4ème Chambre

ARRÊT N° 222

N° RG 22/05208

N° Portalis DBVL-V-B7G-TBV4

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 13 juin 2023

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Juin 2023, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [V] [T]

née le 25 Octobre 1972 à [Localité 5] (44)

[Adresse 1]

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [A] [O]

né le 22 Mai 1967 à [Localité 4] (85)

[Adresse 1]

Représenté par M^e Mikaël BONTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS MOISON & ASSOCIES, dont le siège est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux

Représentée par M^e Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige :

Suivant acte authentique en date du 18 mars 2014, M. [A] [O] et Mme [V] [T], ci-après les consorts [O] ont acquis des époux [L] un appartement situé au premier étage et constituant le lot 5 de l’ensemble immobilier [Adresse 2], copropriété dont le syndic est la société Moison et Associés.

A l’occasion de travaux de rénovation entrepris en septembre 2015, les consorts [O] ont constaté que les solives en bois supportant le plancher de leur cuisine étaient dégradées. Un diagnostic immobilier réalisé à leur initiative par le cabinet Chaille le 21 septembre 2015 a conclu à la présence de champignons lignivores.

Par acte d’huissier du 3 février 2016, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, le syndic en son nom personnel et les époux [L] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, aux fins d’expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 31 mars 2016.

En parallèle, la commune de [Localité 5] Métropole a confié à M. [W] une mission d’expertise afin de déterminer si les désordres affectant l’immeuble présentaient des risques pour la sécurité publique.

Celui-ci a déposé son rapport le 5 juillet 2018 estimant que la construction se trouvait dans un état de péril non imminent et devait faire l’objet de travaux importants sur les parties communes.

L’expert judiciaire, M. [U], a déposé son rapport le 28 février 2020.

L’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2020 a voté, aux termes d’une résolution n°19, la réalisation de travaux sur les parties communes, consistant en un renforcement des solives du lot n°5 constitué de l’appartement des consorts [O] pour un montant de 23 772,19€TTC.

Par actes d’huissier du 11 septembre 2020, les consorts [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Moison & Associés devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 et condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, à leur régler in solidum avec le syndic la somme de 85 720€ au titre de leur préjudice matériel, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un jugement en date du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a:

— débouté les consorts [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné les consorts [O]-[T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 20 224,05 euros TTC ;

— condamné les mêmes à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les consorts [O] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 août 2022 en intimant le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société Moison et Associés.

Dans leurs dernières conclusions en date du 14 juin 2023, M. [O] et Mme [T] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

A titre principal,

— annuler le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes ;

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [O]-[T] de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés à titre reconventionnel au paiement de la somme de 20 224,05 euros TTC au syndicat des copropriétaires, outre la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires comme irrecevable et encore mal fondé en ses demandes ;

— prononcer l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 2 juillet 2020 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux préconisés par M. [U] au terme de son rapport daté du 28 février 2020, soit suivant les :

— devis de la société Pasquereau du 8 janvier 2018 à hauteur de 2 423,30 euros HT ;

— devis de la société Bonnin-Dugue du 27 décembre 2017 à hauteur de 37 198,42 euros HT ;

— devis de la société Benaiteau du 30 janvier 2018 à hauteur de 16 853,80 euros HT ;

— devis de la société Pasquereau du 12 décembre 2017 à hauteur de 63 833,47 euros HT, ramené à 55 000 euros HT ;

— devis de la société Confort Energies du 31 janvier 2018 à hauteur de 1 974 euros HT ;

— deux devis de la société APB du 27 janvier 2020 à hauteur de 1 866,11 euros et 185,22 euros HT ;

— maîtrise d’oeuvre estimée à 8 % du montant hors taxes des travaux;

et ce, sous astreinte financière de 200 euros par jour de retard dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Si mieux n’aime la cour,

— condamner le syndicat des copropriétaires, à leur payer la somme de 85 720,20 euros TTC ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [O] une indemnité de 2 085 euros par mois, sauf à parfaire, depuis le mois de septembre 2015 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [O] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux paiements de tous les dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de la procédure de référés et les frais d’expertise ;

— ordonner la dispense de participation aux dépenses communes de frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions en date du 14 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Moison et Associés, demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d’appel par les consorts [O] ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire’ en cas d’annulation du jugement,

— débouter les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions;

— condamner solidairement les consorts [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 224,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

Dans tous les cas,

— condamner solidairement les consorts [O] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et, le cas échéant, de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les consorts [O] au paiement de tous les dépens de première instance et d’appel.

L’instruction a été clôturée le 15 juin 2023.

Motifs :

— Sur l’annulation du jugement :

Les appelants précisent qu’ils avaient constitué la SELARL [Z] [G] pour suivre la procédure, que Maître [G] a décidé de ne pas poursuivre sa mission et en a avisé la juridiction qui a rayé son nom du rôle et a poursuivi l’instruction de l’affaire en considérant qu’ils n’étaient plus représentés, alors que la procédure engagée nécessite obligatoirement une représentation. Ils font grief au tribunal de ne pas les avoir invités à constituer un nouvel avocat pour poursuivre l’instance et dans l’attente de ne pas avoir radié l’affaire.

Ils contestent avoir constitué un nouvel avocat en la personne de Maître [H] qui n’apparaît pas sur l’en-tête du jugement et soutiennent avoir découvert le jugement lors de sa signification par le syndicat des copropriétaires. Ils estiment que le principe du contradictoire a été méconnu et plus particulièrement l’article 14 du code de procédure civile qui dispose qu’aucune partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée comme l’article 15 qui impose aux parties de se faire connaître les moyens de droit et les pièces au soutien de leurs prétentions, que dès lors la décision doit être annulée.

Le syndicat des copropriétaires et la société Moison rappellent qu’en application de l’article 419 du code de procédure civile, cas de procédure avec représentation obligatoire, l’avocat ne peut se décharger de son mandat que du jour où il est remplacé par un nouveau représentant constitué par la partie ou, à défaut commis par le bâtonnier ou le président de la chambre de discipline.

Ils font observer qu’en l’espèce, les consorts [O] ont initié l’instance le 11 septembre 2020, que par courrier officiel du 27 novembre suivant, leur conseil, Maître [G] a informé le conseil des défendeurs que leur dossier avait été restitué aux demandeurs et qu’il n’avait pas procédé à l’enrôlement de l’assignation, mais qu’un conseil lui avait succédé puisque cette démarche avait été réalisée, ce que confirme l’enrôlement réalisé par Maître [H], qui par la suite a été destinataire de l’ensemble des échanges par RPVA et notamment de l’avis de fixation, comme en témoignent les pièces produites. Ils en déduisent que le contradictoire a été respecté et qu’il n’y a pas lieu d’annuler le jugement.

Comme l’ont rappelé les intimés, en vertu de l’article 419 du code de procédure civile, l’avocat qui veut mettre fin à son mandat doit en informer son client en temps utile afin qu’il puisse pourvoir à ses intérêts, le juge et la partie adverse et n’est déchargé qu’à compter de son remplacement par un autre conseil.

Les pièces produites mettent en évidence que l’assignation délivrée par les consorts [O] le 11 septembre 2020 désignait Maître [G] comme leur conseil. Cette assignation a fait l’objet d’un enrôlement 19 novembre suivant dont atteste le récépissé délivré par la juridiction et adressé à Maître [G] et à Maître [H].

Maître [G] par un courrier du 27 novembre 2020 adressé au conseil du syndicat et du syndic et à Maître [H] a confirmé qu’il s’était déporté depuis la délivrance de l’assignation et avait restitué leur dossier aux consorts [O]. Il a également confirmé qu’il avait été destinataire du récépissé d’enrôlement pour première évocation adressé par le greffe qu’il avait répercuté aux demandeurs mais qu’il n’avait pas procédé à l’enrôlement. Il déduisait de cette situation procédurale que les consorts [O] avaient mandaté un nouveau conseil. Aucun élément produit par les appelants ne permet de remettre en cause les indications de Maître [G] dans ce courrier quant à l’étendue de ses diligences.

Or, la représentation étant obligatoire dans cette procédure, seul un avocat a pu procéder à l’enrôlement de l’assignation en qualité de nouveau conseil des consorts [O], constitué dans la procédure, soit Maître [H], laquelle intervenait à cette époque au soutien des intérêts des appelants dans une procédure en référé qu’ils avaient initiée devant le tribunal judiciaire de Nantes, comme en témoigne l’assignation du 17 septembre 2020 produite aux débats par le syndicat (pièce 14 de l’intimé)

Par ailleurs, les messages échangés via le RPVA entre le conseil du syndicat et la juridiction relatifs aux actes de procédure (constitution, dépôt des conclusions et des pièces) portent en copie Maître [H] ou lui ont été adressés directement et délivrés. Les décisions du juge de la mise en état relatives au déroulement de la procédure ont toutes été adressées à ce conseil, de même que l’avis de fixation à l’audience du 3 mai 2022, sans aucune contestation de sa qualité de mandataire des consorts [O].

Ces derniers ont donc été représentés à la procédure devant la juridiction de première instance. La circonstance que le jugement ne porte pas le nom de leur conseil n’est pas de nature à entraîner l’annulation du jugement, conformément aux articles 458 et 459 du code de procédure civile, dès lors que le contradictoire a été respecté ce que l’absence de conclusions de la part de leur avocat ne peut seule contredire.

En conséquence, la demande d’annulation du jugement est rejetée.

— Sur la recevabilité des demandes des consorts [O] devant la cour :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes présentées devant la cour par les copropriétaires tendant à voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 et obtenir sa condamnation à les indemniser à hauteur de 2085€ par mois à compter du mois de septembre 2015 sont nouvelles devant la cour et de ce fait irrecevables, qu’elles ne répondent pas aux conditions posées par les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile pour être par exception déclarées recevables, s’agissant de demandes différentes de celles soumises au tribunal.

Les appelants font valoir que cette fin de non recevoir relève de la compétence du conseiller de la mise en état, qu’en outre les demandes présentées en appel tendent aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge et sont donc recevables.

Si le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non recevoir touchant à la procédure d’appel, la cour demeure seule compétente pour statuer sur celles qui relèvent de l’appel. La fin de non recevoir édictée par l’article 564 du code de procédure civile interdit aux parties de soumettre à la cour des demandes nouvelles qui n’ont donc pas été soumises au premier juge. Ces prétentions qui ont trait au fond du litige ne relèvent pas de la procédure applicable devant la cour mais de l’appel et ne peuvent en conséquence être examinées que par la cour. L’incompétence invoquée par les copropriétaires ne peut être accueillie.

L’article 564 du code de procédure civile pose le principe de l’interdiction des demandes nouvelles en appel sauf pour opposer la compensation, écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou la survenance ou la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code autorise les demandes nouvelles en appel quand elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge tandis que l’article 566 permet l’ajout de demandes qui sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes présentées en première instance.

Devant le tribunal, les appelants demandaient l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 relative aux travaux de renforcement ou doublement des solives sous les pièces humides du lot 5 au 1er étage du bâtiment A, au motif d’une absence de notification des documents nécessaires à la prise de décision et d’un abus de majorité. En appel, ils demandent dans le dispositif de leurs écritures l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 visant en fait en page 7 de leurs conclusions l’annulation de cette assemblée générale en raison d’un défaut d’habilitation du syndic, de l’absence d’identification des mandataires des copropriétaires, de l’absence de notification des documents nécessaires à la validité de la décision et d’un abus de majorité.

Cette nouvelle demande est sans lien avec les hypothèses visées par l’article 564 du code de procédure civile. L’annulation sollicitée en appel concerne l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 et ne tend pas aux mêmes fins que l’annulation de la seule résolution n° 19 poursuivie initialement, ni n’en est l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Cette demande est en conséquence irrecevable sauf en ce qu’elle se rapporte à la résolution n° 19 comprise dans la demande visant l’assemblée générale dans son ensemble. Les moyens nouveaux développés en appel au soutien de cette prétention sont en revanche recevables.

Les appelants sollicitent également devant la cour une somme de 2085€ par mois depuis septembre 2015 en réparation du préjudice lié à la privation de la jouissance de leur lot, donc l’indemnisation d’un préjudice immatériel, de nature différente de l’indemnisation demandée initialement tenant à l’exécution de travaux dans l’appartement sous astreinte et l’indemnisation du coût des préjudices liés à l’exécution de ces travaux. Cette demande ne tend pas aux mêmes fins que celles relatives à la remise en état de l’appartement et n’en est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément au sens de l’article 566 du code de procédure civile. Elle doit être déclarée irrecevable.

— Sur l’annulation de la résolution n°19 :

*Défaut de désignation régulière du syndic :

Les appelants invoquent un défaut de désignation régulière du syndic lors de la convocation de l’assemblée générale du 2 juillet 2020, dès lors que l’assemblée générale du 28 juin 2016 à l’occasion de laquelle la société Moison avait été désignée a été annulée par le jugement du tribunal de Nantes du 19 décembre 2017, de sorte que cette désignation a disparu rétroactivement. Ils relèvent qu’il en est de même s’agissant du procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2019 qui avait régularisé l’ensemble des résolutions prises dans les assemblées générales, objets d’actions en annulation de leur part dont se prévaut le syndicat ; que cette annulation a été prononcée par le jugement du 5 juillet 2022 dans la procédure RG 18/4325.

Le syndicat des copropriétaires fait remarquer que l’arrêt de la cour du 16 juin 2022 a déclaré forclose la demande d’annulation des assemblées générales des 11 mai et 10 novembre 2017. Il en déduit que les procès-verbaux suivants n’ont pas été atteints par une annulation en cascade et ont conservé tous leurs effets s’agissant du mandat donné au syndic. Il ajoute que seul le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2016 a été annulé au motif que la feuille de présence n’avait pas été signée par le président de séance, que les résolutions prises n’ont pas été annulées et parmi elles la désignation du syndic.

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale est convoquée par le syndic, ce qui impose qu’à la date de cette convocation il soit régulièrement désigné.

Au vu de la pièce produite par les appelants, la convocation à l’assemblée générale du 2 juillet 2020 est datée du 25 mai 2020.

Il se déduit des différentes procédures contentieuses engagées par les consorts [O] que la société Moison a été désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 28 juin 2016. Le procès-verbal d’assemblée générale a été annulé par un jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 19 décembre 2017.

Lors de l’assemblée générale du 11 mai 2017, cette société a de nouveau été désignée à ces fonctions. Celle du 10 avril 2019 en sa résolution n°6 a renouvelé cette désignation jusqu’au 30 juin 2020 au plus tard.

Une assemblée générale extraordinaire du 28 mai 2019 a confirmé l’ensemble des résolutions contenues dans les assemblées générales des 28 juin 2016, 11 mai 2017, 10 novembre 2017, 13 juin 2018, 26 septembre 2018 et 10 avril 2019 dont la validité était contestée par les copropriétaires. Les différentes résolutions montrent que le mandat du syndic est d’une durée d’un an et prend fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos en décembre de chaque année au plus tard à la fin du mois de juin suivant.

Si l’arrêt de la cour du 16 juin 2022 a jugé que la demande d’annulation du procès-verbal du 11 mai 2017 était forclose de sorte que la désignation du syndic qui y était décidée était valable, il demeure que le mandat du syndic prenait fin en juin 2018.

Les appelants relèvent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2019 a été également annulé par le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 5 juillet 2022 dans la procédure enregistrée 18/4325, ce qui a affecté la validation qui y était contenue des décisions prises lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019.

Toutefois, le jugement du 5 juillet 2022 dans la procédure enregistrée RG 18/5992 statuant sur la demande des consorts [O] d’annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 avril 2019 les en a déboutés. Il a procédé uniquement à l’annulation des résolutions 2 (approbation des comptes et quitus), 7 (dispense d’ouverture d’un compte séparé), 11 et 12 (travaux sur le puits de jour et sur les pavés de la cour). Les autres résolutions et notamment celle numéro 6 relative à la désignation du cabinet Moison en qualité de syndic jusqu’à fin juin 2020 n’a pas été annulée et est valable nonobstant l’annulation du procès verbal du 28 mai 2019. La société Moison était en conséquence dûment mandatée à la date de convocation de l’assemblée générale du 2 juillet 2020. Ce moyen est rejeté.

*Absence d’identification des mandataires des copropriétaires :

Les appelants invoquent une violation de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 du fait de l’impossibilité d’identifier sur la feuille d’émargement les copropriétaires présents, représentés ou absents. Ils ajoutent que figurent au dessous des signatures non pas le nom du mandataire mais celui du copropriétaire représenté, ce qui laisse croire que les copropriétaires étaient présents, que les mandats ne sont pas indexés et que ceux qui sont produits concernent une assemblée de 2016.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la feuille de présence doit contenir des éléments permettant d’identifier suffisamment les copropriétaires présents et ceux qui sont représentés, que la feuille est conforme dès lors qu’elle précise les copropriétaires absents et non représentés, sa régularité étant attestée par la signature du président.

Il fait observer qu’en l’espèce, les mentions de la feuille de présence et les signatures permettent de détecter les copropriétaires présents et représentés.

Selon selon l’article 14 du décret du 17 mars 1967 la feuille de présence mentionne le nom et le domicile de chaque copropriétaire ou associé et le cas échéant de son mandataire ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Elle est émargée par chaque copropriétaire présent ou par son mandataire et certifiée exacte par le président.

Cette feuille de présence doit être suffisamment claire et précise pour permettre de déterminer les copropriétaires présents, représentés et absents et ainsi de calculer les majorités et les résultats des votes.

La feuille de présence de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 versée aux débats permet de constater qu’aucun copropriétaire n’était absent, que trois copropriétaires étaient représentés par d’autres copropriétaires, à savoir M. [F] par M. [E], la SCI Friedland par M. [C] et les consorts [Y] par M. [E] et Mme [S] laquelle a signé la feuille en qualité de présidente. Ce document ne présente pas d’ambiguïtés dans sa rédaction sur l’identification des mandataires de nature à affecter la détermination du résultat des votes sur les différentes résolutions. Aucun texte n’exige en outre que les mandats y soient annexés. En conséquence, ce moyen ne peut être accueilli.

*Absence de notification des documents nécessaires :

Les appelants invoquent une violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 liée à l’absence de notification des devis des sociétés CADJ et Debarre avec la convocation à l’assemblée générale alors qu’ils ont servi de base à la décision prise. Ils relèvent de plus que la convocation comme le procès-verbal ne font pas mention du rapport de M. [U] et que l’ensemble des copropriétaires ne disposait pas de tous les éléments leur permettant de prendre une décision éclairée, compte tenu de la complexité des désordres.

Le syndicat fait observer que les devis des travaux soumis au vote étaient annexés à l’ordre du jour et que le rapport d’expertise de M. [U] avait été adressé aux copropriétaires le 12 mars 2020, qu’il n’a pas été diffusé aux consorts [O] puisqu’ils en avaient été rendus destinataires par l’expert, que l’absence de mention de ce rapport dans la résolution est sans incidence.

L’article 11du décret du 17 mars 1967 impose la notification au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, notamment des conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence des contrats proposés, quand l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux.

La convocation à l’assemblée générale du 25 mai 2020 (pièce 40 de l’intimée) contient l’ordre du jour qui concernant la résolution 19 fait mention des devis CADJ et Debarre joints en pièce 4 et 5. Le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs que le rapport d’expertise de M. [U] qui traitait des désordres détectés dans l’appartement des consorts [O] et des moyens techniques d’y mettre fin avait été adressé en mars précédent aux copropriétaires qui n’étaient pas intéressés directement par cette mesure à la différence des appelants. Les copropriétaires détenaient en conséquence une information complète sur l’état de ces parties de l’immeuble, la pathologie les affectant, la nécessité de les renforcer et les modalités envisagées, qui étaient décrites clairement dans la résolution proposée au vote comme l’a relevé le tribunal, sans qu’il soit besoin de faire une référence expresse au rapport d’expertise dans la résolution. Le grief invoqué n’est pas établi.

*L’abus de majorité :

M.[O] et Mme [T] estiment que la résolution 19 votée par l’assemblée générale est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, puisque la solution adoptée qui consiste à effectuer le renforcement par le dessous du plancher à partir du rez de chaussée avait été écartée par l’expert après intervention d’un bureau d’études, qu’il ne permet pas de contrôler l’intégralité de la structure bois constituant le plancher considérée comme indispensable par l’expert judiciaire du fait de l’origine multiple possible de l’humidité. Ils ajoutent que l’entreprise choisie n’est pas spécialisée dans le bâti ancien comme l’avait préconisé l’expert, qu’au regard du coût des travaux qu’il évaluait à 138139€TTC les travaux votés sont manifestement insuffisants.

Le syndicat fait observer que l’abus de majorité suppose de démontrer que la résolution litigieuse est contraire aux intérêts collectifs de la copropriété et favorise l’intérêt d’un copropriétaire ou introduit une rupture d’égalité ; que la circonstance qu’une décision est défavorable à un copropriétaire minoritaire ne suffit pas à démontrer cet abus.

Il observe que l’expert, M. [U] n’était pas opposé à un renforcement par la sous-face du plancher, mais s’était interrogé sur la possibilité technique d’y parvenir ; que M. [K] expert consulté par le syndic sur cette possibilité de renforcement qui évite l’intervention dans l’appartement des appelants

a confirmé sa faisabilité technique. Il ajoute qu’il a confirmé que toutes les solives n’étaient pas à changer ce que montre le constat du commissaire de justice produit et que le bureau d’étude qui était intervenu à la demande de M. [U] a de nouveau été consulté et a estimé également que ce mode de renforcement était possible et permettait de garantir la solidité de la structure. Il a également indiqué que seules les zones dégradées devaient être refaites et non toutes les solives ce qu’il avait indiqué dès son premier rapport. Il en déduit que la résolution votée ne va pas à l’encontre des intérêts de la collectivité des copropriétaires.

L’abus de majorité est caractérisé dès lors que la résolution n’est pas adoptée dans l’intérêt collectif des copropriétaires, mais dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt d’un groupe majoritaire au détriment d’un groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

M. [U] a repris les préconisations de travaux de la note technique du bureau d’études ECSB de juin 2017, comportant la dépose des revêtements de sol, platelages et lambourdes situés dans la zone concernée correspondant au plan annexé au rapport et l’étaiement des solives selon leur état sanitaire. Devaient être vérifiés et nettoyés les bois conservés, traités le plancher et les bois les plus atteints, vérifiées les maçonneries, renforcés les bois détériorés et les appuis de solives, avant la repose des planchers, lambourdes et revêtements neufs. Ces travaux réalisés par le dessus du plancher impliquaient des travaux importants de dépose de planchers et de cloisons dans l’appartement. L’ensemble sans distinction des parties privatives et communes représentait en effet une somme de 138139€TTC en incluant l’intervention d’un maître d''uvre.

La solution consistant à réaliser les travaux de renforcement en sous-face du plancher à partir des locaux au rez de chaussée situés sous l’appartement avait été soumise à l’expert qui avait été destinataire du devis de la société CADJ. Celui-ci n’a pas indiqué qu’une intervention de ce type ne permettrait pas d’assurer des travaux de reprise efficaces, ayant au contraire précisé en page 36 de son rapport ne pas avoir d’opposition de principe sur un travail en sous-face. Sa seule réserve était celle d’une possibilité technique d’appliquer ce procédé qu’avait également évoquée l’entreprise.

Or, le syndicat justifie qu’après dépose du plafond en sous-face des locaux au rez de chaussée sous la zone endommagée de l’appartement, dépose qui n’avait pas été réalisée lors de l’expertise judiciaire, M. [K] également expert a constaté que les bois hormis quatre pannes étaient sains, que n’apparaissaient pas sur le platelage d’autres dégradations en dehors de la zone affectée, ce que confirme le constat du commissaire de justice produit (pièce 24 de l’intimé).

M.[K] a par ailleurs indiqué qu’une intervention en sous face était possible dès lors que les zones d’empochement étaient visibles, ce qui permettait de contrôler les appuis des solives ; que le remplacement du platelage bien que délicat était également possible, de même que les interventions de moisage et le renforcement des appuis par intégration de massifs de béton. Le bureau d’étude ECSB intervenu le 19 mars 2021 a indiqué que ses préconisations initiales de 2017 étaient compatibles avec une intervention par le dessous du plancher.

Ces éléments démontrent que les travaux objets de la résolution 19 exécutés par la suite comme le montre le procès-verbal d’assemblée générale du 9 juillet 2021 qui n’étaient pas exclus par l’expert et dont la faisabilité a été établie par un expert et le bureau d’étude intervenu lors de l’expertise judiciaire ne sont pas contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires et à ceux des appelants. Par suite, ce vote ne caractérise pas un abus de majorité. L’annulation de la résolution 19 n’est pas justifiée. Le jugement qui a rejeté cette demande est confirmé.

— Sur la condamnation du syndicat à exécuter l’ensemble des travaux préconisés par l’expert et indemniser le préjudice des copropriétaires.

Les appelants font valoir que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble, obligations qui ont été méconnues en l’espèce comme l’ont montré les constatations de l’expert judiciaire comme de M. [I] dans le cadre de l’expertise demandée par la commune ayant conduit à un arrêté de péril non imminent. Ils observent que le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en démontrant une faute de la victime. Ils rappellent que les solives et le plancher détériorés par la petite mérule dans leur appartement constituent des parties communes spéciales du bâtiment A que le syndicat doit remettre en état ; que leur traitement implique des travaux d’ampleur définis par l’expert. Ils contestent que le rapport de M. [K] non contradictoire puisse être pris en compte pour démontrer la possibilité de réaliser des travaux moins importants.

Les consorts [O] estiment que le tribunal ne pouvait extrapoler les conclusions du rapport d’expertise pour considérer que l’origine des désordres ne réside pas dans les parties communes mais dans leur parties privatives, confondant ainsi les causes et les conséquences, alors que l’expert a mentionné la multiplicité des sinistres intervenus dans l’immeuble en lien avec des infiltrations de toute nature, confirmés par les procès-verbaux d’assemblée générale très anciens et les témoignages d’occupants et notamment dans l’appartement que leur ont vendu les époux [L].

Ils considèrent qu’à tout le moins le syndicat doit supporter les travaux à réaliser sur leur parties privatives du fait de la reprise des parties communes à savoir les travaux de menuiserie, de plâtrerie, de reprise de plancher à l’exclusion du solivage ce qui représente une somme de 72155,05€ HT qui doit être majorée d’une maîtrise d’oeuvre à hauteur de 8 % du montant HT des travaux, soit un montant total de travaux de 85720€ TTC.

Le syndicat demande la confirmation du jugement qui a rejeté ces demandes.

Il conteste le défaut d’entretien qui lui est imputé et fait observer que l’obligation mise à sa charge par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 suppose que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes, ce qui n’est pas le cas.

Il rappelle que l’expert a constaté les attaques du champignon, dans trois zones, sous l’ancien évier de la cuisine, dans la salle de bains, et dans la lingerie sans constater d’humidité lors de ses constatations de sorte que ces dégradations sont anciennes ; que leurs localisations lui ont permis de les imputer à des canalisations fuyardes privatives et à des équipements sanitaires, sans lien avec un défaut d’entretien des parties communes.

Sans méconnaître que les anciens procès-verbaux ont fait état d’infiltrations dans les parties communes, l’intimée relève que ces dégradations se situent dans d’autres parties de l’immeuble et sont sans lien de causalité avec les désordres constatés dans le lot propriété des appelants, que d’autres désordres sont sans lien avec des infiltrations. Il ajoute que les attestations de copropriétaires qui occupent des lieux dans d’autres étages sont dénuées de pertinence.

Il en déduit que la demande d’exécution des travaux sous astreinte doit être rejetée de même que la demande d’indemnisation à hauteur de 85720€ au titre des travaux devant être réalisés dans le lot 5.

Il ajoute qu’en tout état de cause, il a été établi que l’intervention pour reprendre les parties communes peut être réalisée en dessous du plancher par les locaux situés au rez de chaussée selon l’analyse de M. [K] expert, confirmé par le bureau d’études ECSB intervenu pendant l’expertise, rappelant que les planchers avaient déjà été démontés par les copropriétaires, ce qui n’a pas permis de constater leur état. Il précise que ces travaux ont été effectués et donnent satisfaction. Il relève que les appelants demandent la reprise de toutes les solives et donc le retrait de tous les planchers, ce qui ne correspond pas aux préconisations du bureau d’études qui concernaient uniquement les parties dégradées des trois zones identifiées. Le syndicat estime qu’il n’y a pas à financer le coût de dépose des planchers et cloisons qui a été accompli par les copropriétaires dans le cadre de leur projet de rénovation.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Il s’ensuit que sa responsabilité suppose de caractériser un dommage causé par les parties communes.

L’expert a constaté une dégradation du plancher dans l’appartement des appelants localisée dans trois zones distinctes, dans la cuisine au niveau de l’ancien évier où a été relevée une attaque de petite mérule et de grosse vrillette, dans le wc/salle de bains où a été constatée une ancienne attaque par des champignons lignivores provoquant de la pourriture fibreuse ce qui impliquait à une certaine époque un très fort taux d’humidité et dans la lingerie où a été relevée une attaque de grosse vrillette.

Il a précisé que l’état sanitaire des planchers bois dans la cuisine au niveau de l’évier, dans le wc/salle de bains, dans la lingerie et la chambre 1et 2 était de nature à compromettre la sécurité des personnes et des biens et indiqué que les attaques étaient très anciennes et qu’en raison de la suppression des arrivées d’eau, les attaques fongiques n’étaient plus actives. Il n’a pas relevé la présence de fuite, ni d’une humidité anormale dans l’appartement lors de ses visites. M. [O] et Mme [T] qui avaient procédé à l’enlèvement de certains doublages et planchers ont confirmé l’absence de signes d’infestations sur les sols et cloisons, affirmation corroborée par les précédents propriétaires.

Ces constatations l’ont conduit à préconiser comme rappelé plus haut la suppression des bois dans les zones endommagées et le renforcement des solives en fonction de leur état sanitaire, la réfection du plancher et la pose d’un revêtement. Il n’est pas discuté que le gros 'uvre du plancher est une partie commune spéciale au bâtiment A.

Toutefois, ainsi que l’a relevé le tribunal, les zones affectées, précisément décrites en pages 15 à 20 du rapport et documentées par des photographies correspondent toutes à des emplacements d’équipement sanitaire ou de canalisations et d’arrivées d’eau, tel l’emplacement de l’évier dans la cuisine, celui de la douche dans la salle de bains et l’arrivée d’eau de la machine à laver dans la lingerie. L’expert a certes relevé que l’immeuble avait été l’objet d’infiltrations récurrentes tout comme M. [W] mandaté par [Localité 5] Métropole. Cependant, les témoignages versés aux débats comme les procès-verbaux d’assemblée générale entre 1991 et 2008 (pièces 17 à 24 des appelants), analysés précisément par le premier juge, concernent des fuites ou infiltrations situées dans d’autres parties de l’immeuble ou dans d’autres parties de l’appartement dont le lien avec les désordres en cause n’a pas été établi par l’expert. Celui-ci a relevé que deux solives avaient été réparées dans la cuisine sans que la cause de cette réparation puisse être imputée à un désordre trouvant son origine dans les parties communes.

Les appelants évoquent l’état dégradé de la canalisation d’eaux usées, partie commune, située dans la cuisine dans l’angle à proximité de l’emplacement de l’évier, mise en évidence quand ils ont déposé le doublage et dont le raccord a été réparé par les appelants à l’aide d’un sac plastique. L’expert a relevé que cette canalisation est composée de matériaux différents PVC et fonte, que l’emmanchement du PVC sur la fonte est mal réalisé bien que possible. Il a procédé à un essai de mise en eau sans que soit constatée de fuite et n’a pas décrit de dégradations à cet endroit au delà de l’emplacement de l’ancien évier.

Il ne peut être tiré aucune conclusion de l’intervention de la société Maindron, société spécialisée dans le traitement des bois qui a établi un rapport en juin 1995, présenté à l’assemblée générale en 1996, dès lors que ce document n’a pas été retrouvé.

En outre, si l’expert a relevé d’autres parties de l’immeuble dont les éléments structurels communs sont dégradés par des parasites du bois (porche, grenier, caveau), il n’a opéré aucun lien avec les désordres constatés dans l’appartement, ces autres parties étant trop éloignées du siège des dommages.

Au vu de ces éléments, il n’est pas démontré que les dommages trouvent leur origine dans les parties communes. Leur situation dans l’appartement, les conditions de développement des parasites et notamment des attaques fongiques accréditent que leur origine se situe dans les parties privatives selon le règlement de copropriété à savoir les équipements sanitaires et les canalisations intérieures à l’usage exclusif des copropriétaires.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la demande d’exécution des travaux sous astreinte sera rejetée.

S’agissant de l’indemnisation des travaux de reprise du plancher, des travaux de menuiseries intérieures, des travaux de plâtrerie pour un montant de 85720€ TTC, il a été vu plus haut que les travaux de reprise du plancher pouvaient être exécutés par une intervention en sous-face à partir du local du rez de chaussée situé sous la zone de l’appartement endommagée qui ne concerne pas toute sa surface. Le syndicat des copropriétaires justifie par la production des factures que ces travaux ont été réalisés et les solives renforcées, doublées et assurées par des massifs en béton, qu’ils ont été contrôlés par la mairie de [Localité 5] et par M. [W] en juillet 2021, que l’essentiel du traitement des bois a été facturé en juin 2021, les travaux restant à réaliser étant programmés en juillet 2021.

Il s’en déduit que les travaux visés par les appelants, dont l’expert avait rappelé la nécessité dans le cadre d’une intervention en réparation à partir de l’intérieur de l’appartement sont devenus inutiles du fait du mode de reprise en sous face du plancher mis en 'uvre. En outre, dès lors que M. [O] et Mme [T] avaient procédé à des déposes de planchers et de doublages dans le cadre de leur projet de rénovation de l’appartement avant même d’avoir constaté les dommages, qu’ils ne justifient pas du contenu de ce projet, ils ne démontrent pas que les prestations prévues dans les devis retenus par l’expert étaient étrangères à celles à leur charge à l’occasion de la rénovation qu’ils avaient entreprise, telles la pose d’un plancher en chêne et la construction de cloisons et doublages. Leur demande ne peut être accueillie.

— Sur la demande reconventionnelle du syndicat :

Le syndicat soutenant que le dommage affectant les parties communes trouve son origine dans les parties privatives du lot acquis par les consorts [O], sollicite l’indemnisation du coût des travaux supporté par le syndicat.

Il estime que ne peut lui être opposé le défaut d’habilitation du syndic dès lors que celle-ci n’est pas nécessaire quand la demande reconventionnelle est fondée sur les prétentions adverses auxquelles elle se rattache par un lien suffisant, ce qui est le cas. Il ajoute que l’habilitation nécessaire a été donnée dans l’assemblée générale du 9 juillet 2021 et que le syndic était valablement désigné.

Les consorts [O] soutiennent que le syndic n’a pas été habilité pour présenter cette demande, que l’absence d’habilitation n’est admise que quand le syndicat est défendeur à l’action. Ils ajoutent que le défaut d’habilitation constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une fin de non recevoir et qu’en l’espèce, l’assemblée générale n’a délivré au syndic aucune habilitation préalable à la présentation de cette demande reconventionnelle.

Ils estiment qu’en tout état de cause il n’est pas établi que les dommages trouvent leur origine dans un défaut des parties privatives.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Il s’en déduit que le syndic n’a pas à être habilité quand la demande reconventionnelle du syndicat tend seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est uniquement fondée sans chercher à obtenir un avantage distinct. En l’espèce, la demande du syndicat est fondée sur les prétentions adverses tendant à voir imputer au syndicat la responsabilité des dommages auxquelles elle s’oppose en soutenant que les parties communes ne sont pas en cause.

En outre, le défaut d’habilitation du syndic constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile, qui peut être ratifiée par une décision postérieure de l’assemblée générale intervenue avant que le juge ne statue.

Il apparaît que les consorts [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires le 11 septembre 2020. A cette date, la société Moison avait été régulièrement désignée syndic par la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 2 juillet 2020 dont la demande d’annulation a été déclarée plus haut irrecevable. Cette désignation a été renouvelée par la résolution 5 de l’assemblée générale du 9 juillet 2021 objet d’un contentieux dont il n’est pas établi qu’il a conduit à une annulation. La résolution 7 relative à un point sur la demande d’annulation de la résolution 19 de l’assemblée générale du 2 juillet 2020, la présente procédure, a renouvelé les pouvoirs accordés au syndic pour ester en justice contre les demandeurs, décision adoptée à la majorité des voix, ce qui a régularisé la demande reconventionnelle avant que le juge ne statue.

Sur le fond, il a été jugé que les constatations de l’expert, la localisation des dommages, l’impossibilité de les relier à des infiltrations anciennes traitées dans l’immeuble et provenant des parties communes établissaient qu’ils trouvaient leur origine dans la défectuosité d’équipements désignés comme parties privatives dans le règlement de copropriété ( équipements sanitaires et canalisations intérieures à l’usage exclusif des copropriétaires). Le syndicat est donc fondé à obtenir des copropriétaires l’indemnisation du montant des travaux engagés pour réparer les dommages subis de ce fait par les parties communes, ce qui représente un montant de 20224,05€ TTC.

Le jugement qui a fait droit à cette demande est confirmé.

— Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Succombant en leur recours, M. [O] et Mme [T] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel et à supporter les dépens d’appel.

Par ces motifs :

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Déboute M. [O] et Mme [T] de leur demande d’annulation du jugement,

Déclare irrecevables leurs demandes d’annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 2 juillet 2020 et d’indemnisation de leur préjudice immatériel,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Les condamne aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,