Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 19 DECEMBRE 2025

(n° /2025, 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01598 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFCUV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2021 – Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 19/01316

APPELANTE

S.A. MAAF ASSURANCES, es-qualité d’assureur des sociétés LA FONCIERE et PARK RENOV, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 28]

[Localité 22]

Représentée par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : D1119, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Olivier HODE substitué par M^e COUÉ Elisabeth

Intimée (RG : 22/02847 absorbé).

INTIMES

Monsieur [U] [L]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Madame [R] [L] NEE [JR] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Monsieur [B] [VS]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représenté par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Madame [I] [VS] NEE [A] épouse [VS]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Madame [F] [MY] NEE [K] veuve commune en bien et conjoint

survivant de Monsieur [C] [MY]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0479

Monsieur [C] [MY], décédé

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [FG] [MY]

[Adresse 27]

[Localité 9]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Madame [J] [MY] épouse [G]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Madame [T] [MY] épouse [KU]

[Adresse 12]

[Localité 24]

Représentée par M^e Michèle DESANTI de la SELARL DB AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de Paris, toque : A0479

Société SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la société G3I, agissant en la personne de son président du conseil d’administration en exercice, domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 23]

[Localité 21]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de Paris, toque : L0056 ayant pour avocat plaidant M^e ABERLEN Delphine

Société ROYAL & SUN ALLIANCE INSURANCE PLC, société de droit étranger prise en son établissement en France, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de Paris, toque : J151

SELARL AXYME, venant aux droits de la SELARL EMJ (FIDES), prise en la personne de Maître [W] [Y], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SNC PARK RENOV

[Adresse 14]

[Localité 19]

S.E.L.A.R.L. FIDES ANCIENNEMENT EMJ, en sa qualité de liquidateur de la SNC PARK RENOV, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 18]

Non constituée – déclaration d’appel signifiée le 25 mars 2022 (PV 659)

S.A. LA FONCIERE, (société radiée du RCS le 31/10/2017), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 20]

Non constituée – déclaration d’appel signifiée le 25 mars 2022 (PV 659)

S.A.S. G3I (société radiée du RCS le 05/10/2020), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 16]

[Localité 26]

Non constituée – déclaration d’appel signifiée le 16 mars 2022 (PV 659)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre, et Madame Agnès LAMBRET, Conseillère, chargée du rapport .

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

— Défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 25] et [Adresse 6] à [Localité 29] est un bâtiment à usage de stationnement de véhicules en étages accessibles par un élévateur manuel piloté par liftier. Il a fait l’objet d’un rachat à la suite d’un incendie et a été cédé en plusieurs lots correspondant à des emplacements de stationnement.

Les contrats de vente, conclus par l’intermédiaire des sociétés La Foncière ou Park Renov, comprenaient l’engagement, pour chaque acquéreur, de financer la rénovation du parking, notamment l’automatisation de l’élévateur. Ils consentaient dans le même temps, afin de disposer d’une garantie de revenus, à louer leur emplacement dans le cadre d’un bail groupé consenti par tous les copropriétaires par l’intermédiaire de la société Espace location et pour une durée de neuf ans.

Un bail groupé a ainsi été établi le 11 mai 1998 auquel les acquéreurs postérieurs y ont par la suite adhéré. Les propriétaires successifs s’engageaient à donner à bail à compter du 1er mars 1998 les lots d’emplacement de voiture à la société Espace Location pour une durée de neuf années renouvelables à compter du 1er mars 1998 moyennant un loyer hors taxes annuel de 15.000 F révisable automatiquement suivant l’indice du coût de la construction.

Sont intervenus à l’opération de construction :

— La société La Foncière, chargée de la maîtrise de l’ouvrage déléguée et en qualité d’entreprise générale par contrat des 24 décembre 1997 et 13 mars 1998, assurée par la MAAF,

— La société Euparc, assurée auprès de la société Royal Sun & Alliance, chargée de la conception et de l’exécution du silo élévateur,

— La société G3I, en qualité de bureau d’études et de maître d''uvre, assurée auprès de la Société mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP), suivant contrat conclu avec la société La Foncière le 12 septembre 1997.

Chacun des copropriétaires a ensuite régularisé avec la société Park Renov assurée auprès de la MAAF un marché « d’entretien et de réparations » portant sur les lots acquis et régularisé un contrat de gestion locative des lots de parkings à la société Espace Location pour une durée de 9 ans. Cette société, devait exploiter les locaux et ce par effet d’un bail en date du 11 mai 1998.

M. et Mme [L] ont acquis par acte authentique du 29 décembre 1997, dans le bâtiment B dépendant de l’immeuble en copropriété [Adresse 6] et [Adresse 25] les lots 43 et 44 dans le bâtiment B, soit deux plates-formes pour voitures situées au sixième étage ainsi que les parts de parties communes associées à ces plates-formes. Ils ont, à la même date, passé un marché de travaux avec la société La Foncière, assurée auprès de la MAAF au titre d’un contrat multirisque professionnel n°69215755S0026 et d’un contrat responsabilité décennale n°69215755S.

Monsieur et Mme [MY] ont acquis par acte authentique du 18 décembre 1997, dans le bâtiment B dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et [Adresse 25] le lot n°47 situé au deuxième étage, soit une plateforme pour voiture, ainsi que les parts de parties communes associées à ces plates-formes. Ils ont, le 16 décembre 1997, passé un marché de travaux avec la société La Foncière, assurée auprès de la MAAF au titre d’un contrat multirisque professionnel n°69215755S0026 et d’un contrat responsabilité décennale n°69215755S.

Monsieur et Mme [VS] ont acquis par acte authentique du 31 décembre 1997, dans le bâtiment B dépendant de l’immeuble en copropriété [Adresse 6] et [Adresse 25] le lot n°47 situé au sixième étage, soit une plate-forme pour voitures ainsi que les parts de parties communes associées à ces plates-formes. Ils ont, le 20 décembre 1997, passé un marché de travaux avec la société La Foncière, assurée auprès de la MAAF au titre d’un contrat multirisque professionnel n°69215755S0026 et d’un contrat responsabilité décennale n°69215755S.

Le 25 août 2000, la société Espace Location a envoyé à chaque copropriétaire bailleur une lettre faisant état de dysfonctionnements empêchant l’exploitation du parking, de sa fermeture depuis avril 2000 et de la cessation du paiement des loyers.

Elle a également résilié, à compter du 1er mars 2001, le bail qui la liait aux propriétaires des emplacements.

Compte tenu des dysfonctionnements allégués, la société La Foncière et la société Espace Location ont obtenu la désignation de M. [X] en qualité d’expert par ordonnance de référé rendue par le tribunal de commerce de Paris le 6 octobre 2000. Quelques copropriétaires ont parallèlement également obtenu la désignation de M. [X] par ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Paris le 29 mars 2001.

L’expert a déposé un unique rapport en l’état le 2 juin 2003 pour les deux procédures, en l’absence d’exécution des consignations complémentaires.

Une première procédure au fond a été engagée par, M et Mme [M], la société civile immobilière Arcade St Eloi, copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. Un jugement a été rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 10 mars 2011, suivi d’un arrêt d’appel du 24 avril 2013, d’un arrêt de la Cour de cassation du 20 janvier 2015 et enfin d’un arrêt de renvoi de cassation du 2 décembre 2016.

Une deuxième procédure a été initiée par un autre copropriétaire, M. [D] [O]. Le tribunal de grande instance de Paris a rendu un jugement le 1er septembre 2014contre lequel a été interjeté un appel ; la cour d’appel de Paris a rendu un arrêt le 2 décembre 2016. Un pourvoi a été formée contre cette décision partiellement cassée par arrêt rendu le 24 mai 2018 avec renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement formée. Un arrêt de renvoi après cassation a été rendu le 5 mai 2021 par la cour d’appel de Paris.

Enfin, une troisième procédure au fond a été engagée en 2016 par douze copropriétaires (consorts [N] et autres). Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement le 21 novembre 2017 contre lequel un appel a été interjeté et a donné lieu à un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 28 juin 2023 puis un arrêt de la cour de cassation rendu le 10 juillet 2025, lequel prononce une cassation partielle et renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement formée.

Par exploits d’huissier datés du 21 janvier 2019, M. [U] [L], Mme [R] [JR] épouse [L], M. [B] [VS], Mme [A], épouse [VS], Mme [F] [V] épouse [MY] et M. [C] [MY] ont fait assigner les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs afin de se voir indemniser des préjudices immatériels découlant, selon eux, des désordres subis.

Par jugement du 9 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déclare recevable l’intervention de Mme [FG] [MY] Mme [J] [MY], épouse de M. [PE] [Z] [G], Mme [T] [MY], épouse de M. [H] [S] [KU], en qualité d’ayant-droit de M. [C] [MY] décédé le 3 janvier 2020 suivant acte de notoriété dressé le 30 juillet 2020,

Déclare recevable l’action des demandeurs,

Dit que dans les rapports entre constructeurs responsables, la responsabilité se partage de la manière suivante :

La Foncière assurée par la MAAF 40 %

Park Renov assurée par la MAAF 10 %

G31 (aujourd’hui en liquidation) assurée par la SMABTP 20 %

Euparc (liquidée), 30 %.

Déboute les parties de leurs demandes à l’égard de la société Royal et Sun Alliance en qualité d’assureur de la société Euparc liquidée,

Dit que la société la MAAF ne doit sa garantie à la société La Foncière qu’à hauteur de 20 % des sommes mises à la charge de cette dernière, soit 8 % de l’ensemble des préjudices ;

Condamne en conséquence in solidum la société La Foncière et son assureur la société la MAAF à hauteur de 8 % pour cette dernière, la société Park Renov et la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov, et la société G3I et son assureur la SMABTP à payer :

— Au titre des pertes de loyers,

— aux consorts [MY] : Mme [F] [V] veuve [MY] Mme [FG] [MY] Mme [J] [MY], épouse de M. [PE] [Z] [G], Mme [T] [MY], épouse de M. [H] [S] [KU] en qualité d’ayant-droits de M. [C] [MY] la somme de 20 431, 17euros.

— à M. et Mme [CM] : M. [B] [VS], Mme [A], épouse [VS] la somme de 20 431,17 euros

— à M. et Mme [L] : M. [U] [L], Mme [R] [JR] épouse [L], la somme de 20 431,17 euros pour chacun des deux emplacements 43 et 44, soit 40 862,34 euros au total,

— Au titre des autres préjudices financiers

— aux consorts [MY], Mme [F] [V] veuve [MY] Mme [FG] [MY] Mme [J] [MY], épouse de M. [PE] [Z] [G], Mme [T] [MY], épouse de M. [H] [S] [KU] ès qualités d’ayants-droits de M. [C] [MY] la somme de 12 500 euros

— à M. et Mme [CM], M. et Mme [VS] la somme de 12 500 euros

— à M. et Mme [P] : M. et Mme [L], la somme de 12 500 euros pour chacun des deux emplacements 43 et 44, soit 25 000 euros au total,

Dit que société la MAAF ne pourra être tenue pour les dommages immatériels que dans les limites de son contrat et pourra notamment opposer, y compris aux tiers, un plafond à hauteur de 304 898,03 euros ;

Dit que la SMABTP ne sera pas tenue au-delà des limites de son contrat et qu’elle pourra opposer aux tiers un plafond à hauteur de 1 219 592,14 euros indexés selon les conditions contractuelles pour l’ensemble des préjudices sans pouvoir inclure au titre des sommes déjà versées pour le même sinistre les sommes exposées dans son seul intérêt dans le cadre des différentes procédures ayant trait audit sinistre ;

Déboute les parties de toutes demandes au fond plus amples ou contraires, et notamment les demandeurs de leurs prétentions au titre de préjudices autres que les pertes de loyer ;

Condamne in solidum la société La Foncière et son assureur la société la MAAF à hauteur de 8 % pour cette dernière, la société Park Renov et la MAAF en qualité d’assureur, et la société G3 et son assureur la SMABTP à payer à chacun des défendeurs, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société La Foncière et son assureur la société la MAAF à hauteur de 8 % pour cette dernière, la société Park Renov et la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov, et la société G3I et son assureur la SMABTP à payer les entiers dépens comprenant les frais d’expertise exposés par chaque demandeur et non déjà indemnisés dans le cadre de précédentes procédures impliquant d’autres copropriétaires ;

Dit que la charge finale des condamnations prononcées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile sera supportée par les coobligés au prorata des condamnations prononcées à leur encontre et des sommes effectivement payées après répartition entre eux;

Ordonne la distraction des dépens aux avocats pouvant y prétendre et en ayant fait la demande ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 18 janvier 2022 la MAAF, en qualité d’assureur de la société Park Renov, a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— M. [U] [L],

— Mme [R] [JR],

— M. [B] [VS],

— Mme [I] [A],

— M. [C] [MY],

— Mme [F] [K],

— la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société G3I,

— la MAAF en sa qualité d’assureur de la société La Foncière,

— la société Fides anciennement EMJ en sa qualité de liquidateur de la société Park Renov,

— la société La Foncière,

— la société G3I,

— la société Royal & Sun Alliance Insurance venant aux droits de la société Royal Sun Alliance, en qualité d’assureur de la société Eu Parc,

— Mme [FG] [MY],

— Mme [J] [MY],

— Mme [T] [MY].

Par déclaration au greffe datée du 4 février 2022, la SMABTP en sa qualité de d’assureur de la société G 31, a interjeté appel de ce même jugement, intimant devant la cour :

— M. [U] [L],

— M. [B] [VS],

— Mme [I] [VS],

— Mme [F] [MY],

— la MAAF en sa qualité d’assureur de la société La Foncière,

— la société Fides anciennement EMJ en sa qualité de liquidateur de la société Park Renov,

— la société Royal & Sun Alliance Insurance venant aux droits de la société Royal Sun Alliance, en qualité d’assureur de la société Eu Parc, liquidée,

— Mme [FG] [MY],

— Mme [J] [G],

— [T] [KU].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025 la MAAF, en sa qualité d’assureur de la société La Foncière, demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu les consorts [MY], M. et Mme [VS] et [L] recevables et bien fondés en leurs demandes, et les a retenues sur le fondement décennal,

Et statuant à nouveau,

Juger que leur assignation a donc été délivrée hors délai, soit le 22 janvier 2019 et qu’ils sont prescrits en leur action au titre des préjudices immatériels,

Rejeter toutes demandes contre MAAF, prise en qualité d’assureur des sociétés La Foncière et Park Renov,

Prononcer la mise hors de cause MAAF, prise en qualité d’assureur des sociétés La Foncière et Park Renov,

Subsidiairement, si la Cour devait déclarer l’action des consorts [MY] et M. et Mme [VS] et [L] recevables,

Juger qu’il n’est pas démontré que les désordres sont rattachables à une activité garantie par le contrat d’assurances délivré par la MAAF à la société Park Renov,

Juger par adoption des mêmes motifs que ceux des arrêts de la cour d’appel de Paris du 2 décembre 2016, que la MAAF n’est pas l’assureur de Park Renov motifs pris que les activités d’électricien, de plombier, de peintre souscrite sont sans lien avec les désordres et par conséquent avec les dommages immatériels allégués par les demandeurs,

En conséquence,

Infirmer le jugement en ce qu’il est entré en voie de condamnation contre la MAAF, recherchée en qualité d’assureur de la société Park Renov,

Et statuant à nouveau,

Rejeter toutes demandes principales, en garantie et accessoires dirigées contre MAAF, recherchée en qualité d’assureur de la société Park Renov,

Prononcer la mise hors de cause MAAF, recherchée en qualité d’assureur de la société Park Renov,

Juger que la MAAF ne doit garantir la société La Foncière qu’à hauteur de 20 % des sommes susceptibles d’être mises à la charge de cette dernière, soit 8 % (20% de 40 %) de l’ensemble des préjudices et que la MAAF ne pourra être tenue pour les dommages immatériels que dans les limites de son contrat et pourra notamment opposer y compris aux tiers un plafond à hauteur de 304 898,03 euros,

Juger par adoption des mêmes motifs que ceux des arrêts de la cour d’appel de Paris du 2 décembre 2016 et par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 novembre 2017, que la MAAF, assureur de la société La Foncière ne peut être tenue vis à vis des tiers au-delà de la garantie de 8 % des sommes susceptibles d’être mises à la charge de la société La Foncière, au titre des dommages immatériels et ce, dans la limite de son plafond de garantie de 304 898,03 euros,

En conséquence

Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la MAAF, assureur de la société La Foncière ne doit garantir que 20 % des sommes mises à la charge de la société La Foncière, soit 8% des préjudices immatériels, dans la limite de son plafond de 2 000 000 F, soit en l’absence de revalorisation prévue de 304 898,03 euros,

Surabondamment

Infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit partiellement aux indemnisations des pertes de revenus, préjudices financiers et patrimoniaux des consorts [MY], Madame [F] [K] veuve [MY], Madame [FG] [MY], Madame [J] [MY] épouse [G], Madame [T] [MY] épouse [KU], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [C] [MY], de M. et Mme [L] et M. et Mme [VS],

Et statuant à nouveau

Rejeter leurs demandes fins et conclusions,

Confirmer, en revanche, le jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral comme non justifiées dans leur principe,

Surabondamment encore

Confirmer la condamnation de la SMABTP, assureur de la société G3I à relever et garantir la MAAF,

Rejeter ses demandes fins et conclusions,

Condamner in solidum les consorts [MY], Madame [F] [K], veuve [MY], Madame [FG] [MY], Madame [J] [MY], épouse [G], Madame [T] [MY], épouse [KU], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [C] [MY] et M. et Mme [L] et [VS] ou toute partie succombante à régler à la MAAF une somme de 8 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu les consorts [MY], [VS] et [L] recevables et bien fondés en leurs demandes, et les a retenus sur le fondement décennal,

Et statuant à nouveau,

Juger qu’ils sont prescrits en leurs demandes et actions faute d’avoir agi avant le 24 avril 2018,

En conséquence, infirmer le jugement,

Rejeter l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Par voie de conséquence,

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le plafond de garantie mobilisable au titre de la Police SMABTP était le plafond applicable aux dommages matériels à l’ouvrage, soit le plafond applicable au titre de la garantie « décennale »,

Le réformer et juger que l’indemnisation des dommages immatériels sollicitée relève du champ de la garantie complémentaire et garantie facultative, dont le plafond stipulé est de 2 millions de francs, soit 305 000 euros après conversion, plafond aujourd’hui épuisé par les précédents règlements effectués par la SMABTP dans les autres instances définitivement jugées ;

Rejeter en conséquence les demandes formées contre elle et prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SMABTP ;

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la cour venait à confirmer le jugement en ce qu’il a à tort retenu que le plafond mobilisable est de 8 millions de Francs (devenue 1 220 000 euros après conversion en euros), faisant masse de ces dommages, quelle que soit leur nature, juger que son plafond a été dépassé ;

Infirmer le jugement critiqué,

Et statuant à nouveau,

Infirmer le jugement et juger qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à l’encontre de la société G3I et par voie de conséquence à l’encontre de la SMABTP sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs,

Infirmer le jugement en retenant que la SMABTP ne saurait être tenue au-delà des limites de son contrat, c’est à dire dans la limite du plafond de garantie au titre des dommages immatériels qui est de 305 000 euros et non celle de 1 220 000 euros qui correspond aux garanties légales, inapplicables en l’espèce,

Juger que son plafond de garantie est aujourd’hui épuisé compte tenu des règlements intervenus,

En conséquence,

Prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SMABTP,

Enfin, et à titre infiniment subsidiaire,

Sur le quantum,

Débouter les consorts [MY], Madame [F] [K] veuve [MY], Madame [FG] [MY], Madame [J] [MY] épouse [G], Madame [T] [MY] épouse [KU], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [C] [MY] et des époux [L] et [VS] de leur appel incident s’agissant du quantum,

Infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit partiellement aux pertes de revenus, préjudices financiers et patrimoniaux des consorts [MY], Madame [F] [K] veuve [MY], Madame [FG] [MY], Madame [J] [MY] épouse [G], Madame [T] [MY] épouse [KU], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [C] [MY] et des époux [L] et [VS],

Rejeter leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le rejet des demandes de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et préjudice moral comme non justifiées dans leur principe,

Enfin,

Sur les appels en garantie,

Confirmer la condamnation in solidum de la société La Foncière et la société MAAF assureur de Park Renov et de La Foncière à relever et garantir la SMABTP assureur de la société G3I dans les limites fixées par des arrêts définitifs rendus par la cour d’appel de Paris les 23 avril 2014 et 2 décembre 2016, s’agissant des limites de garantie de la MAAF,

Pour le cas où la cour viendrait à faire droit à l’argumentation développée par les consorts [L], [VS] et [MY] au soutien de leurs appels incidents au titre de la garantie de la MAAF, la condamner à relever et garantir la concluante à hauteur du pourcentage de responsabilité retenu à l’encontre de ses assurées,

Confirmer le bénéfice de l’exécution provisoire du chef de l’appel en garantie,

En toutes hypothèses,

Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SMABTP,

Condamner les consorts [MY], Madame [F] [K] veuve [MY], Madame [FG] [MY], Madame [J] [MY] épouse [G], Madame [T] [MY] épouse [KU], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [C] [MY] et M. et Mme [L] et [VS] ou toute partie succombante à régler à la SMABTP une somme de 5 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2H Avocats prise en la personne de Maître Audrey Schwab, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2025, M. et Mme [L], M.et Mme [VS], Mme [K], Mme [FG] [MY], Mme [J] [MY] et Mme [T] [MY] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale des entreprises susnommées concernant les préjudices immatériels causés par les dommages aux ouvrages ;

En ce qui concerne l’appel principal de la SMABTP, assureur de la société G3I :

— Débouter la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I de son appel principal et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant les concluants ;

— Dire les concluants recevables et fondés en leur action et confirmer le jugement entrepris de ce chef ;

— Confirmer en outre le jugement entrepris concernant la détermination du plafond de garantie applicable pour la SMABTP à savoir 1 219 592 euros indexés ;

— Dire que l’indexation du plafond se poursuivra en application de l’indice du coût de la construction jusqu’au règlement complet des conséquences et condamnations définitives se rattachant au sinistre, les frais irrépétibles, intérêts et dépens réglés par l’assureur ne s’imputant pas sur le plafond ;

— Confirmer le jugement entrepris concernant la garantie in solidum de la MAAF concernant la société Park Renov, exclusive de tout plafond de garantie ;

— Débouter la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov de son appel principal et de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Appel incident des chefs du jugements concernant la MAAF assureur de La Foncière

— Dire les concluants fondés en leur appel incident des chefs du jugement concernant la MAAF en qualité d’assureur de La Foncière au titre des contrats responsabilité décennale n° 6975755 et multirisque pro 62215755 S02 ;

— Infirmant le jugement entrepris dire que la MAAF n’est pas recevable à opposer une réduction de garantie aux tiers lésés concluants ;

— Débouter la MAAF Assurances de sa demande de réduction proportionnelle ;

— Condamner en conséquence la MAAF en qualité d’assureur de La Foncière in solidum pour le tout à l’ensemble des sommes mises à la charge des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs

Subsidiairement :

— Condamner la MAAF en qualité d’assureur de La Foncière in solidum avec l’ensemble des sommes mises à la charge des locateurs d’ouvrages à hauteur de 35 % du total et non de 8% compte tenu de l’incidence au maximum accessoire selon l’expert de l’activité de maitre d’ouvrage délégué ;

— Débouter la MAAF assureur de Park RENOV et La Foncière de toutes demandes contre les concluants

— Appel incident concernant Royal et Sun Alliance Insurance

— Infirmant le jugement entrepris dire que Royal et Sun Alliance Insurance en qualité d’assureur de Euparc sera tenu à garantie in solidum pour le tout à l’égard des concluants ;

— Dire que le plafond de la police s’établit pour les dommages immatériels à 762 245 euros.

— Débouter Royal et Sun Alliance Insurance de toutes demandes à l’égard des concluants ;

— Sur l’appel incident concernant le quantum

— Infirmer le jugement entrepris sur le quantum

— Condamner les parties succombantes à régler in solidum au titre des pertes locatives :

—  44 144 euros pour les consorts [MY] (1 lot) au lieu de 20 431,17 euros

—  44 144 euros pour M.et Mme [VS] (1 lot) au lieu de 20 431,17 euros

—  88 288 euros pour M. et Mme [L] (2 lots) au lieu de 40 862,34 euros

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 12500 euros par lot les autres préjudices patrimoniaux et financiers, soit 12 500 euros au bénéfice des consorts [MY], M.et Mme [VS] et 25 000 euros au bénéfice des époux [L]

— Condamner in solidum la société La Foncière et son assureur la MAAF, la société Park Renov et la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov, et la SMABTP assureur de G3I, outre Royal et Sun Alliance Insurance à payer à chacun des défendeurs, les sommes précitées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance

Subsidiairement

— Infirmer le jugement entrepris concernant le rejet des demandes subsidiaires au titre de la responsabilité pour fautes professionnelles des assureurs ;

— Condamner la MAAF assureur de Park Renov et La Foncière et Royal Et Sun Alliance à régler à titre de dommages et intérêts aux demandeurs des sommes équivalentes aux garanties dont ils auraient été privés par leur fait fautif en totalité ou en partie ;

— Confirmer le jugement entrepris des chefs non critiqués par les concluants ;

— Condamner la MAAF et la SMABTP au paiement chacun d’une somme de 5000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à chacun des concluants au titre des frais irrépétibles en cause d’appel à savoir les consorts [MY], M. et Mme [VS], M. et Mme [L] ainsi qu’en tous les dépens ;

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2022, la société Royal & Sun Alliance Insurance venant aux droits de la société Royal Sun Alliance, en qualité d’assureur de la société Euparc, demande à la cour de :

Juger qu’aucune demande d’infirmation du jugement n’a été formée ni par la MAAF, ni par la SMABTP dans ses dispositions favorables à la concluante.

Rejeter les critiques formées à l’encontre du jugement par M. et Mme [L] et [VS], et les consorts [MY], les dire infondées

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis la concluante hors de cause

Condamner tout succombant au paiement au profit de Royal & Sun Alliance Insurance PLC d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

La société Fides anciennement EMJ en sa qualité de liquidateur de la société Park Renov, n’a pas constitué avocat. La signification de la déclaration d’appel a fait l’objet d’un procès-verbal de difficultés établi le 25 mars 2022.

La société La Foncière, n’a pas constitué avocat. La signification de la déclaration d’appel a fait l’objet d’un procès-verbal de difficultés établi le 23 août 2022.

La société G3I n’a pas constitué avocat. La signification de la déclaration d’appel a fait l’objet d’un procès-verbal de remise à dernière adresse connue.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la recevabilité des demandes des consorts [L], [VS], et [MY] au titre des préjudices immatériels

Moyens des parties

La MAAF soutient que l’action en paiement des dommages immatériels consécutifs est enfermée dans un délai de prescription de cinq ans depuis la loi du 17 juin 2008, de sorte qu’il appartenait aux consorts [L], [VS] et [MY] d’agir à ce titre avant le 28 juin 2018.

La SMABTP soutient que l’action des consorts [L], [VS] et [MY], en indemnisation de leurs préjudices immatériels, est prescrite depuis le 18 juin 2008 et à défaut depuis le 24 avril 2018 dès lors qu’elle relève de la prescription quinquennale.

Les consorts [L], [VS] et [MY] soutiennent pour leur part que l’action n’est pas prescrite dès lors qu’ils sont fondés à se prévaloir de l’interruption de la prescription par le syndicat des copropriétaires, en présence de dommages affectant indivisiblement les parties communes et privatives. Ils ajoutent que toutes les décisions rendues dans les litiges portant sur le même ouvrage ont retenu la responsabilité décennale des constructeurs et que cette responsabilité s’étend aux préjudices immatériels trouvant leur cause dans des dommages de telle nature.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Selon l’article 1792-4-1 du même code, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu de l’article 1792 du code civil est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux.

Le dommage réparable au titre de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil ne se limite pas au dommage à l’ouvrage. Il s’étend aux dommages dits consécutifs. Il s’ensuit que tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de ce texte (3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n°21-13.567, 3e Civ.,15 février 2024, pourvoi n°22-23.179).

Enfin l’action directe du tiers lésé à l’encontre de l’assureur se prescrit dans les mêmes délais que l’action à l’encontre de l’assuré.

Le jugement déféré, ainsi que les précédentes décisions rendues, ont retenu la responsabilité de plein droit des sociétés La Foncière, G 3I et Park Renov sur le fondement de l’article 1792 du code civil et les ont condamnées, sur ce même fondement, à indemniser le maître de l’ouvrage tant au titre des préjudices matériels qu’immatériels résultant des désordres de nature décennale. Les parties ne développent aucun moyen pour remettre en cause la nature décennale des désordres.

Il résulte de ce constat et des textes précités que l’action des consorts [L], [VS] et [MY] à l’encontre des assureurs devait être introduite dans les dix années suivant la réception de l’ouvrage dont les parties ne contestent pas qu’elle a été prononcée judiciairement à la date du 14 janvier 2000. Ce délai s’applique tant aux désordres matériels qu’immatériels dès lors que la limitation de l’obligation d’assurance à l’indemnisation des désordres matériels est sans incidence sur le fondement juridique de responsabilité de l’assuré à l’origine de l’action en paiement du tiers lésé contre l’assureur.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime en outre que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties pour retenir que l’effet interruptif de l’action introduite par le syndicat des copropriétaires s’étendait à celle, introduite par les copropriétaires, en réparation de leurs préjudices personnels résultant du même désordre, après avoir qualifié celui-ci d’unique et indivisible et en déduire que l’action était recevable (3e Civ., 24 mai 2018, pourvoi n° 17-14.397)

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré les consorts [L], [VS] et [MY] recevables en leurs demandes.

II. Sur la garantie des assureurs

Au préalable, il sera relevé que le tribunal a définitivement fixé comme suit la responsabilité des constructeurs, ces dispositions du jugement n’étant pas remises en cause devant la cour :

La Foncière : 40 %,

Park Renov : 10%

G3I : 20 %

Euparc : 30 %

1. Sur les demandes à l’encontre de la MAAF en sa qualité d’assureur de la société Park Renov

Moyens des parties

La MAAF sollicite l’infirmation de sa condamnation en ce que les désordres au titre desquels l’indemnisation est réclamée ne peuvent être rattachés aux activités qu’elle garantit soit celles d’électricien, plombier et peintre.

En réponse, les consorts [L], [VS] et [MY] exposent que la responsabilité décennale de la société Park Renov et l’opposabilité du rapport d’expertise à cette société ont été définitivement retenues depuis l’arrêt du 24 avril 2013 et ne peuvent être remises en cause, que la MAAF ne peut invoquer l’autorité de la chose jugée faute d’identité de parties et de choses demandées.

Ils soutiennent ensuite que la société Park Renov est une émanation de la société La Foncière, que leurs interventions sur le chantier étaient indissociables si bien que la première ne peut contester sa responsabilité alors que celle de la seconde a été retenue. Ils font enfin valoir que la MAAF ne justifie pas des conditions contractuelles qu’elle invoque pour justifier son refus de garantie alors que la preuve lui en incombe. Ils ajoutent que la MAAF, qui n’a pas produit l’attestation d’assurance obligatoire ne peut opposer d’exclusions d’activités pour refuser sa garantie et que les documents qu’elle produit correspondent précisément aux activités pratiquées sur le chantier litigieux.

Réponse de la cour

Selon l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 16 février 2010 et applicable à l’espèce, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des articles L 241-1 et A 243-1 du code des assurances, l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires aux dommages immatériels (3e Civ., 5 décembre 2019, pourvoi n°18-20.181).

Enfin, selon l’article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé bénéficie d’un droit d’action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le tiers lésé qui exerce une action directe contre l’assureur du responsable doit seulement rapporter la preuve de l’existence du contrat d’assurance (Civ.1, 29 avril 1997, 95-10.564). Il appartient ensuite à l’assureur de justifier des conditions contractuelles qui régissent ce contrat d’assurance et de démontrer, le cas échéant, qu’il ne doit pas sa garantie pour le sinistre objet du litige. (Civ.3, 14 novembre 1991, 90-10.050).

La MAAF ne conteste pas que la responsabilité décennale de son assurée soit engagée ni qu’elle soit liée à la société Park Renov par un contrat d’assurance.

Quant aux garanties, alors que la preuve de la conclusion du contrat d’assurance ne peut résulter que d’un écrit émanant de la partie à laquelle on l’oppose (1re Civ., 2 mars 2004, pourvoi n° 00-19.871), la MAAF ne produit que des extractions de ses fichiers informatiques ainsi que deux exemplaires de conditions générales de contrats d’assurance construction, à l’exclusion de tout contrat signé par son assurée.

Elle échoue ainsi à rapporter la preuve des conditions contractuelles acceptées par son assurée, notamment quant aux activités garanties, pour justifier son refus de garantie de son assurée. Elle doit en conséquence être condamnée à indemniser le tiers lésé auteur de l’action directe.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la garantie de la MAAF dans les proportions de la responsabilité de son assurée la société Park Renov.

2. Sur les demandes à l’encontre de la MAAF en sa qualité d’assureur de la société La Foncière

Moyens des parties

La MAAF sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il n’a retenu sa garantie, conformément aux décisions rendues précédemment, qu’à hauteur de 8 % de la totalité des préjudices immatériels, dans la limite de son plafond de 2 000 000 francs, soit 304 898,03 euros. Elle expose que son assurée n’a pas souscrit de contrat pour l’activité d’installateur d’ascenseur ni pour celles de maître d’ouvrage délégué, contractant général ou maître d''uvre ; que les décisions précédemment rendues, dans les litiges opposant la société La Foncière à d’autres copropriétaires et au syndicat des copropriétaires ont pour cette raison retenu que la MAAF ne devait garantir son assurée que pour 20% des sommes mises à la charge de son assurée, soit 8% du total des préjudices. Elle en déduit que la cour doit statuer à l’identique ; qu’en raison du caractère facultatif de la garantie des préjudices immatériels les franchises et plafonds sont opposables au tiers ; que le montant des condamnations doit tenir compte des indemnités déjà mises à sa charge dans le cadre d’autres instances concernant le même sinistre.

Les consorts [L], [VS] et [MY] soutiennent que la cour doit statuer au vu des éléments de la cause et que, la MAAF ne rapportant pas la preuve d’une clause contractuelle définissant les activités garanties, elle doit être condamnée à garantir l’entier sinistre. Elle précise qu’il incombe à l’assureur de prouver le contenu du contrat par la production d’une police d’assurance signée de son assurée. Elle retient enfin que les décisions précédentes n’ont pas motivé la réduction de la garantie de la MAAF à 8% des préjudices et que celle-ci ne justifie pas du bienfondé de la réduction proportionnelle sollicitée par l’assureur. Subsidiairement, elle soutient que la MAAF ne justifie pas des dispositions contractuelles relatives aux plafonds de garantie.

Réponse de la cour

Selon l’article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le tiers lésé qui exerce une action directe contre l’assureur du responsable doit seulement rapporter la preuve de l’existence du contrat d’assurance (Civ.1, 29 avril 1997, 95-10.564). Il appartient ensuite à l’assureur de justifier des conditions contractuelles qui régissent ce contrat d’assurance et de démontrer, le cas échéant, qu’il ne doit pas sa garantie pour le sinistre objet du litige. (Civ.3, 14 novembre 1991, 90-10.050).

Selon l’article 1355 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

La MAAF ne conteste pas être liée à la société La Foncière par un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité décennale, y compris la garantie facultative pour les dommages immatériels. Elle reconnaît qu’elle doit indemniser les copropriétaires pour une partie des désordres. L’existence du contrat d’assurance est ainsi démontrée.

Le montant du plafond d’indemnisation n’est pas critiqué, seul le montant de l’indemnisation, au regard des activités déclarées, est contesté par l’assureur.

Cependant, l’assureur ne produit aucune pièce contractuelle de nature à rapporter la preuve qui lui incombe du contenu du contrat. Les brochures intitulés « Assurance construction des professionnels du bâtiment Conventions Spéciales » et « Multirisque Professionnelle Conditions Générales » sont vierges de tout élément d’identification à un contrat conclu avec la société la Foncière, ils ne comportent ni référence à des conditions particulières, ni date, ni signature de l’assurée.

Par ailleurs, les décisions précédemment rendues qui concernent le même sinistre mais d’autres copropriétaires, ne peuvent fonder la présente en ce qu’elles n’ont d’autorité de la chose jugée qu’à l’égard des parties à ces instances, qui ont été en mesure de débattre contradictoirement des éléments de preuve alors produits aux débats.

La MAAF ne justifie ni des activités garanties par la police souscrite par la société La Foncière, ni de la déclaration du risque par son assurée, ni des limitations et plafonds applicables à la garantie facultative des dommages immatériels. Les demandes qui tendent à la limitation de sa garantie en fonction des activités couvertes et plafonds applicables sera rejetée.

L’arrêt sera infirmé en ce qu’il a limité la garantie de la MAAF à 8% des condamnations prononcées contre son assurée, la société La Foncière. Par dispositions nouvelles, la MAAF sera condamnée à indemniser les consorts [L], [VS] et [MY], in solidum avec les autres responsables, pour l’ensemble des préjudices indemnisés au titre de la responsabilité de son assurée.

3. Sur les demandes à l’encontre de la SMABTP

La SMABTP soutient que la garantie des préjudices immatériels relève de la responsabilité quasi délictuelle et ne peut être indemnisée sur le fondement de la garantie décennale ; elle en déduit que le plafond applicable est celui de 2 000 000 francs, prévu par le contrat pour les dommages immatériels au titre des « autres garanties ». Elle précise que les dommages immatériels dont l’indemnisation est demandée n’entrent pas dans le champ de la garantie décennale et que le plafond précité, converti à 305 000, a été atteint à l’occasion de l’indemnisation des parties au titre des dommages immatériels dans le cadre des autres instances concernant le même sinistre. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour retiendrait que le plafond applicable s’élève à la somme de 8 000 000 francs, convertis à 1 220 000 euros, elle précise avoir déjà versé au titre du présent sinistre la somme totale de 1 747 038,51 euros dont 387 299,13 euros au titre des préjudices immatériels de sorte que la demande doit également être rejetée.

Les consorts [L], [VS] et [MY] soutiennent que la responsabilité décennale de la société G3I a été définitivement retenue à hauteur de 30 % et in solidum pour le tout et que la garantie des préjudices immatériels, bien que non obligatoire, a été souscrite et doit s’appliquer. Ils exposent alors que les dispositions contractuelles fixent à 8 000 000 francs (soit 1 219 592 euros) indexés le plafond de la garantie de la responsabilité décennale, pour l’ensemble des préjudices matériels et immatériels. Ils retiennent alors qu’après indexation à la date du dernier paiement, le montant du plafond s’élève à la somme de 2 469 098 euros. Ils ajoutent que les sommes versées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne peuvent être imputées sur la somme plafonnée et que la SMABTP ne justifie pas suffisamment des sommes versées, notamment au syndicat des copropriétaires.

Réponse de la cour

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge qui, au visa des articles L 241-1 et A 243-1, a retenu que la garantie des préjudices immatériels, bien que non obligatoire, avait été souscrite par la société G3I et que le plafond de 8 000 000 francs indexés par sinistre s’appliquait pour l’ensemble des préjudices matériels et immatériels au titre de la garantie décennale, a, par des motifs pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Il y a lieu dès lors de retenir que le plafond d’indemnisation de la SMABTP au titre de la garantie décennale souscrite par son assurée s’élève à la somme de 2 469 098 euros après indexation en fonction de l’évolution du coût de la construction entre le deuxième trimestre 1997 et le premier trimestre 2025. Il s’en déduit que la demande de l’assureur tendant au rejet des demandes à son encontre en raison du dépassement de son plafond ne peut être accueillie alors que lui-même affirme avoir versé au titre de ce sinistre la somme de 1 747 038,51 euros.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

4. Sur les demandes à l’encontre de la société Royal & Sun Alliance Insurance en qualité d’assureur de la société Euparc liquidée

Moyens des parties

Les consorts [L], [VS] et [MY] soutiennent que la police souscrite par la société Euparc porte sur l’indemnisation des préjudices immatériels, que l’article 1 des conditions générales ainsi que les conditions particulières permettent de retenir la garantie des dommages causés par la fabrication et l’installation de système de parking et qu’il se déduit de l’article 2 des mêmes conditions générales que les dommages causés du fait de l’assurée par les travaux, prestations et activités de système de parking sont assurés. Ils retiennent ensuite que les exclusions de garantie énoncées au contrat le vident de son objet et que l’exclusion de l’article 6 « exclusions spécifiques aux garanties après livraison » présente une contradiction avec les conditions générales.

La société Royal et Sun Alliance prétend que les consorts [L], [VS] et [MY] ne s’expliquent pas sur le fait qu’ils ne se sont jamais préoccupés de mettre en cause l’assureur de la responsabilité décennale de la société Euparc, alors qu’elle-même ne l’assurait pas à ce titre. Elle en déduit que les griefs à son encontre sont infondés.

Réponse de la cour

Selon l’article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Le tribunal a retenu que la société Euparc était responsable de plein droit, sur le fondement exclusif de l’article 1792 du code civil, des désordres affectant l’ouvrage et lui a imputé une part de responsabilité de 30 %. Ces dispositions de la décision de première instance ne sont pas critiquées devant la cour.

Il sera rappelé que le dommage réparable au titre de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil ne se limite pas au dommage à l’ouvrage. Il s’étend aux dommages dits consécutifs de sorte que tous dommages, matériels et immatériels, consécutifs aux désordres de l’ouvrage, doivent être réparés par le constructeur tenu à garantie en application de ce texte ( 3e Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n°21-13.567, 3è Civ.,15 février 2024, pourvoi n°22-23.179).

Ainsi, la garantie de l’assureur de la société Euparc ne peut être recherchée qu’en exécution d’une police de responsabilité décennale. Or, alors que la société Royal & Sun Alliance soutient qu’elle n’est pas l’assureur de responsabilité décennale de la société Euparc, l’examen des documents contractuels produits aux débats par les consorts [L], [VS] et [MY], notamment l’article 4-8 des conditions générales, révèle que sont exclus les dommages relevant de la responsabilité décennale définie par les articles 1792 et suivants du code civil.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes à l’encontre de la société Royal & Sun Assurance.

5. Sur les recours entre assureurs

A titre liminaire, il sera relevé que, d’une part, aucune demande d’infirmation n’a été formée concernant les recours entre assureurs et que, d’autre part, le tribunal n’a pas statué dans son dispositif sur ce chef de demande.

Moyens des parties

La SMABTP soutient que les responsabilités des sociétés Euparc, la Foncière et Park Renov doit être retenue et que la MAAF, assureur des sociétés Park Renov et La Foncière est tenue de les garantir. Elle en déduit que la MAAF est tenue de la garantir à hauteur du pourcentage retenu à l’encontre de ses assurées.

La MAAF soutient que la responsabilité des sociétés Euparc et G3I a été retenue et que leur responsabilité peut être recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil en raison des fautes qui leur sont reprochées. Elle en déduit que ces sociétés et la SMABTP doivent la garantir des condamnations mises à sa charge.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Sur ce fondement, les constructeurs responsables, non liés par un contrat, peuvent exercer des recours entre eux à proportion des fautes de leurs assurés respectifs. Le même raisonnement est applicable aux recours entre assureurs.

Le partage de responsabilité a été fixé entre constructeurs comme rappelé supra et la MAAF et la SMABTP ont été condamnées à garantir leurs assurées pour la totalité de la part de responsabilité retenue contre elles.

La demande de confirmation de la MAAF ne sera pas examinée en l’absence de disposition de ce chef. En revanche, la MAAF sera condamnée à garantir la SMABTP à hauteur de 40% solidairement avec son assurée la société La Foncière et à hauteur de 10 % en sa qualité d’assureur de la société Park Renov.

III. Sur le montant des indemnisations

1. Sur la perte de revenus locatifs

Moyens des parties

La MAAF soutient que le préjudice locatif des consorts [L], [VS] et [MY] n’a pas pour origine les dommages imputables aux constructeurs mais l’inertie des copropriétaires et l’inaction du syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que l’indemnisation ne peut être supérieure à 9 années, soit la durée des baux initiaux.

La SMABTP expose que le préjudice invoqué a pour origine l’inaction de l’exploitant et la faute du syndic. Elle ajoute que les demandeurs ont participé à l’aggravation de leur préjudice en ne participant pas à l’expertise judiciaire et en saisissant la justice plus de dix ans après la dénonciation du bail. Elle souligne enfin que l’indemnisation ne pourrait excéder la durée initiale du bail.

Les consorts [L], [VS] et [MY] soutiennent que le jugement entrepris comporte une erreur de droit en ce qu’il a retenu que l’indemnisation au titre des pertes locatives devait être évaluée sur une durée de neuf années correspondant à la durée initiale du bail locatif, soit jusqu’en 2007. Ils relèvent que, dans l’instance concernant M. [E] et dans celle concernant les consorts [N] et autres la durée d’indemnisation a été retenue de mai 2000 jusqu’en avril 2013 ; dans celle concernant M. [O] elle a été calculée pour la période écoulée entre mai 2000 et août 2016. Ils exposent alors que, dans un souci d’équité entre copropriétaires, ils réclament leur indemnisation jusqu’en avril 2013.

Réponse de la cour

Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull n° 20 ; 2e Civ., 29 mars 2006, n° 04-15.776 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).

L’affirmation des assureurs, selon lesquels le préjudice locatif résulterait de l’inertie des copropriétaires et de l’inaction du syndicat, doit être rejetée. Ce préjudice résulte en effet directement du dysfonctionnement de l’installation mécanique, conséquence des désordres de nature décennale au titre desquels les responsabilités des locateurs d’ouvrage ont été définitivement fixées.

Les consorts [L], [VS] et [MY] ont saisi la justice près de dix-neuf ans après la résiliation des baux, ceux-ci ne sollicitent leur indemnisation que jusqu’en 2013, conformément aux décisions rendues précédemment, dans des instances introduites plusieurs années avant la leur. La cour ne peut ainsi considérer qu’ils entendraient tirer profit de la durée de la procédure ou de la tardiveté de la saisine de la justice, ni que leur inertie serait une cause d’aggravation de leur préjudice. Il ne saurait par ailleurs leur être reproché l’inaction du syndicat des copropriétaires. Les assureurs échouent ainsi à rapporter la preuve d’une faute des consorts [L], [VS] et [MY] qui conduirait à réduire leur droit à indemnisation.

Par ailleurs, l’affirmation selon laquelle l’indemnisation devrait correspondre à la durée initiale du bail ne repose sur aucune démonstration logique et ne saurait justifier sa limitation.

Dès lors, eu égard à la complexité de l’affaire, au nombre de procédures engagées et à leur durée, la demande indemnitaire est, formulée dans un souci de cohérence avec les décisions précédemment rendues apparaît justifiée. Les consorts [L], [VS] et [MY] seront justement indemnisés de leur préjudice locatif pour la période courant de mai 2000, date de la cessation d’exploitation du parking, à février 2013, conformément à leur demande et aux justificatifs qu’ils produisent.

Le montant initial du loyer, en mai 2000 s’élevait, aux termes du bail, à la somme de 227,48 euros HT auquel la TVA devait être ajoutée.

Les consorts [L], [VS] et [MY] produisent un tableau récapitulatif du montant des loyers dus pour cette période avec indexation dont le total s’élève, entre mai 2000 et février 2013 à 44 144 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point et les copropriétaires seront indemnisés comme suit conformément à leur demande :

—  44 144 euros pour les consorts [MY],

—  44 144 euros pour M. et Mme [VS],

—  88 288 euros pour M. et Mme [L] (propriétaires de deux lots)

2. Sur les préjudices financiers et patrimoniaux

Moyens des parties

La MAAF soutient que cette demande n’est pas fondée dès lors que les consorts ne supportent aucun autre préjudice que celui de perte de loyers et que, si les contrats de location s’étaient poursuivis normalement, ils auraient dû payer les charges afférentes aux lots dont ils étaient propriétaires.

La SMABTP développe la même argumentation.

Les consorts [L], [VS] et [MY] exposent que ce poste de préjudice correspond aux troubles occasionnés du fait de devoir administrer pendant une vingtaine d’années un bien inutilisable. Ils précisent qu’ils ont dû notamment régler des charges de copropriété, taxes foncières, participer à des assemblées générales, régler les intérêts des prêts et les impôts. Ils précisent que cette indemnisation ne fait pas double emploi avec celle des préjudices locatifs alors qu’ils ont été contraints de conserver leur patrimoine et de gérer un bien inutilisable.

Réponse de la cour

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. (2e Civ., 16 décembre 1970, pourvoi n° 69-12.617 ; 2e Civ., 4 février 1982, pourvoi n° 80-17.139).

Il ressort des débats que les consorts [L], [VS] et [MY] ont eu gérer sur un plan administratif, un bien immobilier acquis pour être mis en location et dont l’utilisation n’a été que de courte durée. S’il est exact que l’indemnisation de la perte des loyers indemnise la perte des revenus escomptés qui auraient permis de régler les charges afférentes au bien, il n’en demeure pas moins que les copropriétaires ont été contraints d’accomplir de nombreuses démarches administratives pour la gestion d’un bien devenu inutilisable.

Le tribunal a justement évalué l’indemnisation à ce titre à hauteur de 12 500 euros pour les consorts [MY] et [CM] et 25 000 euros pour M. et Mme [L], propriétaires de deux emplacements,

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

IV. Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile sauf en ce qu’il a condamné la MAAF à hauteur de 8% de ces sommes.

En cause d’appel, la société la Foncière, la MAAF en qualité d’assureur de la société La Foncière, la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov et la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I seront condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’à payer aux consorts [L], [VS] et [MY] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— Dit que la MAAF ne devait sa garantie à la société La Foncière qu’à hauteur de 20 % des sommes mises à la charge de cette dernière, soit 8 % de l’ensemble des préjudices,

— Condamné la MAAF à indemniser les demandeurs à hauteur de 8% ;

— Fixé l’indemnisation due au titre des pertes de loyers à la somme de 20 431,17 euros pour les consorts [MY] et pour les consorts [VS] et de 40 862,34 euros pour les époux [L],

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société MAAF en qualité d’assureur de la société La Foncière à indemniser Mme [F] [K], Mme [FG] [MY], Mme [J] [MY] et Mme [T] [MY], M. [B] [VS], Mme [I] [A], M. [U] [L] et Mme [R] [JR] in solidum avec les autres responsables, pour l’ensemble des sommes mises à la charge de son assurée, par le jugement du 9 novembre 2021 ;

Condamne in solidum la société la société MAAF assureur de la société La Foncière, la MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov et la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I à payer au titre des pertes de loyers :

— à Mme [F] [K], Mme [FG] [MY], Mme [J] [MY] et Mme [T] [MY] la somme de 44 144 euros,

— à M. [B] [VS] et Mme [I] [A] la somme de 44 144 euros

— M. [U] [L] et Mme [R] [JR] épouse [L], la somme de 88 288 euros ;

Déboute Mme [F] [K], Mme [FG] [MY], Mme [J] [MY] et Mme [T] [MY], M. [B] [VS], Mme [I] [A], M. [U] [L] et Mme [R] [JR] du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société MAAF, solidairement avec son assurée la société La Foncière à garantir la SMABTP des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 40% ;

Condamne la société MAAF, assureur de la société Park Renov, à garantir la SMABTP des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 10 % ;

Condamne in solidum la société MAAF assureur de la société La Foncière, la société MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov et la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum la société MAAF assureur de la société La Foncière, la société MAAF en qualité d’assureur de la société Park Renov et la SMABTP en qualité d’assureur de la société G3I à payer à Mme [F] [K], Mme [FG] [MY], Mme [J] [MY] et Mme [T] [MY], M. [B] [VS], Mme [I] [A], M. [U] [L] et Mme [R] [JR] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la société MAAF et la Société Mutuelle des assurances du bâtiment et des travaux publics de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le greffier, La Présidente