Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06615 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHBR

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Mars 2024 -Président du TJ de MEAUX – RG n° 23/01095

APPELANTS

Mme [I] [L] épouse [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

M. [F] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe JALLEY, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

S.A.S. FONCIA [Localité 5], RCS de Bobigny sous le n°317 064 285, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie MATEOS-PARDOS, avocat au barreau de MELUN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) [Adresse 8] a procédé, en qualité de maître de l’ouvrage, à la construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] (77) dont les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement.

M. [F] [O] et Mme [L] épouse [O] ont acquis un appartement au sein de cet ensemble immobilier, qui leur a été livré avec réserves le 7 décembre 2022.

Par exploits des 5 et 6 décembre 2023, les époux [O] ont fait assigner la SCCV [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires de la résidence au [Adresse 9] située [Adresse 3] à [Localité 6] (77) (le syndicat des copropriétaires), la société Foncia [Localité 5], la société Progerept et la société Décoration [P] Frères devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, de voir condamner la SCCV [Adresse 7] à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de voir réserver les dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

déclaré irrecevable l’action engagée par M. [O] et par Mme [L] épouse [O] contre la société Foncia [Localité 5],

ordonné une mesure d’expertise,

désigné pour y procéder M. [C], avec mission de :

entendre les parties et tous sachants,

prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] après y avoir convoqué les parties,

examiner les lieux objet du litige, dire s’ils sont affectés des désordres et des non conformités mentionnés par le rapport d’expertise amiable d’Eurexo daté du 15 juin 2023, le procès-verbal de constat dressé par Me [H] le 14 novembre 2023 et le rapport d’expertise amiable de M. [G] [J] en date du 20 novembre 2023, à l’exclusion des désordres affectant la porte-fenêtre,

dans l’affirmative, les décrire, en recherche les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en 'uvre, d’un non-respect des règles de l’art, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

fournir tout renseignement technique et de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature éventuellement subis, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant du sinistre, notamment le préjudice de jouissance,

décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux non conformités constatés ; en évaluer le coût poste par poste après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrées présentés par les parties dans le délai qu’il leur aura imparti ; préciser la durée des travaux préconisés,

donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,

donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par M. [O] et Mme [L] épouse [O] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer, en proposer une évaluation chiffrée,

indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,

s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,

d’une manière générale faire toutes observations utiles au règlement du litige,

dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ;

En faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

En les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

En fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées,

En les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

fixé à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [F] [O] et par Mme [L], épouse [O] à la régie de ce tribunal au plus tard le 8 juillet 2024 ;

dit que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les 6 mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivi par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin et en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

laissé les dépens à la charge de M. [O] et de Mme [L] épouse [O],

condamné in solidum M. [O] et Mme [L] épouse [O] à payer à la société par actions simplifiée Foncia [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration du 29 mars 2024, M. [F] [O] et Mme [I] [L] épouse [O] ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

déclaré irrecevable leur action contre la société Foncia [Localité 5],

condamné in solidum M. [F] [O] et par Mme [I] [L] épouse [O] à payer à la société par actions simplifiée Foncia [Localité 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 23 mai 2024, M. [O] et Mme [L] épouse [O] demandent à la cour de :

dire et juger qu’ils sont recevables et bien fondés à solliciter l’infirmation de l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a mis hors de cause la SAS Foncia :

les désordres portant sur la verrière équipée de piliers de maçonnerie (parties communes) et fuyards avec de l’eau qui envahit la loggia privative étant réels (constat Huissier et rapport [J]) et ayant été réceptionnés par Foncia le 21 novembre 2022 hors la présence de appelants qui ont pris possession le 7 décembre 2022 (remise de clés)

les désordres ayant pour origine des travaux non finis de parties communes qui ressortent des visites de contrôle du syndic qui n’a pas « pris en main la copropriété » ni relancé les acteurs du chantier à l’issue de l’établissement du PV des parties communes le 22 novembre 2022 ;

la lettre du Conseil Syndical du 25 mars 2024 mentionnant les nombreuses carences constatées à ce sujet ;

bénéficiant de la qualité et d’un intérêt à agir rapporté, ne devant pas pour autant justifier des fautes tel que relevé, par contradiction de motifs valant infirmation et les pièces démontrant l’information du Syndic et la persistance des désordres faute d’action de ce dernier dont la responsabilité est donc susceptible d’être engagée contrairement à l’opinion des premiers juges, selon l’ordonnance querellée,

En conséquence

infirmer l’ordonnance dont appel.

Et statuant à nouveau,

dire et juger que le société Foncia [Localité 5] devra participer aux opérations d’expertise de M. [C] déjà désigné ;

condamner la société Foncia [Localité 5] à payer aux époux [O] une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la même aux dépens dont distraction au profit de la scp Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 juin 2024, la société Foncia Marne- la-Vallée demande à la cour de :

débouter M. et Mme [O] de leur appel,

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 6 mars 2024 par le président tribunal judiciaire de Meaux, en l’ensemble de ses dispositions,

condamner in solidum M. et Mme [O] à payer la société Foncia [Localité 5], la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le Cour d’appel,

les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Selon l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Cependant, les dispositions de l’article 145 précité ne doivent pas conduire le juge des référés à apprécier les chances de succès du futur procès. Il lui suffit de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé.

Pour rejeter la demande tendant à inclure la société Foncia [Localité 5] dans les opérations d’expertise, le premier juge a retenu que l’éventuel manquement du syndic dans l’exécution de ses obligations n’est manifestement pas susceptible d’être la cause des désordres sur lesquels porte l’expertise.

Les époux [O] exposent que le premier juge a procédé par contradiction de motifs en retenant d’une part qu’ils ont intérêt à agir et d’autre part qu’ils sont irrecevables à agir contre la société Foncia [Localité 5], faute d’intérêt à agir. Ils précisent que la société intimée a signé un contrat de syndic, que l’inachèvement des parties communes rendant la loggia et l’appartement impropre engagent cette société, qui est garante des parties communes, de sorte que les réparations ou finitions de structure de ces parties communes concernent bien le syndic qui aurait dû agir.

La société Foncia [Localité 5] fait valoir que les désordres invoqués par les époux [O] concernent des réserves émises sur le carrelage, une menuiserie et des infiltrations dans la loggia, alors qu’aucun manquement ne peut lui être reproché et qu’elle a exercé son mandat de manière correcte, notamment en émettant des réserves, et en ayant effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété le 27 février 2024, alors que l’entretien de la loggia appartient à chaque copropriétaires qui en a la jouissance privative.

Il apparaît que :

— Le procès-verbal de constat dressé le 14 novembre 2023 par Me [H], commissaire de justice relève que les piliers des structures qui encadrent la verrière de la loggia des époux [O] sont marqués de coulures colorées et qu’il n’existe aucune isolation entre le châssis métallique de la verrière et les deux piliers,

— Le rapport d’expertise amiable de M. [J] en date du 20 novembre 2023 mentionne que les joints d’étanchéité de la verrière ont été améliorés mais qu’il n’a pas pu constater d’effet faute de recul, tout en précisant l’existence d’infiltrations provenant de la porosité des enduits de maçonneries des pilastres qui ont entrainé des dépôts calciques,

— Il n’est pas discuté que les parties communes ont fait l’objet d’une réception avec réserves le 21 novembre 2022 par la société Foncia [Localité 5], syndic nouvellement désigné, les époux [O] ayant pris possession des lieux le 7 décembre 2022,

— La société Foncia [Localité 5] produit d’ailleurs en pièce n°3 un rapport de réserves et levées de réserves, tandis que les époux [O] produisent (pièce n°2) un procès- verbal de livraison et remise des clés, sur lequel aucune réserve concernant la loggia n’est portée,

— Les époux [O] s’appuient en réalité sur le contrat de syndic du 17 novembre 2022 qui impartit à la société Foncia [Localité 5] l’obligation de réaliser 8 visites et vérifications de la copropriété d’une durée minimum de 2 heures, avec rédaction d’un rapport,

— Or, il est indéniable que M et Mme [O] disposent d’une action à l’encontre du syndic qui a prononcé la réception de l’ouvrage et qu’ils ne sont pas contraints de démontrer d’ores et déjà l’existence d’un manquement, par l’analyse des dommages et des conditions contractuelles de l’intervention du syndic, du moment qu’il n’est pas établi, devant le juge de l’article 145 précité, que l’une de ces actions est manifestement vouée à l’échec.

Il appartiendra donc au juge du fond de statuer sur l’existence éventuelle de manquements de la société Foncia [Localité 5] mais il convient de rejeter, dans le cadre des opérations d’ expertise, la demande de mise hors de cause de la société intimée, l’ordonnance entreprise étant infirmée de ce chef.

M. et Mme [O], dans l’intérêt desquels l’ ordonnance de référé du 6 mars 2024 est rendue commune à la société intimée conserveront la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que l’ordonnance rendue sera infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable l’action engagée contre la société Foncia [Localité 5] et sur les frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare commune et opposable à la société Foncia [Localité 5] l’ordonnance de référé rendue le 6 mars 2024 par le président du tribunal judiciaire de Meaux,

Laisse les dépens d’appel à la charge de M. et Mme [O],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE