Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18053 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSV7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 21/15367

APPELANT

Monsieur [B] [S]

né le 07 février 1960 à [Localité 8] (Ile Maurice)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/029863 du 11/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société S.T.B GESTION – IMMO – GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 722 043 957

C/O S.T.B GESTION – IMMO – GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0351

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 février 2021, la SCP Pineau Peschard & Associés, notaires à Paris 9ème, a notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 10ème, soumis au statut de la copropriété, le transfert de propriété à M. [B] [S], à la date du 3 février 2021, des lots n° 46 et 80 au sein de cet immeuble, à la suite du décès de M. [U], survenu le 10 janvier 2017, et aux termes d’un testament olographe du 20 mai 2012 l’ayant institué comme légataire universel, en l’absence d’héritier réservataire.

Se prévalant de charges et appels travaux impayés, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [S], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 21 mai 2021 de payer la somme de 9181,92 euros.

M. [S] n’a pas donné suite à cette mise en demeure.

Par acte extra judiciaire en date du 2 décembre 2021 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris M. [S] en paiement de la somme principale de 17 846,90 euros au titre des appels charges et travaux impayés arrêtés au 18 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2021 sur la somme de 9180,92 euros et capitalisation des intérêts, et de la somme de 314 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre diverses sommes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a actualisé sa demande dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2022 sollicitant la condamnation de M. [S] au même montant de charges et travaux impayés mais arrêtés au 13 avril avec intérêts de droit au taux légal sur la somme de 9180,92 euros à compter de la mise en demeure du 21 mai 2021 et pour le surplus à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire avec capitalisation des intérêts.

Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 17 846,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 16 février 2021 au 13 avril 2022, appels de fonds du second trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 25 mai 2021, sur la somme de 9181,92 euros, et à compter du 2 décembre 2021, sur le surplus, soit la somme de 8 665,06 euros,

— ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de l’intégralité de sa demande de condamnation de [S] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— débouté M. [S] de sa demande d’octroi d’un délai de douze mois pour réaliser la vente de son bien immobilier et solder sa dette de charges de copropriété,

— condamné M. [S] aux entiers dépens,

— accordé à Maître Troncquee, de la SCP Gasnier-Troncquee, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Adresse 10] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

M. [S] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 20 octobre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2024 par lesquelles M. [S], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement entrepris du 8 septembre 2022 en ce que le tribunal :

L’avait condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 17 846,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 16 février 2021 au 13 avril 2022, appels de fonds du second trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 25 mai 2021, sur la somme de 9 181,92 euros, et à compter du 2 décembre 2021, sur le surplus, soit la somme de 8 665,06 euros,

avait ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

l’avait débouté de sa demande d’octroi d’un délai de douze mois pour réaliser la vente de son bien immobilier et solder sa dette de charges de copropriété,

l’avait condamné aux entiers dépens,

avait accordé à Maître Troncquee, de la SCP Gasnier Troncquee, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

l’avait condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

l’avait débouté de ses autres demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

à titre subsidiaire,

— infirmer à tout le moins le jugement entrepris du 8 septembre 2022 en ce que le tribunal :

avait ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

l’avait débouté de sa demande d’octroi d’un délai de douze mois pour réaliser la vente de son bien immobilier et solder sa dette de charges de copropriété,

l’avait condamné aux entiers dépens,

avait accordé à Maître Troncquee, de la SCP Gasnier Troncquee, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

l’avait condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande de capitalisation des intérêts,

— lui accorder des délais de deux ans, à raison de 50 euros par mois, le solde lors de la dernière mensualité, pour s’acquitter de sa dette,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser à chaque partie la charge de ses dépens,

subsidiairement,

— statuer ce que de droit quant aux dépens au regard de l’aide juridictionnelle ;

Vu les conclusions notifiées le 23 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], intimé, invite la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code civil, à :

— le recevoir en ses présentes écritures,

— le déclarer bien fondé,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris le 8 septembre 2022 en ce qu’il a :

condamné M. [S] à lui régler la somme de 17 846,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 16 février 2021 au 13 avril 2022, appel de fonds du second trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2021 sur la somme de 9181,92 euros, et à compter du 2 décembre 2021 sur le surplus, soit la somme de 8665,06 euros,

ordonné la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

condamné M. [S] aux dépens,

accordé à Maître Troncquee le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

condamné M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

débouté de l’intégralité de sa demande formée au titre des frais exposés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

débouté de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

statuant à nouveau,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 314 euros au titre des frais exposés dans le cadre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [S] à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

ajoutant au jugement,

— condamner M. [S] à lui régler, au titre des appels charges et appels travaux intervenus depuis le jugement rendu et pour la période du 18 mai 2022 au 15 mai 2025, la somme de 6692,35 euros, avec intérêts de droit sur la somme de 4 609,02 euros à compter du 23 juillet 2024, date d’actualisation des premières écritures, et pour le surplus à compter des présentes,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

subsidiairement, si la Cour estimait que le courrier recommandé avec AR en date du 29 octobre 2024 de M. [S] vaut avis de mutation,

— condamner M. [S] à lui régler, au titre des appels charges et appels travaux intervenus depuis le jugement rendu et pour la période du 18 mai 2022 au 29 octobre 2024, la somme de 5 478,44 euros, avec intérêts de droit sur la somme de 4 609,02 euros à compter du 23 juillet 2024, date d’actualisation des premières écritures, et pour le surplus à compter des présentes,

en tout état de cause,

— débouter purement et simplement M. [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [S] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

— condamner M. [S] aux dépens d’appel.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

1- Sur les demandes en paiement des charges de copropriété et de capitalisation des intérêts

Moyens des parties

M. [S] fait valoir, à titre principal, qu’il n’est pas propriétaire de l’appartement au titre duquel le syndicat de copropriété tente de recouvrer les charges. Il explique, en effet, que par jugement du 5 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris, a notamment annulé le testament olographe de M. [Z] [U] du 20 mai 2012, dit que la succession de M. [Z] [U] devait être réglée en application du testament olographe du 10 mai 2012, objet d’un procès-verbal de dépôt et de description dressé le 3 mars 2021 par Me [L], notaire à Paris, rejeté la demande d’annulation de l’ordonnance du 16 janvier 2018 d’envoi en possession de son legs universel de M. [B] [S], déclaré irrecevable la demande d’envoi en possession de leur legs universel conjoint suite au testament du 20 mai 2012 de M. [H] [S] et de M. [R] [S], condamné M. [B] [S] à restituer à ces derniers la somme de 6000 euros perçue le 4 janvier 2018 suite à l’encaissement d’un chèque tiré sur le compte de M. [U]. Il précise avoir interjeté appel de ce jugement mais s’en être désisté, ce qui a été constaté par ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 juin 2014 qui a dit l’instance éteinte et la cour dessaisie, et il en déduit que le jugement du 5 octobre 2022 est définitif. En réponse au syndicat, il soutient que ce dernier ne peut pas raisonner par analogie avec la jurisprudence relative aux conséquences d’une résolution de vente (mutation à titre onéreux), pour une annulation de testament. Il ajoute notifier, si besoin, par ses dernières conclusions, le fait qu’il n’est pas propriétaire des lots en cause et que ses fils, dont il précise l’identité, la résidence et l’emploi sont les propriétaires indivis de ceux-ci. Il demande, enfin, qu’il soit tenu compte de sa situation financière obérée pour ne pas voir «alourdir» les condamnations pécuniaires à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir qu’il justifie de sa créance de 17 846,98 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 16 février 2021 au 13 avril 2022, déjà retenue par le jugement attaqué et non critiquée, à cet égard, par l’appelant. En réponse au moyen adverse tiré de l’absence de qualité de propriétaire, il soutient que le courrier recommandé avec accusé de réception du 29 octobre 2024 que lui adressé M. [S], où il lui indiquait lui notifier ne plus être propriétaires des lots au profit de ses deux fils en lui demandant de leur adresser les appels de charges ou de fonds, ainsi que les conclusions de son conseil, ne valent pas notification du transfert de propriété au sens des dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, le premier étant purement déclaratif sans production de justificatif et les secondes faisant juste état de l’existence d’une ordonnance de désistement. Il ajoute que le notaire, en charge du règlement de la succession, la SCP Coqueux et [L], lui a indiqué, par courriel du 13 mars 2025, notamment que les «légataires [n’avaient] pas encore été envoyés en possession de leur leg, donc [ne pas être en mesure] de [lui] adresser une notification du transfert de copropriété». Il en déduit qu’au titre de la notification du 3 février 2021 reposant sur un testament qu’il avait lui-même transmis au notaire, M. [B] [S] doit être considéré comme l’actuel propriétaire des lots en cause donc débiteur des charges pour la période sollicitée, ce d’autant que la matrice cadastrale le désigne toujours comme tel. Il fait valoir que les charges dues par l’acquéreur, dont le titre a été résolu, ne peuvent pas être demandées à celui qui est devenu propriétaire, qui n’en devient débiteur que pour l’avenir. Il rappelle que l’appelant, en première instance, n’avait pas fait état de la procédure en cours l’opposant à ses fils, ne contestant pas être débiteur des charges demandées pour lesquelles il demandait l’octroi de délais de paiement et proposait de vendre le bien immobilier dont il avait hérité. Il fait valoir que, dans le cadre d’une autre procédure en référé ayant opposé M. [S] à la société BNP Paribas, il était évoqué une procédure en cours concernant un certain M. [C] qui se prévalait d’un testament postérieur à celui invoqué alors par M. [S] comme le révoquant pour remettre en cause sa qualité d’héritier, pour contester encore la notification d’un transfert de propriété par l’appelant.

Décision de la cour

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :

«Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.»

Il résulte de ces dispositions que la qualité de copropriétaire, tenu au paiement des charges, fonds de travaux et provisions exigibles, n’est acquise qu’à compter de la notification du transfert de propriété ou de droit réel sur le lot de copropriété, quelle qu’en soit l’origine (règles applicables à la dévolution d’une succession, vente), dans les conditions prévues à l’article 6 précité (Civ.3e, 8 février 2024, n°22-24.829. Tant que cette notification n’a pas eu lieu au profit d’un nouveau bénéficiaire, tout copropriétaire qui remplissait les conditions requises conserve cette qualité et reste tenu au paiement des charges de copropriété (par exemple en cas de résolution d’une vente : 3e Civ., 31 mars 1993, n° 90-17.698).

Par ailleurs, il peut être rappelé qu’en application des articles 1004 à 1007 du code civil, en l’absence d’héritier réservataire, le légataire universel, saisi, de plein droit, de l’hérédité par la mort du testateur, dès le jour de l’ouverture de la succession, est tenu des dettes de la succession, même s’il n’a pas été envoyé en possession (Civ. 1ère, 16 juillet 1997, n°95.18-978), sous réserve, évidemment en matière de charges de copropriété, d’une notification du transfert de propriété au syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort du courrier recommandé produit aux débats que la SCP Pineau Peschard & Associés avait notifié, conformément aux dispositions de l’article 6 précité, le transfert de propriété à compter du 3 février 2021 des lots n°46 et 80 au profit de M. [B] [S] aux termes d’un testament olographe du 20 mai 2012 de M. [U] l’ayant institué comme légataire universel, en l’absence d’héritier réservataire.

L’appelant justifie par la production d’un jugement du 5 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Paris, postérieur au jugement ici attaqué, de sa déclaration d’appel du 25 novembre 2022 et de l’ordonnance du conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Paris du 11 juin 2024 constatant l’extinction de l’instance à la suite de son désistement, que ce jugement annulant le testament olographe du 20 mai 2012 et disant que la succession de M. [U] doit être réglée en application du testament olographe du 10 mai 2012, objet d’un procès-verbal de dépôt et de description dressé le 3 mars 2021 par Me [L], notaire à Paris, est devenu définitif. Or il ressort du contenu de ce jugement que par ce testament olographe du 10 mai 2012 M. [U] mentionnait le legs de tous ses biens, donc notamment des lots n°46 et 80, à M. M. [H] et [R] [S]. C’est d’ailleurs en leur qualité d’héritiers que le tribunal judiciaire de Paris a condamné leur père à leur restituer la somme de 6000 euros au titre d’un chèque frauduleux encaissé avant le décès de M. [U].

Or, le syndicat des copropriétaires s’est vu notifier par voie électronique les conclusions du conseil de M. [B] [S], le 24 octobre 2024, dans lesquelles celui-ci, reprenant l’intégralité du dispositif du jugement du 5 octobre 2022, les termes de l’ordonnance du 11 juin 2024, lui a notifié le transfert de propriété des lots n°46 et 80 au profit des fils de M. [S] dont il a mentionné, conformément aux termes de l’article 6 du décret 17 mars 1967, les noms, prénoms, domiciles, et mêmes les dates et lieux de naissance. Il ressort, au surplus, des pièces communiquées que le syndicat s’est bien vu transmettre ce jugement, la déclaration d’appel et l’ordonnance du conseiller de la mise en état. Il a, au surplus, encore reçu un courrier recommandé avec accusé de réception le 29 octobre suivant, de M. [B] [S], lui notifiant à nouveau ce transfert, identifiant précisément les lots en cause, l’identité, les domiciles de ses fils, et lui demandant de ne plus établir d’appels de charges ou d’appels de fond à son nom mais de les leur adresser comme propriétaires indivis. Il s’est donc bien vu notifier par l’avocat de M. [S] le 24 octobre 2025 puis par cette partie elle-même, ce transfert de propriété et la décision aux termes de laquelle M. M. [H] et [R] [S] ont été reconnus comme légataires universels des biens, dont ces lots, et héritiers de M. [U].

Peu important l’état actuel de la matrice cadastrale non encore modifiée et le fait que le notaire, qui avait reçu le testament olographe de M. [B] [S] finalement annulé et l’avait envoyé en possession avant le jugement précité, ait déclaré, par courriel du 13 mars 2025 ne pas être en mesure d’adresser une nouvelle notification d’un transfert de propriété faute d’envoi en possession des légataires universels, étant, au surplus, rappelé que c’est un autre notaire qui avait dressé procès-verbal de dépôt et de description le 3 mars 2021 concernant le testament du 10 mai 2012.

Le fait également qu’il ait pu être mentionné, dans une ordonnance de référé du 21 janvier 2019, une autre personne revendiquant l’établissement et le dépôt d’un testament olographe de M. [U] à son profit est, en l’état, indifférent, faute d’élément le démontrant, face au jugement précité.

Dans ces conditions, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, M. [B] [S] doit être tenu des charges, fonds de travaux et provisions exigibles à compter du 3 février 2021 et jusqu’au 24 octobre 2024.

Pour justifier de sa créance de charges impayées, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— la copie du règlement de copropriété comportant l’état de répartition des charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 novembre 2020, 28 juin 2021, 18 mai 2022, 12 juin 2023, 16 mai 2024, portant approbation des comptes des exercices, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et votant les budgets prévisionnels 2021 à 2024, accompagnées des accusés de réception de leur notification à l’appelant et des attestations de non-recours du syndic relatives à chaque assemblée,

— les appels de charges et travaux (charges courantes et travaux non compris dans le budget prévisionnel) adressés à l’appelant entre le 1er mars 2021 (appel ravalement façades1/4) et le 1er octobre 2024 au titre du quatrième trimestre 2024,

— le courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure du 21 mai 2021,

— les décomptes des sommes dues au titre des charges et des frais pour les périodes du 16 février au 13 avril 2022, puis de cette date jusqu’au 24 octobre 2024.

Après avoir analysé l’ensemble des éléments produits par le syndicat et notamment ceux détaillés ci-dessus, il y a d’abord lieu de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné M. [S] à payer la somme de 17 846,98 euros au titre des charges échues et impayées pour la période du 16 février 2021 au 13 avril 2022, appels de fonds du second trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal, conformément à l’article 1344-1 du code civil, à compter du 25 mai 2021 sur la somme de 9181,92 euros (date de la mise en demeure) et à compter du 2 décembre 2021 (date de l’assignation) sur le surplus de 8665,06 euros.

Ensuite, s’agissant de l’actualisation de la demande du syndicat pour la période du 14 avril 2022 au 24 octobre 2024 (appel du dernier trimestre 2024 inclus), les éléments précités, en particulier les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2024 et le décompte de cette période repartant du solde précédemment retenu au 13 avril 2022 et énumérant les charges, cotisations de travaux et provisions jusqu’à celles exigibles le 1er octobre 2024, en les distinguant des frais par ailleurs retenus, démontrent que M. [S] est redevable de la somme de 5478,44 euros demandée. Il sera condamné à payer celle-ci qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 4609,02 euros à compter du 23 octobre 2024 (date de notification des premières écritures du syndicat se rapportant à cette actualisation) et du 23 mai 2025 (date de ses dernières écritures) pour le surplus soit sur la somme de 869,24 euros.

La demande du syndicat au titre des charges de la période du 25 octobre 2024 au 15 mai 2025 sera rejetée.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts et celle-ci sera ordonnée pour la nouvelle créance de charges ici retenue, étant rappelé que la capacité ou non de paiement du débiteur est sans incidence sur le prononcé de celle-ci, tout comme cela était le cas concernant l’évaluation du montant de sa dette de charges.

2- Sur les frais nécessaires de recouvrement

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettent d’imputer au compte individuel du copropriétaire débiteur les frais exposés pour le recouvrement de sa créance ici justifiée, dont la liste n’est pas exhaustive, sans qu’il y ait lieu de se référer au contrat de syndic.

Décision de la cour

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne relèvent pas de ces dispositions les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat, ici facturés à un montant de 170 euros qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de tout syndic donc qui ne constituent pas des dépenses nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance.

Doivent être également exclus, comme l’ont également justement retenu les premiers juges, les frais de mise en demeure par avocat facturés pour un montant de 144 euros qui sont pris en compte au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, le jugement attaqué sera confirmé à ce titre.

3- Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que tout copropriétaire qui ne règle pas les appels de charges et de travaux à bonne date s’expose à indemniser le syndicat du préjudice subi et qu’ici cette absence de règlement a perturbé le bon fonctionnement du syndicat et obéré sa trésorerie notamment pour les travaux de ravalement votés pour lesquels M. [S] n’a réglé aucun appel, ce d’autant que le règlement de la succession de M. [U] a pris plusieurs années. Il se prévaut de sa mauvaise foi, l’intimé ayant dû louer son bien, dans lequel il ne réside pas, sans affecter les loyers au règlement de ses charges malgré de nombreuses relances et avançant des excuses liées aux difficultés de règlement de la succession pour retarder ses paiements.

Décision de la cour

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi à partir des moyens qu’il invoque. Ainsi, il ne prouve pas que M. [S] ait loué les lots en cause ni qu’il ait retardé les règlements en invoquant faussement les difficultés de règlement de la succession au vu de la procédure engagée et des termes du jugement du 5 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Paris.

Comme l’ont justement retenu les premiers juges, faute de démontrer des difficultés de trésorerie ou de gestion particulières, par exemple ayant nécessité le vote d’appels exceptionnels, du fait des défaillances de l’appelant, notamment pour la réalisation des travaux invoqués, il ne rapporte pas davantage la preuve d’un préjudice distinct de celui issu du retard de paiement de l’appelant déjà indemnisé par l’allocation des intérêts moratoires assortissant sa créance.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts.

4- Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Moyens des parties

M. [S] fait valoir, en appel, sa situation précaire se disant bénéficiaire de l’allocation sociale de solidarité.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’appelant est propriétaire indivis de deux autres lots n°62 et 63 au sein de l’immeuble, qu’il y avait, sur les comptes ouverts auprès de la BNP, une somme de 80 739,53 euros correspondant au solde débiteur du compte de M. [U] que M. [S] a probablement perçue, qu’il n’ignorait pas être tenu au règlement des charges, qu’il avait prétendu sans en justifier devant les premiers juges avoir effectué à cet égard des démarches pour l’obtention d’un prêt et une vente à réméré de ses lots (ceux ici en cause) et qu’il ne remplit pas les conditions de l’article 1343-5 du code civil, faute de justifier de circonstances particulières expliquant sa carence, ni de la situation obérée qu’il prétend actuellement subir, étant de mauvaise foi, s’étant déjà octroyé deux ans et demi de délais et pouvant exercer un recours à l’encontre de ses fils.

Décision de la cour

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S], qui ne produit aux débats qu’une attestation de Pole Emploi du 28 février 2023 mentionnant le versement de l’allocation sociale de solidarité pour la seule période du 2 janvier au 28 février 2023, ne démontre pas l’actualité de la précarité de sa situation financière. Il omet, en outre, de faire mention du sort des autres lots dont il ne conteste pas être propriétaire indivis et pour lesquels il évoquait pourtant un projet de vente devant les premiers juges pour apurer sa dette.

Plus encore, sa proposition de règlement de 50 euros par mois soit d’un total de 1200 euros à l’issue des vingt-quatre mois est déraisonnable face au montant de ses dettes et aux besoins de la copropriété déjà privée de tout versement de sa part depuis le 18 mai 2022 au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 24 octobre 2024, soit pendant deux ans et demi.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé quant au rejet de sa demande de délais de paiement et celle-ci sera également rejetée s’agissant de la créance postérieure de charges pour la période du 14 avril 2022 au 24 octobre 2024.

5- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel. Si l’intimé est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 11 octobre 2022, il a été précédemment développé qu’il ne justifiait pas de la précarité actuelle de sa situation financière, ce d’autant qu’il évoquait un projet de vente des deux lots dont il demeure propriétaire devant les premiers juges. Dans ces conditions, il n’est pas inéquitable, face aux frais engagés en appel par le syndicat des copropriétaires, de le condamner à régler la somme supplémentaire de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] la somme de 5478,44 euros au titre des charges impayées entre le 14 avril 2022 et le 24 octobre 2024 (appel du dernier trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4609,02 euros à compter du 23 octobre 2024 et à compter du 23 mai 2025 pour le surplus, soit sur la somme de 869,24 euros ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur la somme précitée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] de paiement des charges de la période du 25 octobre 2024 au 15 mai 2025 et toute autre demande ;

Rejette la demande de M. [B] [S] de délais de paiement pour sa créance de charges au titre de la période du 14 avril 2022 au 24 octobre 2024 (appel du dernier trimestre 2024 inclus) et toute autre demande ;

Condamne M. [B] [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE