyers impayés pour l’année 2023 ;

—  1 900 euros au titre des loyers impayés en janvier et février 2024, provisoirement arrêté au mois de février 2024 ;

—  1 983 euros au titre de la taxe foncière 2022 ;

—  1 983 euros au titre de la taxe foncière 2023 ;

— condamner solidairement les sociétés Pacifica et Assurance Crédit Mutuel Iard ou celle des deux qui mieux le devra à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— condamner la Snc le Relais de Chautagne à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font notamment valoir que :

' le preneur n’a jamais utilisé le bac à graisse et sa non-conformité, dont il n’a été informé que le 3 mars 2022, n’a eu aucune conséquence sur l’exploitation du fonds de commerce, sur le bouchage des canalisations ni sur le dégât des eaux à l’origine de la fermeture du restaurant ;

' ils ont fait toutes diligences pour réaliser les travaux nécessaires suite au dégât des eaux mais la Snc le Relais de Chautagne y a fait obstacle et a pris prétexte des travaux pour ne pas reprendre une activité qui était en perte de vitesse ;

' le caractère inexploitable des locaux n’est pas en lien direct avec des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles ;

' les travaux intérieurs étaient achevés le 13 octobre 2022 et à cette date, le preneur aurait pu reprendre l’exploitation de son fonds de commerce ;

' les garanties des assureurs sont parfaitement mobilisables.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées le 2 août 2024, la Snc le Relais de Chautagne, son administrateur judiciaire, la Selarl AJ Meynet et Associés, et son liquidateur judiciaire, la Selarl Bouvet et Guyonnet, demandent à la présente juridiction de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de rejeter les prétentions formées par les consorts [J] et, y ajoutant, de les condamner à payer à la Snc la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils font notamment valoir que :

' son administrateur judiciaire doit être mis hors de cause, dès lors que sa mission a cessé au jour de la liquidation judiciaire ;

' l’intervention en cause d’appel de son liquidateur est recevable;

' les manquements qu’elle impute à ses bailleurs ne se fondent pas sur le dégât des eaux en lui-même, mais sur leur gestion calamiteuse du sinistre, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de l’expertise de M. [N], prononcé en remplacement de Mme [O];

' comme l’a relevé le premier juge, les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance se trouvent caractérisés du fait de l’absence de raccordement au réseau d’eaux usées et de la non-conformité du bac à graisse, ne lui permettant pas d’exploiter son activité en conformité avec les règles sanitaires applicables ; ces défauts ont participé au bouchage régulier des canalisations ;

' les bailleurs ont également manqué à leur obligation de délivrance en raison de l’absence de mise à disposition d’un système d’évacuation des fumées adapté à son activité et d’une inertie fautive suite au dégât des eaux ;

' leur carence concernant l’organisation de la copropriété en syndicat a également aggravé la situation matérielle et juridique du preneur ;

' les manquements contractuels des bailleurs justifient la résolution judiciaire du bail à leurs torts exclusifs, ainsi que la dispense du paiement des loyers.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 5 mars 2024, la société Assurances Crédit Mutuel Iard sollicite également la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné une expertise et un sursis à statuer, et demande à la cour de débouter les intimés des éventuelles demandes qu’ils pourraient formuler à son encontre. Elle demande enfin à la juridiction saisie, si le jugement entrepris était infirmé, de condamner solidairement la Snc le Relais de Chautagne et la société AJ Meynet et Associés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Elle fait notamment valoir que :

' en l’état de la procédure, et de l’expertise en cours, le sinistre ne peut avoir pour origine les parties privatives des appartement de Mme [U] [J], dont elle est l’assureur ;

' elle s’en rapporte à justice sur l’appel interjeté par les consorts [J], qui ne la concerne nullement.

Dans ses dernières écritures communiquées le 14 juin 2024, la société Pacifica demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry en ce qu’il a :

— rejeté la demande de jonction avec l’instance RG 22/01446 ;

— rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonné par jugement du tribunal de Chambéry du l3 octobre 2022 et du depôt du rapport d’expertise décidé par ordonnance du juge des référés de Chambéry du 13 janvier 2023 ;

— prononcé la résolution judiciaire du bail commercial souscrit par la Snc le Relais de Chautagne aux torts exclusifs des consorts [J] en leur qualité de bailleurs à compter du 30 janvier 2023 ;

— dit que les loyers compris entre le mois de juin 2022 et le mois de janvier 2023 inclus nesont pas dus par la Snc le Relais de Chautagne au titre de l’exception d’inexécution;

— a débouté les consorts [J] de leurs demandes reconventionnelles aux fins de paiement d’arriérés de loyer et de résolution judiciaire aux torts du preneur ;

— condamné les consorts [J] à réparer le prejudice subi par la Snc le Relais de Chautagne du fait du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles.

— Le confirmer pour le surplus, et et, statuant à nouveau,

A titre principal,

— Ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant le Tribunal Judiciaire de Chambéry et enregistrée sous le numéro de RG 22/1446;

— Prononcer un sursis à statuer dans l’attente:

— de l’issue de |'expertise judiciaire technique ordonnée par le Juge des référés selon ordonnance en date du 31 janvier 2023;

— du dépôt du rapport de l’expert judiciaire comptable confiée à M. [E] par jugement du 13 octobre 2023, et complétée par Jugement du 30 novembre 2023 ;

A titre subsidiaire,

— Juger la Selarl BOUVET & GUYONNET, es qualité de Liquidateur Judiciaire de la Snc le Relais de Chautagne, irrecevable en son action en résolution judiciaire du bail commercial en ce qu’elle repose sur les conséquences du sinistre du 20 juin 2022;

— En conséquence, débouter la SELARL BOUVET & GUYONNET, es qualité de Liquidateur Judiciaire de la Snc le Relais de Chautagne , de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la SELARL BOUVET & GUYONNET, es qualité de Liquidateur Judiciaire la Snc le Relais de Chautagne, ne démontre pas la mise en oeuvre de la responsabilité de feu M. [A] [J] ;

— Juger que la SELARL BOUVET & GUYONNET, es qualité de Liquidateur Judiciaire la Snc le Relais de Chautagne, ne justifie pas de l’existence des préjudices allégués ;

— Débouter en conséquence la SELARL BOUVET & GUYONNET, es qualité de Liquidateur Judiciaire la Snc le Relais de Chautagne, de l’ensemble de ses demandes de condamnations a l’encontre de la compagnie PACIFICA ;

A titre encore plus subsidiaire,

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande de garantie présentée par les consorts [J] à son encontre, non formulée dans leurs premières écritures ;

— Juger que les réparations des appareils à effet d’eau, ainsi que les flexibles d’alimentation ou d’évacuation lorsqu’ils sont à l’origine du sinistre sont exclues de la garantie « Dégâts des eaux ' Refoulement des égouts ' Gel » dans le cadre du contrat « Multirisque Bailleur de Local Professionnel » n° 158964P908 souscrit auprès de la compagnie PACIFICA ;

— Juger que les dommages imputables à une installation ou un bien non conforme aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur, ou n’ayant pas l’agrément des services compétents sont exclus de la garantie « Dégâts des eaux ' Refoulement des égouts ' Gel » dans le cadre du contrat « Multirisque Bailleur de Local Professionnel » n° 158964P908 souscrit auprès de la compagnie PACIFICA ;

— Juger que les dommages de la chose provenant du vice propre de celle-ci sont exclus de la garantie « Dégâts des eaux ' Refoulement des égouts ' Gel » dans le cadre du contrat « Multirisque Bailleur de Local Professionnel » n° 158964P908 souscrit auprès de la compagnie PACIFICA ;

— Juger que les dommages dus ou aggravés par un défaut de réparation ou d’entretien sont exclus de la garantie « Dégâts des eaux ' Refoulement des égouts ' Gel » dans le cadre du contrat « Multirisque Bailleur de Local Professionnel » n° 158964P908 souscrit auprès de la compagnie PACIFICA ;

En conséquence,

— Juger que la compagnie PACIFICA est bien fondée à opposer un refus de garantie ;

— Débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la compagnie PACIFICA ;

— Débouter l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la compagnie PACIFICA

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

— Juger la compagnie PACIFICA bien fondée à opposer à l’ensemble des parties un plafond de garantie contractuel global d’un montant de 5.000 € ;

— Juger PACIFICA bien fondée à opposer la franchise contractuelle à hauteur de 500 € ;

— Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de la compagnie PACIFICA au-delà de la somme de 4.500 €;

En tout état de cause,

— Condamner toute partie succombante à payer à la compagnie PACIFICA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marie GIRARD-MAUDOUX, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait notamment valoir que :

' dès lors que la présente instance a pour origine le sinsitre survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022, et a bien pour objet de solliciter indemnisation de ses conséquences, une jonction doit être ordonnée avec la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Chambéry sous le n°RG 22/1446 ;

' les demandes formées par la Snc le Relais de Chautagne impliquent d’avoir une connaissance précise de l’origine du dégât des eaux, ce qui constitue l’objet de l’expertise confiée à M. [N], et les préjudices éventuellement subis par la Snc ne pourront être quantifiés qu’à l’issue de l’expertise comptable confiée à M. [E], de sorte qu’un sursis à statuer s’impose en l’espèce dans l’attente du dépôt de ces deux mesures d’instruction ;

' les prétentions formées par la Snc le Relais de Chautagne sont irrecevables en raison de la clause de renonciation à recours stipulée au bail, laquelle est parfaitement licite ;

' les griefs formulés par le preneur ne sont pas caractérisés ;

' l’appel en garantie formé à son encontre par les consorts [J] est irrecevable, pour ne pas avoir été formulé dans leurs premières écritures en appel ;

' les conditions de mobilisation de sa garantie ne se trouvent pas réunies

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 26 août 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2024.

Motifs et décision

— Sur l’intervention du liquidateur et la mise hors de cause de l’administrateur judiciaire

Il est constant qu’en application des dispositions combinées des articles L. 622-11 et L. 641-5 du code de commerce, la mission de l’administrateur judiciaire prend fin à la date de conversion du redressement en liquidation judiciaire.

La Selarl AJ Meynet et Associés sera donc mise hors de cause et l’intervention volontaire, en cause d’appel, de la Selarl Bouvet et Guyonnet sera déclarée recevable, ce à quoi aucune des parties au litige ne s’oppose.

I – Sur la demande de jonction avec l’instance RG 22/01446

Aux termes de l’article 367, « le juge peut, à la demande des parties d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Il convient d’observer que la demande de jonction de la présente procédure avec celle enrôlée au tribunal judiciaire de Chambéry sous le n°RG 22/01446 n’est pas reprise par les consorts [J] dans le dispositif de leurs conclusions en cause d’appel. Cette demande reste cependant formulée dans le cadre de la présente instance par la société Pacifica.

L’instance avec laquelle la jonction est sollicitée porte sur la prise en charge des pertes d’exploitation subies par la Snc le Relais de Chautagne suite au dégât des eaux intervenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022, par son assureur, la société Groupama, ainsi que sur l’appel en garantie formé par cette dernière à l’encontre des consorts [J] et de leurs assureurs respectifs.

Force est de constater que, comme l’ont relevé les premiers juges, la présente procédure a un objet différent puisqu’elle porte non pas sur l’indemnisation des pertes d’exploitation subies suite au dégât des eaux, mais sur d’éventuels manquements qui sont imputés par la Snc le Relais de Chautagne à ses bailleurs, et qui justifieraient selon elle la résolution judiciaire du bail liant les parties. Or, ces manquements aux obligations de délivrance conforme, d’entretien et de jouissance paisible peuvent de toute évidence s’apprécier indépendamment de la garantie due au locataire par son assureur au titre de la perte d’exploitation subie suite au dégât des eaux, étant observé qu’en l’espèce, les manquements contractuels dont se prévaut la Snc le Relais de Chautagne sont pluriels et ne supposent nullement de démontrer que les bailleurs seraient responsables de ce sinistre en lui-même.

La demande de jonction sera donc rejetée.

II – Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, 'la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine'.

La société Pacifica et les consorts [J] demandent à la cour de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt de :

— l’expertise technique ordonnée par le juge des référés le 31 janvier 2023, confiée à M. [N], en remplacement de Mme [O], ayant notamment pour objet de déterminer l’origine et les causes du dégât des eaux survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022 ;

— l’expertise comptable confiée à M. [E] par jugements des 13 octobre et 30 novembre 2023, consistant en particulier à évaluer les pertes d’exploitation subies par la Snc le Relais de Chautagne suite à ce sinistre.

L’assureur soutient que le dépôt de ces mesures d’instruction serait indispensable pour statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, ainsi que sur l’évaluation des préjudices potentiellement subis.

Il convient d’observer, cependant, que les demandes qui sont formées par la Snc le Relais Chautagne à l’encontre de ses bailleurs dans le cadre de la présente instance peuvent être appréciées indépendamment de la détermination précise des causes du dégât des eaux survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022, dès lors que, comme il a été précédemment exposé, les manquements contractuels qu’elle impute aux consorts [J] ne reposent nullement sur la thèse selon laquelle ces derniers seraient responsables, en leur qualité de bailleurs, de ce sinistre. En effet, outre la non-conformité des locaux donnés à bail, c’est la mauvaise gestion du dégât des eaux, et non le dégât des eaux en lui-même, qui est imputé à faute aux consorts [J], et qui justifient selon la requérante la résolution judiciaire du bail.

Il en va de même des préjudices dont elle se prévaut, consistant dans la perte de son fonds de commerce, qui sont indépendants du chiffrage des pertes d’exploitation contractuellement garanties par son assureur.

Par ailleurs, la Snc le Relais Chautagne ne formule aucune demande de garantie à l’encontre des différents assureurs et se trouve étrangère au débat portant sur la contribution à la dette entre assureurs sur la prise en charge de ses pertes d’exploitation.

Enfin, il est important de noter que la Snc le Relais Chautagne indique ne pas être en mesure, compte tenu de son placement en liquidation judiciaire, de procéder au versement de la consignation complémentaire sollicitée par M. [N], de sorte que cette mesure d’instruction risque de ne pas pas aboutir au dépôt, par cet expert, d’un rapport définitif.

La demande de sursis à statuer formée par les intimés n’apparaît ainsi pas conforme à une bonne administration de la justice et ne pourra donc qu’être rejetée.

III – Sur la fin de non recevoir tirée de la clause de renonciation à recours

La société Pacifica soutient que la Snc le Relais de Chautagne serait dépourvue d’intérêt à agir du fait de l’opposabilité de la clause de renonciation à recours qui se trouve stipulée dans le bail commercial. Elle prétend que cette clause ne vide pas de sa substance une obligation essentielle du bailleur, dès lors que le contrat prévoit, de manière cohérente, d’une part une renonciation à recours contre le bailleur et son assureur, et d’autre part l’obligation pour le preneur de souscrire une police permettent d’obtenir une indemnisation en cas de survenance d’un dégât des eaux.

Le bail commercial prévoit, en page 15, dans un paragaphe intitulé ASSURANCES, que 'les parties conviennent de renoncer réciproquement à tous recours l’une contre l’autre et contre leurs assureurs respectifs'.

Force est cependant de constater que, comme l’ont relevé les premiers juges, cette clause de renonciation ne limite les recours entre les parties que pour les préjudices particuliers visés et garantis par l’assureur du locataire, en particulier pour les dommages résultant d’un dégât des eaux.

Cette stipulation contractuelle ne peut par contre priver le preneur de son action en résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance, laquelle est nécessairement distincte de celle qui tend à obtenir l’indemnisation d’un préjudice consécutif à un dégât des eaux couvert par l’assurance qui doit être souscrite par le locataire aux termes du contrat de bail. Etant observé, en tout état de cause, que conformément aux dispositions de l’article 1170 du code civil, une clause qui aurait pour effet de priver de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur, qui est une obligation essentielle, serait réputée non écrite.

La fin de non recevoir tirée de cette clause de renonciation à recours sera donc rejetée.

IV – Sur la résolution judiciaire du bail commercial

L’article 1741 du code civil prévoit que le contratde louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L’article 1227 du même code précise quant à lui que 'la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice'.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucuen stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée…

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3) d’en faire jouir le preneur pendant la durée du bal'.

Il convient d’apprécier, en l’espèce, si le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et si les manquements éventuels présentent un degré de gravité justifiant que soit prononcée la résolution du bail à ses torts exclusifs.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

Il est de jurisprudence constante que l’obligation de délivrance à laquelle est tenue le bailleur perdure tout au long du contrat et qu’elle suppose la remise d’un bien conforme à ce que prévoit le contrat, ce qui suppose que le local mis à disposition du locataire soit matériellement apte à permettre l’exploitation du fonds de commerce, et qu’il réponde aux règles légales et réglementaires lui permettant d’exercer son activité.

En l’espèce, le bail commercial stipule que les locaux sont loués par la Snc le Relais de Chautagne pour un usage de bar-tabac et de restauration.

Il convient d’observer, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce, 'ne peuvent être imputées au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent'.

L’article 606 du code civil précise quant à lui que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

Il se déduit de ces dispositions que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (voir sur ce point notamment Cour de cassation Civ 3ème, 9 juillet 2008, n°7-14.631).

De sorte que les clauses 'Entretien-réparation', 'Mises aux normes’ et 'Travaux’ qui se trouvent stipulées au contrat de bail ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de procéder aux grosses réparations nécessaires pour permettre la mise à disposition à son locataire d’un local conforme à sa destination, lesquelles restent à sa charge en exécution de son obligation de délivrance. Du reste, les stipulations contractuelles susvisées se réfèrent expressément aux dispositions des articles l’article R. 145-35 du code de commerce et 606 du code civil et n’entendent nullement y déroger.

Dans le cadre de la présente instance, la Snc le Relais de Chautagne articule trois griefs différents au soutien de son argumentation tendant à voir constater le manquement de ses bailleurs à leur obligation de délivrance :

— l’absence de raccordement et la non-conformité du bac à graisse;

— la défectuosité du système d’évacuation des fumées ;

— l’inertie de ses bailleurs dans la réalisation des travaux consécutifs au dégât des eaux.

1) Sur le bac à graisse

Bien que les consorts [J] contestent avoir été destinataires des courriers

datés des 27 février et 29 mars 2021, par lesquels sa locataire se plaignait du bouchage régulier des canalisations, et que la Snc le Relais de Chautagne ne justifie nullement de leur envoi, il se déduit clairement des attestations émanant de ses anciens employés qui sont versées aux débats par la requérante, et en particulier de celles établies par M. [B] [Y] et M. [Z] [D], que les bailleurs ont été informés de ces difficultés à plusieurs reprises par le preneur à bail, au plus tard au début de l’année 2021.

Les attestations précitées permettent de caractériser également la connaissance certaine, par M. [A] [J], puis par ses héritiers, de l’absence de raccordement du bac à graisse au réseau des eaux usées, qui a été constatée le 30 avril 2021 par l’entreprise Savoie Vidange, étant observé que M. [A] [J] était présent lors de l’intervention de cette société.

Il est constant, en outre, que l’absence de conformité du bac à graisse, ainsi que son absence de raccordement au réseau des eaux usées, ne permettait pas à la Snc Le Relais de Chautagne d’exercer son activité de restauration, représentant environ 70% de son chiffre d’affaires, en conformité avec les règles sanitaires applicables, puisque les eaux usées de la cuisine s’écoulaient directement dans le réseau d’assainissement collectif, ce qui est interdit par le code de la santé publique.

C’est ce qui a conduit le service d’assainissement de la communauté d’agglomération Grand Lac, par courrier du 3 mai 2022, faisant suite à une visite du 3 mars 2022, à signaler tant au preneur qu’au bailleur plusieurs non-conformités tenant en particulier à l’absence d’une séparation à graisse pour traiter les effluents provenant de la cuisine, et à souligner que le bac à graisse du local n’était pas adapté à son activité de restauration et qu’il était abîmé et vétuste.

Il est important de souligner, par ailleurs, que l’absence de raccordement du bac à graisse à la cuisine du local commercial, qui est clairement mis en exergue par le constat d’huissier du 21 juin 2022, s’explique par les travaux effectués par le bailleur avant la signature du bail commercial, puisque l’ancienne cuisine de l’hôtel, inexploité depuis 2011, qui était raccordée à ce bac à graisse, ne fait pas partie des locaux qui ont été donnés à bail à la Snc le Relais de Chautagne. De sorte que le bailleur devait nécessairement avoir conscience, dès la signature du contrat de bail, de ce que les locaux n’étaient pas conformes à leur usage contractuel, puisqu’aucun raccordement du bac à graisse à la nouvelle cuisine n’avait été effectué.

De son côté, la Snc le Relais de Chautagne, qui ne peut en aucun cas être tenue pour responsable des travaux d’aménagement réalisés par son bailleur avant la prise de possession des lieux, bien qu’elle ait participé à leur supervision, pouvait légitimement ignorer que le bac à graisse, qui était mentionné dans le bail, n’était pas raccordé aux eaux usées de son local, et il se déduit de l’ensemble des pièces qui sont versées aux débats que ce n’est qu’après l’intervention de la société Savoie Vidange, qu’elle a mandatée suite au bouchage régulier des canalisations, qu’elle a été informée de cette non-conformité, qui relève des grosses réparations à la charge de son bailleur.

Il ne peut dans ces circonstances être utilement argué par les consorts [J] de ce que l’exploitant aurait pu normalement exercer son activité sans utiliser le bac à graisse, ni faire grief à la Snc de ne pas avoir procédé à l’entretien régulier du bac qui était à sa charge, alors que les canalisations du restaurant étaient régulièrement bouchées, que l’activité n’était pas conforme aux normes sanitaires, et que l’entretien du bac ne présentait aucune utilité dès lors qu’il n’était pas raccordé.

Il se déduit en l’espèce des pièces qui sont versées aux débats que ce n’est que suite au dégât des eaux survenu dans le nuit du 19 au 20 juin 2022, dont les causes sont au demeurant étrangères à l’installation d’un bac à graisse conforme, que les bailleurs ont engagé des démarches tendant à la réalisation des travaux préconisés par l’administration. Pour autant, et sans qu’il soit nécessaire pour la présente juridiction de s’appesantir sur les circonstances exactes ayant conduit à retarder l’achèvement de ces travaux, il ne peut qu’être constaté que lors du constat d’huissier du 30 janvier 2023, le bac à graisse n’était toujours pas raccordé au réseau d’eaux usées, et que, selon la Snc Le Relais de Chautagne, un tel raccordement n’est finalement intervenu que le 23 avril 2023.

Il se déduit en effet des différentes factures de travaux, courriels et attestations qui sont versés aux débats par les parties qu’en réalité, si le bac à graisse a été livré le 2 novembre 2022 et raccordé à l’intérieur de la cuisine le 14 novembre 2022, les travaux de raccordement devant l’entrée de service du restaurant n’étaient toujours pas achevés le 30 janvier 2023, puisque l’huissier mandaté par la Snc le Relais de Chautagne a constaté ce jour-là qu’ 'aucun branchement de cette station pour le local des requérants n’est branché’ et que 'l’accès à la cuisine est compliqué et dangereux’en raison de la présence d’un trou non rebouché et de l’installation sommaire d’une planche en bois.

Le trou réalisé par M. [X], installateur du bac à graisse, est ainsi resté béant jusqu’à l’intervention de la société Vdm Couturier le 23 avril 2023. Et force est de constater que ce n’est qu’à cette date, plus de deux ans après les premières alertes reçues par le bailleur, puis par ses ayant-droits, et plus de cinq années après la prise de possession des lieux par le locataire, que le bac à graisse a finalement été raccordé, permettant l’exercice d’une activité de restauration conforme aux dispositions du code de la santé publique.

En tout état de cause, il appartient au bailleur, selon une jurisprudence constante, de veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble, en exécution de son obligation de délivrance, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer (voir notamment Cour de cassation, Civ 3ème, 9 juillet 2020, n°19-12.836).

Il se déduit nécessairement de ces constatations que les bailleurs ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance de ce chef.

2) Sur la défectuosité du système d’évacuation des fumées

La Snc le Relais de Chautagne verse aux débats plusieurs courriers qu’elle aurait adressés à son bailleur en février, mars et mai 2020, et dans lesquels elle se plaint de la défectuosité du fonctionnement de la hotte, générant des fumées dans son établissement. Elle ne justifie cependant nullement de l’envoi de ces courriers.

La requérante n’apporte par ailleurs aucun élément objectif, tel qu’un constat d’huissier, un rapport d’expertise ou même de simples photographies, qui serait susceptible d’étayer ses simples allégations sur l’existence d’un tel désordre.

Du reste, il n’est pas démontré que les travaux de raccordement de la hotte vers l’extérieur qui ont été réalisés au mois de juin 2020, pour un coût total et relativement modique de 805, 49 euros, constitueraient de grosses réparations qui devraient rester à la charge du bailleur.

Ce grief ne pourra donc qu’être écarté.

3) Sur l’inertie du bailleur dans la réalisation des travaux

Il est manifeste que le dégât des eaux survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022 a rendu inexploitables les locaux donnés à bail à la Snc le Relais de Chautagne, comme il se déduit clairement des constats d’huissier dressés les 21 juin et 27 juin 2022. Ce point n’est du reste contesté par aucune des parties au litige.

La requérante reproche à ses bailleurs d’avoir tardé à réaliser les travaux nécessaires suite à ce dégât des eaux, ce qui l’aurait empêché d’exploiter son activité commerciale et aurait conduit à la perte de son fonds de commerce. Etant observé qu’il est constant que l’absence de déblocage, par son assureur, de la moindre provision suite à ce sinistre, ayant justifié sa condamnation à des domamges et intérêts pour résistance abusive, a également contribué aux difficultés financières rencontrées par la Snc le Relais de Chautagne.

Il convient d’observer, en premier lieu, que ce n’est que le 28 juin 2022, soit huit jours après le dégât des eaux, que l’eau a enfin été coupée par les consorts [J], et que leurs locataires ont évacué les logements situés au-dessus du local commercial, de sorte que pendant huit jours, les excréments provenant des appartements ont continué à se déverser dans la cuisine du restaurant. Le 25 juillet 2022, le service préfectoral de la sécurité sanitaire des aliments a ainsi informé la Snc le Relais de Chautagne qu’elle ne pouvait pas reprendre son exploitation dans les conditions actuelles, avant de faire procéder aux travaux de désinfection et de rénovation de ses équipements et locaux.

Il se déduit ensuite des factures de travaux et courriels échangés entre les parties, ainsi que de la chronologie des différentes interventions qui se trouve retracée dans leurs écritures que si des travaux sommaires ont été réalisés dès la fin juin 2022, permettant de stopper l’écoulement des eaux usées depuis le faux-plafond, et que le bailleur a ensuite rapidement fait intervenir un maçon pour faire reboucher la fosse septique et mettre un bac à graisse, l’entreprise Perrin n’est intervenue que le 13 octobre 2022 pour changer les tuyaux dans le sol de la cuisine et reboucher les tranchées, sans pour autant réaliser le raccordement à l’égout, et qu’à la date du 30 janvier 2023, comme il a été précédemment exposé, l’ensemble des raccordements n’était pas réalisé, ce qui rendait encore inexploitable, à cette date, le fonds de commerce.

Etant observé que les locaux étaient également inexploitables en raison du trou non rebouché rendant l’accès des livraisons en cuisine impossible. Il est à cet égard erroné de prétendre, ainsi que le soutiennent les bailleurs dans leurs dernières écritures, que l’activité du restaurant aurait pu reprendre dès le 13 octobre 2022.

Comme l’ont relevé également les premiers juges, les travaux nécessaires pour permettre une reprise d’exploitation relevaient du bailleur, s’agissant de gros travaux au niveau des évacuations de la cuisine, et, quand bien même ils auraient pour origine une partie commune de l’immeuble, ce qui semble se semble déduire clairement des constatations expertales de M. [N], il appartenait aux bailleurs d’en assumer la charge au titre de leur obligation de délivrance, à charge pour eux d’exercer ensuite une action récursoire contre les responsables et leurs assureurs. Les consorts [J] ne peuvent ainsi se retrancher derrière l’inertie des assureurs, ou derrière l’existence d’autres instances en cours, pour se soustraire à leur responsabilité.

Les bailleurs soutiennent que les décisions des exploitants seraient seules à l’origine du délai excessivement long pour la remise en état du local, arguant de que la Snc le Relais de Chautagne aurait en réalité tiré prétexte du dégât des eaux pour cesser une activité qui aurait été en perte de vitesse. Il convient d’observer, cependant, que les pièces qu’ils versent aux débats ne permettent nullement de caractériser une quelconque réticence du preneur à la réalisation des travaux, la requérante n’ayant au contraire cessé de relancer ses bailleurs et les assureurs suite au dégât des eaux pour s’enquérir de l’avancement des travaux.

A cet égard, si la Snc le Relais de Chautagne a simplement souhaité différer l’intervention du plaquiste dans la cuisine, dans l’attente de la première réunion d’expertise en juillet 2022, elle n’a opposé aucune difficulté quant aux travaux de reprise des évacuations des eaux, étant observé que l’impossibilité d’exploitation des locaux constatée en janvier 2023 ne concerne nullement les travaux du plaquiste.

Par ailleurs, il ne se déduit nullement des pièces qui sont versées aux débats que Mme [H], gérante de la Snc le Relais de Chautagne, aurait exigé, comme le soutiennent les consorts [J], que les canalisations de la cuisine soient refaites dans le sol et non en aérien, alors que les courriels produits mettent clairement en exergue le fait que les tranchées dans le sol ont été réalisées pour se conformer aux préconisations de la communauté d’agglomération Grand Lac, et que la décision de refaire à neuf les canalisations de la cuisine, en même temps que les travaux du bac à graisse, a été prise d’un commun accord entre les parties et la technicienne de Grand Lac. En tout état de cause, cette circonstance, ainsi que les différents obstacles rencontrés par les bailleurs dans la réalisation des travaux, ne peuvent suffire à expliquer le délai anormalement long pendant lequel la cuisine du restaurant est demeurée inexploitable.

Il convient d’observer, en outre, que le fait que les travaux afférents au raccordement du bac à graisse, qui ont pris un retard considérable, soient indépendants de ceux qui ont été rendus nécessaires par le dégât des eaux du 19-20 juin 2022 ne saurait exonérer les bailleurs de leur responsabilité, dès lors que la mise en conformité dudit bac leur incombait également et qu’elle était indispensable pour permettre une exploitation du restaurant qui soit conforme aux normes sanitaires applicables. De sorte que les développements qui sont consacrés par les bailleurs à la démonstration de l’absence de lien entre ces deux types de travaux apparaissent inopérants.

La Snc le Relais de Chautagne justifie en outre de ce que son chiffre d’affaires, avant le dégât des eaux, connaissait une forte augmentation, et ce malgré les doléances exprimées par sa clientèle sur ses horaires d’ouverture, dont arguent les consorts [J], puisqu’il avait connu une progression de 30% en 2021 et de 34% sur sa période d’ouverture en 2022. Elle justifie également de ce qu’elle bénéficiait d’une trésorerie confortable et de ce qu’elle était à jour du paiement de ses factures. Il est difficile de concevoir dans ce contexte quel aurait été l’intérêt pour le preneur de différer sciemment la réalisation des travaux nécessaires à la reprise de son activité, comme le soutiennent ses bailleurs….

Du reste, il se déduit sans ambiguïté du rapport établi par son administrateur judiciaire le 7 novembre 2022 que les difficultés financières qu’elle a rencontrées, et qui ont conduit à son placement en redressement, puis en liquidation judiciaire, ne sont liées qu’aux conséquences du dégât des eaux survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022.

Il apparaît en définitive, au regard de ces constatations, que le grief tenant à l’inertie des bailleurs dans la réalisation des travaux consécutifs au dégât des eaux apparaît caractérisé.

La cour dispose ainsi d’éléments suffisants pour conclure que les consorts [J] ont manqué, en leur qualité de bailleurs, à leur obligation de délivrance conforme. Ils ont également, pour les mêmes motifs, et comme l’ont relevé les premiers juges, manqué à leur obligation de garantir leur preneur contre les vices et défauts affectant la chose louée, conformément aux dispositions de l’article 1721 du code civil, sans qu’il y ait lieu de statuer spécifiquement de ce chef, dès lors que les griefs formulés par la Snc le Relais de Chautagne à ce titre sont identiques. Etant observé que, comme il a été précédemment exposé, les consorts [J] ne justifient nullement avoir accompli toutes les diligences indispensables pour mettre fin au trouble subi par leur locataire, alors que la charge de la preuve leur incombe.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible

L’article 1719 3° du code civil impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur du local commercial mis à sa disposition, et ce pendant toute la durée du bail. Selon une jurisprudence constante, il est tenu à ce titre de justifier de diligences auprès de la copropriété pour mettre un terme au trouble que rencontre son locataire en lien avec une partie commune de l’immeuble (Cour de cassation, Civ 3ème, 24 septembre 2002, n°00-13.297).

Il est constant, en l’espèce, que le dégât des eaux survenu dans la nuit du 19 au 20 juin 2022 est consécutif à la rupture d’une canalisation de l’immeuble, laquelle constitue, au vu du règlement de copropriété versé aux débats, une partie commune. Or, les consorts [J], en sus d’être les bailleurs de la Snc le Relais de Chautagne, sont également les seuls copropriétaires de l’immeuble litigieux. Force est de constater, cependant, qu’aucun syndicat de copropriété n’a été constitué, ce qui n’a pas permis au preneur d’exercer la moindre action contre la copropriété, puisqu’il ne disposait d’aucun interlocuteur, et ce alors que les troubles provenaient de parties communes, ce qui a aggravé considérablement sa situation matérielle et juridique.

Il se déduit nécessairement de ces constatations que les consorts [J] ont ainsi manqué à leur obligation de jouissance paisible.

Sur les conséquences de ces manquements contractuels

La cour dispose d’éléments suffisants, compte tenu de ce qui a été précédemment exposé, pour considérer, au regard de l’absence de raccordement conforme du bac à graisse dès l’origine du bail, de l’importance des troubles subis par le locataire, de la durée pendant laquelle le preneur a été privé de la jouissance du local commercial, et de la carence dans l’organisation de la copropriété à laquelle il a été confronté, que les manquements des bailleurs à leurs obligations contractuelles présentent une gravité qui justifie que soit prononcée la résolution du bail à la date du 30 janvier 2023, à leurs torts exclusifs.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné les bailleurs à réparer le préjudice subi par la Snc Le Relais de Chautagne du fait du manquement à leurs obligations contractuelles. Etant observé que la cour ne se trouve pas saisie des chefs du jugement ayant ordonné une expertise destinée à évaluer un tel préjudice et ayant défini la mission expertale.

Par ailleurs, l’importance de ces manquements contractuels, ayant rendu le local inexploitable pour l’activité commerciale prévue au contrat, rend légitime l’absence de paiement, par le locataire, des loyers courus entre juin 2022 et janvier 2023, sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil. En outre, dès lors que la Snc Le Relais de Chautagne n’a pu reprendre son activité commerciale, en raison des mêmes manquements contractuels imputables à son bailleur, aucune indemnité d’occupation ni taxe ne saurait être mise à sa charge pour la période postérieure à la résolution du bail. Les demandes en paiement qui sont formées de ces chefs par les consorst [J] ne pourront donc qu’être rejetées.

V – Sur l’appel en garantie formé par les consorts [J] à l’encontre des assureurs

Aux termes de leurs dernières écritures, les bailleurs demandent à la présentent juridiction de condamner solidairement les sociétés Pacifica et Assurances Crédit Mutuel Iard à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre, soutenant que leurs garanties seraient mobilisables.

Force est cependant de constater que cette prétention n’a nullement été formulée dans leurs premières conclusions en cause d’appel et ne peut ainsi qu’être déclarée irrecevable, conformément aux dispositions de l’article 910-4 alinéa1er du code de procédure civile. Etant observé que les consorts [J] ne développent aucune argumentation qui serait susceptible d’écarter cette fin de non recevoir soulevée par la société Pacifica. En tout état de cause, le tribunal judiciaire de Chambéry a sursis à statuer sur un tel appel en garantie, dans l’attente de l’expertise qu’il a ordonnée, de sorte qu’il sera le cas échéant amené à statuer de ce chef à l’issue de cette mesure d’instruction.

VI – Sur les demandes accessoires

En tant que parties perdantes, les consorts [J] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la Snc le Relais de Chautagne la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

Les autres demandes formées à ce titre seront enfin rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Met hors de cause la Selarl AJ Meynet et Associés, administrateur judiciaire de la Snc le Relais de Chautagne,

Constate l’intervention volontaire, en cause d’appel, de la Selarl Bouvet et Guyonnet, liquidateur judiciaire de la Snc le Relais de Chautagne, et la déclare recevable,

Confirme le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’appel en garantie formé par Mme [K] [W] épouse [J], Mme [U] [J] épouse [L] et M. [I] [J] à l’encontre des sociétés Pacifica et Assurances Crédit Mutuel Iard,

Rejette les demandes en paiement formées par Mme [K] [W] épouse [J], Mme [U] [J] épouse [L] et M. [I] [J] au titre des indemnités d’occupation postérieures au mois de janvier 2023 et des taxes foncières;

Condamne in solidum Mme [K] [W] épouse [J], Mme [U] [J] épouse [L] et M. [I] [J] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [K] [W] épouse [J], Mme [U] [J] épouse [L] et M. [I] [J] à payer à la Snc le Relais de Chautagne la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

Rejette les autres demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 26 novembre 2024

à

la SCP PEREZ ET CHAT

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 26 novembre 2024

à

la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA

la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES