COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2023

N° RG 21/06044 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMX4

S.C.I. DES LANDES DE CASSENORE

c/

S.A.S.U. MAXAL AUTOMOBILES

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 octobre 2021 (R.G. 21/05442) par le TJ de [Localité 2] suivant déclaration d’appel du 08 novembre 2021

APPELANTE :

S.C.I. DES LANDES DE CASSENORE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S.U. MAXAL AUTOMOBILES, dont l’enseigne et le nom commercial est 'AQUITAINE AUTOMOBILES ET UTILITAIRES', prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis DROUHAUD, substituant Maître Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte du 11 juin 2020, la SAS Maxal Automobiles a acquis de la société Etablissement Figuras les éléments corporels et incorporels d’un fonds de commerce, dont le droit au bail commercial d’un local à usage de garage automobile carrosserie situé dans un immeuble du Taillan-Médoc (Gironde), appartenant à la SCI Des Landes de Cassenore. Une seconde cellule du même immeuble est exploitée par une société Flam’Design.

Dans la nuit du 02 ou 03 août 2020, un véhicule conduit par des individus restés non identifiés a défoncé le portail d’accès au parking du bâtiment, a percuté la façade de l’entreprise Flam’Design, dans laquelle des biens ont été dérobés, et a ensuite percuté le rideau métallique du local loué par la société Maxal, où rien n’a été dérobé. Le bailleur a mandaté une entreprise afin de procéder aux réparations.

La SCI des Landes de Cassenore et la SAS Maxal ont conclu le 18 septembre 2020 un nouveau bail de 9 années à effet du 1er septembre 2020.

Invoquant une réduction de 26 cm de la largeur de l’entrée après les travaux de réparation et d’écoulements d’eau depuis la toiture endommagée, le preneur a fait assigner le bailleur par acte d’huissier du 9 juillet 2021, selon la procédure à jour fixe, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour le voir coindamner à exécuter des travaux de différente nature, sous astreinte, au titre de son obligation d’entretien, et notamment d’élargir l’ouverture d’accès au hall d’entrée et de réparer plafond et toiture.

Le bailleur a opposé une exception d’irrecevabilité, et a conclu au fond au rejet des demandes formées à son encontre.

Par jugement en date du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

— déclaré recevable la demande de la société Maxal Automobiles,

— condamné la société des Landes de Cassenore à effectuer, d’une part, les travaux de nature à élargir l’ouverture d’accès au hall d’entrée dans les locaux qui font l’objet du bail jusqu’à la taille qu’elle avait avant le sinistre et, d’autre part, les travaux de réparation de la toiture afin d’empêcher les écoulements d’eau ainsi que la remise en bon état du plafond et des deux rideaux métalliques qui couvrent les deux rideaux métalliques détérioriés couvrant les fenêtres de la façade, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant une durée de 30 jours, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

— débouté la société des Landes de Cassenore de sa demande reconventionnelle,

— condamné la société des Landes de Cassenore aux dépens ainsi qu’à payer à la société Maxal Automobile une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 08 novembre 2021, la société Des Landes de Cassenore a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Maxal Automobiles.

Par ordonnance du 28 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. L’absence d’adhésion de l’une des parties au processus n’a pas permis qu’une médiation puisse être menée à bien.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2023 et le dossier a été fixé à l’audience du 10 octobre 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 02 novembre 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société des Landes de Cassenore, demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par elle,

— y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— la décharger des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires,

— débouter l’intimé de sa demande d’astreinte,

— débouter l’intimé de sa demande de dommages-intérêts,

— juger le bail du 18 septembre 2020 résilié pour non-respect de son article 13 et des articles 1728 et 1729 du code civil ; ordonner en conséquence l’expulsion de la société Maxal Automobiles,

— à défaut, en tant que de besoin,

— avant dire droit, ordonner une expertise afférente, aux frais avancés du preneur, qui a la charge de la preuve de ses allégations,

— en outre,

— condamner la société Maxal Automobiles en tous les dépens,

— condamner la société Maxal Automobiles à porter et lui payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI appelante fait notamment valoir que le preneur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe quant à la largeur de l’ouverture d’accès ; que le preneur veut profiter du sinistre pour passer outre l’autorisation du bailleur pour modifier le hall d’exposition des locaux ; que la conception même des locaux prévoit une entrée des véhicules dans le hall d’exposition par l’arrière du bâtiment ; que si la cour avait un doute, elle peut ordonner une expertise aux frais avancés du preneur ; sur les travaux de la toiture, que la nature des constatations pose la question de savoir si le bailleur a réellement la charge de remplacer les 56 plaques formant la toiture, celle de la date de l’apparition des 3 perforations apparemment antérieures au bail du 18 septembre 2020, et de celle de savoir à qui incombe la remise en état de la toiture ; qu’en effet, la réparation des 3 perforations constatées relève des travaux d’entretien courant et des menues réparations liées à l’usure normale, et sont donc à la charge du preneur ; sur la remise en bon état du plafond, qu’on cherche en vain une référence à un mauvais état du plafond ; sur les travaux de remise en bon état des deux rideaux métalliques détériorés, que la remise en état a été réalisée avant la date de l’audience devant le premier juge ; sur la demande de résiliation du bail, que l’attestation d’assurance remise expirait au 30 septembre 2021 ; que le preneur n’a pas usé de la chose louée raisonnablement, a utilisé le fonds voisin comme parking de ses véhicules, causant des dégradations et des empiètements.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 25 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Maxal Automobiles, demande à la cour de :

— vu les articles 606, 1719-2, 1720, 1755 du code civil,

— vu l’article R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation,

— vu l’article l131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— vu l’article 1240 du code civil,

— vu l’article 910-2 du code de procédure civile,

— vu la décision du 28 janvier 2022 portant injonction aux parties de rencontrer un médiateur, et le message RPVA d’envoi par la juridiction de ladite ordonnance du 21 mars 2022,

— vu les pièces versées aux débats,

— vu l’article 910-2 du code de procédure civile, applicable aux instances en cours en application de l’article 6 1° du décret n°2022-245 du 25 février 2022,

— déclarer recevables les écritures d’intimée notifiées le 15 avril 2022 antérieurement à la réunion d’information relative à la médiation en application des dispositions de l’article 910-2 du code de procédure civile et des articles 6, 1° du décret n°2022-245 du 25 février 2022,

— débouter la société Des Landes de Cassenore de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— assortir les condamnations prononcées par jugement du 21 octobre 2021 d’une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner la société Des Landes de Cassenore à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Des Landes de Cassenore à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et frais éventuels d’exécution.

La société Maxal fait notamment valoir que ses premières conclusions sont recevables ; sur l’ouverture d’accès, que le rapport Polyexpert mentionne clairement la dimension nécessaire et reprenant la dimension initiale de l’ouverture ; qu’un constat d’huissier fait la démonstration de la non-conformité des menuiseries posées et d’un manque de 27 cm nécessaire pour que les véhicules puissent entrer ; que le bailleur est soumis à une obligation de délivrance conforme ; sur les deux rideaux métalliques, que dès le début de la relation contractuelle, ils étaient défaillants, alors que le bailleur est tenu de les réparer; sur les travaux de réparation de la toiture et du plafond, que le constat d’huissier du 7 octobre 2020 fait la démonstration de l’état de la toiture et des non-conformités ; que la réparation de la toiture et du plafond demeure à la charge du bailleur, s’agissant de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil ; sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance, qu’elle avait bien produit en première instance une attestation valable postérieurement à l’audience de plaidoiries ; qu’elle verse les justificatifs d’assurance du 25 octobre 2019 au 30 septembre 2022 ; que la demande subsidiaire d’expertise est dilatoire.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

1- A titre liminaire, il sera constaté que le bailleur ne soutient plus devant la cour d’appel l’irrecevabilité de l’action du preneur qu’il soulevait devant le premier juge, de sorte que la recevabilité de cette action est acquise.

2- De même, il peut être constaté que la recevabilité des pièces et conclusions déposées par la société Maxal n’est en rien contestée, de sorte que que la première prétention de la société intimée est sans objet et qu’il n’y a pas lieu à statuer davantage sur ce point.

Sur l’ouverture d’accès au hall d’entrée

3- Il n’est pas contesté par la société bailleresse qu’elle supporte la charge de la réparation de l’accès au hall, endommagé lors du sinistre d’août 2020. D’ailleurs, il est constant que les travaux de réparation ont bien été effectués par elle.

4- Le litige ne concerne donc que la largeur de l’ouverture de cet accès, le preneur affirmant qu’il manque 27 cm après les travaux, le bailleur opposant que la preuve n’en est pas rapportée.

5- En droit, et à défaut d’accord entre les parties, les travaux de réparation doivent conduire à remettre les choses en l’état où elles étaient antérieurement au sinistre, sauf impossibilité ou élément extérieur non ici invoqués.

6- En l’espèce, dans son rapport du 27 novembre 2020, l’expert mandaté par l’assureur du bailleur se limite à mentionner des dommages (page 5) nécessitant la fourniture et la pose d’une menuiserie de 6000x2600 mm et d’une porte de 2500x2100 mm. La SCI relève que la facture n° 909 du 29 mars 2021 de la société F2M (sa pièce n° 9) fait état de la pose d’une vitrine de 5960x2560.

En réalité, le débat apparaît porter sur la largeur laissée libre, non par l’ensemble de la menuiserie décrite par les pièce ci-dessus, mais par l’espace laissé libre entre deux des barres verticales destinées à soutenir la partie vitrée.

7- Le constat d’huissier du 18 mars 2021 relève que les barres verticales du nouveau châssis ont été placées à l’intérieur de perforations plus anciennes désignées comme étant les points de fixation des barres de l’ancien châssis. L’huissier a mesuré, d’une part, la largeur entre la partie la plus étroite du châssis soit 169,5 cm, et, d’autre part, la différence entre les anciens et les nouveaux points de fixation, pour chaque côté, et parvient à un résultat de 13 à 13,5 cm, soit un total de 27 cm de « perte d’ouverture ». L’huissier en conclut qu’il est impossible de sortir par l’avant du bâtiment 2 des 3 véhicules qui sont exposés dans le hall, sauf le véhicule Fiat 500 qui est le plus petit. Il ressort du constat que la Fiat mesure 163 cm de largeur, et les deux autres 178 et 177 cm.

8- Il en résulte la preuve que la nouvelle ouverture est légèrement moins large que l’ancienne.

9- Les parties argumentent de manière inopérante sur la question du point d’accès au hall d’exposition, le preneur soutenant qu’il se fait par l’avant qui a été réparé, et le bailleur soutenant qu’il se fait par l’arrière du bâtiment.

Or, la seule question à trancher concerne la conformité des travaux de remise en état, dont il apparaît qu’ils n’ont pas été fait en complète conformité avec l’état antérieur au sinistre.

10- Le jugement ayant condamné la SCI des Lande de Cassemore à élargir l’ouverture d’accès au hall à la taille qu’elle avait avant le sinistre sera donc confirmé.

Sur la remise en état des deux rideaux métalliques

11- La société Maxal soutient que deux des rideaux métalliques couvrant les fenêtres ont été défaillants dès le début de la relation contractuelle, et restent toujours en mauvais état de fonctionnement après les travaux effectués à la suite du sinistre.

12- La SCI oppose qu’elle a procédé aux travaux de remise en état des rideaux avant le 29 mars 2021, selon sa facture produite (pièce n° 9).

13- Il sera relevé que dans le constat du 7 octobre 2020 sur lequel se fonde le preneur, l’huissier de justice a seulement repris (page 10) les affirmations de son mandant, la société Maxam Automobiles, selon lesquelles un rideau se fermerait tout seul progressivement au cours de la journée, sans que l’officier ministériel ne fasse état de constatations faites par lui. Le constat du 18 mars 2021 déjà cité ci-dessus est intervenu le jour du début des travaux, et ne peut donc préjuger de la situation postérieure.

14- En réalité, la société Maxal ne propose aucune preuve concrète, postérieure aux travaux effectués, de ses affirmations concernant une défectuosité des rideaux métalliques assurant le clos, de sorte que le jugement ayant condamné le bailleur à remettre en état deux rideaux métalliques doit être réformé sur ce point et la société Maxal débouté de sa demande.

Sur les travaux de la toiture et du plafond

15- La société Maxal fait valoir que le procès-verbal d’huissier du 7 octobre 2020 établit le mauvais état de la toiture causant des infiltrations d’eau. Elle ajoute que la SCI a reconnu son obligation de faire réparer la toiture par l’intermédiaire de son assureur. Enfin, elle produit un constat du 18 mars 2021 qui relève des perforations des plaques translucides du plafond.

Le preneur observe que le bailleur indiquait en première instance avoir fait établir un devis de réparation de la toiture le 19 avril 2021 et attendre de voir si son assureur le prendra en charge.

16- La SCI oppose que la société Maxal tente de mélanger toiture et plafond, et qu’on cherche en vain une référence au mauvais état du plafond dans le constat du 18 mars 2021.

17- De fait, l’huissier a bien constaté le 18 mars 2021 en pages 13, 14 et 15 de ce procès-verbal la présence de perforations sur certaines des plaques translucides formant le plafond.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné le bailleur à procéder aux réparations nécessaires.

Sur la demande de résiliation du bail

18- Le bailleur sollicite à titre reconventionnel la résiliation du bail, ce qui a été rejeté par le tribunal.

La SCI fait d’abord valoir le défaut d’assurance du preneur, et relève que les pièces produites s’arrêtaient à la date du 30 septembre 2021, antérieure même au délibéré du tribunal. Elle pointe également un défaut de production d’une attestation pour les périodes du 1er octobre 2021 eu 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023.

19- La société Maxal fait état de la production d’une attestation pour les périodes du 11 juin au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (pièce n° 12), ainsi que pour les mêmes périodes et celle du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (sa pièce n° 16).

20 – Il convient donc de constater que la situation du preneur est conforme à ses obligations sur ce point. Compte tenu de la date du présent arrêt, il appartiendra à la société Maxal de produire auprès de son propriétaire son attestation d’assurance pour la période d’octobre 2022 à septembre 2023 et d’octobre 2023 à septembre 2024.

21- La SCI fait ensuite valoir un autre motif de résiliation, pour non-usage raisonnable de la chose louée.

Elle expose que le président de la société Maxal a commis des dégradations sur le fonds voisin de la société Flam’Design aux fins d’utiliser son terrain comme parking de ses véhicules, ce qui a donné lieu à un dépôt de plainte du 25 août 2022 (pièce 12). Un procès-verbal de commissaire de justice du 30 août 2022 ayant visionné des vidéos atteste des dégradations (pièce 13).

22 – Pour autant, la plainte invoquée, pour dégradations volontaires n’ayant causé qu’un dommage léger, de la part d’une commerçante du fonds voisin de celui occupé par Maxal, se limite à faire état du bris par M. [E] de palettes en bois déposées « afin de délimiter notre propriété ». Le procès-verbal de l’huissier atteste aussi qu’une personne ramasse des palettes déposées au sol, les brise et les jette, ce qui n’apporte rien de plus aux débats. Il apparaît aussi que l’huissier a vu sur les vidéos des véhicules venant des établissements Maxal semblant être en stationnement irrégulier.

23- Ces éléments, qui ne sont pas davantage étayés, et notamment pas par un témoignage du preneur du fonds voisin qui stigmatiserait un usage non-raisonnable de son fonds par la société Maxal, sont insuffisants pour entraîner une résiliation du bail.

Le jugement qui a rejeté la demande de résiliation sera confirmé.

Sur les autres demandes

24- Une expertise ordonnée par la cour n’apparaît pas le moyen de parvenir à la solution du litige.

25- En raison de l’ancienneté et du caractère conflictuel du litige, il y aura lieu aussi de maintenir, sans toutefois la porter à 100 euros par jour, l’astreinte provisoire ordonnée par le tribunal, et sauf à dire que son point de départ sera désormais fixé à un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt.

26- La société Maxal demande encore 5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Pour autant, c’est elle qui est à l’origine de la procédure, et il apparaît que la SCI se voit donner partiellement raison par la cour d’appel. Il n’y a donc nullement lieu à dommages-intérêts pour procédure abusive.

27- Il n’est pas nécessaire de faire davantage application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dépens seront mis à la charge du bailleur appelant.

Malgré ce que sollicite la société Maxal, ces dépens, dont la liste est limitative, ne sauraient toutefois inclure d’hypothétiques frais d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 octobre 2021,

SAUF en ce qu’il a condamné la SCI des Landes de Cassenore à effectuer des travaux sur des rideaux métalliques,

Infirmant sur ce seul point, et statuant à nouveau,

Déboute la société Maxal de sa demande relative à des travaux sur des rideaux métalliques,

Dit n’y avoir lieu à modifier l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal, sauf à dire que son point de départ sera désormais fixé à un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt,

Déboute la SCI des Landes de Cassenore de sa demande de résiliation du bail,

Dit n’y avoir lieu à expertise,

Déboute la société Maxal de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI des Landes de Cassenore aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président