Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13648 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDEG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] – RG n°

APPELANTE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] SEML, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Inscrite au registre de commerce de Paris sous le numéro B552032708

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

INTIME

Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

DÉFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Caroline GAUTIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 1994, la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après RIVP) a donné à bail à M. [I] [N] un studio situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2022, remis au greffe le 29 décembre 2022 la RIVP a assigné M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d’une dette locative d’un montant de 34.326,352 euros et de la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles.

Assigné à étude, M. [I] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 16.941,59 euros au titre des échéances de loyer, charges et supplément de loyer de solidarité échues et impayées au 30 septembre 2022 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement ;

CONDAMNE M. [I] [N] à payer à la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [I] [N] aux entiers dépens ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 31 juillet 2023 par la RIVP;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 octobre 2023 par lesquelles la RIVP demande à la cour de :

INFIRMER le jugement du 7 avril 2023 ;

CONDAMNER M. [N] [I] au paiement de la somme de 39.228.37 euros représentant les loyers, charges et supplément de loyer impayés au 30 septembre 2023 inclus ;

CONDAMNER M. [N] [I] à 1.200 sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et le condamner aux entiers dépens.

M. [I] [N] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 27 octobre 2023 en l’étude de l’huissier de justice.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la dette locative et les suppléments de loyer de solidarité

La RIVP demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité la condamnation de M. [I] [N] au titre de la dette locative à la somme de 16.941,59 euros arrêtée au 30 septembre 2022 et demande à la cour d’élever cette condamnation à la somme de 39.228.37 euros arrêtée au 30 septembre 2023 inclus.

Elle fait valoir que le premier juge a fait une mauvaise appréciation des pièces produites et a ainsi écarté à tort les échéances de supplément de loyer de solidarité appelées avant le 1er janvier 2022, soit une somme totale de 17.384,76 euros, alors que M. [N], bien que mis en demeure de justifier de ses ressources, n’a pas justifié de ses revenus de 2020 et de 2021.

Selon l’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’HLM qui n’a pas exigé le paiement du SLS ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité ; ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

Ces dispositions sont applicables aux société d’économies mixtes comme la RIVP.

Aux termes de l’article L. 441-9 du même code:

'L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.'

L’article 1344 du code civil dispose que le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante.

La mise en demeure est un acte précontentieux qui n’est donc pas soumis aux articles 665 et suivants du code de procédure civile relatifs à la notification des actes de procédure en la forme ordinaire et n’est soumise à aucun formalisme particulier, et notamment pas à une réception effective (1re Civ., 20 janvier 2021, pourvoi n° 19-20.680 publié, 1re Civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.957 publié).

Il résulte des dispositions précitées du code de la construction et de l’habitation qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’en l’absence de réponse aux enquêtes sur les revenus et à la mise en demeure prévues à l’article L. 441-9 précité, la RIVP demande paiement non seulement des sommes impayées dues au titre du loyer, des charges mais aussi des SLS au taux maximum prévus à cet article, impayés.

Le décompte arrêté au 30 septembre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 34.326,352 (somme demandée en première instance) ne démarre pas à zéro et commence, au 31 juillet 2021 avec un solde débiteur de 13.331,93 euros non explicité ni justifié.

De plus devant la cour la RIVP ne produit aucun décompte complet de nature à justifier la somme de 39.228.37 euros arrêtée au 30 septembre 2023 inclus sollicitée en appel, pas plus que des avis d’échéance correspondants. Le décompte qu’elle produit faisant mention de cette somme commence en effet seulement le 30 janvier 2023, avec un solde débiteur de 26.823,30 euros, non explicité, ni justifié, ni cohérent avec les décomptes produits sur une période antérieure.

Les avis d’échéances produits portent uniquement sur la période entre le 1er juillet 2021 et le mois d’octobre 2022.

Il convient donc de constater que la RIVP ne justifie pas de la dette locative dont elle demande le paiement.

Au surplus, la RIVP produit :

— le courrier d’enquête sur les revenus correspondant à l’alinéa 1 de l’article L. 441-9 code de la construction et l’habitation adressé à M. [N] du 17 janvier 2022 (enquête sur les revenus de l’année 2020); cependant elle ne produit pas le courrier d’enquête portant sur les revenus de l’année 2021 susceptible de justifier de l’appel de SLS pendant l’année 2023;

— le courrier de mise en demeure daté du 30 novembre 2021 (pour production de l’avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020) préalable à l’application d’un SLS maximum en 2022 à défaut de réponse dans le délai de 15 jours prévu par l’alinéa 2 du même article,

— et le courrier de mise en demeure daté du 30 novembre 2022 (pour production de l’avis d’imposition 2022 sur les revenus de 2021) préalable à l’application d’un SLS maximum en 2023 à défaut de réponse dans le délai de 15 jours prévu par l’alinéa 2 du même article

mais elle ne justifie pas de l’envoi de ces lettres de mises en demeure.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a lieu ni d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé comme il a fait la dette locative telle qu’arrêtée au 30 septembre 2022, ni de l’actualiser tel que demandé par l’appelant au 30 septembre 2023.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance ; s’agissant de l’instance d’appel il convient de rejeter les demandes de la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne la SA RIVP aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE