RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/16923 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIMFX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2023 – Juge des contentieux de la protection d'[Localité 13]- RG n° 21/01435

APPELANTS

Monsieur [L] [E]

né le 01 Avril 1978 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [K] [E]

né le 01 Octobre 1984 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [U] [E]

né le 02 Mars 1995 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [J] [E]

né le 14 Avril 1980 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Tous représentés par M^e Filiz TINAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2118

INTIMÉE

S.A. [Adresse 14], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

Immatriculé au RCS de [Localité 15] sous le n° 572 015 451

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assisté par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971, substitué par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Mme Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre

M^me Agnès BODART-HERMANT, Présidente à la chambre

M Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de Chambre et par M. Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

La SA d’HLM Logement Français, aujourd’hui dénommée 1001 Vies Habitat, a donné à bail à M.[W] [E] et Mme [C] [X] épouse [E], par contrat en date du 24 juillet 1986, un appartement sis [Adresse 16].

M. [W] [E] est décédé et Mme [C] [X] est demeurée seule titulaire du bail.

Le bailleur a le 25 septembre 2020 fait délivrer un commandement de payer l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

La société 1001 Vies Habitat a par exploit du 14 septembre 2021 assigné Mme [C] [X] épouse [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection d'[Localité 13].

Mme [C] [X] épouse [E] étant décédée le 11 décembre 2021, en cours d’instance, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner ses fils M.[L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et, M. [U] [E].

Par jugement du 27 juillet 2023, le Juge des Contentieux de la Protection d'[Localité 13]

— Constate la résiliation, à compter du 25/11/2020, du contrat de bail conclu entre 1001 Vies Habitat et Mme [R] [X] épouse [E] ;

— Constate que M. [K] [E] et M. [U] [E] sont occupants sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 12], propriété de 1001 Vies Habitat ;

— A défaut de libération volontaire, ordonne l’expulsion de M. [K] [E] et M. [U] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat la somme de 8.332,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée le 10/05/2023, terme d’avril 2023 inclus ;

— Dit que la condamnation sera conjointe dans la limite de la somme de 7.484,92 euros au titre de loyers et charges et in solidum pour le solde constitué d’indemnités d’occupation ;

— Autorise M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros chacune, payables le jour d’échéance du loyer, la dernière étant constituée du solde de la dette;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— Condamne in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail avait été transféré, ce à compter du 1/05/2023 et jusqu’à libération des lieux et/ou restitution des clés ;

— Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux fins de mise aux normes du logement ;

— Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux entiers dépens.

M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] ont interjeté appel du jugement par déclaration du 18 décembre 2023.

Ils ont été expulsés le 18 avril 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 septembre 2025, ils demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

INFIRMER le jugement rendu le 27 juillet 2023 par le juge des Contentieux de la Protection près le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Évry en ce qu’il a :

— Constaté la résiliation, à compter du 25/11/2020, du contrat de bail conclu entre 1001 Vies Habitat et Mme [R] [X] épouse [E] ;

— Constaté que M. [K] [E] et M. [U] [E] sont occupants sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 12], propriété de 1001 Vies Habitat ;

— Ordonné l’expulsion de M. [K] [E] et M. [U] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— Condamné M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat la somme de 8.332,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée le 10/05/2023, terme d’avril 2023 inclus ;

— Dit que la condamnation sera conjointe dans la limite de la somme de 7.484,92 euros au titre de loyers et charges et in solidum pour le solde constitué d’indemnités d’occupation ;

— Autorisé M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros chacune, payables le jour d’échéance du loyer, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— Condamné in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail avait été transféré, ce à compter du 1/05/2023 et jusqu’à libération des lieux et/ou restitution des clés ;

— Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux fins de mise aux normes du logement ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux entiers dépens.

Et statuant de nouveau,

À titre principal,

— Juger que Madame [C] [E] n’avait pas la qualité de titulaire du bail du 24 juillet 1986, Monsieur [J] [E] étant devenu titulaire du contrat à compter du 24 juin 2013 ;

En conséquence,

— Prononcer la nullité du commandement de payer délivré à Mme [C] [E], de l’assignation subséquente et du jugement rendu le 27 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 13], faute de qualité de la défenderesse à l’instance ;

— Déclarer irrecevables toutes les demandes formées par la SA d’HLM 1001 Vies Habitat sur ce fondement.

À titre subsidiaire,

— Juger qu’à la suite du décès de Mme [C] [E], le contrat de location a été transféré de plein droit, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, au profit de Messieurs [K] et [U] [E] qui vivaient avec elle depuis plus d’un an, remplissant les conditions de ressources et d’adaptation du logement ;

— Prononcer la nullité du jugement rendu le 27 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 13].

À titre encore plus subsidiaire

— Juger que Mme [C] [E], puis ses ayants droit, ont valablement opposé à l’obligation de paiement des loyers l’exception d’inexécution, en raison de l’insalubrité du logement et des graves manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien ;

En toute hypothèse

— Débouter 1001 Vies Habitat de toutes ses demandes ;

— Rappeler qu’il est interdit d’expulser les occupants d’un logement insalubre et que les paiements des loyers afférents à de tels logements sont suspendus par l’effet de la loi ;

— Condamner la SA d’HLM 1001 Vies Habitat à rembourser aux appelants les sommes indûment perçues depuis le 1er février 2020, soit 31 654,49 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de chaque paiement.

— Condamner la SA d’HLM 1001 Vies Habitat à réparer le préjudice moral et l’infamie causés aux appelants par l’expulsion pratiquée en violation des règles de décence et de l’interdiction d’expulser les occupants d’un logement insalubre, en les indemnisant chacun à hauteur de 10 000 euros ;

— Condamner la SA d’HLM 1001 Vies Habitat au paiement à chacun de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées via RPVA le 22 septembre 2025, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

— Déclarer la SA d’HLM 1001 Vies Habitat recevable et bien fondée en se présentes écritures.

— Déclarer Messieurs [L], [J], [K] et [U] [E] irrecevables, et subsidiairement mal fondés, en leur fin de non-recevoir et leur demande visant à voir reconnaître recevable l’exception d’inexécution de l’obligation de paiement des loyers, en raison de l’insalubrité du logement

— Débouter Messieurs [L], [J], [K] et [U] [E] de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions.

— Confirmer le jugement entrepris, en date du 27 juillet 2023 en ce qu’il a:

*Constaté la résiliation, à compter du 25/11/2020, du contrat de bail conclu entre la Société 1001 VIES HABITAT et Mme [C] [X] épouse [E]

* Constaté que M. [K] [E] et M. [U] [E] sont occupants sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 12], propriété de la Société 1001 VIES HABITAT

*À défaut de libération volontaire, ordonné l’expulsion de M. [K] [E] et M. [U] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

*Débouté la société 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et rappelé que l’expulsion ne pourrait ainsi intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux qui serait délivré conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

* Condamné M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à la Société 1001 VIES HABITAT la somme de 8.332,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée le 10/05/2023, terme d’avril 2023 inclus

*Dit que la condamnation serait conjointe dans la limite de la somme de 7.484,92 euros au titre de loyers et charges et in solidum pour le solde constitué d’indemnités d’occupation

* Autorisé M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros chacune, payables le jour d’échéance du loyer, la dernière étant constituée du solde de la dette

*Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse

* Condamné in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à la Société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail avait été transféré, ce à compter du 1/05/2023 et jusqu’à libération des lieux et/ou restitution des clés

* Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux fins de mise aux normes du logement

— Condamné in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux entiers dépens ;

Y ajoutant :

— Condamner in solidum Messieurs [L], [J], [K] et [U] [E], à lui régler la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la titularité du bail et les demandes subséquentes de nullité du commandement, du jugement et de l’irrecevabilité des demandes de la société bailleresse ;

Les consorts [E] produisent devant la cour, une pièce nouvelle, un contrat de bail en date du 24 juin 2013 aux termes duquel la Société Logement Francilien aurait consenti à M. [J] [E] un bail portant sur le logement n°1101040012 sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer de 709,04 euros et en tire comme conséquence qu 'à la date de la délivrance du commandement de payer, ce n’était pas Mme [R] [X] épouse [E] qui était titulaire du bail mais son fils [J], situation qui fonde ses demandes de nullité et d’irecevabilité.

La société bailleresse excipe de l’irrecevabilité de ces demandes sur le fondement de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Subsidiairement elle s’interroge sur l’authenticité de ce contrat dont elle n’a aucune trace et qui présente des incohérences.

Aux termes de l’article 910-4 du code deprocédure civile dans sa version applicable à l’espèce 'à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, dans leur rédaction applicable à l’espèce l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'.

En l’espèce, les consorts [E] fondent leurs nouvelles prétentions sur la production aux débats, d’un contrat de bail en date du 24 juin 2013 consenti sur le logement litigieux par la Société Logement Francilien à M. [J] [E].

Au regard de son ancienneté, ce contrat bien antérieur à la procédure litigieuse aurait pu être évoqué dès la première instance et donc dès les premières conclusions au fond des appelants, ces derniers ne soutenant que, leur demande de transfert de bail.

En l’absence de toutes explications sur les circonstances dela découverte opportune de ce contrat, dont l’existence est contestée par le bailleur et qui n’est corroboré par aucun élément ( avis ou quittance au nom de M. [J] [E], attestation d’assurance ), il ne peut valablement constituer un évènement permettant de déclarer recevables les prétentions nouvelles sus visées.

Sur l’exception d’inexécution

Les consorts [E] font valoir pour la première fois devant la cour l’indécence et l’insalubrité du logement pour justifier du non paiement des loyers et de l’impossibilité de faire valoir la clause résolutoire.

La société bailleresse soulève l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 564 du code deprocédure civile.

Il convient cependant de considérer que cette exception d’inexécution tend aux même fins fins que les prétentions soulevées devant le premier juge, à savoir s’opposer à l’acquisition dela clause résolutoire et est donc recevable en application de l’article 565 du code deprocédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats notamment de fiches de signalements que depuis 2016 Mme [C] [E] s’est régulièrement plainte auprès de son bailleur de l’existence de moisissures et du décolement de plaques d’isolation intérieure, qu’elle avait déposé une demande de changement de logement.

Le constat d’huissier établi le 17 novembre 2021 corrobore ces doléances de la locataire et le diagnostic de l’état du système de ventilation mécanique de la société Amotec mandatée par le bailleur conclut le 1 er décembre 2021 à la nécessité de remplacer l’ensemble des équipements (bouches et entrées d’air).

Ces constatations non remises en cause par le bailleur, ne sont cependant pas suffisantes pour caractériser une insalubrité et un état d’inhabitablilité totale ayant pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité des loyers.

Or au vu du décompte locatif non contesté, les loyers sont demeurés totalement impayés de février 2020 au 8 décembre 2021.

Par ailleurs il convient de rappeler que le bailleur avait également délivré en vain un commandement de justifier d’une assurance.

C’est donc à bon droit que le premier juge a pu constater que le bail avait été résilié deplein droit au plus tard le 25 novembre 2020 par le seul effet dela clause résolutoire.

L’exception d’inexécution étant rejetée, les appelants sont également déboutés de leurs demandes de remboursement des règements de loyers intervenus depuis le 1 er février 2020.

Sur le transfert du bail

Le jugement entrepris a rejeté par des motifs pertinents que la cour adopte la demande de transfert de bail, en retenant notamment que :

— l’auteur ne peut transmettre à ses ayants droits plus de droits qu’il n’en a lui même ;

— le transfert du contrat de bail ne peut se faire que si contrat de bail est en cours au moment du décès du locataire ;

— ainsi si le bail est résilié avant le décès du locataire, les occupants de son chef ne peuvent plus se maintenir dans les lieux en vertu du bail expiré ;

— en l’espèce Mme [R] [X] est décédée le 11 décembre 2021alors que le bail dont elle était titulaire a été résilié le 25 novembre 2020.

Dès lors les analyses des conditions de transfert de bail dévleoppées par les parties sont sans objet et, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que M. [K] [E] et M. [U] [E] étaient occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, notamment le paiement au titre des indemnités d’occupation, sauf à constaer que l’expulsion a été réalisée.

Sur les autres demandes

Les appelants ne motivent pas spécialement leurs demandes d’infirmation des dispositions du jugement en ce qu’il a :

— Condamné M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat la somme de 8.332,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée le 10/05/2023, terme d’avril 2023 inclus ;

— Dit que la condamnation sera conjointe dans la limite de la somme de 7.484,92 euros au titre de loyers et charges et in solidum pour le solde constitué d’indemnités d’occupation ;

— Autorisé M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 200 euros chacune, payables le jour d’échéance du loyer, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

— Condamné in solidum M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] à verser à 1001 Vies Habitat une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglées, si le bail avait été transféré, ce à compter du 1/05/2023 et jusqu’à libération des lieux et/ou restitution des clés ;

— Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux fins de mise aux normes du logement ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Société intimée quant à elle sollicite la confirmation du jugement dans toutes ses dispositions.

Il est fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et en équité de l’article 700 de ce code.

Les appelants parties perdantes, doivent supporter les dépens d’appel et l’équité ne commande pas de les condamner à payer l’indemnité de procédure sollicitée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à constater que les dispositions relatives à la procédure d’expulsion sont devenues sans objet ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes des appelants relatives à la titularité du bail et les demandes subséquentes de nullité du commandement, du jugement et de l’irrecevabilité des demandes de la société bailleresse ;

Déclare recevable l’exception d’inexécution mais la rejette au fond,ainsi que toutes les demandes subséquentes ;

Condamne M. [L] [E], M. [J] [E], M. [K] [E] et M. [U] [E] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE