REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 08 FEVRIER 2024

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/08762 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 18/06516

APPELANTE

MUTUELLE DES PERSONNELS DES CPAMIF DE L’ILE DE FRANCE ET ORGANISMES SOCIAUX ET ASSIMILES

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 784 394 363

Agissant poursuites et diligences de sa présidente en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de Paris, toque : E1130

INTIMEE

S.C. MIROMESNIL 49-1

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 381 645 027

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0164

Assistée de M^e Louis RAYNALDY, avocat au barreau de Paris, toque : P0164

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère,

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 27 juillet 2000, Mme [V] et M. [N] ont donné à bail à la Mutuelle des personnels des Cpamif de l’Île de France et des personnels des Cpamif de de l’Île de France et des organismes sociaux et assimilés (la Mutuelle) des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2], pour neuf années à compter du 1eroctobre 2009 pour finir à pareil époque en 2018, moyennant un loyer principal annuel de 31 200 euros. Le 26 mars 2009, ils ont fait délivrer à la Mutuelle un congé avec offre de renouvellement visant article 145-9. Le bail a été renouvelé par acte du 18 octobre 2010. Le 6 juin 2014, les bailleurs ont vendu les locaux en cause à la société Miromesnil 49-1 (la société Miromesnil).

Le 9 décembre 2015, la société Miromesnil a fait délivrer à la Mutuelle un congé comportant dénégation du statut des baux commerciaux pour le 31 septembre 2018 et, le 4 décembre 2015, elle lui a fait délivrer un nouveau congé dans les mêmes termes mais pour la date du 30 septembre 2018.

Le 23 mai 2018, la Mutuelle a fait citer la bailleresse aux fins principalement de voir déclarer nul et de nul effet le congé signifié le 9 décembre 2015 et de se voir reconnaître le droit au renouvellement de son bail.

Par acte du 21 février 2019, la Mutuelle a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2019, tandis que de son côté, par acte du 6 mars 2019, la société Miromesnil lui a notifié son refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, sous les plus expresses réserves de l’issue de la procédure.

La bailleresse a opposé au preneur une demande de validation du congé et d’expulsion.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire, en date du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a dit que le contrat de bail était conventionnellement soumis au statut des baux commerciaux, que le motif du congé n’était pas justifié , débouté la Mutuelle de sa demande aux fins de voir déclarer nul le congé et de sa demande aux fins de [dire] qu’elle bénéficierait du droit au renouvellement de son bail commercial, dit que la demande de renouvellement du bail en date du 21 février 2019 était sans effet, que le congé avait mis fin au contrat de bail liant les parties à la date du 30 septembre 2018 et avait ouvert le droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux dans les termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, a débouté la bailleresse de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que des demandes subséquentes, avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, a désigné en qualité d’expert Mme [I], avec mission principale de tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, a fixé, à titre provisionnel, au montant du loyer contractuel outre les charges, l’indemnité d’occupation due par la Mutuelle à compter du 1er octobre 2018 et a réservé les dépens.

La Mutuelle a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 5 mai 2021. La bailleresse a formé appel incident.

La locataire a restitué les lieux le 13 mai 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS EN CAUSE D’APPEL

Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :

Vu les conclusions récapitulatives de la Mutuelle, en date du 4 décembre 2023, tendant à voir la cour infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande aux fins de voir déclarer nul le congé, lui donner acte de son désistement partiel s’agissant de son droit à renouvellement du bail, infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2018 au montant du loyer contractuel outre les charges, débouter la société Miromesnil de son appel incident, la condamner aux dépens dont la distraction est demandée ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives de la société Miromesnil, en date du 2 novembre 2023, tendant à voir la cour, à titre principal, débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, infirmer le jugement attaqué, statuer à nouveau, dire que la Mutuelle ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, valider le congé comportant dénégation du droit au statut des baux commerciaux signifié le 14 décembre 2015, ordonner en conséquence l’expulsion de la Mutuelle, ainsi que celle de tous occupants de son chef, dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis les clés, elle y sera contrainte sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et ce, à compter du 8e jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 72 000 euros, condamner la défenderesse (sic) au paiement de cette indemnité d’occupation, outre les charges, et ce depuis le 1er octobre 2018 jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux, dire que la demande de renouvellement du 21 février 2019 signifiée par la Mutuelle est privée de tout effet, à titre subsidiaire, confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour invaliderait le congé, infirmer le jugement, donner acte à la bailleresse de son refus de renouvellement, dire qu’il a mis fin au bail à la date du 1er avril 2019, que l’expert préalablement désigné poursuivra sa mission aux termes du jugement, fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 72 000 euros, condamner la défenderesse (sic) au paiement de cette indemnité d’occupation, et ce depuis le 1er avril 2019, outre les charges jusqu’à la libération complète et effective des locaux, en tout état de cause, condamner la Mutuelle au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

DISCUSSION

Sur la nullité du commandement :

La demande d’infirmation ou de réformation de tel ou tel chef du jugement dont appel ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef du jugement.

En l’espèce, l’appelante se borne à demander au dispositif de ses conclusions d’appel l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande aux fins de voir déclarer nul le congé, sans demander à la cour de prononcer la nullité du commandement.

Ce chef du jugement entrepris sera donc confirmé.

Sur le désistement partiel :

La Mutuelle se désiste partiellement de son appel et renonce à solliciter le droit au renouvellement ainsi que la poursuite du bail commercial.

Aux termes de son dispositif, l’appelante ne demande pas à bénéficier du droit au renouvellement de sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle est réputée avoir abandonné ce chef de demande dont la cour n’est plus saisie, sans qu’il y ait lieu de constater un désistement partiel.

Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux :

La bailleresse soutient que c’est à tort que le premier juge a retenu la volonté des parties de se soumettre conventionnellement au statut des baux alors qu’aucune stipulation explicite ne traduit cette volonté et que les parties n’auraient pas manqué de conférer un caractère contractuel à cette volonté d’appliquer le statut si telle avait été leur intention.

Ainsi que l’a retenu le premier juge et que le soutient la Mutuelle, le caractère non équivoque de l’intention des parties, peu important qu’elle n’ait pas été explicite, résulte des termes des baux successifs, le contrat étant intitulé ' bail commercial', le local désigné comme un 'local commercial', le contrat comportant plusieurs clauses usuelles propres aux baux commerciaux notamment quant à la durée de trois, six ou neuf années au choix du preneur et la faculté de céder au successeur dans le fonds de commerce. Ce choix est confirmé par les termes du congé avec offre de renouvellement que les précédents bailleurs lui avaient fait signifier le 26 mars 2009, sous le visa de l’article L. 145-9 du code de commerce. Ce renouvellement du bail sous le visa des dispositions spécifiques aux baux commerciaux a emporté extension conventionnelle du statut des baux commerciaux et en conséquence, renonciation à se prévaloir de toute cause d’exclusion de ce statut. Enfin, postérieurement au congé, les avis d’échéances mentionnaient des loyers et non des indemnités d’occupation.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

Aux termes du dispositif de ses écritures, la bailleresse demande à la cour de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisoire à la somme de 72 000 euros.

La Mutuelle demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges. à l’appui de sa prétention elle se borne à soutenir que le jugement a fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 72 000 euros.

Cependant le jugement n’a pas fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 72 000 euros. La demande d’infirmation de la mutuelle est donc sans objet.

En l’absence de moyen à l’appui de la demande d’infirmation soutenue par la bailleresse, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et charges, étant rappelé que l’occupation a cessé le 13 mai 2022.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La bailleresse qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la Mutuelle, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 16 mars 2021 sous le numéro de RG 18/6516 ;

Condamne la société Miromesnil 49-1 à payer à Mutuelle des personnels des Cpamif de l’Île de France et des personnels des Cpamif de l’Île de France et des organismes sociaux et assimilés la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La greffière, La présidente,