Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18068 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSXF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 1122000533

APPELANTE

S.C.I. IMMO SV

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarah KHIARI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0578

INTIMES

Monsieur [K] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 8 février 2023, remise à un tiers présent au domicile

Madame [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1881

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 2 décembre 2016, la SCI Immo SV a consenti à M. [K] [R] et Mme [U] [T] un contrat de bail portant sur un appartement de 50 m², comportant deux pièces, situé [Adresse 1].

Des loyers étant restés impayés, la SCI Immo SV a, par acte d’huissier de justice du 4 mars 2021, fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 5.954,79 euros.

Le 11 octobre 2021, un second commandement de payer la somme de 7.514,62 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2021 inclus a été délivré aux locataires.

Par acte d’huissier de justice du 2 février 2022, la SCI Immo SV a assigné les locatairesdevant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, en :

— résiliation du bail par acquisition de clause résolutoire à compter du 12 décembre 2021,

— expulsion,

— condamnation à lui payer la somme de 9.415,08 euros, au titre des loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation mensuelle de 793,20 euros, une somme de 130 euros en remboursement des frais qu’elle a avancés pour la réparation d’une fuite (facture de l’entreprise Anki en date du 8 novembre 2021) ; la somme de 6.952 euros au titre de frais de remise en état des locaux (devis de la société Bâtiment Tynecki du 8 novembre 2021),

— condamnation aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 11 octobre 2021 et au paiement de la somme de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 avril 2022, la SCI Immo SV a actualisé la dette locative à 7. 514,62 euros.

En défense, M. [R] et Mme [T], représentés par leur conseil, ont exposé être dans une situation financière précaire qui a empiré avec l’épidémie de covid 19 ; ils ont indiqué que Mme [T] est malade et perçoit le RSA, tandis que M. [R] perçoit des revenus de 1.500 euros par mois. Ils ont demandé des délais de paiement et pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 juin 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Déclare irrecevable l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 2 décembre 2016 entre la SCI Immo SV et M. [K] [R] et Mme [U] [T] sur le local d’habitation sis [Adresse 1] ;

Déclare sans objet la demande de sursis à l’expulsion ;

Condamne M. [K] [R] et Mme [U] [T] à payer à la SCI Immo SV, la somme de 4.403,56 euros au titre de la dette locative arrêtée au loyer du mois de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2021 ;

Dit que M. [K] [R] et Mme [U] [T] pourront s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courant, en 35 mensualités de 122 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Rappelle que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois à l’occasion du paiement du loyer dû pour le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamne M. [K] [R] et Mme [U] [T] à payer à la SCI Immo SV, la somme de 130 euros au titre de la réparation d’une fuite ;

Rejette la demande de la SCI Immo SV au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [K] [R] et Mme [U] [T] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 20 octobre 2022 par la SCI Immo SV

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 novembre 2024 par lesquelles la SCI Immo SV demande à la cour de :

DIRE ET JUGER la SCI IMMO SV recevable et bien fondée en son appel et en ses demandes, fins et conclusions,

REFORMER le jugement rendu le 8 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY,

STATUANT A NOUVEAU :

'DECLARER le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021, '

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 2 décembre 2016,

CONSTATER la libération des lieux par Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à la date du 19 avril 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV la somme de 29.142 euros au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 19 avril 2024,

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil,

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV la somme de 130 euros en remboursement des frais qu’elle a avancé pour la réparation de la fuite, selon facture de l’entreprise ANKI en date du 8 novembre 2021,

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV la somme de 6.952 euros en paiement des frais de remise en état des locaux, selon devis de la société BATIMENT TYNECKI en date du 8 novembre 2021,

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV la somme de 21.863 euros en paiement des frais de remise en état des locaux, selon devis de la société NUANCE AQUARELLE en date du 29 avril 2024,

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 11 octobre 2021, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [K] [R] et Madame [U] [T] à payer à la SCI IMMO SV la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [T] a constitué avocat le 9 juin 2023 et n’a pas conclu.

M. [K] [R] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées le 8 février 2023, à tiers présent.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que 'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;', cette obligation étant essentielle.

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon le II de l’article 24 'Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée'

La société appelante fait valoir à juste titre que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge :

— le commandement de payer du 11 octobre 2021 vise la clause résolutoire prévue au bail (clause 2-9);

— la SCI bailleresse est constituée de M.[M] [J] et de Mme [Y] [J], sa fille, comme en attestent l’extrait d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, les statuts de l’association et l’extrait d’acte de naissance produits devant la cour d’appel, de sorte que la saisine de la CCAPEX ne s’imposait pas à elle.

La cour d’appel ajoute qu’il ne résulte pas de l’exposé du litige du jugement entrepris que les défendeurs, représentés par leur avocat, aient contesté la régularité du commandement de payer, aient soutenu avoir payé les causes de ce dernier dans le délai de deux mois ni qu’ils aient contesté le montant de la dette locative.

Au vu de ces éléments et en l’absence de démonstration du paiement des sommes appelées dans le délai de deux mois après le commandement de payer précité, il convient d’infirmer le jugement et de constater que la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à la date du 11 décembre 2021, est recevable et bien fondée.

L’expulsion des locataires est sans objet, et n’est d’ailleurs pas sollicitée, les intéressés ayant quitté les lieux.

Sur la dette locative

L’appelante, qui ne conteste pas, en réalité, la dette locative telle qu’arrêtée par le premier juge, demande la condamnation de M. [K] [R] et Mme [U] [T] à lui payer la somme de 29.142 euros au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et charges impayés, réactualisés à la date du 19 avril 2024.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’appelante se réfère à un décompte édité le 6 mai 2024 par l’agence immobilière, qui comporte mention d’un 'solde antérieur’ non explicité de 29.321,16 euros en avril 2024, ne permettant pas de justifier ce montant (pièce n°13).

Au vu de ces éléments, la dette locative telle que réactualisée au 19 avril 2024 n’est pas établie et la demande sera rejetée.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner ni d’accueillir la demande au titre des 'intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil'.

Les délais de paiement octroyés en première instance ne sont pas particulièrement critiqués et il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande en remboursement de la somme de 130 euros

Le premier juge a accueilli la demande de la société en paiement de la somme de 130 euros en remboursement des frais qu’elle a avancés pour la réparation d’une fuite, selon facture de l’entreprise ANKI en date du 8 novembre 2021.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer à nouveau cette condamnation, déjà obtenue par l’intéressée qui dispose donc d’un titre exécutoire.

Sur les frais de remise en état de 6.952 euros

La société demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation des intimés à lui payer la somme de 6.952 euros en paiement des frais de remise en état des locaux, selon devis de la société BATIMENT TYNECKI en date du 8 novembre 2021 et réitère sa demande devant la cour d’appel.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a écarté cette demande, au motif que les travaux portent sur une rénovation complète de la cuisine sans justification de leur nécessité; la cour d’appel ajoute que le devis n’est pas signé et qu’aucun élément ne confirme les allégations de la société s’agissant du dégât des eaux qui aurait causé les désordres qu’elle invoque.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la somme de 6.952 euros.

Sur les frais de remise en état de 21.863 euros

La société demande à la cour d’appel de condamner les intimés à lui payer la somme de 21.683 euros au titre des frais de remise en état des locaux.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Elle se borne à :

— soutenir qu’à 'A la suite du départ de M. [K] [R] et Mme [U] [T], la SCI IMMO SV a constaté une aggravation des dégradations dans tout l’appartement et a établi un devis de remise en état par la société Nuance Aquarelle à hauteur de la somme de 21.863 euros. (Pièce n°14)

La SCI IMMO SV sollicite donc la condamnation de M. [K] [R] et Mme [U] [T] à lui rembourser les frais de remise en état des lieux.'

— et à produire un devis de la société Nuance Aquarelle en date du 29 avril 2024, correspondant à la réfection complète de l’appartement, (y compris de la cuisine, supposée refaite en novembre 2021, à hauteur de 3.200 euros).

Elle ne produit ni état des lieux d’entrée, ni de sortie, ni un quelconque document susceptible de démontrer la nécessité de ces travaux et leur imputabilité aux anciens locataires, dont aucun élément ne prouve d’ailleurs la date de départ des lieux.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a 'déclaré irrecevable l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 2 décembre 2016 entre la SCI Immo SV et M. [K] [R] et Mme [U] [T] sur le local d’habitation sis [Adresse 1] et déclaré sans objet la demande de sursis à l’expulsion ;

Le Confirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Déclare recevable la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire;

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties le 2 décembre 2016 sur l’appartement situé [Adresse 1], à la date du 11 décembre 2021;

Constate que l’expulsion n’est plus demandée par la SCI Immo SV ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de la SCI Immo SV de condamner M. [K] [R] et Mme [U] [T] à lui payer la somme de 29.142 euros au titre des loyers impayés, indemnités d’occupation et charges impayés actualisés à la date du 19 avril 2024,

Rejette la demande de la SCI Immo SV de condamner M. [K] [R] et Mme [U] [T] à lui payer la somme de 21.683 euros au titre des frais de remise en état des locaux ;

Condamne M. [K] [R] et Mme [U] [T] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président