RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 02 AVRIL 2025

(n° /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/07883 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7W6Y

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2019 – tribunal de grande instance de MEAUX- RG n° 13/03076

APPELANTS

Madame [D] [A] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée à l’audience par M^e Sophie DAMEZ-AÏCH, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [F] [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté à l’audience par M^e Sophie DAMEZ-AÏCH, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Maître [K] [I]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué à l’audience par M^e François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [O]-[J] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué à l’audience par M^e François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Nicolas PIFFAULT, avocat au barreau de MEAUX

S.N.C. GEOXIA ILE DE FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

S.A.S. GEOXIA MAISONS INDIVIDUELLES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

S.E.L.A.R.L. GARNIER-GUILLOUET prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 11]

N’a pas constituée avocat – signification de la déclaration d’appel le 20 juin 2019 à personne morale

Monsieur [T] [M]

[Adresse 9]

[Localité 14]

N’a pas constitué avocat – signification de la déclaration d’appel le 06 juin 2019 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Ludovic JARIEL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société Agence immobilière [C], qui a pour gérant M. [C], était propriétaire d’un terrain sis [Adresse 5] à [Localité 16] (77).

Elle a chargé, M. [M], architecte, de procéder aux démarches nécessaires en vue de l’obtention d’un permis de construire.

Le 25 janvier 2008, la commune de [Localité 16] a délivré le permis de construire sollicité.

Le 18 mars 2008, la même commune a rejeté le recours gracieux formé par des riverains.

Le 26 mars 2008, les mêmes riverains ont agi en annulation dudit permis de construire.

La société Agence immobilière [C] a, néanmoins, chargé la société Geoxia lle-de-France de l’édification de deux maisons individuelles accolées.

Par acte du 30 novembre 2009, la société Agence immobilière [C] a, par devant Me [I], signé une promesse unilatérale de vente de l’une des deux maisons, désormais édifiée, à M. et Mme [E].

Le 26 mars 2010, au matin, M. et Mme [E] ont signé l’acte de vente de leur appartement en l’étude de Me [O], notaire à [Localité 17] (77) exerçant au sein de la société [O]-[J], et, dans l’après-midi, ont signé l’acte de vente de la maison de [Localité 16], dans la même étude, en présence de Me [I].

Par jugement du 5 mai 2011, le tribunal administratif de Melun a annulé le permis de construire.

Les 22 juin et 6 juillet 2011, la commune de [Localité 16] et la société Agence immobilière [C] ont interjeté appel.

Par arrêt du 1er octobre 2012, la cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement.

Par jugement du 12 novembre 2012, le tribunal de commerce de Meaux a placé la société Agence immobilière [C] en liquidation judiciaire et désigné la société Garnier-Guillouët, en qualité de liquidateur.

Le 8 janvier 2013, M. et Mme [E] ont déclaré, à titre chirographaire, une créance de 300 000 euros.

Par actes des 17, 19, 22 et 23 juillet 2013, M. et Mme [E] ont assigné M. [C], la société Garnier-Guillouët, ès qualités, M. [M], la société [O]-[J], Me [I], et la société Geoxia maisons individuelles, en tant que constructeur, en indemnisation de leurs préjudices.

Par assignation en intervention forcée du 19 juin 2015, M. et Mme [E] ont appelé en la cause la société Geoxia lle-de-France.

Par ordonnance du juge de la mise en état, les instances ont été jointes.

Par ailleurs, M. et Mme [E] ont assigné la commune de [Localité 16] et la préfecture de Seine-et-Marne en réparation du préjudice causé par l’annulation du permis de construire et ont demandé au tribunal administratif de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de l’ordre judiciaire à intervenir.

Par jugement en date du 7 janvier 2016, le tribunal administratif de Melun a rejeté leur demande de sursis à statuer et a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes en indemnisation de leurs préjudices.

M. et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 19 septembre 2016, le juge de la mise en état a sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure engagée devant l’ordre administratif.

Le 30 juin 2017, le maire de la commune de [Localité 16] a pris un arrêté autorisant la régularisation de la construction du bien litigieux.

Le 30 août 2017, une transaction est intervenue entre M. et Mme [E] et l’assureur de la commune de [Localité 16], la société Axa France IARD (la société Axa), laquelle leur a accordé la somme de 5 000 euros.

En raison de cette transaction intervenue, M. et Mme [E] se sont désistés de leur procédure pendante devant la cour administrative d’appel de Paris, laquelle a, par arrêt en date du 28 septembre 2017, pris acte du désistement de M. et Mme [E] et de l’acceptation de ce désistement par la commune de [Localité 16].

Par jugement du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Meaux a statué en ces termes :

Prononce la mise hors de cause de la société Geoxia maisons individuelles ;

Reçoit la fin de non-recevoir soulevée par la société Geoxia Ile-de-France tirée de la prescription de l’action de M. et Mme [E] ;

Déclare, en conséquence, irrecevable la demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Geoxia Ile-de-France ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [E] à l’encontre de M. [C], M. [M], la société [O]-[J] et Me [I] ;

Rejette la demande de M. et Mme [E] de voir fixer une créance au passif de la liquidation de la société [C] ;

Condamne M. et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. et Mme [E] à payer à la société Geoxia maisons individuelles la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement ;

Autorise M^e Negrevergne, avocat, à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 12 avril 2019, M. et Mme [E] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— M. [M],

— La société Geoxia Ile-de-France,

— La société Geoxia maisons individuelles,

— La société [O]-[J],

— Me [I],

— M. [C],

— La société Garnier-Guillouët, ès qualités.

Par jugement du tribunal de commerce de Nanterre en date du 28 juin 2022, la société Geoxia maisons individuelles a été placée en liquidation judiciaire et la société C. [H], en la personne de Me [H], et la société [P]-Pécou, en la personne de Me [P], ont été désignées en qualité de liquidateur.

Par un jugement du même tribunal en date du même jour, la société Geoxia Ile-de-France a été placée en liquidation judiciaire et la société C. [H], en la personne de Me [H], et la société [P]-Pécou, en la personne de Me [P], ont été désignées en qualité de liquidateur.

Par actes en date du 8 décembre 2022, M. et Mme [E] ont assigné en intervention forcée la société C. [H] et la société [P]-Pécou, les deux en qualité de liquidateur de la société Geoxia maisons individuelles et de la société Geoxia Ile-de-France.

Les liquidateurs n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 26 mars 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Cette rencontre n’a pas permis aux parties d’entrer dans un processus de médiation.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a notamment débouté M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes et condamné M. et Mme [E] à payer à la société Geoxia maisons individuelles la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi, il est demandé à la cour de céans de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la société Geoxia maisons individuelles ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a reçu la fin de non-recevoir soulevée par la société Geoxia Ile-de-France tirée de la prescription de l’action de M. et Mme [E] ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Geoxia Ile-de-France ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [C], la société Geoxia maisons individuelles, M. [M], la société [O]-[J] et Me [I] à payer la somme de 50 000 euros au titre de préjudice subi ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [E] de voir fixer la créance de 50 000 euros au passif de la liquidation de la société [C] ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a condamné M. et Mme. [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a condamné M. et Mme [E] à payer à la société Geoxia maisons individuelles la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [C], la société Geoxia maisons individuelles, M. [M], la société [O]-[J] et Me [I] à payer la somme de 20 000 euros à M. et Mme [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum de M. [C], la société Geoxia maisons individuelles, M. [M], la société [O]-[J] et Me [I] aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux, 1ère chambre, en date du 14 mars 2019 en ce qu’il a autorisé Me. Negrevergne, avocat, à recouvrer les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

Condamner in solidum M. [M], M. [C], Me [I], la société [O]-[J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi ;

Condamner M. [M], M. [C], Me [I], la société [O]-[J] à payer à M. et Mme [E] la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fixer la créance de M. et Mme [E] au passif de la société [C] à la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi ;

Fixer la créance de M. et Mme [E] au passif de la société Geoxia maisons individuelles à la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi ;

Fixer la créance de M. et Mme [E] au passif de la société Geoxia Ile-de-France à la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi ;

Condamner in solidum M. [M], M. [C], Me [I], la société [O]-[J] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Casas, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Déclarer, à titre principal, irrecevables les demandes de M. [C] au titre de la procédure abusive, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux entiers dépens et à titre subsidiaire débouter M. [C] de sa demande de condamnation de M. et Mme [E] au titre de la procédure abusive, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux entiers dépens,

Débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, M. [C] demande à la cour de :

Recevoir M. [C] en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

Débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux en date du 19 mars 2019 ;

Condamner M. et Mme [E] à verser à M. [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [E] à verser à M. [C] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2023, la société [O]-[J] et Me [I] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 14 mars 2019 en ce qu’il a retenu une faute des notaires au stade de la promesse de vente ;

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que Me [I], Me [O] et Me [J] n’ont commis aucune faute ;

Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Meaux le 14 mars 2019 ;

Et y ajoutant,

Dire et juger que M. et Mme [E] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué ;

Dire et juger que M. et Mme [E] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum ;

Débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes ;

Condamner in solidum M. et Mme [E] à payer à Me [I] et à la société [O]-[J] la somme de 3 000 euros, à chacune, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens, et ordonner la distraction de ceux d’appel au profit de M^e Kuhn, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2019, soit antérieurement à leur placement en liquidation judiciaire, la société Geoxia Ile-de-France et la société Geoxia maisons individuelles demandent à la cour de :

Dire mal fondés M. et Mme [E] en leur appel ;

En conséquence,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la mise hors de cause pure et simple de la société Geoxia maisons individuelles ;

Y ajoutant condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirmer également en ce qu’elle a déclaré l’action de M. et Mme [E] à l’endroit de la société Geoxia Ile-de-France irrecevable comme prescrite ;

Subsidiairement les en débouter purement et simplement,

Condamner solidairement M. et Mme [E] à payer à la société Geoxia Ile-de-France la somme de 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel.

Le 6 juin 2019, M. [M], qui n’a pas constitué avocat, a reçu signification de la déclaration d’appel par remise à l’étude.

Le 20 juin 2019, la société Garnier-Guillouët, qui n’a pas constitué avocat, a reçu signification de la déclaration d’appel par remise à personne morale.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 4 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la mise hors de cause de la société Geoxia maisons individuelles

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la prescription de l’action en ce qu’elle est dirigée contre la société Goexia Ile-de-France

Moyens des parties

M. et Mme [E] soutiennent que les dispositions de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme prévoyant un délai biennal de prescription de l’action en responsabilité civile dirigée contre le constructeur ne sont applicables dès lors qu’elles ne visent que l’action intentée à l’encontre du propriétaire et du constructeur par un tiers en raison de l’annulation d’un permis de construire.

Ils en infèrent que leur action, fondée sur le droit commun de la responsabilité délictuelle, n’est pas prescrite.

En réponse, la société Geoxia Ile-de-France fait valoir que l’action intentée à son encontre est prescrite pour les raisons suivantes.

D’une part, en application de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, en ce qu’alors que le permis de construire a été définitivement annulé, l’action a été intentée plus de deux années après l’achèvement des travaux, soit le 24 juin 2009.

D’autre part, et à défaut, en application de l’article 2224 du code civil, en ce que le fait générateur du dommage allégué réside soit dans la demande de permis de construire en date du 27 octobre 2007, soit de l’arrêté municipal en date du 25 janvier 2008 le délivrant.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;

b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

Au cas d’espèce, le délai biennal de prescription institué par cet article n’est pas applicable, d’une part, en ce que l’action intentée par M. et Mme [E] ne tend pas à la réparation d’un préjudice découlant de l’illicéité d’une construction, d’autre part, en ce que la société Geoxia Ile-de-France n’a pas édifié la maison en cause en tant que propriétaire.

S’agissant du second délai de prescription invoqué, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Au cas présent, contrairement à ce que soutient la société Geoxia Ile-de-France, le point de départ du délai quinquennal ne peut être fixé à une date antérieure à la signature de la promesse de vente du 30 novembre 2009, dès lors, qu’avant cet acte, M. et Mme [E] ne pouvaient avoir eu connaissance de l’illicéité potentielle du permis de construire qu’ils n’avaient pas sollicité et qui avait été délivré à leur seul vendeur.

Partant, la société Geoxia Ile-de-France échoue à démontrer que les conditions d’application de la prescription quinquennale sont réunies.

Par suite, l’action intentée par M. et Mme [E] à l’encontre de la société Geoxia Ile-de-France sera déclarée recevable.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral de M. et Mme [E]

Moyens des parties

M. et Mme [E] soutiennent que les différentes fautes commises par les intimés leur ont causé un préjudice moral, qu’ils évaluent à la somme de 50 000 euros, tenant, d’une part, à la potentielle démolition de leur maison d’habitation du fait de l’illicéité du permis de construire, d’autre part, à l’empêchement en découlant de la céder avant que la régularisation ne soit intervenue.

Ils précisent que ledit préjudice moral est en lien de causalité avec les fautes en cause en ce que, d’une part, en l’absence de dépôt d’un permis de construire fallacieux, en toute connaissance de cause par M. [C] par l’intermédiaire de la société Agence immobilière [C], de la réalisation par M. [M] de plans qui ne respectaient pas intentionnellement les règles d’urbanisme, de la construction par la société Geoxia Ile-de-France de deux maisons alors qu’elle savait délibérément cette édification illégale, il est évident que leur maison n’aurait pas été construite, d’autre part, en ce que, si Me [I] et la société [O]-[J] n’avaient pas méconnu leur obligation de conseil, ils n’auraient pas acquis leur maison.

En réponse, M. [C] fait valoir qu’il n’a commis aucune faute et, qu’en tout état cause, M. et Mme [E] ne caractérisent aucunement que la faute qu’ils allèguent revêtirait un caractère détachable de ses fonctions de gérant de la société Agence immobilière [C].

Il ajoute que le préjudice allégué par M. et Mme [E] n’est pas établi et que, en tout état de cause, il ne saurait être réparé deux fois puisqu’ils ont déjà été indemnisés à hauteur de 5 000 euros ensuite de la transaction intervenue avec la société Axa.

Il observe qu’il n’y a aucun lien de causalité entre ce préjudice et la faute qui lui est reprochée dès lors que M. et Mme [E] ont acheté leur maison en toute connaissance de cause.

La société [O]-[J] et Me [I] relèvent que les notaires ont satisfait à leurs obligations d’information et de conseil et que M. et Mme [E] les ont requis d’instrumenter, de sorte que la situation de « stress » décrite par eux était acquise et connue au moment de leur signature.

Ils ajoutent que M. et Mme [E], qui ont pu jouir de leur maison et ont déjà été indemnisés à hauteur de 5 000 euros, ne justifient pas du préjudice qu’ils allèguent.

La société Geoxia Ile-de-France soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dès lors qu’elle n’est pas à l’origine du permis litigieux et, qu’en tout état de cause, le préjudice allégué n’est étayé par aucun élément de preuve ; M. et Mme [E] ne pouvant faire supporter à d’autres les conséquences de leur propre « entêtement » à vouloir acquérir un bien dont ils savaient le permis de construire remis en cause.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1383, devenu 1241, du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est établi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull. n° 20 ; 2e Civ., 29 mars 2006, pourvoi n° 04-15.776 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).

Au cas d’espèce, comme l’ont relevé les premiers juges, lors de la signature de l’acte de vente, M. et Mme [E] ont, aux termes de celui-ci, été avertis que le permis de construire faisait, depuis le 18 avril 2008, l’objet d’un recours devant le tribunal administratif de Melun et que si le retrait du permis de construire était obtenu, l’édification de la maison aurait été effectuée sans autorisation administrative et par suite de manière illégale.

Il est ajouté à cet acte que le notaire a rappelé à M. et Mme [E] les conséquences civiles et pénales pour le cas où le permis de construire ferait l’objet d’un retrait.

Il s’ensuit qu’ils ont été parfaitement informés de l’état juridique de la maison et des conséquences en résultant.

Ils ont néanmoins, toujours aux termes dudit acte, expressément requis le notaire instrumentaire de bien vouloir régulariser ledit acte.

Il s’en infère que la potentielle démolition de leur maison et l’impossibilité alléguée de la céder en résultant ne sont pas constitutifs d’un préjudice pour M. et Mme [E] qui ont choisi acquérir leur bien en cet état.

Par suite, en l’absence de préjudice établi, leur demande en indemnisation de celui-ci ne peut qu’être écartée.

A titre surabondant, il sera relevé, qu’aux termes de la transaction intervenue le 30 août 2017, M. et Mme [E] ont perçu la somme de 5 000 euros en réparation des préjudices de toute nature découlant, d’une part, de l’illicéité de la construction de leur maison soumise à une potentielle démolition, d’autre part, de leur empêchement à céder leur bien.

Or, de l’examen des pièces produites par eux, il ne résulte pas que leur préjudice moral, fût-il établi, puisse être évalué à un montant supérieur, de sorte que leur demande en indemnisation à hauteur de 50 000 euros est contraire au principe de la réparation intégrale du préjudice.

Par ailleurs, les fautes reprochées aux constructeurs, fussent-elles établies, ne sont pas en lien de causalité avec le préjudice allégué dès lors que c’est pleinement informés de l’état juridique de leur bien que M. et Mme [E] ont décidé de l’acquérir.

S’agissant des manquements allégués à l’encontre des notaires, il résulte des éléments rappelés ci-dessus, que la société [O]-[J] a satisfait à ses obligations d’information et de conseil y compris de mise en garde.

Concernant Me [I], si la promesse de vente ne comporte que la seule mention selon laquelle le permis de construire avait fait l’objet d’un recours devant le tribunal administratif de Melun, il n’en demeure pas moins qu’un éventuel manquement à son obligation de conseil serait alors sans lien de causalité avec le préjudice moral allégué dès lors de l’acte de vente conclu postérieurement a pleinement informé M. et Mme [E] qui ont requis le notaire instrumentaire de procéder à la vente.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le caractère abusif de la procédure

Moyens des parties

M. [C] soutient que c’est par appât du gain et en toute connaissance de cause du caractère abusif de leur persévérance dans la procédure que M. et Mme [E] continuent à rechercher sa responsabilité.

En réponse, M. et Mme [E] font valoir que cette demande est, d’abord, irrecevable pour avoir été présentée pour la première fois en cause d’appel, ensuite, infondée dès lors que la procédure intentée par eux ne revêt pas de caractère abusif.

Réponse de la cour

Selon l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Au cas présent, la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts en raison du caractère abusif de la procédure est recevable pour constituer une demande reconventionnelle.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que seule une faute caractérisée, dont l’existence ne saurait résulter du seul échec d’une procédure, peut faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice.

Au cas d’espèce, il n’est pas démontré, au-delà du seul échec de leur procédure, que M. et Mme [E] ont persisté dans leur action en pleine de connaissance de l’inanité de leurs prétentions.

Par suite, la demande en paiement de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. et Mme [E], parties succombantes, seront condamnés aux dépens et à payer à la société [O]-[J] et Me [I] la somme de 2 500 euros chacune, aux sociétés Geoxia Ile-de-France et Geoxia maisons individuelles la somme de 2 500 euros chacune et à M. [C] la somme de 2 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

— reçoit la fin de non-recevoir soulevée par la société Geoxia Ile-de-France tirée de la prescription de l’action de M. et Mme [E],

— déclare, en conséquence, irrecevable la demande de dommages et intérêts dirigée contre la société Geoxia Ile-de-France,

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action intentée par M. et Mme [E] à l’encontre de la société Geoxia Ile-de-France ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [E] à l’encontre de la société Geoxia Ile-de-France ;

Déclare recevable la demande de M. [C] en condamnation au paiement de dommages-intérêts de M. et Mme [E] sur le fondement du caractère abusif de la procédure ;

Rejette la demande de M. [C] en condamnation au paiement de dommages-intérêts de M. et Mme [E] sur le fondement du caractère abusif de la procédure ;

Condamne M. et Mme [E] aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [E] et les condamne à payer à la société [O]-[J] et Me [I] la somme de 2 500 euros chacun, aux sociétés Geoxia Ile-de-France et Geoxia maisons individuelles la somme de 2 500 euros chacune et à M. [C] la somme de 2 500 euros.

La greffière, Le président de chambre,