Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 26 novembre 2025, n° 22/12996

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande des syndicats en paiement des charges
- Sur les frais de recouvrement
- Sur la demande de dommages-intérêts des syndicats
- Sur la capitalisation des intérêts
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation 26 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a justifié sa créance par des documents appropriés, rendant la demande de paiement des charges fondée.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a reconnu que l'absence de paiement des charges par Monsieur [L] constitue une faute ayant causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par Monsieur [L].

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 nov. 2025, n° 22/12996
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	22/12996
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LAS CASES 18 ( 228 )

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12996 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEYK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8]-[Localité 7] – RG n° 21/03330

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LAS CASES 18 (228), 2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 11] représenté par administrateur judiciaire, la SELARL [J] [Z]-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée

dont le siège social est : [Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [U] [L]

né le 12 janvier 1989 à [Localité 9] (Turquie)

[Adresse 1]

[Localité 6]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [L] est propriétaire des lots 0180394, 0180099 et 0180121de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé [Adresse 10], située [Adresse 3].

M^me FlorenceTulier-[Z], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire provisoire de la copropriété en difficultés [Adresse 10] par ordonnance du président du tribunal de grande instance d’Evry du 17 septembre 2019. Sa mission a été prolongée par ordonnance du 11 septembre 2020.

Par acte du 20 mai 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de l’immeuble du 2/4/6/8/10/12/14 [Adresse 12], représenté par [M], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, a assigné M. [L] devant le tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  20.177,97 € au titre des charges impayées arrêtées 2 avril 2021, appel de fonds du 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus,

—  468,83 € au titre des frais de recouvrement,

—  4.000 € de dommages-intérêts,

—  3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil était sollicitée.

Par jugement du 27 janvier 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 14.156,21 €, au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020, et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 20 mai 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

— condamné M. [L] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.200 € par application de l’article 700 du même code,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— rejeté toute autre demande.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 21 septembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 4], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné M. [L] à lui payer la somme de 14 156,21euros au titre des charges impayées du 1er janvier 2011 au 2 avril 2021 ADF 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur 2/4 inclus ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2020 jusqu’à parfait paiement,

condamné M. [L] à lui payer la somme de 1 400 euros à titre de dommages-intérêts,

condamné M. [L] à lui payer la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamné M. [L] à payer une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes plus amples et contraires,

statuant à nouveau

— condamner M. [L] à lui payer les sommes de :

20 177,97 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, ADF 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur (2/4), inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

4 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

468,83 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 octobre 2020, date de la mise en demeure,

— rejeter toute demande de délais,

y ajoutant,

— condamner M. [L] à lui payer la somme complémentaire de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [L] en tous les dépens d’appel et première instance avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrées à M. [L] le 26 septembre 2022, par remise à étude.

SUR CE,

M. [L] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande des syndicats en paiement des charges

La demande des syndicats porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2011 au 2 avril 2021.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a versé aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [L],

— les procès verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des :

15 juin 2020 approuvant les dépenses des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2011, 1er janvier au 31 décembre 2012, 1er janvier au 31 décembre 2013, 1er janvier au 31 décembre 2014, 1er janvier au 31 décembre 2015 et 1er janvier au 31 décembre 2016,

28 juillet 2020 approuvant les dépenses des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2017, 1er janvier au 31 décembre 2018, 1er janvier au 31 décembre 2019 et les budgets prévisionnels 2020 et 2021,

— le décompte des sommes dues faisant apparaître un solde débiteur de 20.177,97 €,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2015 au 2ème trimestre 2021,

— les régularisations individuelle de charges de 2011 à 2019,

— les justificatifs des frais.

La production des appels de fonds n’est pas nécessaire dès lors que le syndicat communique les procès-verbaux des décisions de l’administrateur approuvant les comptes et la régularisation individuelle des charges.

IL résulte des pièces produites énumérées plus haut que le syndicat justifie de sa créance d’un montant de 20.177,97 €.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 14.156,21 €, au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, provision 2ème trimestre 2021 et travaux sécurisation ascenseur (2/4) inclus avec intérêt au taux légal à compter du 23 octobre 2020.

M. [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 20.177,97 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2011 au 2 avril 2021, ADF 2T2021 et Trx sécurisation ascenseur (2/4), inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021, date de l’acte introductif d’instance.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite le paiement des sommes suivantes :

—  16 octobre 2014 : sommation de payer : 178,33 € (pièce n°7),

—  4 décembre 2014 : sommation de payer : 265,50 €,

—  23 octobre 2020 : mise en demeure : 25 € (pièces n°6),

total : 468,83 €.

Les frais de sommation de payer et de mise en demeure constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, mais seuls les frais de la sommation de payer du16 octobre 2014 (178,33 €) et ceux de la mise en demeure du 23 octobre 2020 (25 €) sont justifiés par les pièces produites, soit 203,33 €.

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement.

M. [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 203,33 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022, date du jugement, par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts des syndicats

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil alinéa ' que 'le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis 2011 M. [K] s’abstient de payer les charges de copropriété, aucun versement n’étant intervenu. Sa mauvaise foi est caractérisée par cette absence de paiement équivalent à un refus, malgré les sommations de payer et mise en demeure qui il ont été adressés

Les manquements systématiques et répétés de M. [L] à son obligation essentielle à l’égard des syndicats des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Le préjudice subi par la copropriété est d’autant plus important qu’il s’agit d’une copropriété en difficulté.

Ce préjudice a été insuffisamment réparé par le premier juge.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts.

M. [L] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 2.500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022, date du jugement, par application de l’article 1231-7 alinéa 2 in fine du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 21 novembre 2022.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière par application de l’article 1343-2 nouveau du code civil.

Il dit être ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt est ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 25 € au titre des frais de recouvrement,

— condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1.400 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 3] la somme de 20.177,97 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2011 au 2 avril 2021, ADF 2T2021 et Trx sécurisation ascenseur (2/4), inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021 ;

Condamne M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 3] la somme de 203,33 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 ;

Condamne M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 3] la somme de 2.500 € de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil sur les condamnations pécuniaires prononcées par l’arrêt ;

Condamne M. [L] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], sis [Adresse 2]) la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE