REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 FEVRIER 2024

(n° , 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18690 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CER3U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 16/07412

APPELANTES

S.C.I. SENACHAMPS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 257 231

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 16 substitué par M^e Aurore FAROIGI, CABINET AURAN FAROIGI, avocat au bareau de PARIS, toque : B1202

Société SIEL

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 397 514 803

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Ariel FERTOUKH de la SELARL CABINET FERTOUKH, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : 16 substitué par M^e Aurore FAROIGI, CABINET AURAN FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1202

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] & [Adresse 1] représenté par son syndic la société LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE (venant aux droits de la société LOISELET DAIGREMONT ENTREPRISES)

C/O Société LOISELET ET DAIGREMONT PATRIMOINE

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

Société LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE venant aux droits de la société LOISELET & DAIGREMONT ENTREPRISES, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 582 142 790

Siège social : [Adresse 7]

[Localité 9]

Etablissement secondaire : [Adresse 2]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie PERACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1505

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] & [Adresse 5] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 632 018 503

C/O Société ATRIUM GRESTION

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2416

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCÉDURE

L’ensemble immobilier, constitué d’un immeuble à usage de bureau, d’une galerie commerciale au rez-de-chaussée assurant la liaison entre la rue [Adresse 5] et [Adresse 6] et, en sous-sol, de neuf niveaux d’emplacements de parking et de cages d’escaliers parties communes est divisé en deux copropriétés contiguës :

— la copropriété du [Adresse 6] et[Adresse 5]u (ci-après SDC [Adresse 5]). Maître [E] [V] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 décembre 2006. La société par actions simplifiée Loiselet & Daigremont a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2011, jusqu’à l’assemblée générale du 25 juin 2015 où la société Atrium Gestion a été désignée en qualité de syndic ;

— la copropriété du [Adresse 6] et [Adresse 1] (ci-après SDC la Boétie) dont le syndic a été la société Adyal Property Management, devenue Advenis Property Management jusqu’à l’assemblée générale du 31 mars 2010 au cours de laquelle la société Loiselet & Daigremont a été désignée en qualité de syndic.

Des servitudes réciproques existent entre les deux syndicats des copropriétaires pour l’exploitation d’une part de la galerie commerciale et d’autre part des parkings en sous-sol.

Ces derniers, scindés en deux tranches relevant des deux copropriétés ci-dessus, sont communicants, forment un seul et même établissement recevant du public et disposent d’installations techniques et de sécurité communes : désenfumage mécanique, groupes électrogènes, colonnes sèches, installation d’extinction automatique de type sprinkler, système de sécurité incendie dit SSI. Des reports d’alarmes sont faits dans le PCS situé au rez-de-chaussée de la galerie marchande du [Adresse 6] (voir rapport de la société Casso en date du 23 mars 2016 – pièce 15 en demande).

Le 29 novembre 1979, les propriétaires des lots ou parts donnant droit à la jouissance des parkings situés dans les deux copropriétés, soit la société [Adresse 6], la Caisse nationale de surcompensation du bâtiment et des travaux publics de France et la Caisse nationale de retraite des ouvriers du bâtiment et des travaux publics, ont signé un règlement de co-jouissance des parkings.

Aux termes de cette convention, la société [Adresse 6] a été désignée en qualité de gestionnaire commun des emplacements de parking, exploitant à ce titre un parking payant accessible au public.

Chaque propriétaire de parking participe aux dépenses liées à la conservation, l’entretien, et l’administration du parc de stationnement et verse des charges à ce titre à la société Parking Elysées 66 à l’exclusion des charges de copropriété qui sont récupérées directement par chaque copropriété auprès des propriétaires du parking.

La société par actions simplifiée Siel est venue aux droits de la société [Adresse 6] en 2002.

Par acte du 30 décembre 2008, la société Siel a fait un apport en capital à la société civile immobilière Senachamps, laquelle est devenue propriétaire de ses 420 lots de parking (soit 80% des parkings) et gestionnaire du parc de stationnement.

Il està noter que par acte du 7 février 2020 la SCI Sénachamps a cédé une partie de ses lots, restant propriétaires des lots n° 515 à 532.

Sur la cessation de l’exploitation du parking

Le 16 décembre 2009, la Préfecture de police a visité le parking et émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du parc de stationnement en sous-sol.

Après nouvelle visite du 18 janvier 2010, elle a rendu un avis favorable à la poursuite de l’exploitation le 26 janvier 2010.

Le 25 septembre 2014, à l’issue d’une nouvelle visite, la Préfecture de police a rendu un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du parc de stationnement, avec demande de fermeture, en raison des dysfonctionnements suivants :

'- non fonctionnement du SSI, tant en situation de coupure de l’alimentation électrique qu’en situation normale,

— non fonctionnement du système de désenfumage au niveau -6 [Adresse 1],

— non fonctionnement du moteur d’amenée d’air au niveau -7,5 [Adresse 5] coté D,

— extincteurs en nombre insuffisant,

— bacs à sable non utilisables (vides, cassés ou absence de pelle),

— défaut d’isolement des escaliers et des sas du fait de la présence de trous dans les parois,

— personnel non formé à l’utilisation des moyens de secours,

— défaut de signalétique sur le tableau de commande manuelle du désenfumage, situé en partie haute de la rampe,

— registre de sécurité non tenu à jour,'

en relevant en outre l’absence de remise de certains documents au groupe de visite (rapports de vérification périodique des moyens de secours, des ascenseurs, de l’installation du sprinkler, des installations autres qu’électriques, attestation de formation du personnel à l’utilisation des moyens de secours).

Le 20 octobre 2014, la société Senachamps s’est vu notifier un arrêté de la Préfecture de Police ordonnant la fermeture du parc de stationnement et en interdisant l’accès au public.

Sur les instances judiciaires antérieures

Sur les instances concernant le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1]

Un contentieux est né entre la copropriété et les sociétés Siel et Senachamps sur le règlement des dépenses exposées dans le cadre de leurs prestations de gestion et d’entretien des parkings de la copropriété, les frais n’étant plus réglés depuis 2007. La copropriété a réclamé aux sociétés Siel puis Senachamps, paiement de leurs charges.

* Les instances au fond

Les sociétés Siel et Senachamps ont assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation des assemblées générales des 24 juin 2009 et 3 octobre 2011. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 10 /00259.

Par jugement en date du 31 août 2012, le tribunal a :

— mis hors de cause la société Adyal PM [Localité 10],

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 octobre 2011 et subsidiairement des résolutions n°2, 4, 9 et 10,

— annulé l’assemblée générale du 24 juin 2009,

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires,

— déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la convention de co-jouissance du 29 novembre 1979 et l’apport par la société Siel selon acte du 30 décembre 2008 de lots de copropriété de l’immeuble la [Adresse 1] à la société Senachamps,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes en paiement de frais de gestion du parking,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une provision,

— dit n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires à fournir à peine d’astreinte les justificatifs des sommes réclamées au titre des charges,

— ordonné une expertise pour faire les comptes entre les parties, confiée à Mme [D],

— ordonné une expertise concernant les désordres affectant les parkings (remontées d’eaux des égouts, fuites d’eau, portes des escaliers et portes coupe-feu, dépôt de déchets dans les parties communes), confiée à M. [L] [B].

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 20 juillet 2012.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 12 /11675 et par ordonnance du 20 mars 2014, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à rendre dans l’affaire 12 /17080 (appel du jugement RG 10 /00259).

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 1er juillet 2013. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 13 /12263 et par ordonnance du 11 juillet 2014, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à rendre.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 25 juin 2014. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 14 /12930 et par ordonnance du 5 juin 2015, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à rendre.

M. [B] a rendu son rapport le 22 octobre 2014.

Mme [D] a rendu son rapport le 29 octobre 2015.

Par arrêt en date du 22 février 2017 (RG 12 /17080 sur appel du jugement du 31 août 2012 RG 10 /00259), la Cour d’appel de Paris a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à soulever devant la cour la nullité de l’appel interjeté par la société Siel,

— réformé le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 24 juin 2009,

statuant a nouveau,

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2009 formée par les sociétés Siel et Senachamps,

— confirmé le jugement RG 10 /00259 rendu le 31 août 2012 pour le surplus,

y ajoutant :

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes d’expertises,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de sursis à statuer,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande actualisée en appel en paiement de la somme globale de 1.084.256 € arrêtée au 3ème trimestre 2016,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 119.211,85 € au titre des sommes avancées par elles de 2006 à 2014 au titre des charges d’entretien des parkings, recouvrés par le syndicat et qui ne leur ont pas été reversées,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur fournir l’intégralité des relevés de charges détaillant précisément les charges spéciales sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’arrêt,

— condamné la société Siel à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 5.947,50 € représentant les arriérés de charges dues au 3ème trimestre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2016,

— condamné la société Senachamps à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 120.296,07 € représentant les arriérés de charges dues au 3ème trimestre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2016,

— déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] contre la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal),

— constaté que l’appel en intervention de la société Allianz par la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal) est sans objet,

— condamné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] aux dépens afférents à la demande contre la société Advenis Property Management et aux dépens de l’appel en intervention forcée de la société Allianz, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code à la société Advenis Property Management 2.500 € et à Allianz 2.500 €,

— condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise de Mme [D] seulement, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 20.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 27 septembre 2016. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 17 /01360.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

* Les ordonnances de référé

La société Senachamps a été condamnée à payer des charges au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] par ordonnances de référé du tribunal de grande instance de Paris en date des 12 mars 2013, 13 avril 2015, 8 février 2016, 2 mars 2017, 1er février 2018, 9 avril 2019.

Sur les instances concernant le syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

Le 14 décembre 2009, la société Siel et la société Senachamps ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] et[Adresse 5]s en annulation de l’assemblée générale du 5 novembre 2009 et en paiement des sommes exposées pour l’entretien des parkings situés dans l’immeuble. Le 28 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés aux fins de voir déclarer inopposable l’apport par la société Siel à la société Senachamps en date du 30 décembre 2008 et en paiement de charges. Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG 10 /00260.

Par jugement en date du 31 août 2012, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 octobre 2011 et subsidiairement des résolutions n°2, 4, 10 et 11,

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

— déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la convention dite de 'co-jouissance’ signée le 29 novembre 1979 aux droits de laquelle s’est trouvée la société Siel en 2002 puis, à compter du 30 décembre 2008, la société Senachamps,

— déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] l’apport par la société Siel selon acte du 30 décembre 2008 de 313 lots de copropriété à la société Senachamps correspondant à des emplacements de stationnement,

— débouté la société Siel et la société Senachamps de leur demande de levée d’inscription d’hypothèque,

— déboute la société Siel et la société Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 994.384,10 €,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande en paiement d’une provision,

— dit n’y avoir lieu à condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à foumir, à peine d’astreinte, des justificatifs des sommes réclamées au titre des charges,

— ordonné une mesure d’expertise relative aux comptes entre les parties et désigné Mme [D] pour y procéder,

— ordonné une mesure d’expertise relative aux désordres affectant les parkings et désigné M. [L] [B] pour y procéder.

M. [B] a rendu son rapport le 22 octobre 2014.

Mme [D] a rendu son rapport le 29 octobre 2015.

Par acte du 20 avril 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a assigné la société Senachamps en paiement de charges.

Par arrêt en date du 22 février 2017 (RG 12 /17059 sur appel du jugement du 31 août 2012 RG 10 /00260), la Cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement RG 10 /00260 rendu le 31 août 2012,

y ajoutant,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes d’expertises,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de sursis à statuer,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande actualisée en appel en paiement de la somme globale de 1.534.291,99 € arrêtée au 3ème trimestre 2016,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande en paiement de la somme de 119.211,85 € au titre des sommes avancées par elles de 2006 à 2014 au titre des charges d’entretien des parkings, recouvrées par le syndicat et qui ne leur ont pas été reversées,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur fournir l’intégralité des relevés de charges détaillant précisément les charges spéciales sous astreinte de 500 € par jour à compter de l’arrêt,

— condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 657.317,25 € à titre provisionnel au titre des budgets prévisionnels votés et exécutoires,

— déclaré irrecevable l’appel en intervention forcée de la société Advenis Property Management (anciennement dénommée Aydal) et de la société Allianz,

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens des appels en intervention forcée des sociétés Advenis Property Management et Allianz, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes suivantes par application de l’article 700 du même code à la société Advenis Property Management 2.500 € et à Allianz 2.500 €,

— condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise de Mme [D] seulement, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 40.000 € par application de l’article 700 du même code

— rejeté toute autre demande.

La société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation de l’assemblée générale du 22 novembre 2016.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 16 /18196.

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal a :

— annulé l’assemblée générale du 22 novembre 2016,

— dispensé la société Senachamps de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec exécution provisoire.

Sur la présente procédure :

Par actes d’huissier de justice en date des 26 et 27 avril 2016, la société Senachamps a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la société anonyme Loiselet & Daigremont, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic, la société par action simplifiées Atrium Gestion et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises aux fins de déclaration de responsabilité, réalisation de travaux sous astreinte et indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 14 novembre 2019, la société Senachamps et la société Siel, intervenante volontaire, ont demandé au tribunal, essentiellement, de :

— - dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], du syndicat des

copropriétaires la [Adresse 1] et du syndic Loiselet & Daigremont est engagée,

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à réaliser les travaux de remise en état, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de :

Fonctionnement du SSI

Système de désenfumage

Moteur d’amenée d’air

Isolement des escaliers et rebouchage des trous dans les parois

Signalétique sur le tableau de commande manuelle de désenfumage situé en partie haute de la rampe,

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer les sommes de :

1.363.443,38 € au titre des charges des deux copropriétés, [Adresse 5] et la [Adresse 1], pour les années 2015 à 2018,

10.416.000 € au titre du manque à gagner pour la location des parkings,

331.320 € au titre de la taxe foncière pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

subsidiairement,

— ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de donner son avis sur l’origine et les causes de la fermeture des parkings aux regards des droits et obligations des parties au litige et d’estimer les préjudices de la société Senachamps et de la société Siel du fait de la fermeture des parkings depuis le 1er octobre 2014,

en tout état de cause,

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires [Adresse 5] et la [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à payer à la société Senachamps et à la société Siel la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dire que la demanderesse sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 13 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] a demandé au tribunal de :

— constater que les demandes de remise en état étaient déjà sollicitées par la société Senachamps dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 31 août 2012 et à l’arrêt de la Cour d’Appel confirmatif du 22 février 2017 et examinées par M. [B], expert judiciaire commis,

en conséquence,

— déclarer la société Senachamps irrecevable en ses mêmes demandes au regard de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la Cour d’Appel du 22 février 2017,

en tout état de cause,

— juger que l’état d’abandon et de squat du parking géré par la société Senachamps tel que constaté contradictoirement par M. [B], expert judiciaire, est entièrement imputable à la société Senachamps et constitue un fait exonératoire de responsabilité si par extraordinaire un des éléments d’équipement se situant dans le squat n’a pas pu être réparé,

— juger que la société Senachamps n’apporte pas la preuve d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

— juger que la société Senachamps n’apporte pas la preuve du lien de cause à effet entre l’arrêté de fermeture notifié par le Préfet de Police de [Localité 10] et de prétendus défauts

d’entretien imputables au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1], au regard des anomalies d’entretien et d’exploitation du parking par la société Senachamps et expressément visés dans l’arrêté de fermeture,

— juger que la société Casso & Associes mandatée (pièce n°15 de la demanderesse) ne fait état d’aucun défaut de fonctionnement des parties communes du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l’exploitation du parking et imputables à la société Senachamps,

en conséquence,

— débouter purement et simplement la société Senachamps de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

— condamner la société Senachamps à verser au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l’article 699 du même code.

Aux termes de ses écritures (conclusions n°6) signifiées par voie électronique le 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a demandé au tribunal de :

in limine litis,

— constater l’irrecevabilité de la société Senachamps en son assignation,

— constater le défaut de qualité à poursuivre la présente instance des sociétés Siel et Senachamps compte tenu de la cession de la totalité des places de parkings,

à titre principal,

— rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pour défaut d’entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un préjudice financier à la demanderesse,

— juger que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

— juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

— constater en tout état de cause les diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] tendant à la réouverture du parc de stationnement,

— rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pour défaut de fondement juridique,

— rejeter la demande à titre subsidiaire de la société Senachamps tendant à obtenir la destination d’un expert chargé d’estimer le préjudice de manque à gagner,

— condamner la société Senachamps à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la demanderesse de sa demande de dispense de toutes participations aux frais de la présente instance,

— condamner la société Senachamps aux dépens.

Aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 13 novembre 2019, la société Loiselet & Daigremont Entreprises a demandé au tribunal de :

— rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater la responsabilité du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine pour défaut d’entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un prétendu préjudice financier à la demanderesse,

— juger que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps n’est pas imputable au Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

— juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

— rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à l’encontre du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine pour défaut de fondement juridique,

— rejeter la demande de réalisation sous astreinte des travaux qui n’intéressent que des parties privatives et surtout qui s’apparentent à une obligation de faire vis-à-vis du Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine et surtout pour défaut de fondement juridique,

— condamner la société Senachamps à verser au Cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l’article 699 du même code.

Par jugement du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu l’intervention volontaire de la société Siel,

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

— dit que le système de désenfumage, d’amenée d’air et les escaliers des parkings constituent des parties communes des copropriétés sises [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

— dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l’encontre de la société Loiselet & Daigremont,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte,

— débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’indemnisation de préjudices,

— condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l’instance,

— dit que les avocats en la cause en ayant fait la demande, pourront, chacun en ce qui le concerne, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Senachamps à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les sociétés Siel et Senachamps ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 octobre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 6 juillet 2022 par lesquelles la société par actions simplifiée Siel et la sociéSenachamps, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l’encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l’instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

statuant à nouveau,

— dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 1] et du syndic Loiselet & Daigremont est engagée,

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer les sommes de :

1.363.443,38 € au titre des charges des charges des deux copropriétés, [Adresse 5] et [Adresse 1], pour les années 2015 à 2018,

10.416.000 € au titre du manque à gagner pour la location des parkings,

331.320 € au titre de la taxe foncière pour les années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,

subsidiairement,

— ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de donner son avis sur l’origine et les causes de la fermeture des parkings aux regards des droits et obligations des parties au litige et d’estimés leurs préjudices du fait de la fermeture des parkings depuis le 1er octobre 2014,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1],

— les débouter de leur appel incident de ces chefs,

en tout état de cause,

— débouter les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 5] et du [Adresse 6] et [Adresse 1] et le cabinet Loiselet & Daigremont Entreprises à leur payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— dire que la société Senachamps sera dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les conclusions notifiées le 7 avril 2022 par lesquelles la société anonyme Loiselet & Daigremont Patrimoine, intimée, demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants du code civil, et 1380 du code général des impôts, de :

en tant que de besoin,

— rejeter la demande de la société Senachamps tendant à faire constater sa responsabilité du pour défaut d’entretien ayant conduit à la fermeture administrative des parkings causant un prétendu préjudice financier à la demanderesse,

— dire que la fermeture des parkings causant un préjudice à la société Senachamps ne lui est pas imputable dans la mesure où les parkings sont des parties privatives,

— dire que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative des parkings du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

— rejeter toutes les demandes en paiement de la société Senachamps dirigées à son encontre pour défaut de fondement juridique,

— rejeter la demande à titre subsidiaire de la société Senachamps tendant à obtenir la désignation d’un expert chargé d’estimer le préjudice du manque à gagner,

— rejeter la demande de réalisation sous astreinte des travaux qui n’intéressent que des parties privatives et surtout qui s’apparentent à une obligation de faire vis-à-vis du cabinet Loiselet & Daigremont Patrimoine et surtout pour défaut de fondement juridique,

en conséquence,

— confirmer en tous points la décision dont appel et notamment en ce qu’elle a exclu sa responsabilité, débouté les appelantes de toutes leurs demandes de condamnation telles que dirigées à son encontre et les a condamnées à lui régler la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

en tout état de cause,

— débouter les appelantes de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Senachamps à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Senachamps aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 11 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9, 10, 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1242 du code civil, et 1380 du code général des impôts, à :

sur son appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir,

— juger que les demandes formulées par les sociétés Siel et Senachamps ont déjà fait l’objet d’une instance soumise à la Cour d’Appel de Paris, laquelle a statué le 22 février 2017,

— déclarer les sociétés Senachamps et Siel irrecevables en ces mêmes demandes au regard de l’autorité de la chose jugée,

à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

dit que le système de désenfumage, d’amenée d’air et les escaliers des parkings constituent des parties communes des copropriétés sises [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l’encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l’instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

— juger que la société Senachamps est responsable de la fermeture administrative du parking du fait de sa carence dans la gestion du parc de stationnement,

— juger que les sociétés Siel et Senachamps n’apportent nullement la preuve d’une carence du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans l’administration des parties communes,

— constater en tout état de cause les diligences accomplies par lui tendant à la réouverture du parc de stationnement,

— juger que la société Casso n’a fait état d’aucun défaut de fonctionnement de ses parties communes et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l’exploitation du parking,

en conséquence,

— débouter les sociétés Siel et Senachamps de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau, et y ajoutant,

— condamner les sociétés Siel et Senachamps in solidum à lui verser la somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 17 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1355 du code civil, 122 et 500 du code de procédure civile, de :

sur son appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par lui,

— constater que les demandes de remise en état étaient déjà sollicitées par la société Senachamps dans le cadre de la procédure ayant abouti au jugement du 31 août 2012 et à l’arrêt de la Cour d’Appel confirmatif du 22 février 2017 et examinées par M. [B], expert judiciaire commis,

en conséquence,

— déclarer la société Senachamps irrecevable en ses mêmes demandes au regard de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt de la Cour d’Appel du 22 février 2017,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

dit que le système de sécurité incendie propre aux parkings appartenant aux sociétés Siel et Senachamps ne constitue par une partie commune des copropriétés des immeubles sis [Adresse 6] et [Adresse 5] d’une part et [Adresse 6] et [Adresse 1] d’autre part,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes formées à l’encontre de la société Loiselet & Daigremont,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte,

débouté les sociétés Siel et Senachamps de leur demande d’indemnisation de préjudices,

condamné in solidum les sociétés Siel et Senachamps aux dépens de l’instance,

condamné la société Senachamps à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

8.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

8.000 € au syndicat des copropriétaires la [Adresse 1],

4.000 € à la société Loiselet & Daigremont,

ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

— dire que l’état d’abandon et de squat du parking géré par la société Senachamps tel que constaté contradictoirement par M. [B], expert judiciaire, est entièrement imputable à la société Senachamps et constitue un fait exonératoire de responsable si par extraordinaire un des éléments d’équipement se situant dans le squat n’a pas pu être réparé,

— dire que la société Senachamps n’apporte pas la preuve d’une faute imputable à lui,

— dire que la société Senachamps n’apporte pas la preuve du lien de cause à effet entre l’arrêté de fermeture notifié par le Préfet de Police de [Localité 10] et de prétendus défauts d’entretien imputables à lui, au regard des anomalies d’entretien et d’exploitation du parking par la société Senachamps et expressément visés dans l’arrêté de fermeture,

— dire que la société Casso & Associes mandatée ne fait état d’aucun défaut de fonctionnement de ses parties communes et préconise les nombreuses améliorations liées directement à l’exploitation du parking et imputables à la société Senachamps,

en conséquence,

— débouter purement et simplement les sociétés Siel et Senachamps de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— condamner la société Senachamps à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Senachamps en tous les dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l’absence de qualité de copropriétaire de la société civile immobilière Sénachamps ;

Les moyens soutenus par les appelantes ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants ;

Sur l’irrecevabilité de la demande de travaux pour autorité de la chose jugée

L’article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Les deux syndicats des copropriétaires maintiennent devant la cour que le jugement du 31 août 2012, confirmé par arrêt de cette cour, a rejeté la demande de la société Senachamps tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état du parking et que l’expert a examiné les défauts affectant le parking public, de sorte que la nouvelle demande de travaux est irrecevable, la fermeture du parking ne constituant pas un élément nouveau puisque l’expert a visité les lieux la veille de la visite de la Préfecture ;

La société Senachamps maintient que lorsque l’expert a été désigné, les parkings n’avaient pas encore été fermés par arrêté préfectoral et que la situation n’a cessé d’évoluer jusqu’à la fermeture des parkings en 2014, fait nouveau qui l’autorise à engager une procédure en responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic ;

La demande présentée par la société Senachamps dans la présente instance concerne des travaux de remise en état du fonctionnement du SSI, du système de désenfumage, du moteur d’amenée d’air, d’isolement des escaliers et de rebouchage des trous dans les parois et de signalétique sur le tableau de commande manuelle du désenfumage situé en partie haute de la rampe ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’il ne s’agit pas des mêmes travaux que ceux objets de la procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 31 août 2012 et à l’arrêt rendu le 22 février 2017, qui visaient des désordres affectant les parkings liés à des fuites d’eau, des défaillances des portes des escaliers et des portes coupe-feu et au dépôt de déchets dans les parties communes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ;

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires

La société Senachamps et la société Siel maintiennent leur recherche de la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil en faisant valoir que les anomalies ayant conduit à la fermeture des parkings incombent à ces derniers, qui n’ont pas entretenu les parties communes alors que les problèmes étaient connus depuis 2010, date de la première visite du parc de stationnement par la Préfecture de Police ;

Tout comme en première instance, elles font valoir que :

— selon les règlements de copropriété des deux immeubles, les installations de ventilation sont des parties communes,

— les systèmes SSI, désenfumage et moteur d’amenée d’air sont communs à tout l’immeuble et on ne peut dissocier les systèmes pour les parkings du reste de l’immeuble, le groupement d’établissement disposant d’un poste central de sécurité qui prend en compte les installations techniques de sécurité tels les tableaux de report d’alarme du parc de stationnement, de commande de mise en oeuvre de la ventilation/désenfumage du parc de stationnement, d’alarme technique du réseau sprinkler du parc de stationnement et de la galerie commerciale ; le PCS assure la surveillance de l’ensemble de l’établissement et n’est pas spécifique aux parkings,

— le système de désenfumage ou d’amenée d’air est relatif à la sécurité du public et le syndic était tenu d’effectuer les travaux le concernant sans même convoquer une assemblé générale, ce qu’il n’a pas fait, alors qu’il était présent lors de la visite de la commission de sécurité, estimant ne pas devoir intervenir car les anomalies relevaient des parties privatives,

— l’arrêt rendu par la cour d’appel le 22 février 2017 n’a pas autorité de chose jugée puisque les parties à l’instance ne sont pas les mêmes ; les défendeurs dénaturent la rédaction de l’arrêt,

— le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a reconnu sa responsabilité en concluant en 2014 un contrat de vérification SSI et désenfumage,

— les assemblées générales des deux copropriétés ont voté des résolutions relatives à la sécurité incendie,

— la mission de contrôle et d’entretien des installations relève de la gestion des syndicats des copropriétaires qui ont contracté avec les entreprises prestataires,

— le syndic Atrium Gestion, succédant à Loiselet & Daigremont, a pris les choses en main pour relancer la procédure d’ouverture des parkings, confirmant que les travaux nécessaires à cette réouverture doivent être votés en assemblée générale et financés via les charges de parking ; la procédure est toutefois interrompue car le syndic n’a ni signé ni déposé le dossier,

— la responsabilité des syndicats résulte des expertises Casso et [B],

— il est invraisemblable que les syndicats des copropriétaires se prévalent de la convention de co-jouissance alors qu’ils ont obtenu son inopposabilité en justice,

— la société Senachamps n’a pas la qualité de Responsable Unique de Sécurité (RUS) ;

Le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] maintient que :

— selon les constats de M. [B], expert, opérés le 20 décembre 2013 le parking en sous-sol était de fait inexploitable bien avant la visite de la Préfecture du 25 septembre 2014, étant abandonné et à la disposition de squatters,

— le registre de sécurité ne pouvait être présenté par le représentant légal du parking, qui a la qualité de RUS vis-à-vis de l’administration,

— il existait d’autres anomalies, en cours de traitement lors d’une autre réunion d’expertise le 24 septembre 2014,

— la société Senachamps tente de lui imputer la responsabilité de sa propre défaillance dans l’exploitation du parking, alors que la vérification des éléments de sécurité relève de l’activité personnelle de la demanderesse, qui perçoit le prix d’entrée des véhicules automobiles,

— la preuve d’une carence de sa part n’est pas rapportée et les dysfonctionnements des parties communes n’ont été que ponctuels (système de désenfumage); il appartenait à la société Senachamps d’aviser le syndic de ces dysfonctionnements ; en tout état de cause, la fermeture du parking a été décidée pour de multiples raisons,

— la cour d’appel a déjà conclu que les charges d’entretien du parking public au titre de la convention de co-jouissance sont réparties entre les seuls emplacements de stationnement et ne peuvent être réclamées aux syndicats des copropriétaires,

— l’entretien des éléments de sécurité relève de la société Senachamps, ainsi que le système de sécurité incendie, la copropriété n’étant responsable que du fonctionnement du désenfumage. des sprinklers et de leurs alarmes,

— les travaux de sprinklers et d’ascenseur ont été réalisés et il appartient à la société Senachamps de déposer un dossier pour la réouverture des parkings,

— la demande d’autorisation de réaliser à ses frais avancés les travaux pour la réouverture des parkings qui date du 16 janvier 2019 n’est destinée qu’à combattre les arguments des deux syndicats des copropriétaires mais n’a pas modifié l’inertie de la société Senachamps, en lien avec son intention de revendre les parkings ;

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] soutient que la présente procédure a été diligentée en réponse à l’assignation du 20 avril 2016 tendant à réclamer des charges impayées et fait valoir que :

— les emplacements de parking sont des parties privatives,

— les parties accessoires aux emplacements de parking sont des parties communes spéciales aux emplacements de parking dont les dépenses d’entretien sont à la charge des seuls copropriétaires des parkings,

— il n’est pas désintéressé de la fermeture des parkings, désignant lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2016 un architecte afin d’évaluer les travaux de sécurité incendie, qu’en désignant le cabinet Casso, il n’a pas reconnu sa responsabilité mais a cherché à préserver et valoriser le bien commun ; que cependant la société Senachamps a contesté cette assemblée générale, qui a été annulée par jugement du 27 juin 2019, dont appel a été interjeté ; que depuis 2017, il a fait des démarches en vue de la réouverture du parking, sans collaboration de l’exploitant et qu’après un silence de deux ans, la société Senachamps lui a finalement répondu mais qu’elle utilise les documents du syndicat des copropriétaires pour tenter d’échapper à ses obligations,

— le rapport de M. [B] établit clairement la responsabilité des sociétés Siel et Senachamps dans la fermeture du parc de stationnement et le rapport Casso rejoint cette analyse ;

Le cabinet Loiselet & Daigremont soutient que tous les ouvrages installés dans les parties privatives du parking, à l’exclusion des parties communes expressément mentionnées au règlement de copropriété, sont des parties privatives de la société Senachamps, notamment les extincteurs, bacs à sable, la signalétique, le registre de sécurité et le SSI spécifique au parking ;

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

Le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, de manière objective, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’une faute et donc, même en l’absence de défaut d’entretien ; la démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire et suffisante pour engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur ce fondement ;

L’article 1382 devenu 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' ;

En l’espèce, les règlements de copropriété prévoient que les emplacements de parking constituent des parties privatives et que :

'Les 'parties communes’ sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, elles comprennent les parties communes générales et les parties communes particulières.

