Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05716 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDLVM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] – RG n°

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE DU BÂTIMENT C DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DE LA [Adresse 16] MAINE MONTPARNASSE (EITMM), [Adresse 5] représenté par son liquidateur, la société ESSET, SASU immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 484 882 642

C/O Société ESSET

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

PARTIE INTERVENANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Localité 10] CIT, [Adresse 5] représenté par son syndic, la société ESSET, SASU immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 484 882 642

dont le siège social est : [Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

INTIMEE

S.C.I. DU JARDIN DES ISLES

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro D 327 062 014

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marcel BOUHENIC et plaidant par M^e Francesco DE CAPUA – ASSOCIATION BOUHENIC & PRIOU GADALA – avocat au barreau de PARIS, toque : R0080

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière du Jardin des Isles est propriétaire du lot n°2826 [nouveau n° 30305] au sein du bâtiment C de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis dénommé Ensemble Immobilier de la [Adresse 18], ci après EITMM, situé [Adresse 6] [Localité 14].

Par acte du 3 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de 1'ensemb1e immobilier [Adresse 18] a assigné la SCI du Jardin des Isles aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes de :

—  18.021,43 € au titre des charges courantes et travaux de la copropriété arrêtés au 9 novembre 2020,

—  2.000 € à titre de dommages-intérêts,

—  3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI [Adresse 9] a demandé au tribunal de :

à titre principal,

— prononcer le sursis à statuer dans l’attente qu’une décision définitive soit prononcée dans le contentieux aujourd’hui pendant devant le tribunal judiciaire de Paris (RG 18/06709),

à titre subsidiaire,

— prendre acte du paiement par elle de la somme de 1. 083 € représentant l’appel de fonds des charges courantes du 1er trimestre 2020 ,

— prendre acte du paiement par elle de la somme de 509, 24 € représentant le solde de reddition 2019-2020,

— prendre acte de sa contestation du paiement du solde, soit la somme de 16.848, 43 €,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du3 février 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— condamné la SCI du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 18] la somme de 1.173 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 novembre 2020 avec intérêts au taux légal à

compter du 3 octobre 2020,

— débouté le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier de la [Adresse 18] du surplus de ses demandes,

— débouté la SCI du Jardin des Isles de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI du Jardin des Isles aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des

copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse (EITMM) sis [Adresse 4] à [Localité 13] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 mars 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 6] [Localité 13] est intervenu volontairement à l’instance par conclusions notifiées le 9 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 novembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse (EITMM) sis [Adresse 4] à [Localité 13], appelant, et le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 4] à [Localité 13] intervenant volontaire, invite la cour, au visa des articles 10 et 28 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— prendre acte de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, représenté par son syndic la société ESSET,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

limité la condamnation de la SCI du Jardin des Isles à la somme de 1.173 €, en déboutant le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’EITMM de sa demande de condamnation de la SCI du Jardin des Isles à hauteur de 16.848,43 €,

débouté le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’EITMM de sa demande de condamnation de la SCI du Jardin des Isles au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— condamner la SCI du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], représenté par son syndic la société ESSET, la somme de 796,79 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 novembre 2021,

— condamner la SCI du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17], représenté par son syndic la société ESSET, la somme de 17.029,20 euros, au titre des frais engagés, à raison des travaux irregulierement réalisés sur son lot ;

— condamner la SCI du Jardin des Isles à payer au [Adresse 15], représenté par son syndic la société ESSET, la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

y ajoutant,

— condamner la SCI du Jardin des Isles aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au [Adresse 15], représenté par son syndic la société ESSET, la somme de

. € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 6 septembre2021 par lesquelles la société civile immobilière Jardin des Isles, intimée, demande à la cour, au visa des articles 15, 16, 135 et 906 du code de procédure civile, de :

à titre liminaire,

— juger de la légalité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17],

à titre principal,

— confirmer le jugement

— débouter l’appelant et l’intervenant volontaire de l’ensemble de leurs demandes.

en toute hypothèse,

— condamner solidairement l’appelant et l’intervenant volontaire aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer.

Sur la procédure

Selon l’article 906 alinéa 1 ancien 'les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués'

L’obligation, imposée par l’article 906 (devenu 915-1), de communiquer simultanément au dépôt et à la notification des conclusions les pièces produites à leur soutien, n’impose pas au juge d’écarter des débats les pièces communiquées postérieurement à la notification des conclusions dès lors qu’il constate que leur destinataire a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre.

La SCI du Jardin des Isles a constitué avocat le 1er juillet 2021 et l’avocat de l’appelant lui a communiqué ses pièces numérotés de 1 à 139 le 3 novembre 2021. La procédure devant la cour ayant été clôturée le 5 février 2025, les pièces de l’appelant ont été communiquées en temps utile à l’intimé.

Il n’y donc pas lieu d’écarter des débats les pièces de l’appelant.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la tour CIT

Il résulte des pièces produites que l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse a fait l’objet d’une division en volumes, votée aux assemblées générales des 17 et 18 décembre 2020, et les actes consécutifs ont été signés le 1er avril 2021, avec effet immédiat (pièces EITMM n° 92, 93 et 127 : procès verbaux des assemblées générales des 17 et 18 décembre 2020 et certificats de non recours).

L’ensemble immobilier est depuis le 1er avril 2021 constitué de 4 syndicats des copropriétaires indépendants et de deux unions de syndicats.

Les anciens syndicats secondaires, dont celui du bâtiment C, survivent pour les besoins de leur liquidation, la société ESSET ayant été désignée en qualité de liquidateur amiable.

Le demandeur initial à la procédure et l’appelant était le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier [Adresse 18], aujourd’hui en liquidation, et représenté par son liquidateur amiable, la société ESSET.

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

'La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants : 1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil'

Par l’effet de la scission de la copropriété intervenue le 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, intervenant volontaire, est le créancier des charges de copropriété dues par la SCI du Jardin des Isles dans le cadre de la présente procédure.

Il y donc lieu de recevoir le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 4] à [Localité 13], en son intervention volontaire.

Il est à noter que dans le cadre de la division en volumes, le lot de la SCI du Jardin des Isles est devenu le lot n°30305 du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 17].

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat porte sur l’arriéré des charges du 1er janvier 2017 au 2 novembre 2021.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'.

Selon l’article 14-1 de la même loi, 'I. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale'.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI du Jardin des Isles,

— les procès verbaux des assemblées générales des :

11 juillet 2018 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2017,

18 juillet 2019 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2018,

19 décembre 2019 votant le budget prévisionnel 2020,

14 décembre 2020 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 mars 2021

18 décembre 2020 votant le budget prévisionnel 2021 à partir du 2 avril 2021,

— les certificats de non recours de ces assemblées,

— les appels de fonds du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2021,

— les décomptes des sommes dues,

— le règlement de copropriété.

Les comptes 2017, 2018 et 2019 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels 2020 et 2021.

Le décompte des sommes dues (pages 9 à 11 des conclusions du syndicat) mentionne les versements de la SCI du Jardin des Isles, dont les derniers inscrits au crédit du compte les 21 juillet 2021 de 1.355 € (pièce SCI n° 8), 29 juillet 2021 de 1.013 € (pièce SCI n° 8) et 9 septembre 2021 (1.468 €).

Il résulte des pièces produites que la SCI du Jardin des Isles reste redevable envers le syndicat de la somme de 796,79 €, hors frais engagés à raison des travaux réalisés par le locataire de la SCI. Elle doit être condamnée à payer cette somme, le jugement étant réformé sur ce point.

Sur la demande du syndicat au titre des frais engagés à raison des travaux irrégulièrement réalisés sur le lot de la SCI Jardin des Isles

Il résulte de l’article 9 de la loi du10 juillet 1965 que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

L’article 14 du règlement de copropriété stipule (pièce syndicat n°124 : règlement de copropriété) :

'1°) Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives contenues dans son lot, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, et de se conformer à toutes les stipulations du présent règlement.

2°) Travaux modificatifs : chacun des copropriétaires pourra modifier à ses frais la distribution intérieure de ses locaux. Toutefois, en cas de travaux pouvant affecter le gros oeuvre des bâtiments, toute chose ou partie commune ou l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier, il devra obtenir préalablement l’accord du syndic du bâtiment où seront situés les locaux concernés. Les copropriétaires pourront librement procéder aux aménagements intérieurs de leurs locaux à condition de respecter l’intégralité du gros oeuvre et notamment de ne pas faire supporter à l’ossature des efforts imprévus, de ne pas toucher à la charpente métallique ou au revêtement intérieur, de s’abstenir de toute atteinte aux vides des faux-plafonds et à ceux-ci, de ne pas porter atteinte d’une manière ou d’une autre au complexe de climatisation et à ses éléments, classés comme appareillage commun par le règlement de copropriété, de ne pas gêner les circuits d’évacuations en cas de sinistre d’une manière générale de ne rien faire en contradiction avec les règles de sécurité'.

L’arrêté préfectoral du 15 mai 2014 soumet l’ensemble immobilier à des contraintes particulières, notamment en cas de réalisation de travaux, en raison de la présence d’amiante dans la structure de l’immeuble (pièce syndicat n° 125 : arrêté préfectoral).

Il n’est pas contesté que le 14 novembre 2016, le locataire du lot de la SCI du Jardin des Isles, la société Demork-Up, a effectué des travaux, sans respecter les règles et en portant atteinte aux faux-plafonds, alors même qu’elle était informée des obligations qui s’imposaient à elle.

Le 15 novembre 2016, l’inspecteur du travail a adressé à la société Dermok-Up une lettre recommandée avec accusé de réception, énonçant qu’elle avait réalisé des travaux 'sans suivre la procédure édictée par le syndic relative aux travaux privatifs et sans une évaluation idoine du risque amiante’ et que 'les travaux ont impliqué le retrait des dalles de faux-plafond sans qu’aucun plan de retrait ou mode opératoire ne soit transmis à l’inspection du travail, ces dalles ont été stockées au sous-sol -2 sur un chariot sans aucune protection’ (pièce syndicat n°107). La SCI du Jardin des Isles a été destinataire le même jour d’un courrier de la part de l’inspecteur du travail l’informant de l’irrégularité des travaux effectués par son locataire (pièce syndicat n°108).

Le syndic de l’immeuble a pris en urgence des mesures de précaution et a mandaté la société Redebat pour vérifier l’éventuelle présence de fibres d’amiante dans l’air. Le coût de l’ensemble de ces prestations s’est élevé à la somme de 17.029,20 € suivant les factures produites (pièces syndicat n° 109 à 123).

La SCI du Jardin des Isles a indiqué dans ses conclusions devant le premier juge, que cette somme due correspondait à 'des appels au titre de travaux et mesures que la copropriété a été contrainte d’engager suite aux travaux réalisés irrégulièrement dans le local n° 2826'.

En sa qualité de propriétaire, la SCI du Jardin des Isles est responsable à l’égard de la copropriété des travaux irréguliers réalisés par son locataire, et ayant engendré des désordres qui ont nécessité des travaux urgents.

Elle doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 17.029,20 € TTC au titre des frais engagés, en raison des travaux irrégulièrement effectués sur son lot.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le 1er janvier 2017 la SCI du Jardin des Isles s’est abstenue de payer les appels de charges et travaux dans leur intégralité à leur échéance, laissant sa dette perdurer, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI Jardin des Isles à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

La SCI du Jardin des Isles doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Jardin des Isles, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI du Jardin des Isles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Reçoit le syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sis [Adresse 6] [Localité 13], en son intervention volontaire ;

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société civile immobilière du jardin des Isles aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 4] à [Localité 13], la somme de 796,79 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2 novembre 2021 ;

Condamne la société civile immobilière du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1], la somme de 17.029,20 € TTC au titre des frais engagés, en raison des travaux irrégulièrement effectués sur son lot ;

Condamne la société civile immobilière du Jardin des Isles à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 1], la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière du Jardin des Isles aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Tour CIT, sise [Adresse 4] à [Localité 13], la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;