Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 30 JANVIER 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15852 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGL6E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 21/01934

APPELANTE à titre principal

Intimée à titre incident

Madame [Z] [Y]

née le 2 août 1984 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, toque : W15

INTIMES à titre principal

Appelants à titre incident

Madame [M] [C]

née le 26 juillet 1990 à [Localité 11]

et

Monsieur [U] [O]

né le 24 avril 1991 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Assignations devant la cour d’appel de PARIS, en date du 16 novembre 2022, déposées à l’étude de commissaire de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS n°824 541 148

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail du 29 septembre 2018 prenant effet le 1er octobre 2018, Mme [Z] [Y] a consenti à M. [U] [O] et Mme [M] [C], qui se sont engagés solidairement, un bail relatif à un appartement sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros outre 150 euros par mois de provision pour charges.

Les locataires ont par ailleurs versé lors de la prise à bail du logement un dépôt de garantie d’un montant de 650 euros.

Le 17 septembre 2018 était signée entre le bailleur et l’association Action Logement Services une convention 'Visale’ engageant la Société Action Logement Services en tant que caution solidaire du bail précédemment conclu.

M. [U] [O] et Mme [M] [C] ne payant plus régulièrement leurs loyers, la société Action Logement Services, en exécution de son contrat, a versé au bailleur la somme de 1736,79 euros au titre des impayés à septembre 2020 et leur a délivré un commandement de payer le 4 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, la société Action Logement Services a fait assigner M. [U] [O] et Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et subsidiairement de prononcer sa résiliation, d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef et d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

-2897,74 euros au titre des impayés locatifs terme de février 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail d’un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par quittances subrogatives ;

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens comprenant le commandement de payer.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2021, la société Action Logement Services a fait assigner M. [U] [O] et Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et subsidiairement de prononcer sa résiliation, d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef et d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

-3292,27 euros au titre des impayés locatifs terme de juin 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail d’un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par quittances subrogatives ;

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le commandement de payer.

Par acte d’huissier du 16 août 2021, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et subsidiairement de prononcer sa résiliation, d’ordonner l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef et d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

-4170,06 euros au titre des impayés locatifs terme de juin 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail d’un montant égal au loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par quittances subrogatives ;

— Subsidiairement, si le tribunal devait considérer que certaines sommes réglées par Action Logement Services à Mme [Y] n’étaient pas dues par les locataires, condamner Mme [Y] à restituer à Action Logement Services tout ou partie de la somme de 4170,06 euros qu’elle lui a versée de façon qu’au total elle soit entièrement remboursée par la bailleresse ou les locataires,

— en tous cas, condamner solidairement Mme [Y] et/ou M. [O] et Mme [C] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre in solidum les dépens comprenant le commandement de payer.

Par jugement contradictoire entrepris du 14 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Ordonne la jonction des dossiers N°RG 21/01934, RG 21/003312 et RG 22/01291 sous le N°RG 21/01934,

Condamne solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 4639,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et de la présente décision pour le surplus,

Dit que M. [U] [O] et Mme [M] [C] pourront s’acquitter de cette somme envers la société Action Logement Services par 23 mensualités de 193 euros chacun, outre une 24ème et dernière mensualité devant solder la dette,

Dit que ces versements s’imputeront en priorité sur le capital restant dû,

Dit que sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement sous réserve de l’exigibilité totale, huit jours après une mise en demeure infructueuse, des sommes restant dues en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance,

Condamne Mme [Z] [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1725,48 euros au titre du trop-perçu d’arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [C] à payer à Mme [Y] la somme de 650 euros au titre des réparations locatives,

Ordonne que le dépôt de garantie versé par M. [U] [O] et Mme [M] [C] vienne en déduction de la somme à laquelle ils sont condamnés solidairement au titre des réparations locatives, somme qui sera conservée par Mme [Y],

Déboute M. [U] [O] et Mme [M] [C] de leurs demandes de dommages et intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [Z] [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] et Mme [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [O] et Mme [C] aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 septembre 2022 par Mme [Z] [Y],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 décembre 2022 par lesquelles Mme [Z] [Y] demande à la cour de :

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné Mme [Z] [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1725,48 euros au titre du trop-perçu d’arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Condamné solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [C] à payer à Mme [Y] la somme de 650 euros au titre des réparations locatives,

— Ordonné que le dépôt de garantie versé par M. [O] et Mme [C] vienne en déduction de la somme à laquelle ils sont condamnés solidairement au titre des réparations locatives, somme qui sera conservée par Mme [Y],

— Condamné Mme [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Statuant a nouveau,

Juger que la somme trop perçue par Mme [Y] n’est que de 4,74 euros au bénéfice d’Action Logement Services,

En conséquence, condamner Action Logement Services d’avoir à rembourser à Mme [Y] la somme reçue en exécution du jugement de première instance, à l’exception de cette somme de 4,74 euros,

Condamner solidairement Mme [C] et M. [O] d’avoir à verser à Mme [Y] la somme de 2890 euros au titre de la remise en état des locaux, après imputation du dépôt de garantie,

Condamner solidairement Mme [C] et M. [O] d’avoir à verser à Mme [Y] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 janvier 2023 au terme desquelles la SAS Action Logement Services demande à la cour de :

Recevoir Action Logement Services en son action,

L’en déclarer bien fondée,

Rejeter l’appel interjeté par Mme [Z] [Y],

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a condamné solidairement Mme [M] [C] et M. [U] [O] à payer à Action Logement Services la somme de 4.639,05 euros, et Mme [Z] [Y] à payer à Action Logement Services celle de 1.725,48 euros.

Subsidiairement,

Pour le cas où la Cour réformerait le jugement, condamner solidairement Mme [M] [C] et M. [U] [O] à payer à Action Logement Services tout ou partie de la somme de 6.364,53 euros et Mme [Z] [Y] à restituer à Action Logement Services tout ou partie de la somme de 6.364,53 euros qu’elle lui a versée, cela par application des articles 1302 et suivants du Code Civil, de façon qu’au total, la Société Action Logement Services soit entièrement remboursée,

En tout état de cause,

Condamner solidairement Mme [M] [C] et M. [U] [O] et/ou Mme [Z] [Y] à payer à Action Logement Services la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamner in solidum Mme [M] [C] et M. [U] [O] et/ou Mme [Z] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [M] [C] et M. [U] [O] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel leur a été signifiée le 16 novembre 2022, à l’étude et les conclusions de l’appelant le 6 janvier 2023, à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés étaient tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur l’arriéré locatif

Mme [Y] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1725,48 euros au titre du trop-perçus d’arriérés locatifs. Elle fait valoir que les sommes impayées par les locataires s’élevaient à la somme de 6359,79 euros, tandis qu’elle a perçu d’Action Logement la somme de 6364,53 euros, de sorte que le trop-perçu ne s’élève qu’à 4,74 euros. Elle sollicite dès lors que la SAS Action Logement Services soit condamnée à lui 'rembourser la somme reçue en exécution du jugement de première instance, à l’exception de cette somme de 4,74 euros'.

La SAS Action Logement Services sollicite à titre principal la confirmation du jugement entrepris, et à titre subsidiaire, la 'condamnation solidaire de Mme [C] et M. [O] à lui payer tout ou partie de la somme de 6364,53 euros et Mme [Y] à restituer à Action Logement Services tout ou partie de la somme de 6364,53 euros qu’elle lui a versée, de façon qu’au total elle soit entièrement remboursée'.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

En vertu de l’article 2306 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, 'la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur'.

L’article 1302 alinéa 1er dispose que 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution'.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative produite que la SAS Action Logement Services s’est acquittée au profit de la bailleresse du règlement de la somme totale de 6364,53 euros.

Mme [Y] justifie par les pièces produites que le montant total des loyers dûs depuis l’entrée dans les lieux et jusqu’au départ des locataires suite à leur congé le 14 octobre 2021 s’élève à la somme totale de 32.022,11 euros, incluant :

— la régularisation de charges 2018/2019 pour un montant de 936,79 euros,

— la révision du loyer pour un montant supplémentaire de 7,79 euros par mois à compter du 1er octobre 2019, portant le montant du loyer à la somme de 657,79 euros ;

— le montant de la provision sur charges augmenté à la somme mensuelle de 220 euros suite à la régularisation de charges précitée ;

— la régularisation de charges 2019/2020 pour un montant de 819,47 euros.

Elle justifie par les pièces produites, notamment les relevés bancaires produits par les locataires devant le premier juge, qu’elle communique en pièce 17, que ceux-ci se sont acquittés de la somme totale de 25.662,32 euros au cours du bail.

Il en résulte que le montant de l’arriéré locatif s’élève à la somme de :

(32.022,11 – 25.662,32) = 6359,79 euros,

les locataires ayant laissé impayés les deux régularisations de charges, l’augmentation mensuelle de 70 euros de la provision sur charges à compter du 1er octobre 2020, le montant supplémentaire de loyer de 7,79 euros du fait de sa révision entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020, ainsi que les loyers de juin 2021 au 14 octobre 2021.

Il convient dès lors de constater que le montant du trop-perçu par la bailleresse de la part de la SAS Action Logement Services s’élève à la somme de :

(6364,53 – 6359,79) = 4,74 euros.

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ces points, de condamner :

— solidairement M. [O] et Mme [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 6359,79 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 14 octobre 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 1736,79 euros, et à compter du présent arrêt pour le surplus,

— Mme [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4,74 euros au titre du trop-perçu, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Le présent arrêt constituant un titre exécutoire en application duquel les parties peuvent procéder, le cas échéant, à des restitutions de sommes versées en exécution du jugement entrepris, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] tendant à ce que la SAS Action Logement Services soit condamnée à lui rembourser la somme reçue en exécution du jugement de première instance à l’exception de la somme de 4,74 euros.

Sur les réparations locatives

Mme [Y] fait grief au jugement entrepris d’avoir condamné solidairement M. [O] et Mme [C] à lui payer la somme de 650 euros au titre des réparations locatives et ordonné que le dépôt de garantie vienne en déduction de ladite somme. Elle fait valoir que les locataires ont refusé de signer l’état des lieux de sortie et ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude, alors que celui-ci fait état de nombreuses dégradations par rapport à l’état des lieux d’entrée. Elle affirme qu’elle a dû effectuer des travaux de remise en état pour 2980 euros, outre 399 euros pour la porte vitrée et 161 euros pour les portes de placard, soit un total de 3540 euros, dont il faut déduire le dépôt de garantie de 650 euros. Elle sollicite en conséquence la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 2890 euros au titre de la remise en état des locaux après imputation du dépôt de garantie.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé :

(…) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)'.

Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (1re Civ., 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).

Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Civ. 3ème , 16 novembre 2023, n°22-19.422).

En l’espèce, si l’état des lieux d’entrée du 1er octobre 2018 a bien été établi contradictoirement, en ce qu’il a été signé par les deux parties, en revanche l’état des lieux de sortie daté du 14 octobre 2021 produit par la bailleresse ne comporte que ses paraphes et sa signature. Il s’agit donc d’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice.

Or, Mme [Y], qui avait connaissance du départ des lieux des locataires dès lors que ceux-ci lui avaient notifié leur congé par courrier du 15 septembre 2021, ne justifie par aucune pièce produite avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire ; elle ne prouve pas que les locataires auraient été présents le jour de l’établissement dudit état des lieux.

Il en résulte que cet état des lieux unilatéral, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.

Toutefois, en l’absence d’appel incident des locataires, qui n’ont pas constitué avocat, la cour ne peut que confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. [O] et Mme [C] à payer à Mme [Y] la somme de 650 euros au titre des réparations locatives, et ordonné que le dépôt de garantie, qui sera conservé par la bailleresse, vienne en déduction de ladite somme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant de la condamnation in solidum des locataires, parties perdantes à titre principal, aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche de l’infirmer s’agissant de la condamnation de la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 500 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] et Mme [C], parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [C] à payer à la société Action Logement Services la somme de 4639,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et de la présente décision pour le surplus,

— condamné Mme [Z] [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1725,48 euros au titre du trop-perçu d’arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [Z] [Y] à payer à la société Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés,

Condamne solidairement M. [U] [O] et Mme [M] [C] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 6359,79 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 14 octobre 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2020 sur la somme de 1736,79 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Condamne Mme [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4,74 euros au titre du trop-perçu, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dirigée contre Mme [Z] [Y],

Et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U] [O] et Mme [Z] [Y] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président