RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08670 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTOL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2023-Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9]- RG n° 11-22-1978

APPELANTE

S.A. IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° SIRET : B55 214 153 3

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMÉS

Madame [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En raison du mouvement social national du 10 septembre 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

La Cour composée comme suit a délibéré :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

ARRÊT :

— Par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, dont la date d’effet est le 30 octobre 2019, la société d'[Adresse 8] a donné en location à Mme [K] [U] et à M. [X] [Y] un appartement situé à [Adresse 7].

Par avenant au contrat de location en date du 19 novembre 2019, la société d’HLM Immobilière 3F a également donné en location à Mme [U] et à M. [Y] un emplacement de parking n°1 situé à la même adresse.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2022, la société d’HLM Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [U] et M. [Y] un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 3 000 euros, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par exploit délivré le 8 septembre 2022, la société d'[Adresse 8] a fait assigner Mme [U] et M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine pour :

— voir constater la résiliation de plein droit du bail qui leur a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— voir ordonner leur expulsion ainsi que la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

— les entendre, solidairement entre eux, condamner à lui payer :

— une somme de 5 373,74 euros à titre de loyers et charges impayés au 11 juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer augmentée des loyers devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— une indemnité d’occupation des lieux égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— et rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’audience, la demanderesse a maintenu les termes de son assignation et porté sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 6 876,54 euros, décompte arrêté au 23 janvier 2023 (terme de décembre 2022 inclus). Elle a indiqué que M. [Y] avait délivré congé en octobre 2022 pour effet en janvier 2023.

Le tribunal a invité la société d’HLM Immobilière 3F à transmettre en cours de délibéré une note relative au congé délivré par M. [Y].

Mme [U], comparante en personne, a reconnu la dette, a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, sur 35 mensualités, outre le paiement du loyer courant, avec paiement du solde à la 36ème mensualité, suivant le plan d’apurement convenu avec le bailleur.

M. [Y] n’a pas comparu, en personne ou représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 23 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a statué en ces termes :

Ordonne la jonction avec le dossier n°RG 11 22-2019,

Constate que la SA d’HLM Immobilière 3F se désiste de sa demande d’expulsion de M. [X] [Y] compte tenu du congé délivré le 11 octobre 2022,

Condamne solidairement entr’eux M. [X] [Y] et Mme [K] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en deniers ou quittances valables, une somme de 6 874,83 euros montant des loyers et des charges impayés au 17 janvier 2023 (terme de décembre 2022 inclus),

Dit que Mme [K] [U] pourra s’acquitter de cette somme au moyen de 35 mensualités consécutives d’un montant minimum de 50 euros, chaque mensualité étant payable en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois, et pour la première fois dans le courant du mois de mai 2023, puis d’une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette,

Dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais,

Dit que cette clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais,

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable,

Autorise dans cette hypothèse la SA d’HLM Immobilière 3F, à défaut de libération volontaire, à procéder, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [K] [U] de l’appartement qu’elle occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est,

Condamne Mme [K] [U] à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 740 euros pour l’appartement et de 41 euros pour l’emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 28 mai 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux,

Condamne M. [X] [Y], solidairement avec Mme [K] [U], à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 740 euros pour l’appartement et de 41 euros pour l’emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 28 mai 2022 et jusqu’au 11 mai 2023,

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les autres demandes formées par la SA d’HLM Immobilière 3F,

Rappelle l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

Condamne solidairement entr’eux M. [X] [Y] et Mme [K] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 28 mars 2022 s’élevant à 150,03 euros x 1, de la saisine de la CAF le 20 mars 2022 (dont le coût sera limité à celui d’une lettre recommandée avec accusé de réception) de l’assignation délivrée le 8 septembre 2022 s’élevant à 56,24 euros x 1 et de sa dénonciation au préfet le 13 septembre 2022 (dont le coût sera limité à 1 euro),

Invite la SA d’HLM Immobilière 'à’ rectifier le relevé de compte.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 10 mai 2023 par la société Immobilière 3F,

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023, la société d’HLM Immobilière 3F demande à la cour de :

recevoir la société Immobilière 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

réformer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné solidairement entre eux M. [X] [Y] et Mme [K] [U] à payer à la société Immobilière 3F, en deniers ou quittance valable, une somme de 6 874,83 euros, montant des loyers et charges impayés au 17 janvier 2023, terme de décembre 2022, avec intérêts de droit à compter de la décision,

réformer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine en ce qu’il a condamné, en cas de résiliation du bail, Mme [K] [U] solidairement avec M. [X] [Y], à partir du 28 mai 2022 jusqu’au 11 mai 2023 puis Mme [K] [U] seule à compter du 11 mai 2023 jusqu’à parfaite libération des locaux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux d’un montant de 740 euros pour l’appartement et 41 euros pour l’emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises),

confirmer le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine pour le surplus à l’exception des erreurs matérielles rectifiées par jugement en date du 30 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine,

Statuant à nouveau :

rectifier le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine, sur le fondement des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile et conformément au jugement rectificatif rendu le 30 juin 2023 :

— s’agissant de l’orthographe du prénom de l’intimé en première page du jugement, à savoir [X] et non [B],

— s’agissant de l’adresse des lieux loués, en page 2 de la décision, à savoir [Adresse 1], et non [Adresse 10],

— s’agissant de l’expulsion de Mme [U], dans le dispositif du jugement, la mention de l’emplacement de stationnement accessoire au logement, à défaut de respect de l’échéancier fixé par le premier juge,

fixer l’indemnité d’occupation mensuelle tant s’agissant du logement que de l’emplacement de stationnement, au montant des loyers et charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,

condamner M. [X] [Y] solidairement avec Mme [K] [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 6 353,48 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mai 2023, terme d’avril 2023 inclus,

condamner Mme [K] [U] seule à payer à la société Immobilière 3F la somme de 6 353,48 euros, arrêtée au 20 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

débouter Mme [K] [U] et M. [X] [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

condamner in solidum Mme [K] [U] et M. [X] [Y] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner in solidum aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut-Auffret pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [K] [U] et M. [X] [Y] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées respectivement à M. [X] [Y] le 27 juillet 2023 par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile et à Mme [K] [U] le 1er août 2023 par dépôt à l’étude en application de l’article 658 du code de procédure civile.

Les actes de signification de la déclaration d’appel faisaient mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparaît pas, le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Par ailleurs la cour observe que la société Immobilière 3F n’a interjeté appel que des chefs de dispositif statuant sur la dette locative et sur les indemnités d’occupation de sorte que les autres chefs du dispositif du jugement sont devenus irrévocables.

Sur la rectification du jugement

La société Immobilière 3F sollicite, sur le fondement de l’article 462 du code de procédure civile, la rectification du jugement dont appel en raison d’une erreur dans le prénom du défendeur, dans l’adresse des défendeurs et du défaut de mention dans le dispositif du jugement de l’emplacement du stationnement accessoire au logement.

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. (…) La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.

En l’espèce, à la requête de la société Immobilière 3F, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine a, par jugement du 30 juin 2023, rectifié le jugement rendu le 23 mars 2023 entrepris, s’agissant du prénom du défendeur, de l’adresse des défendeurs et en mentionnant l’adresse de l’emplacement du parking dans son dispositif conformément à la requête de la société. Il n’est pas justifié d’un recours formé contre ce jugement rectificatif.

Par conséquent, la demande de rectification formulée par la société Immobilière 3F dans ses conclusions devant la cour est sans objet, le juge des contentieux de la protection ayant déjà procédé aux rectifications demandées.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non respect des délais de paiement octroyés, le premier juge a fixé le montant de l’indemnité d’occupation qui serait due par Mme [U] à la somme de '740 euros pour l’appartement et de 41 euros pour l’emplacement de stationnement (sans indexation possible et charges comprises) à partir du 28 mai 2022 et jusqu’à parfaite libération des locaux.' Le jugement a précisé que s’agissant de M. [Y], la créance d’ indemnité d’occupation courait de la même date, mais jusqu’au 11 mai 2023.

La société immobilière 3F demande à la cour d’infirmer ce chef de dispositif et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

La société fait en effet valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant ; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur la dette locative

Au vu de ses conclusions, la société Immobilière 3F ne forme en réalité aucune critique du montant de la dette locative au 17 janvier 2023 telle que fixée par le premier juge et se borne à une réactualisation de celle-ci à la date du 20 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus, à hauteur de la somme de 6 353,48 euros, dont elle demande la condamnation solidaire de M. [Y] et Mme [U] à la lui verser.

Elle produit un décompte actualisé au 20 juillet 2023, incluant le terme de juin 2023, portant mention de ce solde débiteur ainsi qu’un décompte détaillé ventilant chaque somme appelée en loyer du logement, du parking, charges, régularisation de charges au débit, versements des débiteurs et allocation logement au crédit.

Toutefois, le jugement n’ayant pas été critiqué en ce qu’il condamne M. [Y] à supporter l’éventuelle indemnité d’occupation due jusqu’au 11 mai 2023, il ne peut donc être tenu au-delà de cette date, correspondant à la limite de son engagement en raison du congé reçu par la bailleresse le 11 octobre 2022.

Le décompte actualisé n’encourt aucune critique et la demande de réactualisation de la dette locative sera accueillie à hauteur de la somme réclamée, soit celle de 6 353,48 euros, somme au paiement de laquelle Mme [U] doit être condamnée.

A la lecture de ce même décompte, M. [Y] était redevable, à la date précitée, de la somme de 6 590,82 euros (prorata du mois de mai 2023). Toutefois, la cour ne pouvant statuer ultra petita, il convient de faire droit à la demande de la société Immobilière 3F et de condamner solidairement M. [Y] et Mme [U] à lui verser la somme actualisée de 6 353,48 euros.

Sur les frais du procès

M. [Y] et Mme [U] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance. Il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

DIT sans objet la demande de la société Immobilière 3F de rectification du jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 23 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Ivry-sur-Seine, tel que rectifié par jugement du 30 juin 2023, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation et sauf à réactualiser la dette locative ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [K] [U] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [K] [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 6 353,48 euros au titre de la dette locative réactualisée au 20 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y] et Mme [K] [U] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,