Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19241 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITLW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Octobre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux – RG n° 22/03474

APPELANTE

S.A.R.L. FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 498 593 243, prise en la personne de ses représentatns légaux

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M. Frédéric LALLEMENTde la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

INTIMÉS

Monsieur [T] [V] né le 03 février 1946 à [Localité 16] (Portugal),

[Adresse 1] [Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Madame [W] [L] [Y] épouse [V] née le 15 mars 1945 à [Localité 15] (Portugal),

[Adresse 1] [Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Monsieur [S] [O] né le 6 février 1972 à [Localité 14] (Pakistan),

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, toque : A0627

Madame [H] [K] épouse [O] née le 4 juillet 1977 à [Localité 13],

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thibault FILLER, avocat au barreau de MELUN, toque : A0627

COMPOSTION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 juillet 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2020, M. [T] [V] et Madame [W] [Y] épouse [V] ont confié à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO un mandat de vente sans exclusivité, portant sur un ensemble immobilier composé de trois appartements et un local commercial, situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant le prix de 650.000 € dont 50.000 € de commission d’agence à la charge des vendeurs, pour une durée irrévocable de trois mois, prorogeable automatiquement pour une durée maximale de douze mois à défaut de dénonciation à l’expiration de cette période initiale ou durant la période de prorogation.

Il est stipulé au contrat que le mandant s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant une période de dix-huit mois suivant son expiration, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acquéreur présenté à lui par le mandataire ou ayant visité" les locaux avec lui, et qu’en cas de non-respect de cette obligation, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu de l’article 1231-5 du code civil une indemnité forfaitaire d’un montant égal a celui de la rémunération prévue.

Le 13 août 2020, ETIMO a fait visiter le bien immobilier à M. [A] [O], lequel a formulé le même jour une proposition d’achat au prix de 645.000 €.

Suivant acte sous seing privé établi par l’agence ETIMO le 2 septembre 2020, les époux [V] et M. [A] [O] et son épouse Mme [F] [C], ont conclu une vente sous condition suspensive notamment de l’obtention de financements à hauteur de 443.100 €, au prix principal, commission d’agence comprise, de 645.000 €.

Le même jour, M. er Mme [V] ont signé une reconnaissance d’honoraires au profit d’ETIMO pour la somme de 45.000 €.

Suite à la notification de cet acte aux acquéreurs par courrier recommandé du 4 septembre 2020, réceptionné le 11 septembre 2020, les époux [O] ont indiqué exercer leur droit de rétractation et renoncer à l’acquisition du bien immobilier, par courrier du 12 septembre 2020.

Ayant découvert que le 14 avril 2021, les époux [V] avaient vendu leur bien immobilier aux époux [O] au prix de 600.000 €, la SARL FFS estimant que cette vente avait eu lieu en violation du mandat de vente et dans le but de la priver de son droit à rémunération, a, après mises en demeure délivrées le 3 mars 2022 aux époux [V] et aux époux [O], fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Meaux par actes d’huissier du 11 juillet 2022 aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1240 et 1241 du code civil, la somme de 50.000 € correspondant à la commission prévue dans le mandat de vente signé le 24 juin 2020 avec intérêts au taux légal avec capitalisation, et ce à compter du 14 avril 2021, et celle de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire, les époux [O] n’ayant pas constitué avocat, le tribunal judiciaire de Meaux a :

— débouté M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] de leur demande de nullité du mandat de vente en date du 24 juin 2020,

— condamné solidairement M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] à payer à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022, date de la mise en demeure,

— ordonné la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 29 juillet 2022, dans les conditions-de l’article 1343-2du code civil,

— débouté la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de M. [A] [O] et Mme [H] [C] épouse [O] ,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné in solidum M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] aux dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] à payer à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de – procédure civile,

— débouté M. [P] et Mme [W] [Y] épouse [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La SARL FFS ETIMO a interjeté appel par déclaration du 30 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juillet 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, elle demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1240 et 1241 du Code civil,

Voir confirmer le jugement du 5 octobre 2023 rendu par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il a:

— Reconnu la responsabilité contractuelle de M. [T] [V] et de Mme [W] [L] [V] au préjudice de la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO et condamné à paiement.

— Condamné M. [T] [V] et Mme [W] [L] [V] à régler 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Voir infirmer la décision dont s’agit :

— En ce qu’elle a réduit l’honoraire du mandataire contractuellement convenu à la somme de 50 000 euros dans le mandat de vente signé le 24 juin 2020 en le portant à la somme de 25.000 euros soit, la moitié à laquelle les époux [V] ont été condamnés.

— En ce que les premiers Juges ont considéré que les époux [O], acheteurs, ne devaient pas être condamnés in solidum en leur qualité d’acquéreurs du bien nonobstant la collusion frauduleuse évidente entre les acheteurs et les vendeurs.

En conséquence et statuant à nouveau,

Débouter les époux [V] de leur appel incident.

Débouter les époux [V] et les époux [O] de leurs demandes en cause d’appel.

Condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [I] [Y] épouse [V], Monsieur [A] [O], Madame [H] [C] épouse [O] à régler à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de 50 000 € correspondant à sa commission prévue dans le mandat de vente signé le 24 juin 2020,

Subsidiairement, limiter le cas échéant, la condamnation des seuls époux [O] à 45 000 euros solidairement avec les époux [V], tenus de leur côté à hauteur de 50 000 euros.

Juger que la somme portera intérêts au taux légal avec capitalisation à compter du 14 avril 2021, date à laquelle les époux [V] et les époux [O] ont conclu une vente en évinçant la SARL FFS, et condamner les intimés au règlement de ceux-ci.

Condamner in solidum en cause d’appel Monsieur [T] [V], Madame [I] [Y] épouse [V], Monsieur [A] [O], Madame [H] [C] épouse [O] à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [T] [V], Madame [I] [Y] épouse [V], Monsieur [A] [O], Madame [H] [C] épouse [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par leurs uniques conclusions du 7 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [V] demandent à la cour de :

Vu les articles 1101 et 1128 du Code civil

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

— infirmer le jugement du 5 octobre 2023, en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

A titre principal

— Juge que le consentement de Monsieur [V] n’était pas libre et éclairé lors de la souscription des engagements résultants du mandat de vente du 24 juin 2020, et prononcer en conséquence l’annulation dudit mandat ;

— Déboute en conséquence la société FFS de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement

— Déboute la société FFS de sa demande de condamnation in solidum des époux [V] avec les époux [O] ;

— Juge qu’il convient de modérer la clause pénale à la somme de 3 000 €

En toutes hypothèses

— Condamne la société FFS à devoir payer aux époux [V] la somme de 3 000 €, en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs uniques conclusions du 29 février 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés, les époux [O] demandent à la cour de débouter la SARL FFS de toutes ses demandes et de la condamner à verser aux époux [O] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la nullité du mandat

Au soutien de leur appel incident à l’encontre du jugement ayant rejeté leur demande de nullité du mandat de vente, les époux [V] font valoir que le consentement de M. [V], qui seul a signé le mandat de vente, n’était pas libre et éclairé lors de la souscription des engagements résultant du mandat, dès lors que s’ils étaient parfaitement conscients que ce mandat devrait donner lieu à rémunération en cas de conclusion d’une vente, ils n’avaient en revanche pas conscience qu’un droit de suite pourrait trouver à s’appliquer, ni de ce que signifie un tel droit de suite qui ne leur a pas été expliqué par leur co-contractant, ayant pourtant la qualité de professionnel. Ils ajoutent que la société FFS connaissait parfaitement M. [V] puisqu’elle gérait pour son compte un appartement mis en location, et connaissait donc parfaitement ses difficultés avec la langue française ; qu’étant de nationalité portugaise, ils comprennent mal le français et ne savent pas l’écrire, s’il ne le leur est pas expliqué, ce qui résulte incontestablement des différents témoignages produits aux débats ainsi que des circonstances ayant présidé à la signature de l’acte de vente que le notaire a du traduire afin qu’ils prennent connaissance de leurs engagements ; que l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil et d’assistance renforcée par le fait qu’en qualité de mandataire, il agit « au nom et pour le compte de », et de s’assurer que son client comprend parfaitement ce qu’il signe et au besoin en lui lisant l’acte, ne démontre pas avoir donné tout renseignement utile à M. [V] lors de la signature du mandat et de tous les actes qui en sont découlés et s’être assurée de la bonne compréhension des engagements souscrits, alors qu’en tant que professionnel, il lui incombait de se préconstituer la preuve qu’elle a bien satisfait à son obligation d’information précontractuelle.

Ils critiquent la motivation du jugement en faisant valoir que le fait qu’ils soient propriétaires d’un bien immobilier en France atteste seulement qu’ils se sont déracinés de leur patrie à une époque où l’histoire vacillait, et qu’ils ont été accueillis dans un pays voisin qui a su leur offrir l’opportunité de repartir de zéro et, qu’à la faveur d’un dur labeur, ils ont su se constituer un modeste patrimoine, et non qu’ils ont une quelconque capacité pour le gérer dans une langue qu’ils ne maîtrisent pas.

Au rappel de la motivation du jugement qu’elle fait sienne, la société FFS ETIMO fait valoir que M. [V] était, sauf erreur, chauffeur de taxi, et donc suffisamment apte à parler français pour communiquer avec ses clients, encaisser ses factures et utiliser les différentes plateformes qui étaient mises à sa disposition dans son métier, que le commercial qui l’a pris en charge, M. [B], d’origine portugaise avec lequel les intimés avaient acquis précédemment deux appartements, atteste de la parfaite maîtrise de la langue par M. [V] qui, non seulement était en relation d’affaires régulières avec l’agence FFS, mais en plus venait régulièrement socialiser et échanger avec le personnel dans une parfaite convivialité et dans la langue de Molière. Il ajoute que les époux [V], non seulement maîtrisent bien mieux la langue française qu’ils ne veulent l’indiquer, mais également les arcanes de la vente immobilière, les deux achats avec FFS en 2015 et 2016 ayant été réalisés sans crédit, comme ils l’indiquent de leur main dans les actes.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacite de contracter et un contenu licite et certain.

L’article 1130 du même code dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n 'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie au regard des personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1132 énonce que «  L’erreur, de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant ».

L’article 1137 précise que «  Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Aux termes de l’article 1140 «  Il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune on celles de ses proches à un mal considérable ».

Enfin, en vertu de l’article 1131, «  Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Il résulte de ces dispositions que le consentement libre et éclairé de la partie qui s’oblige est une condition de validité des conventions.

Au soutien du moyen tire de l’absence de consentement, les époux [V] n’invoquent expressément aucun des vices du consentement énoncés à l’article 1130 du code civil, se contentant de soutenir que M. [V], de nationalité portugaise, ne comprendrait pas bien le français, ni ne le lirait, et n’a donc pas été en mesure de comprendre les clauses relatives l’interdiction qui lui était faite de négocier directement avec un acquéreur qui lui avait été présenté par l’agence immobilière avant l’expiration du mandat et pendant le délai prévu audit mandat après son expiration.

Comme l’a justement relevé le tribunal, au vu des circonstances relatées, aucune contrainte constitutive d’une violence n’est caractérisée, et aucun dol n’est davantage démontré, en l’absence de man’uvre destinée à provoquer une erreur substantielle du mandant qui l’aurait dissuadé de contracter.

De même, aucune erreur n’est établie par les époux [V] sur lesquels pèsent la charge de la preuve d’un vice ayant affecté leur consentement en raison de leur méconnaissance alléguée de la langue française.

En effet, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, alors qu’ils prétendent ne pas comprendre parfaitement le français, il n’est pas contesté qu’ils se sont présentés à l’agence, au sein de laquelle le mandat a été signé, sans interprète, qu’ils n’ont manifestement éprouvé aucune difficulté pour communiquer à l’agent immobilier l’ensemble des éléments concernant le bien immobilier mis en vente, tout comme ils ont également été en mesure de lui indiquer le prix net vendeur qu’ils entendaient obtenir, (600.000 €), qu’ils n’invoquent ni ne démontrent avoir signalé à l’agent immobilier l’incompréhension de certaines clauses contractuelles, qui aurait nécessité le concours d’un interprète, étant souligné que l’interdiction faite au mandant, pendant la durée du mandat et pendant une période de 18 mois suivant son expiration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui est mentionnée à deux reprises dans le mandat qui comporte seulement deux pages, en caractères gras et majuscules en première page immédiatement à côté des paraphes apposés part M. et Mme [V], et en caractères gras à la clause « Clause pénale » en deuxième page.

Il convient en outre de relever que la preuve de la méconnaissance alléguée de la langue française ne saurait résulter des deux attestations produites par les époux [V], rédigées en des termes identiques par Mme [Y], leur nièce, et Mme [M], indiquant que M. [V] parle peu le français, le comprend très mal et « par conséquent, ne le lit pas et ne l’écrit pas », alors que ce dernier a lui-même porté les mentions «  Lu et Aprové Bon pour Mandat » sur le mandat de vente du 24 juin 2020, que M. et Mme [V] ont ensuite paraphé et signe la vente conditionnelle du 2 septembre 2020, qu’ils ont signé le même jour une reconnaissance d’honoraires au profit de l’agence ETIMO pour un montant de 45.000 €, leurs signatures étant précédées de la mention «  Lu et approuvé ».

Elle n’est pas plus rapportée par l’attestation de Me [U] [Y], notaire associé à [Localité 9], lequel indique «  à l’occasion de la vente [V]-[O], j’ai pu traduire l’acte aux propriétaires vendeurs en langue portugaise, s’agissant de ma langue d’origine », ce dont il ne résulte nullement la preuve qu’une telle traduction s’est avérée nécessaire en raison de leur incompréhension de la langue française, mais uniquement que le notaire a été en mesure de le faire.

De surcroît, les époux [V] ne contestent pas qu’ils ont acquis deux biens immobiliers par l’intermédiaire de la société FFS ETIMO, en 2015 et 2016, sans avoir eu besoin de recourir à un interprété, et ont à ces occasions, porté sur ces actes établis par l’agence immobilière, une mention manuscrite aux termes de laquelle ils indiquent ne pas avoir recours à un emprunt immobilier, ce qui établit qu’ils sont en capacité de conclure des contrats et de consentir de manière éclairée à des engagements contractuels.

Enfin, il sera rappelé que l’erreur, pour pouvoir entraîner la nullité du contrat, doit avoir été de telle nature que, sans elle, la partie qui l’allègue n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, ce que les époux [V] ne soutiennent pas et a fortiori ne démontrent pas.

Par ailleurs, l’invocation de l’obligation précontractuelle d’information consacrée par l’article 1112-1 du code civil est également inopérante en l’espèce, dès lors que les époux [V] ne démontrent nullement que l’information dont ils prétendent avoir été privée, à savoir l’interdiction de négocier avec un acquéreur présenté par l’agence pendant la durée du mandat et 18 mois après son expiration, aurait été déterminante de leur consentement au mandat de vente, et qu’ils l’ont légitimement ignorée au regard de ce qui précède.

Il s’ensuit qu’aucune vice du consentement n’étant démontré, par plus qu’un manquement de l’agence immobilière à une obligation précontractuelle d’information, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du mandat de vente.

— Sur la demande en paiement de la société FFS

Le tribunal a considéré que la société FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO n’était pas fondée à solliciter le paiement de sommes au titre de ses honoraires, mais uniquement une indemnisation sur le fondement de la clause pénale qu’il a réduit à 25.000 €, aux motifs qu «  il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, que le mandant qui, par la conclusion de la vente au mépris d’une interdiction de négociation directe, manque à ses obligations contractuelles et prive ainsi l’intermédiaire de la réalisation de l’acquisition dont il l’avait chargé, est tenu au paiement de dommages et intérêts et non de la rémunération prévue au contrat. ».

Au soutien de l’infirmation du jugement, la société FFS ETIMO soutient qu’elle a exécuté la mission confiée par le mandat et qu’il n’est pas contestable qu’elle a bien exécuté sa mission en ayant fait visiter le bien aux époux [O] et établi une promesse de vente, de sorte qu’elle a droit à la rémunération convenue.

Les époux [V] concluent à l’infirmation du jugement mais sans développer de moyens sur la qualification de la somme réclamée par l’agent immobilier.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 6, I 3ème alinéa de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue, au sens de l’art. 6, par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou des fautes de l’agent immobilier. (Civ. 1re, 17 nov. 1993, no 91-19.366 ; 8 juill. 1994, no92-14.346; Civ. 3e, 11 sept. 2025, no 23-17.579 )

En l’espèce, il est constant que le mandat de vente sans exclusivité confié le 24 juin 2020 par M. [V] à la société FFS ETIMO l’était pour une durée irrévocable de trois mois, prorogé automatiquement pour une durée maximale de douze mois à défaut de dénonciation par l’une ou l’autre des parties, à l’expiration de cette période initiale ou durant la période de prorogation, et que faute en l’espèce de dénonciation dudit mandat dans les conditions contractuelles, celui-ci n’a pris fin que le 24 septembre 2021.

Il est tout aussi constant que la société FFS a fait visiter le bien objet du mandat aux époux [O] le 13 août 2020, a établi une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives entre les époux [V] et les époux [O] le 2 septembre 2020, que ceux-là ont le même jour signé une reconnaissance d’honoraires au profit de l’agence immobilière d’un montant de 45.000 €, et que ceux-ci, après avoir exercé leur droit de rétractation et informé l’agence immobilière qu’ils renonçaient à leur projet d’acquisition, ont ensuite acquis le bien objet du mandat, au prix net vendeur stipulé audit mandat, suivant acte authentique du 14 avril 2021, soit pendant la durée de validité du mandat, sans que l’entremise du mandataire ne soit alors évoquée.

Il s’ensuit que c’est à tort que le tribunal a estimé que l’agent immobilier n’avait pas droit à la rémunération contractuellement prévue, les conditions de son droit à rémunération étant réunies, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [V] au paiement de la somme de 25.000 € à titre de clause pénale dont il a, d’office, minoré le montant, de surcroît sans provoquer les explications des parties sur ce point, et que les époux [V] seront condamnés à payer à la société FFS ETIMO la rémunération convenue ramenée d’un commun accord des parties au mandat à la somme de 45.000 €.

Par application des dispositions de l’article 1344-1 du code civil, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2022, lesquels seront capitalisés dès lors qu’ils sont échus pour une année au moins, conformément à l’article 1343-2 du même code.

— Sur la demande d’ETIMO de condamnation in solidum des époux [O] au paiement de la somme de 50.000 €

Pour rejeter cette demande, le tribunal, au rappel que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci a l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice », a retenu qu’en l’espèce, il n’était pas démontré « que les époux [O] connaissaient le contenu des obligations mises à la charge des époux [V] par le mandat de vente et donc qu’ils aient pu avoir conscience d’une violation de ces obligations par les mandants,' » ni l’existence d’une collusion frauduleuse avec les vendeurs.

Au soutien de l’infirmation du jugement, la société FFS ETIMO fait valoir que les acquéreurs ont commis à son égard une faute délictuelle en s’associant dans le cadre d’une collusion frauduleuse avec les vendeurs pour contourner son intermédiation et la priver de la commission qu’elle aurait dû percevoir dans le cadre de la vente.

Les époux [O] concluent à la confirmation du jugement dont ils font leurs les motifs.

Réponse de la cour

Les époux [V] ont été condamnés à payer à la société FFS la rémunération contractuellement convenue aux termes du mandat de vente et de l’avenant que constitue la reconnaissance d’honoraires, de sorte qu’elle n’a pas été privée de sa rémunération, et que quand bien même il serait démontré que les époux [O] ont par un concert frauduleux avec les époux [V], effectivement tenté de l’en priver, faisant ainsi une économie substantielle, une telle faute ne pourrait en toute hypothèse que donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels ne sont pas sollicités par l’agent immobilier, et non à une condamnation in solidum au paiement de sa commission.

Le jugement sera donc confirmé par ces motifs substitués, en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation in solidum des époux [O].

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société FFS ETIMO la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge des époux [O] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer à l’occasion de la présente instance, ce qui commande le rejet de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 5 octobre 2023, sauf en ce qu’il condamne solidairement M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] à payer à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de 25.000 euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] à payer à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de 45.000 € (quarante-cinq mille euros) au titre de sa rémunération, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022 ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] à payer à la SARL FFS exerçant sous l’enseigne ETIMO la somme de la somme de 5.000€ (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

DEBOUTE M. [T] [V] et Mme [W] [Y] épouse [V] d’une part, et M. [A] [O] et Mme [F] [C] épouse [O], de leurs demandes respectives par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,