Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02822 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDC2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/02574

APPELANTE

S.A.R.L. BELTA HOTEL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro383 594 900, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée et assistée deMe Jacques-michel FRENOT de la SCP FRENOT – GUICHERD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0322

INTIMÉS

Madame [C] [X] [U] née le 01 Septembre 1943 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 assistée deMe Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0081

Madame [B] [I] [H] veuve [U] née le 16 Avril 1950 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 11] LUXEMBOURG

Monsieur [F] [Z] [U] né le 11 Février 1987 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 substitué par M^e Ornella GIANNETTI, avocat au barreau de PARIS

Madame [A] [V] Notaire associée au sein de la SCP LOUF [V] DELFORGE

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 assistée de M^e Lynda PEIRENBOOM de la SELARL HERBAUX PEIRENBOOM DEBERT, avocat au barreau de BETHUNE, toque : 4

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Monsieur Claude CRETON, chargé du rapport , magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Claude CRETON, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 22novembre 2024 prorogé au 29 novembre 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Conclusions société Belta hôtel : 27 septembre 2024

Conclusions Mme [C] [U] : 6 septembre 2024

Conclusions consorts [U] : 1er octobre 2024

Conclusions Mme [V] : 1er octobre 2024

Clôture : 10 octobre 2024

Mme [C] [U] et son frère, [Y] [U], aujourd’hui décédé, étaient propriétaires indivis d’un immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 1], donné à bail commercial à la société Belta hôtel.

Suite au projet de vente par Mme [C] [U] de ses droits indivis à une SCI constituée par [Y] [U] et son épouse, moyennant un paiement comptant de 300 000 euros et d’une rente viagère annuelle de 25 000 euros, Mme [V], notaire, afin de purger le droit de préférence du locataire, a informé le 2 novembre 2018 la société Belta hôtel de ce projet en lui indiquant le prix et les conditions de la vente.

Le même jour, le notaire a notifié ce projet à [Y] [U], titulaire du droit de préemption prévu par l’article 815-4 du code civil

Le 14 novembre 2018, la société Belta hôtel a informé le notaire de son intention d’exercer son droit de préemption, puis le 22 novembre 2018, elle a informé le notaire et Mme [C] [U] qu’elle acceptait l’offre de vente.

Le 27 novembre 2018, [Y] [U] a informé Mme [U] et le notaire de son intention d’exercer son droit de préemption.

Le 11 février 2019, a été dressé un acte de partage de l’indivision prévoyant l’attribution du bien à [Y] [U] moyennant le paiement d’une soulte de 975 000 euros, dont

300 000 euros payables comptant et le solde sous forme d’une rente viagère annuelle de 25 000 euros.

Mme [C] [U] ayant refusé de signer l’acte de vente, la société Belta hôtel l’a assignée aux fins de constater la vente de ses droits indivis et en annulation de l’acte de partage, subsidiairement en condamnation de Mme [C] [U] et des héritiers d'[Y] [U], M. [F] [U] et Mme [B] [H], veuve [U], (les consorts [U]) en paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Mme [C] [U] a conclu à l’annulation de la notification du 2 novembre 2018 au motif de l’absence, d’abord de mandat du notaire, subsidiairement, de droit de préemption légal ou contractuel de la société Belta hôtel. Plus subsidiairement, elle a conclu au rejet des demandes de la société Belta hôtel, [Y] [U] ayant valablement exercé son droit de préemption en application de l’article 815-14 du code civil. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle a conclu à la responsabilité du notaire et à sa condamnation à lui payer la somme de 150 000 euros en réparation de son préjudice moral et à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

[Y] [U] est volontairement intervenu à l’instance. Suite à son décès, l’instance a été reprise par ses héritiers, les consorts [U], qui ont sollicité l’annulation de la notification du 2 novembre 2018.

Mme [C] [U] a assigné en intervention forcée Mme [V].

Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 ;

— rejeté l’exception de nullité de la notification faite à la société Belta hôtel le 2 novembre 2018 ;

— rejeté les demandes tendant à l’annulation de la notification du 2 novembre 2018 ;

— rejeté les demandes de la société Belta hôtel tendant à constater la perfection de la vente des droits indivis détenus par Mme [C] [U] et à l’enjoindre à régulariser la vente, ainsi qu’à l’annulation de l’acte de partage du 11 février 2019 ;

— condamné Mme [V] à payer à la société Belta hôtel la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Belta hôtel contre Mme [C] [U] et les consorts [U] ;

— condamné Mme [V] à payer à Mme [C] [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné Mme [V] à payer aux consorts [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [U] contre la société Belta hôtel ;

— condamné la société Belta hôtel et Mme [V] à payer à Mme [C] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Belta hôtel à payer aux consorts [U] la somme de 4 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [V] à garantir la société Belta hôtel de sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer la somme de 4 000 euros aux consorts [U] ;

— rejeté la demande de garantie formée par la société Belta hôtel contre Mme [V].

Après avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de publication au service de la publicité foncière des conclusions d’annulation de l’acte de partage et l’exception de nullité de cette notification pour défaut de pouvoir du notaire, le tribunal a débouté la société Belta hôtel de ses demandes aux motifs, d’abord que la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne constitue pas une offre de vente puisqu’elle a été adressée à la société Belta hôtel aux seules fins d’exercice du droit de préemption prévu par ce texte, ensuite que l’acte de renouvellement du bail du 28 juin 2014 n’accorde par un droit de préemption à la société Belta hôtel mais stipule seulement que le bailleur s’engage à l’informer en cas de vente de l’immeuble, enfin que l’article 145-46-1 précité ne vise que la vente du local par le bailleur, ce qui exclut son application à la cession de droits indivis qui n’est prévue que par l’article 815-14 du code civil, de sorte que le notaire n’avait pas à procéder à la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, ce qui a pour conséquence de rendre sans effet cette notification.

Pour retenir la responsabilité du notaire, le tribunal a retenu qu’en procédant à cette notification, qui n’avait pas lieu d’être, celui-ci a commis une faute alors qu’il n’est pas établi que le principe de cette notification était incertain et qu’il ne justifie pas avoir sollicité des avis juridiques validant cette notification.

Pour écarter la responsabilité de Mme [U], il a retenu qu’il n’est pas établi qu’elle avait mandaté le notaire pour procéder à cette notification.

La société Belta hôtel a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l’infirmation sauf en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions de l’article 30-5° du décret du 4 janvier 1955, rejette l’exception de nullité de la notification du 2 novembre 2018, rejette les demande d’annulation de cette notification et rejette la demande de dommages-intérêts formée contre elle par les consorts [U].

Elle demande à la cour, à titre principal, de :

— constater la réalisation de la vente suite à l’acceptation de l’offre de vente qui lui avait été adressée le 2 novembre 2018 et, en conséquence, condamner Mme [C] [U] à régulariser devant notaire la vente de ses droits indivis et dire qu’à défaut l’arrêt vaudra acte de vente ;

— annuler l’acte de partage du 11 février 2019.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de Mme [C] [U] et des consorts [U] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de Mme [V] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et réclame la condamnation de Mme [C] [U], à défaut Mme [V], à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [U] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation in solidum de la société Belta hôtel et de Mme [V] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait jugé que la notification du 2 novembre 2018 a ouvert au profit de la société Belta hôtel un droit de préemption, elle demande à la cour de retenir que l’exercice par [Y] [U] de son droit de préemption en qualité de co-indivisaire prévaut sur le droit de préemption du locataire et, dans l’hypothèse où il serait jugé que la société Belta hôtel a valablement exercé son droit de préemption, de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Plus subsidiairement encore, elle sollicite la condamnation de Mme [V] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Les consorts [U] ont conclu à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il limite la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, et demande à la cour de porter cette condamnation à la somme de 10 000 euros.

A titre subsidiaire, pour le cas où un droit de préemption de la société Belta hôtel serait reconnu, ils sollicitent la condamnation de Mme [V] à leur payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de d’acquérir les droits indivis de Mme [U].

Ils sollicitent enfin la condamnation de la société Belta hôtel à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la condamnation in solidum de la société Belta hôtel et de Mme [V] à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il la condamne au paiement de dommages-intérêts à la société Belta hôtel, à Mme [C] [U] et aux consorts [U], ainsi que différentes sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il la condamne à garantir la société Belta hôtel de la condamnation prononcées contre elle sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [V] demande en conséquence à la cour de rejeter les demandes de dommages-intérêts formées contre elle, de condamner Mme [C] [U], les consorts [U] et la société Belta hôtel à lui restituer les sommes qu’elle leur a versées au titre de l’exécution provisoire du jugement.

Elle réclame en outre la condamnation in solidum de Mme [C] [U], des consorts [U] et de la société Belta hôtel à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle conteste l’existence des préjudices allégués par Mme [C] [U], les consorts [U] et la société Belta hôtel et conclut au rejet de leurs demandes de dommages-intérêts.

Plus subsidiairement, elle sollicite la réduction à de plus justes proportions des dommages-intérêts qui seraient alloués.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1- Sur les demandes de la société Belta hôtel

Considérant que l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’accordant au locataire titulaire d’un bail commercial un droit de préférence qu’en cas de vente du local, ce droit est exclu en cas de vente par un seul indivisaire de sa quote-part ; que la société Belta hôtel ne pouvait donc se prévaloir ni de ce droit de préférence légal ni d’un droit de préférence contractuel, l’acte du 28 juin 2014 prévoyant seulement que le bailleur devra informer le locataire en cas de vente de l’immeuble ;

Considérant que la société Belta hôtel ne bénéficiant pas d’un droit de préemption, la notification qui lui a été adressée le 2 novembre 2018 n’a pu valoir offre de vente, ce qui prive de tout effet l’acceptation par la société Belta hôtel ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement qui la déboute de son action tendant à constater la réalisation de la vente et à l’annulation de l’acte de partage ;

— Sur les demandes subsidiaires en paiement de dommages-intérêts

Considérant que c’est par une disposition claire que l’article L. 145-46-1 du code de commerce accorde au locataire un droit de préférence dans le seul cas de la vente par le bailleur du local commercial, ce qui exclut l’existence de ce droit dans l’hypothèse d’une cession par un indivisaire de sa quote-part de droits indivis ; que Mme [V], qui ne justifie pas qu’à la date des faits il existait sur cette question une incertitude juridique que l’absence de jurisprudence, comme l’avis contraire du CRIDON, ne suffisaient pas à caractériser, a commis une faute en procédant à la notification à la société Belta hôtel du projet de cession afin de lui permettre d’exercer un droit de préemption dont elle ne pouvait bénéficier ; que cette faute engage sa responsabilité délictuelle envers la société Belta hôtel qui justifie avoir subi un préjudice moral, que le tribunal a justement évalué à 3 000 euros, pour avoir cru qu’elle pourrait acquérir le local dont elle était locataire ; que le préjudice matériel allégué n’est pas justifié dès lors qu’elle invoque seulement des démarches entreprises auprès de son notaire ;

Considérant qu’en l’absence de preuve d’une faute de Mme [C] [U] qui avait donné mandat à Mme [V] dans le cadre de son projet de cession de ses droits indivis, la société Belta hôtel n’est pas fondée à lui réclamer l’indemnisation de son préjudice ;

2 – Sur les demandes de Mme [C] [U] et des consorts [U] contre Mme [V]

Considérant que la faute de Mme [V] pour avoir procédé à la purge du droit de préemption du droit de préférence de la société Belta hôtel que l’article L. 475-46-1 du code de commerce ne lui accordait pas, a causé un préjudice moral à Mme [C] [U] et aux consorts [U] ; qu’il convient de confirmer le jugement qui a justement évalué ce préjudice ;

3 – Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive des consorts [U] contre la société Belta hôtel

Considérant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, les consorts [U] ne rapportent pas la preuve d’une telle faute et seront en conséquence déboutés de leur demande ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Belta hôtel et de Mme [V] et condamne la société Belta hôtel à payer à Mme [C] [U] la somme de 4 000 euros, à Mme [B] [H], veuve [U], et M. [F] [U], ensemble la somme de 4 000 euros ;

Condamne la société Belta hôtel aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Mosan (SELARL Baechlin Moisan) et par Maître Allerit (SELARL TBA) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,