A. Parties communes générales

Elles comprennent notamment:

'- les chaudières et les appareils de chauffage central et de service d’eau chaude, les appareils de conditionnement, de surpression, d’épuration, etc… à l’exclusion des installations individuelles spéciales, (…)

— les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminée, les tuyaux d’aération, (…)

Dans la mesure où ils sont à usage collectifs, les branchements d’égouts, les rampes d’accès et couloirs, dégagements, descentes, vestibules, couloirs d’entrées, escaliers, ascenseurs, élévateurs, ainsi que leur machinerie, les locaux de la chaufferie, les soutes et les réserves, les compteurs et tous les locaux techniques collectifs et leurs installations ;

Tous les accessoires des parties communes, tels que les installations d’éclairage et de chauffage, de ventilation, les cuves à mazout, (…) et, de manière générale toutes les installations à l’usage de plusieurs copropriétaires : celles dont ne bénéficieront qu’un seul d’entre eux étant considérées comme parties privées quelle que soit leur nature (…) ;

C. Parties communes spéciales aux parkings et à la galerie marchande

Constituent des parties communes spéciales à propriétaires des locaux en sous-sol, constitués par des emplacements de voitures, de la galerie marchande et des réserves, les accès, rampes de circulation et accessoires jusqu’au troisième sous-sol compris.

D. Parties communes spéciales aux parkings

Constituent des parties communes spéciales aux propriétaires des locaux en sous-sol, constitués par des emplacements de voitures, les accès, rampes de circulation avec tous leurs équipements de toute nature, aménagements et accessoires à partir du troisième sous-sol compris.' ;

Les demanderesses recherchent la responsabilité des syndicats des copropriétaires défendeurs pour les anomalies 1, 2, 3 et 6 relevées en page 4 du procès-verbal de la préfecture de Police du 25 septembre 2014 : non fonctionnement du système de sécurité incendie (SSD, du système de désenfumage, de l’amenée d’air, défaut d’isolement des escaliers et du sas du fait de trous dans les parois ;

La demande relative à la signalétique sur le tableau de commande manuelle de désenfumage situé en partie haute de la rampe figure dans le dispositif des conclusions des demanderesses mais n’est pas explicitée dans ses écritures. Il n’apparaît pas que cet élément est défaillant au regard des constations faites par la société Casso en 2016 ;

Le système de sécurité incendie est constitué de l’ensemble des matériels servant à collecter toutes les informations ou ordres liés à la seule sécurité incendie, à les traiter et à effectuer les fonctions nécessaires à la mise en sécurité d’un bâtiment ou d’un établissement ; il comprend le système de détection incendie et le système de mise en sécurité incendie (compartimentage, désenfumage, évacuation, extinction automatique) ;

Le syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] reconnaît que les sprinklers et les systèmes de sécurité incendie comprenant le désenfumage constituent des parties communes qui sont entretenues par le biais de contrats d’entretien mais soutient que le SSI propre au parking est un ouvrage privatif dont la société Senachamps assume seule l’entretien ;

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] soutient quant à lui que le SSI, le système de désenfumage et le moteur d’amenée d’air ne concernent que le parc de stationnement et que la gestion de ces équipements n’incombe pas au syndicat des copropriétaires mais au seul exploitant du parking ;

Il ressort des règlements de copropriété, ainsi que jugé par la cour d’appel de Paris le 22 février 2017, que constituent des parties communes spéciales les rampes, les escaliers, les sas coupe-feu et les gaines de désenfumage, qui occasionnent des charges de copropriété ;

La Préfecture de Police a procédé en 2014 à des essais du SSI du parking, en situation de coupure de l’alimentation électrique normale avec mise en route du groupe électrogène et en situation de l’alimentation électrique normale ;

Elle a relevé des dysfonctionnements du système de désenfumage et d’amenée d’air, un défaut d’isolement des escaliers et du sas du fait de trous dans les parois, lesquels, constituant des parties communes, relèvent de la responsabilité des syndicats des copropriétaires défendeurs ;

Elle a relevé un 'non fonctionnement du SSI, tant en situation de coupure de l’alimentation électrique qu’en situation normale', sans précision sur les dysfonctionnements relevés à ce titre ; les dysfonctionnements éventuels de certains éléments testés dans les parkings (éclairage de sécurité, interphone, déclencheur manuel, tête de détection incendie) concernent des équipements privatifs du parking public exploité par la société Senachamps et non des parties communes, de sorte qu’ils ne relèvent pas de la responsabilité des syndicats des copropriétaires ;

M. [B], expert, a relevé dans son rapport (pages 6 et 7) que la société Exerce était en charge des contrats de maintenance des équipements techniques pour les deux immeubles s’agissant essentiellement des installations de chauffage, ventilation, climatisation, plomberie et groupes de relevage et que la société Acsi effectuait la maintenance des installations d’extinction automatique d’incendie du type sprinkler ; il ne ressort pas du rapport que l’expert a procédé à des essais des systèmes de sécurité incendie ou de désenfumage ; il est indiqué en page 17 du rapport que la société Senachamps a, sans autorisation, condamné les accès aux niveaux – 8 et – 9 du parking '[Adresse 5]' en construisant un mur maçonné, pour transformer les lieux en espace de stockage, renonçant à effectuer les travaux de mise en conformité nécessitant des réseaux sprinkler nécessaires à une activité de parking ;

L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires la [Adresse 1] du 25 juin 2014 a approuvé les comptes 'levée des réserves suite au dernier rapport de vérification de l’installation des sprinklers dans le parking’ (résolution n°20) et l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018 a confié une mission de coordination du système de sécurité incendie et d’assistance technique au cabinet Axce Sécurité (résolution n°18.1) ;

Il résulte du rapport Casso en date du 23 mars 2016 (pièce appelantes n° 15), qu’un PC sécurité assure la surveillance de l’ensemble de l’établissement et la levée de doute dans tous les locaux : report d’alarme du parc de stationnement, tableaux de commande de la ventilation/désenfumage du parc de stationnement, contrôle du fonctionnement des ascenseurs, tableau d’alarme technique du réseau sprinkler du parc de stationnement et de la galerie commerciale, tableau d’interphone du parc de stationnement couvert, téléphone urbain pour appeler les secours, vidéo surveillance, défibrillateur ;

Cependant, il est précisé en page 12 que le PCS ne dispose pas des équipements centraux du SSI du parc de stationnement mais simplement d’un tableau de report d’exploitation de l’alarme (TRE) ;

En page 17 du rapport Casso, sous la rubrique 'système de sécurité incendie', il est précisé que, outre le désenfumage mécanique, les groupes électrogènes, les colonnes sèches et l’installation de type sprinkler (absente aux niveaux – 8, – 8,5 et – 9), le parc de stationnement dispose également d’un système de détection incendie implanté dans les circulations du parc de stationnement à tous les niveaux, l’installation semblant avoir été réalisée lors de travaux importants de rénovation entre 1995 et 2000, qui sont implantés au niveau – 3 du bâtiment A et qui ne sont pas surveillés en permanence, la surveillance étant réalisée par le personnel du PCS ; des déclencheurs manuels à proximité des escaliers complètent le dispositif d’alarme, ainsi que des interphones pour entrer en contact avec le personnel du PCS ;

Ainsi, si l’alarme incendie du parking et le tableau de commande du désenfumage sont reliés au PCS commun à l’ensemble de l’établissement (parking, galerie marchande, bureaux), le SSI propre au parking ne constitue pas pour autant, hors du désenfumage et de l’amenée d’air, une partie commune ;

Les parties s’opposent sur l’identité du Responsable Unique de Sécurité (RUS) pour le parc de stationnement ; ce dernier est le représentant physique de la direction unique (entité administrative) d’un groupement d’établissements ; il est l’interlocuteur unique des autorités publiques pour tout ce qui concerne l’application du règlement de sécurité incendie ; il a notamment pour mission de veiller à la tenue du registre de sécurité pour l’ensemble des équipements en lien avec les prestataires extérieurs (installateurs, techniciens, organisme agréés) ;

La société Senachamps maintient que ce n’est pas elle qui est RUS mais chacun des syndics des deux copropriétés ; elle produit la facture en date du 20 juillet 2018 réglée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à la société PCSI pour une mission de responsable unique de sécurité ;

Les syndicats des copropriétaires et la société Loiselet & Daigremont maintiennent que le RUS est M. [I], dirigeant de la société Siel et représentant de la société Sena, dirigeant de la société Senachamps ;

Il résulte des pièces versées aux débats que la visite de la Préfecture de Police en date du 18 janvier 2010 s’est faite en présence des deux syndics de copropriété, qui ont été destinataires du courrier du 26 janvier 2010 en leur qualité de gestionnaires des deux entités 'tranche 1' et 'tranche 2' d’infrastructures de parkings ;

Les factures de travaux d’urgence préconisés par la Préfecture de Police (remplacement des blocs secours, de la signalétique, remise en état des sprinklers et des extincteurs) ont été exécutés par la société Senachamps, qui a adressé les factures en janvier 2010 aux deux syndicats des copropriétaires défendeurs (pièce appelantes n° 23) ;

Lors de la visite du site le 25 septembre 2014, M. [W] [P], représentant de M. [I], était désigné comme 'responsable du site’ ;

L’expert judiciaire a réclamé à la société Senachamps le registre de sécurité ; la société Senachamps lui a répondu qu’elle tenait ce registre au siège de sa société, mais ne l’a pas communiqué à l’expert ; la société Casso a indiqué (page 27 de son rapport) qu’il doit y avoir un registre sécurité propre au parc de stationnement ;

C’est à M. [I] en sa qualité de RUS du parc de stationnement que la société Casso a adressé le projet de notice de sécurité incendie le 24 novembre 2016 (pièce 22 du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]) ;

M. [I] a indiqué dans un courriel du 9 février 2017 (pièce 23 du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]), à la société Atrium Gestion, syndic, qui lui demandait les plans des réseaux d’extinction automatique: 'je ne possède aucun document malgré ma qualité de RUS’ ;

C’est à M. [I] en sa qualité de RUS que la société Atrium Gestion a demandé le 28 février 2017 la documentation réglementaire pour compléter le dossier d’évaluation des travaux à réaliser dans les parkings (pièce 19 du syndicat des copropriétaires [Adresse 5]) ;

Ainsi, le représentant de la société Senachamps est considéré et se comporte depuis 2014 comme le RUS du parking souterrain ;

En conséquence, la responsabilité des syndicats des copropriétaires peut être recherchée au titre de l’entretien des installations de désenfumage et d’amenée d’air, ainsi que des escaliers mais non du SSI propre au parking ; les défauts relevés par la Préfecture de Police le 25 septembre 2014 s’agissant du nombre d’extincteurs, de l’état des bacs à sable, de la signalétique, de la formation du personnel et du registre de sécurité ne relèvent pas, eux, de la responsabilité des syndicats des copropriétaires mais de celle de l’exploitant du parking ;

Les appelantes font valoir que certains problèmes touchant les parties communes, sans plus de précisions, étaient connus depuis 2010 et que les syndicats des copropriétaires n’ont entrepris aucun travaux pour la remise en état des parties communes donnant accès aux places de parking ;

Or, la Préfecture de Police, lors de sa visite du 18 janvier 2010 (pièce 1 en demande), a relevé que l’établissement comportant les emplacements de parking dispose des installations techniques et de sécurité suivantes ;

— SSI de catégorie A, situé au niveau avec report au poste de sécurité de la galerie,

— éclairage de sécurité par blocs autonomes,

— désenfumage mécanique non asservi à la détection incendie,

— extinction automatique à eau,

— colonnes sèches,

— groupe électrogène,

— ascenseurs ;

La sous-commission de sécurité a émis un avis favorable à la poursuite de l’exploitation du parc de stationnement en demandant la réalisation de onze mesures de sécurité ; seule l’une des mesures concerne les parties communes, s’agissant du report au PCS de la galerie commerciale des informations provenant de la mise en oeuvre des installations de sécurité du parc de stationnement, notamment la détection incendie ; or, il ressort du rapport Casso que les alarmes et commandes relatives à la sécurité incendie des parkings sont bien reliées au PCS ; les autres mesures relevaient uniquement de la responsabilité de l’exploitant du parking : nomination d’un responsable unique et tenue d’un registre de sécurité unique pour l’ensemble du parc de stationnement, interdiction d’accès et de stockage aux niveaux – 9, – 8,5 et – 8 où des boxes ont été aménagés, isolement par des parois coupe-feu et remise en état du réseau de sprinkler installé sans autorisation, vérification des installations techniques et des extincteurs propres au parc de stationnement, débarras ;

Aucun défaut d’entretien ou défaillance des parties communes n’est ainsi démontré à cette époque ;

Lors de sa visite du 25 septembre 2014, la Préfecture de Police a mis en évidence des anomalies touchant au SSI, au système de désenfumage au niveau – 6 [Adresse 1], au fonctionnement du moteur d’amenée d’air au niveau – 7,5 [Adresse 5] côté D ainsi qu’un défaut d’isolement des escaliers et sas du fait de la présence de trous dans les parois ;

Lors de sa visite dans les lieux le 20 décembre 2013, M. [L] [B], expert judiciaire, avait déjà relevé que :

— au niveau – 3 : le local mis à disposition des services de surveillance et de maintenance a subi un dégât des eaux au plafond ; des réparations ont été effectuées sur les réseaux d’évacuation en fonte,

— au niveau – 4 : l’espace est entretenu mais 'des sacs à provisions sont déposés sur des réseaux ou gaines de ventilation en attente d’être récupérés par des personnes étrangères à l’établissement'. La plupart des grilles de sol protégeant les siphons d’évacuation des eaux résiduelles ne sont plus en place,

— aux niveaux – 5 à – 8 : 'l’espace n’est plus entretenu les murs ont bien été peints mais les lieux sont abandonnés à la disposition de squatteurs.

Nous constatons qu’aucun véhicule ne stationne.

D’après les fiches réglementaires apposées sur les quelques extincteurs restant encore en place, des équipements, de marque Sicli, n’ont pas été vérifiés depuis janvier 2011.

Certains points d’eau sont utilisés à usage de douche inondant les sols.

Nous constatons que la plupart des grilles de sol, protégeant les siphons d’évacuation des eaux résiduelles, ne sont plus en place et que les réseaux sont bouchés, ne permettant pas aux eaux usées de s’écouler.

Les murs périphériques ont été perforés aux niveaux bas dans le but de faire chuter la pression exercée par l’eau de la nappe phréatique sur les parois extérieures. L’eau s’écoulant de ces orifices se répand sur le sol sans être canalisée.' ;

— au niveau – 9: 'l’espace n’est plus entretenu les murs ont bien été peints mais les lieux sont abandonnés à la disposition de squatteurs. Nous constatons qu’aucun véhicule ne stationne. La plupart des grilles de sol protégeant les siphons d’évacuation des eaux résiduelles ne sont plus en place. (…) Tout l’espace est squatté et présente des risques sanitaires pour toute personne. Le personnel de maintenance de la société Babrce reconnaît ne descendre à ce niveau qu’accompagné et que pour des interventions d’extrême urgence sur les installations techniques.

Nous sortons des parkings en utilisant la rampe d’accès réservée aux véhicules, l’ascenseur n’est plus en service.' ;

L’expert a effectué une nouvelle visite des parkings le 24 septembre 2014, veille du passage de la Préfecture de Police, il a constaté :

— au niveau – 3 : un état identique, des interventions de désengorgement des réseaux d’évacuation provenant des boîtes de nuit en activité aux niveaux supérieurs ayant été faites,

— niveaux – 4 au – 9 : la société d’exploitation a fait procéder au nettoyage, désinfection et contrôler l’accès aux locaux, ce qui a réduit sensiblement l’occupation des squatters ; les ascenseurs ont été remis en fonctionnement, seul l’appareil du parking '[Adresse 5]' descend au -7, les niveaux -8 et -9 ne sont plus desservis ; les extincteurs Sicli sont en cours de vérification annuelle, le contrat de maintenance a été réactivé ; le niveau – 6 du parking '[Adresse 5]' est inondé suite à une rupture accidentelle du réseau d’incendie sprinkler au niveau – 4 ; la réparation du tube brisé par un véhicule a été effectuée ; les installations de télésurveillance sont opérationnelles jusqu’au niveau – 5 des deux parkings, les niveaux inférieurs n’étant pas pris en compte par cette installation ; les niveaux – 8 et – 9 du parking '[Adresse 5]' sont inaccessibles au public, les accès ayant été murés par la société Senachamps à la demande de la Préfecture de Police ; les installations d’éclairage ont été relampées ;

L’expert a conclu que les désordres affectant les parkings sont :

— défaut ou absence total d’éclairage, par manque d’entretien,

— remontée des eaux d’égouts au sol de certaines zones de l’espace public, les pompes de relevage ne sont pas entretenues avec le sérieux nécessaire ; les pompes sont vétustes mais assurent leur fonction,

— ascenseurs : à l’arrêt, les pannes ne sont pas traitées et les opérations d’entretien non effectuées de façon régulière,

— emplacements de parking encombrés de déchets, démontrant un abandon total des lieux,

— parois périphériques laissant s’écouler l’eau : trous dans la paroi qui retient les eaux de la nappe phréatique, réseaux de récupération, d’écoulement et d’évacuation bouchés et non opérationnels,

— objets jetés au sol qui bouchent les évacuations et provoquent des inondations,

— absence de contrôle des extincteurs,

— condamnation de l’accès aux niveaux – 8 et – 9 du parking '[Adresse 5]' par la construction d’un mur maçonné à l’initiative de la société Senachamps, qui y a aménagé sans autorisation des espaces de stockage ;

Si l’expert a préconisé un contrôle des installations techniques (ventilations mécaniques, installations de désenfumage, installations d’extraction sprinkler), il a souligné qu’en 'améliorant l’état général des locaux, l’exploitant commercial des parkings devrait voir revenir les usagers payants dans la totalité des niveaux de parking’ ;

Au regard de l’ensemble des ces éléments, il apparaît que l’entretien des installations de désenfumage et d’amenée d’air, ainsi que la réparation des parois des escaliers et sas relèvent de la responsabilité des syndicats des copropriétaires défendeurs et que ces éléments ont été défaillants au moins à des moments ponctuels, de sorte que la responsabilité des deux syndicats des copropriétaires copropriétés est susceptible d’être engagée ;

Toutefois, comme exactement énoncé par les premiers juges, le cabinet Loiselet & Daigremont a conclu le 17 février 2014 pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] des contrats de vérification réglementaire du SSI et de désenfumage mécanique avec la société Socotec et d’entretien du matériel de sécurité incendie avec la société Tyco Integrated Systems et M. [B] a eu communication des contrats d’entretien des installations des copropriétés en cause ;

En outre, si des défaillances des parties communes ont eu lieu, dont il n’est pas démontré qu’elles ont toutes été continues, des manquements importants dans l’entretien et la sécurité des lieux exploités sont imputables à la société Senachamps (relamping, présence de squatters et de déchets, obstruction des évacuations d’eau, vérification des extincteurs etc.), qui ont fait obstacle à la poursuite de l’exploitation du parking ;

Sur la responsabilité du syndic

La société Senachamps et la société Siel maintiennent en appel leur recherche de la responsabilité du cabinet Loiselet & Daigremont, syndic de l’époque, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en faisant valoir que :

— ce cabinet était le syndic des deux copropriétés pendant la période incriminée, de 2010 à 2014, date de fermeture des parkings,

— si depuis 2015 la société Atrium Gestion, nouveau syndic de la copropriété [Adresse 5], a accompli de nombreuses diligences en vue de l’ouverture des parkings, les problèmes ont été niés par le cabinet Loiselet & Daigremont et non abordés au cours des assemblées générales, alors qu’ils étaient anciens (dégâts des eaux successifs, entretien des sprinklers, escaliers, rampes et accès de circulation, ascenseurs),

— le syndic a fait preuve d’inertie en ce qui concerne l’intrusion de SDF dans le parking, invoquant un défaut de trésorerie pour faire face aux travaux nécessaires,

— l’ensemble des dysfonctionnements apparaissait lors du premier accédit d’expertise en 2013 et de nombreux courriers d’avertissement des syndics et syndicats des copropriétaires ont été adressés de 2007 à 2012, annexés au rapport d’expertise ;

Le cabinet Loiselet & Daigremont maintient que :

— le syndicat des copropriétaires n’est responsable que du fonctionnement du désenfumage, du système de sprinklers mais non du SSI du parking en sous-sol qui est un ouvrage privatif dont la société Senachamps assume seule l’entretien et la garde, même si certaines informations sont transmises au PC sécurité de la galerie marchande, qui est indépendant,

— des anomalies du système de désenfumage ou de ventilation, non constatées contradictoirement par l’expert judiciaire, n’ont fait l’objet d’aucune intervention des demanderesses auprès du syndic,

— les défauts constatés par la Préfecture de Police le 25 septembre 2014 en ce qui concerne ce qui relevait de la société Senachamps étaient largement suffisants pour justifier l’interdiction d’exploiter le parking,

— le rapport de la société Casso justifie de l’entretien normal du PCS,

— la faute du syndic est d’autant moins démontrée que les demanderesses ont fait l’objet d’un arrêt définitif retenant la demande de travaux sous astreinte qu’elles avaient formée,

— les travaux sur les sprinklers et l’ascenseur côté [Adresse 1] ont été réalisés et il appartient à la société Senachamps de faire le nécessaire pour déposer un dossier à la Préfecture pour la réouverture des parkings ;

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé 'd’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci’ ;

Les deux copropriétés en cause ont connu des problèmes d’infiltration d’eau objets des instances ayant donné lieu à des jugements du tribunal de grande instance de Paris du 31 août 2012 qui ont débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes d’exécution de travaux sous astreinte et ont ordonné une expertise confiée à M. [B] ; des arrêts de cette en date du 22 février 2017 ont confirmé ces décisions ;

Les appelantes reprochent des fautes de gestion au syndic entre les années 2010 et 2014 alors qu’à cette époque le parking avait obtenu une autorisation d’exploitation de la part de la Préfecture de Police de [Localité 10] ; des dysfonctionnements ayant ensuite été relevés le 25 septembre 2014 ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2011 du syndicat des copropriétaires La [Adresse 1] que les copropriétaires ont voté des travaux de remplacement de sprinklers dans la galerie marchande mais que d’autres résolutions relatives à la vérification des réseaux de sprinklers, notamment dans le parking, ont été soumises au vote mais n’ont pas obtenu une majorité favorable ; lors de l’assemblée générale du 25 juin 2014, le syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes relatifs à l’ensemble des travaux de réseaux de sprinklers, y compris ceux relatifs au parking, démontrant ainsi que le syndic a fait procéder auxdits travaux ;

Les appelantes produisent un courriel en date du 13 septembre 2011 par lequel le cabinet Loiselet & Daigremont indique à M. [I] avoir conscience des problèmes d’accès multiples de la copropriété mais déplore un manque de trésorerie pour faire les travaux préconisés, étant souligné que le courriel de doléance adressé par M. [I] n’est pas versé aux débats ; il ressort des annexes du rapport d’expertise de M. [B] qu’à cette époque, la société Senachamps se plaignait de fuites d’eau et de troubles occasionnés par les personnes sortant de boîte de nuit ou les SDF, entrant la plupart du temps par la galerie ; en 2012, les plaintes concernant des désordres au niveau – 6, qui était inutilisable, étaient transmises au syndic ;

Les appelantes justifient avoir adressé par leur conseil le 23 avril 2012 au cabinet Loiselet & Daigremont s’agissant du syndicat des copropriétaires La [Adresse 1], une demande de convocation d’assemblée générale extraordinaire ayant pour objet le remplacement des deux centrales de détection de CO2, qui n’ont cependant pas fait l’objet d’une remarque de la Préfecture de Police de [Localité 10] en 2014 ;

Les premiers juges ont justement retenu que les pièces versées aux débats par les appelantes n’établissant pas que le cabinet Loiselet & Daigremont a failli dans l’exécution de sa mission de syndic quand à l’entretien des parties communes, dans un contexte d’absence de paiement de leurs charges par les appelantes,

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir déclarer ce syndic responsable du préjudice subi par les sociétés SIEL et Sénachamps ;

Sur l’exécution de travaux

Comme l’a dit le tribunal le cabinet Loiselet & Daigremont n’étant pas propriétaire des ouvrages en cause, il ne peut leur être enjoint d’exécuter des travaux ;

Des dysfonctionnements ont été relevés le 25 septembre 2014 sur les installations de désenfumage et d’amenée d’air au niveau des parkings ainsi que des trous dans les escaliers et sas ;

Il résulte du rapport du 23 mars 2016 de la société Casso que :

— un dysfonctionnement des moteurs d’extraction et d’amende d’air composant le système de désenfumage n’a pas été caractérisé mais la société Casso a seulement demandé un contrôle de son fonctionnement, des débits et un rapport de vérification par un organisme agréé ; il en va de même pour le réseau sprinkler, dont il a été demandé l’extension aux niveaux – 8, – 8,5 et – 9 pour pouvoir les exploiter,

— s’agissant du SSI, s’il a été relevé qu’il est hors service, c’est son propriétaire (M. [I]) qui indiquait vouloir le remplacer, ce qui semblait possible si le système de type sprinkler était opérationnel et correctement dimensionné,

— compte-tenu de la fermeture du parking depuis le 22 octobre 2014, il était demandé que l’ensemble des installations techniques et de sécurité soit vérifié ;

Lors de l’assemblée générale du 27 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires La [Adresse 1] a voté en résolutions n°17 et 18 des travaux de mise en conformité trentenaire des sprinklers par la société Acsi, avec intervention d’un bureau de contrôle ; les comptes relatifs à ces travaux ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 29 juin 2018 (résolutions n°24 et 25) ;

Lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2017, les copropriétaires ont voté (résolution n°16) des travaux de reconstitution et fourniture du dossier technique de l’installation de détection incendie de la partie T1 ; lors de l’assemblée générale du 29 juin 2018, les copropriétaires ont voté une mission de coordination du SSI et assistance technique pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], un rapport technique d’état des lieux a été établi le 29 mars 2017 par la société QCS Services ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la preuve n’est pas rapportée de la persistance de dysfonctionnements au jour où le tribunal statue et compte-tenu des travaux entrepris par les copropriétés, débouté les sociétés SIEL et Sénachamps de leur demande de travaux sous astreinte ;

Il est à noter que la demande de travaux n’est pas maintenue devant la cour ; il est noter que le nouvel acquéreur des parkings a mis à l’ordre du jour des assemblées générales des 24 novembre 2020 et 19 juillet 2021 l’autorisation de procéder aux travaux nécessaires pour permettre la réouverture du parking (pièce syndicat La [Adresse 1] n°43 et 44) ;

Sur l’indemnisation des préjudices

La société Senachamps fait valoir que la Cour d’appel a jugé que les charges qui lui avaient été réclamées étaient pour partie non justifiées et mal imputées et qu’elle a exécuté les décisions de justice la condamnant à payer des charges ;

Elle maintient en appel qu’elle subit un préjudice financier considérable puisque le parc de stationnement est fermé au public depuis le 20 octobre 2014 en raison de la carence des syndicats des copropriétaires et qu’elle continue à recevoir des charges et à payer la taxe foncière alors que les parkings sont inexploitables ; elle formule des demandes indemnitaires et sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert afin d’estimer le préjudice de manque à gagner pour la location des parkings ;

Le syndicat des copropriétaires La [Adresse 1] maintient que :

— l’autorité de la chose jugée rend irrecevable la demande relative aux factures d’entretien des parties privatives du parking ;

— l’exploitation du parking a été empêchée par la défaillance de la société Senachamps, de sorte qu’elle ne peut demander le remboursement des charges qui relèvent de sa qualité de copropriétaire, de même que le paiement de la taxe foncière,

— la société Senachamps n’apporte pas la preuve qu’elle est l’exploitante du parking, qui est exploité par une autre société ayant le même représentant,

— l’expertise n’est pas destinée à palier la carence probatoire des parties ;

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] maintient que :

— le paiement des charges de copropriété incombe à tout copropriétaire et la société Senachamps ne peut agir en répétition de sommes qu’elle n’a pas versées,

— le paiement des sommes dues au titre de la convention de co-jouissance, qui ne lui est pas opposable, ne lui incombe pas,

— le manque à gagner n’est pas justifié dans son chiffrage et une expertise ne peut palier la carence du demandeur,

— la taxe foncière est due en qualité de propriétaire ;

Les premiers juges ont exactement énoncé que, faute d’avoir procédé à la remise en état des lieux lui incombant, de nature à permettre la reprise de l’exploitation du parking, la société Senachamps est mal fondée à imputer à la négligence des syndicats des copropriétaires et du syndic le manque à gagner pour la location des parkings qu’elle subit ;

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 12 février 2019 (pièce appelante n° 29-1) montre d’ailleurs que l’entretien à la charge de la société Senachamps, qui semblait en voie d’amélioration, demeure défectueux puisque le parking présente encore ou a nouveau des dysfonctionnements de lampes, des détritus, de la saleté sur le sol, des bacs à incendie cassés, des siphons obstrués, des extincteurs non révisés depuis 2014, des caisses automatiques hors d’usage, des issues de secours encombrées, outre des traces d’infiltrations, ce qui contraste avec les constatations faites par huissier de justice le 23 octobre 2014 après nettoyage des parkings (pièce 39-2 en demande) ;

S’agissant des charges de copropriété et des taxes foncières, elles sont dues par la société Senachamps en sa qualité de copropriétaire et elle ne saurait en être dispensée du fait d’un défaut de jouissance paisible de ses lots, dont elle est en grande partie responsable ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés Siel et Senachamps de leurs demandes indemnitaires, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise ;

Il convient d’ajouter qu’il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les sociétés Siel et Sénachamps sont seules responsables de la fermeture des parkings, parties privatives, et donc, des préjudices qu’elles allèguent ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifée SIELet la société civile immobilière Sénachamps, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] la somme supplémentaires de 16.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

La société civile immobilière Sénachamps doit être condamnée à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] : 16.000 €,

— à la société anonyme Loiselet & Daigremont Patrimoine : 8.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les sociétés SIEL et Sénachamps ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La SCI Sénachamps sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

La SCI Sénachamps perdant son procès contre les syndicats, le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;

Il doit être ajouté au jugement que la SCI Sénachamps est déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société par actions simplifée SIELet la société civile immobilière Sénachamps aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 5] la somme supplémentaires de 16.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la société civile immobilière Sénachamps à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 1] : 16.000 €,

— à la société anonyme Loiselet & Daigremont Patrimoine : 8.000 € ;

Déboute la société civile immobilière Sénachamps de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT