Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18498 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUEX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection du RAINCY – RG n° 11-22-702

APPELANTE

S.A. SEQENS

RCS NANTERRE 582 142 816

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l’audience par M^e Laure FLORENT

INTIMES

Monsieur [L] [U]

né le 28 mai 1973 à [Localité 5] (94)

et

Madame [F]-[D] [N] épouse [U]

née le 14 avril 1978 à [Localité 7] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Julie AUVILLAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C231

Ayant pour avocat plaidant : M^e Clément GOY, avocat au barreau du Val d’Oise

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1972, la SA d’HLM des Trois Vallées a donné à bail à M. [B] [U] et son épouse Mme [K] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Selon avenant au contrat du 21 décembre 2005, M. [L] [U], fils des locataires, et son épouse Mme [F]-[D] [U] sont devenus titulaires du bail à compter du 14 novembre 2005 à la suite du décès de Mme [K] [U].

Par acte d’huissier du 24 mai 2022, la SA d’HLM SEQENS, venant aux droits des précédents bailleurs, a fait assigner M. [L] [U] et Madame [F] [U] aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [U] et Madame [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement M. [L] [U] et Madame [F] [U] à payer à la SA d’HLM SEQENS les loyers et charges contractuels jusqu’à la résiliation et à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

— les condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué :

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juillet 1972 entre la SA d’HLM

SEQENS d’une part, et M. [L] [U] et Madame [F] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], au jour de l’assignation, le 24 mai 2022,

REJETTE la demande d’expulsion,

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS, de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la SA d’HLM SEQENS à payer à M. [L] [U] et Madame [F] [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SA d’HLM SEQENS au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

CONDAMNE la SA d’HLM SEQENS aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 octobre 2022 par la SA d’HLM Seqens,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er septembre 2023 par lesquelles la SA d’HLM Seqens demande à la cour de :

Adjuger à la société SEQENS le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté ;

Infirmer le Jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Prononcer la résiliation du bail du 1er juillet 1972 liant la société SEQENS à M. [L] [U] et Mme [F] [U] relativement aux lieux situés à [Adresse 2], aux torts et griefs de M. [L] [U] et Mme [F] [U],

Ordonner par suite l’expulsion de M. [L] [U] et Mme [F] [U] et M. [G] [H] [U], ainsi que celle de tous occupants du chef de M. [L] [U] et Mme [F] [U], des lieux sis à [Adresse 2],

objet dudit bail,

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [F] [U] à payer à la société SEQENS :

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation ;

— à compter de la résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

Débouter M. [L] [U] et Mme [F] [U] de toutes leurs demandes ;

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [F] [U] à payer à la société SEQENS la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [L] [U] et Mme [F] [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 avril 2023 au terme desquelles M. [L] [U] et Mme [F]-[D] [N] épouse [U] demandent à la cour de :

Déclarer M. [L] [U] et Madame [F]-[D] [N] épouse [U] recevables en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés ;

En conséquence,

Débouter la SA d’HLM SEQENS de son appel du jugement du Juge des contentieux du Tribunal de proximité du RAINCY (93) du 12 septembre 2022, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer ladite décision de justice en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de la bailleresse en résiliation judiciaire du bail consenti le 1er juillet 1972 à M. [L] [U] et Madame [F]-[D] [N] épouse [U],

— rejeté la demande d’expulsion des locataires,

— débouté la société SEQENS de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné cette dernière à payer aux époux [U] une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamner la bailleresse à verser aux locataires la somme de 3 000 € sur le fondement de ce même texte, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

La condamner aux entiers dépens d’appel et en accorder le droit de recouvrement direct à Maître Julie Auvillain, avocat au Barreau de PARIS, en vertu de l’article 699 du code précité.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

La SA d’HLM Seqens fait grief au jugement entrepris de l’avoir déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes, qu’elle renouvelle devant la cour, en faisant valoir que le fils majeur des locataires, M. [G] [H] [U], a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants commis dans le hall de l’immeuble de ses parents servant de point de deal. Il affirme que ce dernier n’est plus hébergé chez un tiers à [Localité 8] comme déclaré lors de la procédure pénale, mais qu’il est retourné vivre chez ses parents, en ce qu’il a été vu par la police dans la [Adresse 4] peu avant l’interpellation d’un autre individu. Il souligne que les locataires doivent répondre des violations commises par les personnes occupant le bien de leur chef, et soutient que le voisinage n’a pas porté plainte par peur de représailles, tandis que l’office n’a pas adressé de mise en demeure afin de ne pas s’immiscer dans la procédure en cours, outre qu’il ne s’agit pas d’une obligation légale.

Les époux [U] concluent à la confirmation du jugement, en faisant valoir que M. [L] [U] réside dans les lieux depuis sa naissance en 1973, et que lui-même et son épouse sont titulaires du bail depuis 2005 sans qu’aucun manquement ne leur soit reproché à titre personnel. Ils soulignent que les faits pour lesquels leur fils a été condamné n’ont duré que 16 jours, qu’il a définitivement quitté leur logement depuis le 14 décembre 2021, date de son interpellation, et qu’il n’a pas commis de faits délictueux depuis lors, mais est désormais réinséré. Ils soulignent que les courriers à charge du commissariat de police de [Localité 6] ne prouvent pas que leur fils soit revenu vivre chez eux ni a fortiori ait récidivé.

En vertu de l’article 1728 1° du code civil, 'le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention'.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose également que 'le locataire est obligé

d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

L’article 1729 du code civil dispose que, 'si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'.

Il découle de ces dispositions combinées que le preneur est responsable des nuisances causées par les personnes qu’il héberge dans les lieux loués.

Selon l’article 1224, 'la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice'.

L’article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84).

En l’espèce, la SA d’HLM Seqens produit au soutien de sa demande de résiliation :

— un jugement du tribunal correctionnel de Bobigny du 25 janvier 2022 ayant condamné M. [G] [H] [U], fils majeur des locataires né en 2001, pour des faits de transport, détention, offre ou cession et acquisition de stupéfiants, en l’espèce du cannabis, faits commis à Gagny et dans le département de Seine-Saint-Denis du 29 novembre au 14 décembre 2021; M. [G] [H] [U], placé sous contrôle judiciaire pour ces faits, est domicilié chez un tiers à [Localité 9] ;

— un 'signalement’ adressé le 11 février 2022 au bailleur par le commandant de police, chef du commissariat de proximité de [Localité 6] par intérim, dont il résulte que M. [G] [H] [U] a été interpellé le 14 décembre 2021 suite à des surveillances ayant permis de l’identifier comme le 'rechargeur’ du point de deal situé au [Adresse 2], dont le rôle consistait à faire des allées et venues entre le hall 18 et un 'appartement nourrice’ situé dans le même bâtiment et occupé par la famille [Z]/[M] ;

— un 'complément de signalement’ adressé le 24 octobre 2022 au bailleur par le commissaire de police du commissariat de [Localité 6], dont il résulte que M. [G] [H] [U] n’a pas été interpellé depuis [le] dernier rapport, mais qu’il a été aperçu le 20 août 2022 devant le [Adresse 2] quelques minutes avant l’interpellation d’un autre individu ;

— un courriel adressé par une étude d’huissier au bailleur le 24 octobre 2022, dont il résulte que le tiers résidant à [Localité 9] chez lequel M. [G] [H] [U] était hébergé durant la procédure pénale précitée serait parti sans laisser d’adresse selon le gardien de la résidence.

S’il résulte de ces éléments que le fils majeur des locataires a commis des faits d’infractions à la législation sur les stupéfiants entre le 29 novembre et le 14 décembre 2021 pour lesquels il a été condamné, faits commis dans le hall de l’immeuble, il n’est pas établi qu’il aurait réintégré le domicile parental depuis son interpellation, le seul fait qu’il ait été aperçu aux abords du hall le 20 août 2022, et que la personne l’hébergeant depuis sa sortie de détention soit partie sans laisser d’adresse, ne pouvant suffire à le prouver.

Au demeurant, aucun autre évènement fautif n’est établi depuis le 14 décembre 2021, soit depuis plus de trois ans, et les locataires soulignent à juste titre qu’eux-mêmes sont titulaires du bail depuis 2005, M. [L] [U] étant présent dans les lieux depuis sa naissance en 1973, sans qu’aucun manquement personnel leur soit reproché.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que l’infraction commise par le fils majeur des locataires, sur une très courte période, alors qu’aucun manquement personnel ne leur était imputable, ne constituait pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. La cour ajoute qu’au jour où elle statue, aucun nouveau manquement n’est établi.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA Seqens de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA D’HLM Seqens, partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne la SA d’HLM Seqens aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président