RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16179 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKML

Décision déférée à la Cour :

— Jugement du 18 Juillet 2017-Tribunal d’Instance de PARIS- RG n° 11-17-000439

— Arrêt du 29 mai 2020- Pôle 4 Chambre 3 de la Cour d’appel de PARIS- RG n°17/18687

— Arrêt du 7 septembre 2023 de la Cour de cassation- Pourvoi n°D 20-19.035 (arrêt n°584 F-D)

DEMANDEUR A LA SAISINE

Monsieur [O] [H] [F]

Né le 10 Octobre 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Emily LAFITAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0753

DÉFENDEURS A LA SAISINE

Monsieur [L] [J]

Né le 02 Janvier 1948 à [Localité 5] (Italie)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aminata NIANGHANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0063

Madame [X] [E] [S] épouse [J]

Née le 16 Mai 1951 à [Localité 6] (Espagne)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Aminata NIANGHANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0063

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Marie MONGIN, conseiller

Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Dominique CARMENT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4] a été loué par Mme [I] à M. [L] [J] et Mme [X] [J], née [E] [S], par un bail verbal pour un loyer mensuel de 299,60 francs ré-évalué à ce jour à 250 euros. Suite au décès de Mme [I], M. [O] [F] est devenu propriétaire de l’appartement, par un acte authentique en date du 19 février 2015.

Par courrier en date du 13 avril 2016, le propriétaire a demandé aux locataires de régulariser le contrat de bail par écrit, conformément à la loi du 6 juillet 1989 et de revaloriser le loyer.

Par un courrier en réponse en date du 24 août 2016, M. [L] [J] et Mme [X] [J] ont décliné les propositions du propriétaire en estimant que leur contrat de bail était soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Saisi par M. [O] [F] par acte d’huissier de justice délivré le 13 janvier 2017, par jugement contradictoire rendu le 18 juillet 2017, le tribunal d’instance de Paris a :

— débouté M. [O] [F] de l’intégralité de sa demande ;

— condamné M. [O] [F] à produire les quittances relatives aux loyers réglés par M. [L] [J] et Mme [X] [J] de mars 2015 à mai 2017 ;

— condamné M. [O] [F] à payer à M. [L] [J] et Mme [X] [J] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [O] [F] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2017, M. [O] [F] a interjeté appel de la décision.

Par arrêt réputé contradictoire du 29 mai 2020, la cour d’appel de Paris a :

— déclaré M. [O] [F] recevable en son appel ;

— infirmé le jugement du tribunal d’instance de Paris 19ème en date du 18 juillet 2017 ;

et statuant à nouveau,

— dit que le bail liant M. [O] [F] à M. [L] [J] et Mme [X] [J] est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dit que le contrat de bail liant M. [O] [F] à M. [L] [J] et Mme [X] [J] est un contrat de bail d’un durée de trois mois, renouvelé pour la dernière fois le 23 juin 2016 et dont le loyer s’élève au montant mensuel de 663 euros charges comprises ;

— ordonné la remise par M. [O] [F] à M. [L] [J] et Mme [X] [J] des quittances relatives aux loyers réglés de juin 2017 à février 2020, le tout à peine d’astreinte de 200 euros par jour qui court à compter du délai de 10 jours qui suivra la signification de la décision ;

— dit que les dépens de la procédure d’appel seront à la charge de M. [L] [J] et Mme [X] [J] ;

— débouté M. [O] [F], M. [L] [J] et Mme [X] [J] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L] [J] et Mme [X] [J] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt rendu le 29 mai 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3).

Par arrêt prononcé le 7 septembre 2023, la troisième chambre de la Cour de cassation a statué ainsi qu’il suit, au double motif d’un défaut d’examen des pièces prouvant l’occupation (les avis de taxe d’habitation, les factures EDF et/ou GDF du 16 novembre 1974 au 18 février 2014, celles du 21 avril au 21 décembre 2014, celles du 24 février 2015 au 25 octobre 2017 et celles du 22 décembre 2017 au 21 février 2020) et que le bailleur ne soutenait pas que le montant des ressources des locataires était supérieur au seuil prévu a l’article 29 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de sorte qu’il pouvait leur être proposé de conclure un contrat de location en application de l’article 28 de cette loi :

— casse et annule, sauf en ce qu’il déclare recevable l’appel de M. [O] [F] et ordonne la remise par celui-ci à M. [L] [J] et Mme [X] [J] des quittances relatives aux loyers réglés de juin 2017 à février 2020, le tout à peine d’astreinte de 200 euros par jour qui court à compter du délai de dix jours qui suivra sa signification, l’arrêt rendu le 29 mai 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

— remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

— condamne M. [O] [F] aux dépens ;

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [O] [F] et le condamne à payer à M. [L] [J] et Mme [X] [J] la somme globale de 3 000 euros ;

— dit que sur les diligences du procureur général près la cour de cassation, l’arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

M. [O] [F] a saisi la cour d’appel de Paris par déclaration du 28 septembre 2023.

Le 19 décembre 2023, cette déclaration de saisine a été signifiée à M. et Mme [J].

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [O] [F] demande à la cour de :

— dire son action recevable et bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris le 18 juillet 2017 ;

en conséquence,

à titre principal,

— dire que le bail qui le lie à M. et Mme [J] est soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire que le bail le liant à M. [L] [J] et Mme [X] [J] est un contrat de trois ans renouvelé tacitement pour la dernière fois le 23 juin 2022 ;

— fixer le montant du loyer mensuel dû par M. [L] [J] et Mme [X] [J] à la somme de 696 euros hors charges, en plus des 64 euros de charges mensuelles ;

— condamner M. [L] [J] et Mme [X] [J] à rembourser chaque année la taxe sur les ordures ménagères afférentes au bien ;

— ordonner la ré-évaluation annuelle du loyer selon le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee à la date anniversaire de la décision à intervenir ;

— dire que faute par le locataire de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la décision à intervenir vaudra bail aux clauses et conditions du bail expiré non contraire à ladite décision ;

subsidiairement,

— faire droit à la demande de révision de son loyer en vertu de l’article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 ;

— fixer le loyer du bail révisé la somme mensuelle de 696 euros hors charges ;

en toute hypothèse,

— condamner M. [L] [J] et Mme [X] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] [J] et Mme [X] [J] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 18 juillet 2017 par le tribunal d’instance du 19ème arrondissement de Paris ;

— débouter M. [O] [F] de toutes ses demandes ;

en tout état de cause,

— fixer le montant du loyer à la somme de 250 euros charges comprises ;

— condamner M. [O] [F] à verser à M. [L] [J] et Mme [X] [J] la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [F] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Aminata Nianghane, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, chaque partie peut exiger de l’autre partie, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme à ce texte.

Le bail écrit doit reprendre strictement les clauses et conditions particulières du bail verbal en cours.

Affirmant résider dans le logement depuis 1974, M. et Mme [J] soutiennent que le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; M. [F] s’y oppose.

Dans le plus récent régime locatif d’ordre public résultant de la loi du 23 décembre 1986 qui vise à réduire le nombre de locaux soumis à la loi de 1948 dans un but qui n’est pas seulement de mettre en place une protection du preneur, en application de l’article 25 alinéa 1er : « Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à l’exception des locaux à usage exclusivement professionnel qui sont régis par l’article 57 A et par les dispositions du code civil ».

Repose donc sur M. et Mme [J] la preuve de l’occupation des lieux.

Or à l’exception de factures d’électricité régulièrement adressées par EDF notamment depuis 1986, sans preuve cependant d’une quelconque occupation effective des lieux faute d’une analyse possible de la consommation (nombre de KW illisible), aucune des autres pièces produites (une quittance d’indemnité d’occupation datée du 1er juillet 1974, et des avis d’imposition sur la taxe d’habitation mais seulement depuis 2007 ainsi que les avis d’imposition sur le revenu mais seulement entre 2016 et 2022) ne permettent de démontrer une occupation des lieux 'à compter du 23 décembre 1986". La cour retient en conséquence une vacance des lieux, en l’absence de preuve suffisante du contraire.

Quant à la conformité du logement aux normes de décence fixées par le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l’alinéa 2 du même article 25 indique : 'Si les locaux loués depuis le 23 décembre 1986 ne satisfont pas aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut, dans le délai d’un an à compter de la date de prise d’effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours.'

S’il est constant que pèse sur le bailleur une obligation de délivrer au preneur un logement décent et qu’il peut en application du deuxième alinéa de ce texte être obligé dans un délai d’un an à une mise en conformité, force est de constater que si M. et Mme [J] produisent un constat établi le 21 septembre 2021 qui indique notamment que le logement est vétuste et n’est équipé d’aucune installation sanitaire, l’indécence alléguée n’a pas d’incidence sur le régime applicable qui est donc bien celui de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, l’article 28 de la loi du 23 décembre 1986 et l’article 29 de la même loi n’ont pas d’intérêt pour la solution du litige, et pas davantage les ressources dont bénéficient M. et Mme [J].

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 un nouveau bail doit donc être établi.

En application de l’article 51 de la loi du 23 décembre 1986 et de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier renouvellement du bail date du 23 juin 2022.

M. [F] demande de fixer le montant du loyer mensuel dû par M. et Mme [J] à la somme de 696 euros hors charges, en plus des 64 euros de charges mensuelles.

M. et Mme [J] estiment ce montant excessif au regard de l’état du logement en l’absence de travaux.

M. et Mme [J] n’apportent cependant pas de preuve d’avoir demandé à leur bailleur une mise en conformité du logement ni d’avoir saisi le juge d’une telle demande. Dès lors, les alinéas 3 et 4 de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 qui disposent que :

'A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu’il peut même d’office assortir d’une astreinte. Il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire.

A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis au présent article est fixé conformément aux II ou III de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989",

n’ont pas vocation à s’appliquer. Contrairement aux allégations des locataires, l’absence de conformité du logement n’a donc pas de conséquence sur le prix du loyer.

Il est établi que le loyer mensuel d’origine de 299,60 francs (pièce 3 des locataires) a été ré-évalué au cours du temps pour s’établir à ce jour à 250 euros. La cour retient l’existence d’un accord tacite des parties sur une indexation du loyer.

Aux termes de l’acte de propriété la description du bien litigieux est la suivante :

« Lot numéro vingt-six (26) :

Dans le bâtiment « A », au sous-sol, UNE CAVE

Et les un/mille unième (1/1001ème) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Lot numéro soixante-treize (73) :

Dans bâtiment « A », au cinquième étage à gauche porte face de l’escalier « B », un appartement composé : une entrée, deux pièces sur cour, une cuisine, droit aux water-closets communs sur le palier.

Et les dix-neuf/mille unièmes (19/1001èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. »

Superficie de la partie privative :

La superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 est de :

—  30,41 M2 pour le lot numéro SOIXANTE-TREIZE (73) ».

Au regard de cette description (water-closets communs sur le palier), du constat dressé par l’huissier à la demande des intimés (absence de sanitaire, moisissures, vétusté de l’électricité et des peintures) et des pièces 13 et 14 du bailleur qui indiquent des loyers de référence compris entre 15,30 euros et 27, 50 euros le m², le loyer mensuel sera fixé à la somme de 470 euros et la provision sur charges à 60 euros (cf pièce 16 du bailleur). La taxe d’ordures ménagères qui constitue une charge locative devra aussi être remboursée au bailleur. Sera également ordonnée une réévaluation annuelle du loyer selon le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee à la date anniversaire de la décision à intervenir.

Partie perdante, M. et Mme [J] seront condamnés aux dépens d’appel, ceux de première instance étant partagés entre les parties au regard de la solution donnée au litige, et à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 18 juillet 2017,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que le contrat de bail liant M. [O] [F] à M. [L] [J] et Mme [X] [J] est un contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 d’une durée de trois ans renouvelé pour la dernière fois le 23 juin 2022,

Fixe le montant du loyer mensuel dû par M. [L] [J] et Mme [X] [J] à la somme de 470 euros hors charges, en plus des 60 euros de provision de charges mensuelles,

Condamne M. [L] [J] et Mme [X] [J] à rembourser à M. [O] [F] chaque année la taxe sur les ordures ménagères afférentes au bien,

Ordonne la ré-évaluation annuelle du loyer selon le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee à la date anniversaire de la décision à intervenir,

Dit que faute par M. [L] [J] et Mme [X] [J] de signer le nouveau bail dans les conditions judiciairement fixées, la décision vaudra bail,

Ordonne un partage des dépens de première instance et dit que chacune des parties gardera à sa charge ceux engagés par elle,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [J] et Mme [X] [J] à payer à M. [O] [F] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [L] [J] et Mme [X] [J] solidairement supporteront la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,