Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14642 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGI2Y

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] – RG n° /1130620:

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic la société AGENCE ARAGO SAS immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 307 146 720

C/O Société AGENCE ARAGO

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

INTIME

Monsieur [U] [D]

né le 1er août 1947 à [Localité 12] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 9] (Maroc)

Représenté par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI,

avocat au barreau de PARIS, toque : C0199

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [D] est propriétaire du lot n°23 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 11].

Par jugement du 27 septembre 2016 le tribunal de grande instance de Paris a condamné M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à Paris 18ème les sommes de :

—  11.687,61 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2012 au 1er trimestre 2016 inclus, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2012et de la capitalisation des intérêts,

—  800 € de dommages et intérêts,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les causes du jugement ont été réglées le 20 avril 2018.

Par acte du 3 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] a assigné M. [D] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  16.104 € au titre des charges courantes et exceptionnelles, selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.020,22 € à compter de la mise en demeure du 27 février 2019, et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts,

—  1.000 € de dommages et intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [D] s’est opposé à ces demandes et a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 1.000 € de dommages-intérêts et 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à payer à M. [D] les sommes de :

500 € au titre des dommages et intérêts,

1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 11] et M. [D] du surplus de leurs demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— rappelé que le défendeur sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 3] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Cattoni sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er août 2022.

Par ordonnance du 29 mars 2023 le conseiller de la mise en état a, au visa de l’article 524 du code de procédure civile :

— débouté M. [P] de sa demande de radiation de l’appel pour défaut d’exécution,

— condamné M. [P] aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 220, 1231-6, 1240, 1310 à 1319, 1343-2, 1343-10, du code civil et 514 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 26.349,15 €, se décomposant suit :

24.659,42 euros, au titre des charges de copropriétés échues entre le 1er avril 2016 et le 31 décembre 2022, non compris les règlements postérieurs au 31 décembre 2022,

1.689,73 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

— assortir la somme de 24.659,42 € des intérêts de retard au taux légal à effet au 27 février 2019, date de notification de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation du 3 novembre 2020, ou en tout état de cause, à compter de la signification de ladite assignation pour la totalité de la somme, et condamner M. [D] à payer ces intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [D] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2025 par lesquelles M. [D], intimé, demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— déduire les règlements postérieurs des sommes qui seraient éventuellement mise à sa charge au 4ème trimestre 2022,

— lui accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes dont il serait éventuellement déclaré redevable envers le syndicat des copropriétaires,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat devant la cour porte sur la période courant du 1er avril 2016 (appel du 2ème trimestre 2016) au 31 décembre 2022 (appel charges du 4ème trimestre 2022 et appel provision spéciale travaux loi ALUR du 4ème trimestre 2022 inclus). Il s’agit de la période postérieure au jugement du 27 septembre 2016.

Eu égard au fait que le syndicat n’actualise pas sa demande au 1er appel provisionnel 2025 (pièce syndicat n° 20 : extrait de compte du 1er janvier 2016 au 13 mars 2025 mentionnant un solde débiteur de 30.589,24 €), il ne doit pas être pas tenu compte des mouvements en débit ou crédit sur le compte de M. [D] de la période postérieure au 31 décembre 2022.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5…'.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [D] du lot n° 23 représentant 426/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble,

— le règlement de copropriété indiquant notamment que le lot n° 23 représente 426/10.000èmes des parties communes générales de l’immeuble (pièce syndicat n° 26 : règlement de copropriété, page 10),

— les procès verbaux des assemblée générale des :

6 juillet 2017 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016,

4 mai 2018 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,

31 juillet 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

31 mai 2021 approuvant les comptes des exercices des 1er janvier au 31 décembre 2019 et 1er janvier au 31 décembre 2020,

12 juillet 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021,

12 juillet 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022,

— les appels de fonds de la période considérée,

— le décompte des sommes dues (pièce n° 21),

— le jugement du 27 septembre 2016 (pièce n° 12),

— le décompte d’exécution du jugement du 27 septembre 2016 (pièce n° 19)

— le contrat de syndic,

— la mise en demeure du 27 février 2019 (pièce n° 11).

Il résulte de ces pièces que les causes du jugement du 27 septembre 2016, soit 15.884,66 € ont été réglées à hauteur de 16.141,92 € et que le solde créditeur de 257,26 € (16.141,92 – 15.884,66) a été pris en compte dans le montant de 24.659,42 € réclamé présentement par le syndicat au titre de l’arriéré des charges du 1er avril 2016 au 31 décembre 2022 (pièce syndicat n° 21 : décompte des sommes dues expurgé de tout frais).

Les comptes des exercices 2016 à 2022 ont été approuvés par les assemblées générales versées aux débats (pièces syndicat n° 4, 5, 6, 15, 16 et 22), étant rappelé que les décisions des assemblées générales sont valables tant qu’elles n’ont pas été annulées. En l’occurrence, M. [D] ne soutient pas avoir contesté ces assemblées générales, y compris celle du 31 mai 2021 dont il prétend qu’il n’y a pas été convoqué. Les contestations de M. [D] sur ce point (pièce [D] n° 9) sont inopérantes.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 24.659,42 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2016 au 31 décembre 2022.

Il doit être condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 12.020,22 €, du 3 novembre 2020, date de l’acte introductif d’instance, sur la somme de 4.083,78 €, à compter de l’arrêt sur le surplus.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de l’arriéré des charges.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat sollicite les sommes suivantes :

—  8 février 2016 : mise en demeure par avocat : 1.440 €,

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2017 avisé le 1er mars 2017 et non réclamée (pièce syndicat n°7) : 45,73 €,

—  17 décembre 2019 : constitution et transmission dossier : 204 €,

total : 1.689,73 €.

La mise en demeure du 8 février 2016 couvre la période antérieure au 1er avril 2016 sur laquelle le jugement du 27 septembre 2016 a déjà statué. En outre, elle n’est pas versée aux débats.

Les frais de constitution et transmission de dossier font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété, nonobstant les termes du contrat de syndic, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, les frais de la mise en demeure du 27 février 2017 (45,73 €).

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement.

M. [D] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 45,73 € au titre des frais nécessaires, avec intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2022, date du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil doit être ordonnée.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis l’année 2016, malgré un premier jugement de condamnation du 27 septembre 2016 et des mises en demeure successives en 2017, 2018 et 2019, M. [D] s’abstient de payer les appels de charges et travaux intégralement à leur échéance, n’effectuant que des versements partiels, laissant ainsi sa dette perdurer et s’aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. [D] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. [D] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 4.000 € de dommages-intérêts.

Sur les demandes de M.[D]

Sur la demande de dommages-intérêts

La solution donnée au litige conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [D] la somme de 500 € de dommages-intérêts.

M. [D] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

M. [D] ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de ses ressources et de sa situation financière et de fortune ; par ailleurs il s’est octroyé à lui même de larges délais depuis 2012 puisque le jugement du 27 septembre 2016 portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2012 au 1er trimestre 2016 inclus, que les causes du jugement n’ont été réglées que le 20 avril 2018 et qu’un nouvel arriéré de charges s’est constitué dès le 2ème trimestre 2016.

M. [D] doit donc être débouté de sa demande de délais.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [D].

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [D] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rappelé qu’il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

M. [D], perdant son procès contre le syndicat, le jugement doit être infirmé en ce qu’il l’a dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

La demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais des procédures de première instance et d’appel doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 24.659,42 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2016 au 31 décembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter :

— du 27 février 2019 sur la somme de 12.020,22 €,

— du 3 novembre 2020 sur la somme de 4.083,78 €,

— de l’arrêt sur le surplus.

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 45,73 € au titre des frais nécessaires, avec intérêt au taux légal à compter du 13 juillet 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 4.000 € de dommages-intérêts ;

Déboute M. [D] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

Déboute M. [D] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [D] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE