Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11236 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3JM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° 22/03327

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société WALCH, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 306 494 154

C/O Société WALCH

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représenté par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Lauriane RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : A0657

INTIMEE

S.C.I. NEF DES MOINES prise en la personne de son gérant, Monsieur [H] [N] (n° SIREN 402 821 318)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière Nef des Moines est propriétaire des lots n° 1 et 2 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cette SCI a été composée majoritairement par un couple, M. [Z] [I] et Madame [C] [J] qui, au sein de la société [J] IMMOBILIER, ont occupé la fonction de syndic bénévole de la copropriété jusqu’en juillet 2012. Le cabinet Walch a été élu en qualité de syndic le 3 décembre 2013.

Après le décès de M. [I], alors gérant de la SCI, survenu le 3 avril 2018, un conflit a surgi entre ses membres, en l’espèce Mme [J] et ses enfants. Un administrateur provisoire, Maître [G] [S], a été nommé par ordonnance du 1er octobre 2020, dont les fonctions ont étéprorogées par ordonnance du 30 septembre 2021, avant que ne soit désigné, le 16 mars 2022, M. [H] [N] comme gérant de cette SCI.

Suivant arrêt du 22 mai 2019, la cour d’appel de Paris, a confirmé un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 22 novembre 2016 qui avait notamment annulé les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17è des 3 décembre 2013 et 17 mars 2015 relatives aux exercices 2011 à 2014.

Les comptes des exercices 2011 à 2014 ont été approuvés lors d’une assemblée générale du 29 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires a, par sommation du 5 novembre 2021, mis en demeure la société Nef des Moines, de payer la somme principale de 50 423,87 euros au titre des charges et frais impayés au 27 octobre 2021, selon décompte annexé.

Une somme de 15 000 euros a été réglée par Me [S] le 17 novembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a ensuite fait assigner en paiement la société Nef des Moines, selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, par acte d’huissier du 24 février 2022, afin de demander au président du tribunal judiciaire de Paris, selon conclusions du 30 novembre 2022, de la condamner à titre principal au paiement :

— de la somme de 13 441,45 euros au titre des budgets définitifs pour les exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020, y incluant les appels de fonds travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— de la somme de 22 321,40 euros correspondant aux charges impayées au titre du budget prévisionnel pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021, avec actualisation au jour de l’audience et intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— de la somme de 7 019,89 euros correspondant aux charges impayées au titre du budget prévisionnel pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, avec actualisation au jour de l’audience et intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— de la totalité des charges restant dues au jour du prononcé de la décision à intervenir, les provisions ou sommes immédiatement exigibles, les trimestres restant du budget trimestriel déjà votés en assemblée générale,

— de la somme de 308,98 euros au titre des frais de recouvrement,

— et de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement.

Selon jugement rendu le 31 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la créance du syndicat,

— sursis à statuer pour le surplus,

— enjoint au syndicat de communiquer les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2016 et 2017, ainsi que les appels de fonds à compter du 1er octobre 2016 jusqu’au 31 décembre 2020 (ou toute pièce permettant de vérifier les modalités de calcul des appels de fonds).

Puis, par jugement du 19 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme globale de 25 605,24 euros au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes formées au titre des exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020 et au titre du budget prévisionnel, pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] irrecevable en sa demande de condamnation de la société Nef des Moines à lui payer la somme de 11 947,03 euros correspondant aux charges de copropriété impayées afférentes au budget prévisionnel de l’exercice 2022,

— condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5] la somme de 308,98 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la société Nef des Moines à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement,

— débouté la société Nef des Moines de sa demande reconventionnelle, formée à titre subsidiaire, tendant à être autorisée à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités,

— condamné la société Nef des Moines aux entiers dépens, dont distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration remise au greffe le 26 juin 2023 et enrôlée sous le n° RG 23 /11236, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a relevé appel du jugement du 19 janvier 2023.

Par déclaration remise au greffe le 4 juillet 2023 enrôlée sous le n° RG 23 /11805, la société Nef des Moines a également relevé appel de cette même décision.

Selon ordonnance d’incident du 8 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux procédures et dit qu’elles se poursuivraient sous le n° RG 23 /11236.

Lors de l’audience du 20 mars 2025 à laquelle elle avait initialement été fixée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 septembre à la demande des parties qui ont alors évoqué une tentative de rapprochement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 juillet 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, à :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a réduit la créance de charges à la somme de 25 065,24 euros pour les exercices antérieurs au 31 décembre 2021 et de l’exercice 2021 et en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déduit de la créance de charges les sommes de 1 803,44 euros au titre de la reprise de solde antérieur, la somme de 7 316,17 euros au titre de la créance de charges de 2011 à 2015 et en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— condamner la société Nef des Moines à lui verser les sommes de 1 803,44 euros au titre de la reprise de solde antérieur et la somme de 7 316,17 euros au titre de l’arriéré de charges de 2011 à 2015, soit la somme globale de 9 119,61 euros au titre des budgets définitifs pour les exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020 y incluant les appels de fonds travaux avec actualisation au jour de l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner la société Nef des Moines à lui verser la somme de 1 346,98 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamner la société Nef des Moines à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement,

en tout état de cause,

— débouter la société Nef des Moines de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Nef des Moines à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que le bénéfice des condamnations prononcées sera réparti entre tous les copropriétaires à l’exclusion de la société Nef des Moines,

— condamner la société Nef des Moines aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 8 janvier 2025 par lesquelles la société Nef des Moines, intimée, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2222, 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

— la recevoir dans son appel tant principal qu’incident,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme globale de 25 605,24 euros au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, avec intérêts au taux, légal à compter du 5 novembre 2021,

condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 308,98 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

débouté la société Nef des Moines de sa demande reconventionnelle, formée à titre subsidiaire, tendant à être autorisée à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités,

condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

débouté la société Nef des Moines de ses autres demandes,

rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

et plus généralement de tous chefs portant grief à la société Nef des Moines

— statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] en toutes ses demandes fins et conclusions,

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté partiellement les demandes du syndicat de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11] du surplus de ses demandes formées au titre des exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020 et au titre du budget provisionnel pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021 ; et en ce qu’il l’a débouté de sa demande de condamnation pour résistance abusive à paiement,

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

1- Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient justifier de sa créance de charges arrêtée à la fin de l’exercice 2021, en particulier des sommes retirées par le premier juge malgré l’absence de contestation adverse. D’abord, de la reprise du solde de charges au 31 décembre 2010, transmise par l’ancien gérant de la SCI, syndic bénévole, au syndic professionnel ensuite désigné, ensuite remise en comptabilité comme l’attestent les appels de charge et extrait du grand livre versés aux débats, et purgée des paiements réalisés sans affectation. Puis de la créance due au titre des exercices 2011 à 2015, démontrée par les procès-verbaux et appels provisionnels produits en appel. Il répond aux moyens opposés par l’intimée que la répartition des charges d’eau par tantième est fondée, faute de compteur individuel dans les appartements comme retenu en première instance. Il ajoute que le nouvel argument adverse tiré d’une fraude lors de la validation des comptes des exercices 2011 à 2014 par l’assemblée générale de septembre 2020, n’est pas fondé, cette assemblée ayant dû être reportée dans le cadre du confinement de 2020, les informations nécessaires ayant été transmises à Me [S] et cette assemblée n’ayant fait l’objet d’aucune contestation, laquelle, en cas d’annulation, n’aurait, en tout état de cause, pas eu d’effet sur l’obligation de paiement des charges par le copropriétaire. Il répond enfin que le solde du dernier état levé dont l’intimée se prévaut est positif du fait de la réintégration au crédit du compte de celle-ci des charges ayant fait l’objet des décisions de rejet du juge de première instance dont il demande à nouveau le paiement en appel.

L’intimée remet en cause les charges sollicitées au titre des comptes des exercices 2009 à 2014 en soutenant démontrer que leur approbation a été réalisée de façon frauduleuse en violation de l’arrêt de la cour d’appel qui avait annulé les résolutions les approuvant, et dans des conditions déloyales ne permettant pas au syndicat de se prévaloir de leur non contestation dans les deux mois ayant suivi l’assemblée générale. A cet égard, elle se prévaut d’une convocation et d’une notification du procès-verbal adressées au siège social de la SCI, à l’attention de son gérant décédé, quelques jours avant la désignation de l’administrateur provisoire pour obtenir, en son absence, cette décision sur des comptes invalidés par la cour d’appel de Paris. Elle en déduit que l’assemblée doit être annulée, ou à tout le moins que ces charges doivent être considérées comme injustifiées. Elle s’oppose également aux charges d’eau demandées en arguant de l’obligation pour le syndic d’appliquer la répartition prévue par le règlement de copropriété faisant référence à des compteurs individuels qualifiés de parties privatives et à l’absence de charges d’eau froide et d’eau chaude, et en soutenant que le syndicat des copropriétaires ne saurait modifier cette répartition parce qu’il n’aurait pas visité les locaux depuis sa nomination. Elle fait enfin valoir que le syndicat échoue à démontrer sa créance au titre des charges des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de celles de l’exercice 2021 non seulement au regard des moyens retenus par le président du tribunal judiciaire mais également au vu des contradictions du syndicat des copropriétaires quant au montant de sa créance compte tenu d’une autre action judiciaire engagée ultérieurement devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de sommes également au titre des charges de l’exercice 2021 et au vu de l’état levé auprès du syndic qu’elle produit aux débats, dans lequel elle est à jour de la totalité des charges dues.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Il résulte de ces dispositions que les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée (Civ. 3ème, 25 octobre 2018, n°17-26.306) et que l’annulation d’une assemblée générale est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n°13-12.455).

Conformément aux dispositions de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n’en reste pas moins que l’approbation des comptes de la copropriété n’emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.

En vertu, alors, des dispositions conjuguées de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire, qui se prévaut d’une irrégularité affectant les résolutions d’une assemblée générale ou son décompte individuel de charges, de la démontrer dans les délais légaux.

Pour justifier de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété arrêtées à la fin de l’exercice 2021, le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel :

— Un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lors n°1 et 2 de la SCI Nef des Moines (pièce n°1) ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les courriers recommandés avec accusé de réception de leur notification à la SCI des Moines, des 4 juillet, 23 octobre 2012 (pièces 5 à 17) portant notamment approbation et quitus des comptes pour les exercices clos les 31 décembre 2009 et 2010, des 13 février, 25 septembre, 3 décembre 2013, 18 mars 2014, 17 mars 2015, 16 février 2016 portant notamment approbation des comptes de l’exercice 2015, du 1er mars 2017 portant approbation de l’exercice clos le 31 décembre 2016, du 15 février 2018 portant approbation de l’exercice 2017, du 28 février 2019 pour 2018, du 29 septembre 2020 portant notamment approbation des exercices 2011 à 2014 et 2019, à nouveau de ceux 2009 et 2010, et du 15 février 2021 pour 2020 ;

— Une attestation de non recours relative aux assemblées des 25 septembre 2013, 18 mars 2014, 16 février 2016, 1er mars 2017, 15 février 2018, 28 février 2019, 29 septembre 2020 et 15 février 2021, établie par la SAS WALCH, le syndic le 16 septembre 2021 ;

— La sommation de payer du 5 novembre 2021 (pièce n°40) incluant un décompte pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 ;

— Deux extraits du grand livre (pièces n°57 et 62) en dates des 28 juillet 2023 et 10 juillet 2025 portant sur les périodes du 31 décembre 2010 au 1er juillet 2023 et du 30 septembre 2024 au 1er juillet 2025 ;

— Un extrait de comptes (pièce n°56) portant sur la période du 31 décembre 2010 au 6 décembre 2021 (appel de charges du 4ème trimestre 2021 inclus) pour un montant de 35 762,85 euros.

En l’espèce, s’agissant des charges au titre des comptes 2009 à 2014 contestés par l’intimée, force est d’abord de constater qu’il ressort du jugement du 22 novembre 2016, tel que confirmé par la cour d’appel de Paris par arrêt du 22 mai 2019 (pièce n°34), que seules les résolutions relatives aux assemblées générales des copropriétaires des 3 décembre 2013 et 17 mars 2015, soit aux exercices 2011 à 2014 avaient été annulées, la demande ayant trait aux résolutions relatives aux comptes 2009 et 2010 ayant, au contraire, été rejetée. Ces comptes avaient donc déjà été approuvés avant l’assemblée générale du 29 septembre 2020.

Ensuite, il doit être rappelé que l’annulation des résolutions relatives à l’approbation des comptes 2011 à 2014 lors de cette assemblée, serait, de toute façon, sans effet sur l’obligation de la SCI Nef des Moines de régler les charges afférentes à ces exercices. En tout état de cause, la SCI Nef des Moines ne rapporte pas la preuve de la fraude qu’elle invoque à l’encontre du délai de forclusion de deux mois et de la validité des résolutions de cette assemblée relatives à ces comptes. En effet, elle ne démontre pas la connaissance, par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, lors de la convocation présentée le 21 août 2020 au siège de la SCI et de la notification du procès-verbal le 30 septembre suivant, de la procédure engagée pour la désignation d’un administrateur provisoire et de la date fixée pour la décision, ce d’autant qu’elle reconnaît que c’est Maître [S] qui a ensuite contacté le syndicat des copropriétaires pour annoncer sa nomination le 9 mars 2021 et que ce syndicat explique que c’est le confinement qui est à l’origine du délai de convocation de cette assemblée après l’arrêt du 22 mai 2019, non pas cette procédure de désignation. Elle ne prouve pas davantage que les comptes approuvés au titre des exercices 2011 à 2014 seraient identiques à ceux qui avaient fait l’objet de l’annulation des résolutions visées par le jugement du 22 novembre 2016 confirmé par l’arrêt du 22 mai 2019, se contentant d’affirmer que le total des seules charges 2014 est le même, le procès-verbal du 29 septembre 2020 et l’arrêt du 22 mai 2019 ne mentionnant pas cette somme et aucun autre élément n’étant produit aux débats.

Dans ces conditions, les résolutions prises lors des assemblées générales des 4 juillet, 23 octobre 2012 et 29 septembre 2020 au titre de l’approbation des comptes 2009 à 2014 s’imposent à la SCI Nef des Moines.

S’agissant de la remise en cause, par l’intimée, de la répartition par tantièmes des charges d’eau appliquée par le syndic, donc des sommes imputées à ce titre sur ses comptes individuels, il n’est pas contesté que le règlement de copropriété qualifie de parties privatives les compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité tout en indiquant qu’il n’y a pas de charges d’eau froide ni d’eau chaude, les locaux étant « équipés de compteur individuel » et la production d’eau chaude se faisant « individuellement par le ballon d’eau chaude ». Pour autant, en dépit de ces mentions, comme le retient justement le premier juge, il ressort des éléments produits aux débats que les lots de l’intimée ne comportent pas de compteur individuel. En effet, la SCI Nef des Moines, qui conteste la répartition opérée par le syndic, ne produit aucun élément de nature à démontrer la présence de compteurs individuels sur ses lots ni de relevé à ce titre. Elle ne saurait venir reprocher au syndicat des copropriétaires de ne pas rapporter la preuve négative de leur absence. Au surplus, les décomptes et relevés de charges produits aux débats et établis avant l’arrivée du cabinet Walch comme syndic, comme celui arrêté au 31 décembre 2010 (pièce n°19), démontrent que les charges communes générales ont toujours été réparties par tantièmes sans que la SCI ne rapporte la preuve d’une distorsion dans les charges d’eau décomptées avant et après l’arrivée de ce syndic. Dès lors, faute de compteur divisionnaire, conformément aux articles 25 k et 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges d’eau décomptées ont, à juste titre, été retenues comme charges communes générales et réparties au prorata des tantièmes de charges générales en application du critère d’utilité objective de celles-ci pour les lots en cause.

Il convient, alors, d’examiner le décompte de charges et les extraits du grand livre produit aux débats.

Or, contrairement à ce que soutient la SCI Nef des Moines, ces décomptes ne sont pas confus. D’abord, l’action judiciaire engagée par le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Paris, par assignation du 29 novembre 2023 (pièce n°4) ayant abouti au jugement du 12 décembre 2024, portait sur des charges au titre des exercices 2022 et 2023, postérieures à celles ici demandées. Ensuite, le solde positif du décompte de l’appel de charges produit par l’intimée (pièce n°5) est expliqué par l’application du jugement dont il est interjeté appel, les sommes au titre des demandes de charges, rejetées par le premier juge, ayant été réintroduites en crédit à la date du 03/10/2024 comme cela est mentionné sur celui-ci et sur l’extrait du grand livre en date du 10 juillet 2025 (pièce n°62) produit aux débats.

Ensuite, pour évaluer la créance de charges de la SCI Neuf des Moines au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, il convient de retirer de l’extrait de comptes arrêté au 6 décembre 2021 la somme de 35 762,85 euros, les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. A savoir : les huit relances et mises en demeure mises au débit à la date du 1er mars 2016 pour des montants de 18, 42, 18, 42, 18, 42, 18 et 42 euros, les six mises au débit à la date du 2 mars 2017 pour des montants de 24, 24, 42, 24, 24, 48 euros, les sept retenues le 1er mars 2018 pour des sommes de 24, 48, 24, 24, 48, 24, 48 euros, les quatre mentionnées au débit le 26 mars 2019 pour des montants de 24, 48, 30, 60 euros, la relance de 30 euros décomptée le 9 juin 2021, les deux mises en demeure de 60 euros retenues les 5 août et 25 octobre 2021, la sommation de payer décomptée le 15 novembre 2021 pour la somme de 308,98 euros et la relance/mise en demeure retenue le 22 novembre 2021 pour 30 euros. Il ressort de ces éléments que c’est non pas la somme de 1038 euros retenue par le premier juge qui devait être retirée de l’arriéré de charges de 35 762,85 euros mais celle de 1317,98 euros.

S’agissant du solde des charges et de celles déduites en première instance. Outre les appels de charges et procès-verbaux précédemment produits, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats en appel, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2011 à 2015, les appels de charges afférents, ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes au titre de l’exercice 2010 et le relevé de charges arrêté au 31 décembre 2010 au titre des charges du second semestre 2010 démontrant le reste dû de 1803,44 euros à cette date.

Dans ces conditions, il justifie désormais, qu’à la date du 6 décembre 2021, auquel le décompte était arrêté, sa créance au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, était d’un montant total de (35 762,85 ' 1317,98) = 34 444,87 euros.

Néanmoins, l’extrait du grand livre arrêté au 1er juillet 2025 produit aux débats démontre qu’hors les sommes au titre des demandes rejetées par le premier juge et portées au crédit du compte le 3 octobre 2024 par l’appelant en exécution de celui-ci, le solde des dettes du compte des charges dues par la SCI Nef des Moines, incluant celles retenues par le premier juge, s’est avéré négatif le 26 novembre 2024 à l’issue de règlements effectués par la copropriétaire.

Or, en application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Cela signifie donc que la SCI Nef des Moines avait réglé les sommes dues à titre principal à cette date au titre du premier jugement, soit la somme de 25 605,24 euros.

Cela explique aussi que l’appelant sollicite qu’il soit statué à nouveau sur la seule somme de 9119,61 euros correspondant aux seules sommes précédemment rejetées «avec actualisation au jour de l’audience».

Le solde de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au titre des charges au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021 (fonds de travaux inclus) doit alors être fixé, au jour du présent arrêt, au montant de (34 444,87-25 605,24) 8839,63 euros.

Cette somme doit porter intérêt au taux légal au jour de la sommation de payer du 5 novembre 2021 conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer le jugement du 19 janvier 2023 sur les chefs ayant visé à :

— condamner la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] [Localité 5] la somme globale de 25 605,24 euros au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes formées au titre des exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020 et au titre du budget prévisionnel, pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021.

Il y a lieu, ensuite, de statuer à nouveau en condamnant la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 8839,63 euros au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021 (fonds de travaux inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021.

Enfin, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires avait initialement inclus, dans sa déclaration d’appel du 26 juin 2023, le chef du jugement relatif à l’irrecevabilité de sa demande au titre des charges 2022 pour ne plus, ensuite, conclure à ce titre dans ses dernières écritures. En application de l’article 562 du code de procédure civile, il convient donc de confirmer également le chef de ce jugement.

2- Sur la demande du syndicat en paiement des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, si, comme l’a retenu le premier juge, la sommation de payer du 5 novembre 2021 constituait un frais nécessaire pour engager, ici, la procédure en paiement sur le fondement initialement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; pour autant, l’appelant a retiré du décompte de charges et de frais dûs par la SCI Nef des Moines la somme de 1038 euros au titre des frais rejetés par le premier juge et a ainsi, en exécution du même jugement, continué de lui imputer celle de 308,98 euros mentionnée à la date du 15 novembre 2021.

Dès lors, le solde négatif au 26 novembre 2024 démontre de la même façon que précédemment que la SCI Nef des Moines a depuis réglé cette somme au paiement de laquelle il n’y a donc plus lieu de la condamner.

Il convient d’examiner les autres frais demandés.

A ce titre, l’appelant verse aux débats quatre courriers des 17 février, 3 août, 21 octobre et 2 novembre 2021 dits de «relance» et de «mise en demeure».

Il ne saurait obtenir les sommes retenues dans son décompte au titre d’autres mises en demeure et relances antérieures qu’il ne produit pas aux débats.

Le courrier du 2 novembre 2021 ne pourra pas davantage donner lieu à l’octroi de frais, puisqu’il ressort du décompte qu’il produit qu’il n’y est pas facturé, et, en tout état de cause, sa nécessité n’est pas établie compte tenu de la relance tout juste adressée le 21 octobre précédent et de la sommation de payer signifiée, 3 jours après, le 5 novembre 2021.

Restent les trois courriers des 17 février, 3 août et 21 octobre 2021, dont la nécessité est démontrée comme ayant précédé l’engagement de la présente procédure en recouvrement, avec des délais espacés raisonnablement entre leur délivrance ayant permis qu’ils soient suivis de règlements partiels par l’intimée, notamment les 30 juin et 28 septembre 2021. Leur facturation à un montant total de (30+60+60) 150 euros n’est en revanche pas justifiée et il convient de la ramener à la somme de 90 euros.

Aussi, le jugement sera infirmé concernant le chef de condamnation relatif aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au débouté des autres demandes à ce titre.

Il sera statué à nouveau pour condamner la SCI Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires la somme actualisée de 90 euros.

3- Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du retard systématique de la SCI Nef des Moines dans le règlement de ses charges et de l’absence de réponse à ses tentatives de recouvrement amiable. Il soutient que cette faute a causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain notamment constitué par un solde débiteur depuis 2016, l’ayant contraint à voter à quatre reprises une augmentation du fonds de solidarité. Il fait ensuite valoir la volonté de la SCI de nuire à la copropriété, caractérisée par tous les motifs inacceptables dont elle s’est prévalue pour échapper à son obligation de paiement de ses charges, en particulier, par les nouveaux arguments soulevés la veille des audiences (prescription, charges d’eau) et par son absence de tout paiement en 2023.

La SCI répond que l’appelant ne démontre ni un préjudice distinct de celui issu du retard de paiement de ses charges par le débiteur ni sa mauvaise foi. A ce titre, elle indique que les défauts de paiement étaient justifiés par sa contestation légitime des charges concernant les exercices 2009 à 2014 ainsi que par la carence de sa gérance pendant deux années et elle se prévaut des paiements ensuite effectués par Me [S]. Elle fait également valoir la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée du 29 septembre 2020 et son intention malveillante pour obtenir des dommages et intérêts qu’il sait indus.

Réponse de la cour

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la preuve de la mauvaise foi de la SCI Nef des Moines n’est pas rapportée.

En effet, il est établi, par les éléments versés aux débats, que les impayés de charges antérieurs au 1er octobre 2020 sont liés à une contestation, alors fondée, au vu des décisions de justice précitées, pour une partie des charges appelées au titre des exercices 2011 à 2015, et surtout aux dissensions entre les membres de la SCI ayant conduit au blocage des comptes sociaux, ainsi qu’à la carence de sa gérance entre le 3 avril 2018 et la désignation de Maître [S] à cette date. Le décompte produit aux débats fait apparaître, au surplus, que la SCI a toujours effectué des paiements bien que partiels. Ensuite, concernant le solde de ces charges et celles appelées après le 1er octobre 2020, il ressort de l’extrait du grand livre produit aux débats que plusieurs versements ont eu lieu, notamment le virement non contesté et conséquent de 15 000 euros dès le 16 novembre 2021. Il n’appartient pas, ensuite, à la présente juridiction, qui n’en n’est pas saisie, d’examiner les charges appelées en 2023 et leur règlement ou non par l’intimée.

Au surplus, les différents moyens de défense opposés par la SCI Nef des Moines, auxquels l’appelant a été en mesure de répondre, tels que la contestation des charges d’eau qui lui étaient réclamées dans son décompte individuel au regard des stipulations du règlement de copropriété, ne caractérisent pas davantage une intention de nuire à la copropriété ni une volonté systématique d’échapper à son obligation de paiement des charges.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

4- Sur la demande de délais de paiement de la SCI Nef des Moines

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée.

En l’espèce, la SCI Nef des Moines ne formule aucun moyen de fait et de droit au soutien de sa demande d’infirmation du jugement en ce que celui-ci l’a déboutée de sa demande reconventionnelle, formée à titre subsidiaire, de délais de paiement.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette prétention.

5- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Nef des Moines, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme globale de 25 605,24 euros au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes formées au titre des exercices arrêtés et antérieurs au 31 décembre 2020 et au titre du budget prévisionnel, pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2021,

— condamné la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 308,98 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

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Cour d’Appel de Paris ARRET DU 05 Novembre 2025

Pôle 4 – Chambre 2 N° RG 23/11236 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3JM – 12ème page

— condamne la société Nef des Moines à verser payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 8839,63 euros, arrêtée au 5 novembre 2025, au titre des exercices antérieurs au 31 décembre 2020 et de l’exercice

2021 (fonds de travaux inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2021 ;

— condamne la société Nef des Moines à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Y ajoutant :

— Condamne la SCI Nef des moines aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamne la SCI Nef des Moines à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme supplémentaire de 1500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE