Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 27 JUIN 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04766 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFM4L

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1121005999

APPELANTE

Madame [W] [D] [X] veuve [U]

née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 6] ([Localité 5]) au Portugal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005411 du 22/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET COUSIN, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 983 908, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Diane VISINET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1160 substituée à l’audience par M^e Inès DUMAS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

22/4766 – rapporteur du 22 mai 2024- délibéré au 27 juin 2024

Mme [W] [D] [X] veuve [U] c/ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4]

Magistrat rédacteur : M Page – (ALM -MP- AD)

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [U] a été embauchée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du 1er décembre 1989 en qualité de gardienne par contrat à durée indéterminée, moyennant une rémunération mensuelle au dernier état de 501,04 euros et la mise à disposition d’un logement de fonction situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Elle a été licenciée par courrier du 5 février 2020 réceptionné le 8 février 2020, avec libération des lieux à l’issue de la période de préavis de trois mois soit le 6 mai 2020. Par avenant du ler juillet 2020, il a été convenu de la libération des lieux au 20 juillet 2020 au regard du contexte de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid 19.

Par acte d’huissier du 18 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Cousin, a fait citer Mme [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir :

— l’expulsion sans délai de Mme [W] [U], occupante sans droit ni titre, de son appartement de fonction situé au [Adresse 3], [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamnation de Mme [W] [U] à une indemnité d’occupation mensuelle de 637 euros à compter du 1er août 2020, et ce jusqu’à leur départ définitif des lieux,

— la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant ledit lieu dans tout garde-meuble au choix qu’il plaira au tribunal de désigner et aux frais, risques et périls de [W] [U],

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours,

— la condamnation de Mme [W] [U] à verser au syndicat de copropriétaires une indemnité de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de Mme [W] [U] aux entiers dépens dont le recouvrement en sera poursuivi par maître Florian Candan, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et Mme [W] [U] a sollicité :

— l’octroi d’un délai d’une année pour quitter les lieux,

— le rejet de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, et à titre subsidiaire, la limitation du montant de celle-ci au montant des charges dues pour l’occupation de la loge au regard de l’insalubrité des lieux,

— le rejet de toute autre demande, fins et conclusion.

Par jugement contradictoire entrepris du 18 novembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que Madame [W] [U] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], constitués de la loge du gardien d’immeuble située au rez-de-chaussée.

Dit que Madame [W] [U] est tenue de quitter les lieux dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent jugement et autorise le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L.412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur,

Condamne Madame [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4], une indemnité d’occupation de 588 € par mois à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au départ effectif des lieux,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [W] [U] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 1er mars 2022 par Mme [W] [D] [X] veuve [U],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 mai 2022 par lesquelles Mme [W] [D] [X] veuve [U] demande à la cour de :

Dire et Juger Madame [W] [U] recevable et bien fondée en ses écritures

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné Madame [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité d’occupation de 588 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au départ effectif des lieux

Condamné Madame [W] [U] aux dépens

STATUANT A NOUVEAU

Statuer qu’il n’y a pas lieu au vu de l’état du logement à versement d’une indemnité d’occupation rétroactive

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de condamnation à indemnité d’occupation

A titre subsidiaire, limiter le montant de celle ci

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Condamner le syndicat des copropriétaires qui a agit de mauvaise foi et abusivement au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toute autre demande, fin et conclusions,

Confirmer le jugement pour le surplus,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Maître Alexandra BOISSET avocat intervenant au titre de l’aide juridictionnelle totale la somme de 2.000 euros en application de l’article 37 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1991 sous réserve pour l’avocat de renoncer au bénéfice de l’indemnisation de l’Etat

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 août 2022 au terme desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4] demande à la cour de :

DÉCLARER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 4] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONFIRMER la décision de première instance en toutes ses dispositions.

DÉBOUTER Madame [W] [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Statuant à nouveau :

DÉBOUTER Madame [U] de sa demande d’octroi de dommages-intérêts ; et à titre subsidiaire d’en fixer le montant à une moindre proportion pour tenir compte des préjudices occasionnés au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 4].

CONDAMNER Madame [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] À [Localité 4] :

La somme de 4 560 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les entiers dépens exposés pour la présente instance qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’acte introductif d’instance, les droits de timbre devant la Cour d’Appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que Mme [W] [D] [X] veuve [U] a été expulsée le 20 septembre 2023.

Sur la condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

A l’appui de son appel, Mme [W] [D] [X] veuve [U] (ou ci-après Mme [U]) fait valoir qu’aucune indemnité d’occupation n’est due compte tenu de l’insalubrité du logement le rendant impropre à l’habitation.

Elle considère que le montant fixé par le premier juge est totalement inadapté à la situation.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il découvre en cours d’instance l’insalubrité de la loge, dont il n’a pas été informé.

Il fait valoir que divers travaux ont été réalisés dans l’immeuble, les parties communes étant en parfait état, qu’il était impossible de se rendre compte de l’état de la loge sans y pénétrer.

Il ajoute que le silence gardé par Mme [U] sur les désordres affectant son logement a empêché leur prise en charge assurantielle, qu’elle a vécu dans un logement non entretenu et non réparé par manque de solution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [U] s’est maintenue dans les lieux après la date de son départ prévue, suivant avenant au protocole d’accord signé le 1er juillet 2020, au 20 juillet 2020.

Elle n’était donc plus locataire de la loge mais occupante sans droit ni titre à compter du 21 juillet 2020.

Mme [U] ne peut donc être dispensée du paiement d’une indemnité d’occupation puisqu’elle s’est maintenue dans le logement sans droit ni titre, étant rappelé que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Pour fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 588 euros, soit 28 euros par m², le premier juge a tenu compte d’un extrait du site seloger.com d’octobre 2020 évaluant le prix moyen de location au m² à l’adresse de l’immeuble à 31 euros, avec un prix bas de 28 euros et un prix haut de 35 euros.

Devant la cour, Mme [U] verse aux débats un rapport de visite du 19 décembre 2021 rédigé par Mme [E], architecte DPLG pour l’Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre.

Si ce rapport est non contradictoire, il témoigne de l’état du logement et des conditions d’occupation des lieux non contestés par le syndicat des copropriétaires et notamment de l’absence de système de chauffage et de ventilation mécanique dans le logement, de la présence de la douche dans la cuisine outre l’absence de WC, qui se trouve sur le palier.

Il résulte en outre de ce rapport que le logement présente des parois et notamment celle côté façade rue, humides avec des traces d’infiltrations, que la porte de la cuisine qui donne accès à la courette est gonflée d’humidité, qu’elle ne ferme pas et que la moitié des carreaux sont cassés et qu’enfin l’installation électrique est non-conforme, insuffisante et présente un réel danger.

Le syndicat des copropriétaires qui ne conteste pas l’insalubrité des lieux ne peut valablement soutenir qu’il n’en a pas été informé et reprocher à Mme [U] de ne pas l’avoir alerté de l’état de délabrement de la loge.

En effet, les lieux se caractérisent par l’absence d’éléments d’équipement indispensables à leur habitabilité (système de chauffage et d’extraction d’air permettant leur ventilation), leur configuration (douche dans la cuisine, WC sur le palier), leur vétusté (système électrique obsolète, porte donnant sur la courette dégradée), ce que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer dès lors que depuis la mise à disposition du logement en 1989, il ne justifie d’aucuns travaux de rénovation dans la loge, hormis la réfection du sol de l’ensemble du rez-de-chaussée dont la loge en 2014, le changement de la fenêtre en 2013 et du ballon d’eau-chaude en 2021.

Dans ces conditions, alors que l’appartement ne présente aucun élément de confort et qu’il est affecté de graves désordres, l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge apparaît excessive et sera ramenée en appel à la somme de 105 euros par mois (5 euros x 21 m²).

Par ailleurs, cette indemnité est due non à compter du 1er juillet 2020 comme l’a indiqué le premier juge mais à compter du 21 juillet 2020.

Sur la demande de dommages-intérêts formée en appel par Mme [U]

Mme [U] sollicite en appel une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral au motif que le syndicat des copropriétaires a agi de mauvaise foi en réclamant le paiement d’une indemnité d’occupation, alors qu’il avait parfaitement connaissance de l’état des lieux et de sa situation de santé et 'de l’imputabilité pour l’avoir

licenciée pour inaptitude physique'.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute mauvaise foi et fait valoir que Mme [U] a bénéficié de larges délais pour quitter les lieux.

En l’espèce, Mme [U] ne démontre pas la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans le cadre du présent litige dès lors qu’il était convenu entre les parties que celle-ci quitte les lieux le 20 juillet 2020 et qu’elle s’est maintenue dans le logement sans droit ni titre.

Le syndicat des copropriétaires a donc pu légitimement solliciter son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation quand bien même son montant a été réduit en appel.

La demande de dommages-intérêts de Mme [U] doit être rejetée.

Sur les articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens.

Mme [U], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, comprenant le droit de timbre devant la cour d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre des articles 700 du code de procédure civile et 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4], une indemnité d’occupation de 588 € par mois à compter du 1er juillet 2020 jusqu’au départ effectif des lieux,

Et statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,

Condamne Mme [W] [D] [X] veuve [U] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] à [Localité 4], une indemnité d’occupation de 105 € par mois à compter du 21 juillet 2020 jusqu’au départ effectif des lieux,

Et y ajoutant,

Déboute Mme [W] [D] [X] veuve [U] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne Mme [W] [D] [X] veuve [U] aux dépens d’appel, comprenant le droit de timbre devant la cour d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière La présidente