Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 16 JANVIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13993 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHNB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 11-22-55

APPELANT

Monsieur [E] [R]

né le 29 mai 1980 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Maud MARIAN de la SELEURL Maud MARIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R063

INTIMEE

Madame [B] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 164

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous privé en date du 13 juillet 2016, Monsieur [E] [R] a donné en location à Madame [B] [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre une provision sur charges de 110 euros.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 26 juillet 2021.

Par acte d’huissier délivré le 11 janvier 2022, Madame [B] [S] a fait assigner Monsieur [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation :

— à lui rembourser la somme de 4597,44 euros au titre des charges non justifiées pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

— à lui restituer son dépôt de garantie d’un montant de 520 euros, outre la somme de 52 euros par mois au titre des intérêts légaux de retard ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire entrepris du 19 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

CONDAMNE Monsieur[E] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 4207,69 euros au titre du remboursement des charges non justifiées pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 208 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 juillet 2022 par M. [E] [R],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 octobre 2022 par lesquelles M. [E] [R] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement dont appel,

DEBOUTER Madame [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

STATUANT à nouveau, dire et juger que Madame [S] est redevable d’une somme d’un montant de 1.071,60 au titre des charges locatives afférentes à l’année 2017, d’une somme d’un montant de 1.392,35 euros au titre des charges locatives afférentes à l’année 2018, d’une somme d’un montant de 1.121,48 euros au titre des charges locatives afférentes à l’année 2019, d’une somme d’un montant de 856,94 euros au titre des charges locatives d’un montant de 2020,

CONDAMNER Madame [B] [S] à payer à Monsieur [E] [R] une somme d’un montant de 4.442,37 euros,

LA CONDAMNER à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 janvier 2023 au terme desquelles Mme [B] [S] demande à la cour de :

DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [R],

ECARTER des débats les pièces 1 à 24 de Monsieur [R],

DÉBOUTER Monsieur [E] [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

CONFIRMER le jugement dont appel,

CONDAMNER Monsieur [E] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [E] [R] au dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que M. [R] ne vise pas dans sa déclaration d’appel le chef de dispositif par lequel il a été condamné à payer à Mme [S] la somme de 208 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie, de sorte que celui-ci est irrévocable.

Sur la recevabilité des pièces 1 à 24 de M. [R]

Mme [S] sollicite que les pièces 1 à 24 de M. [R] soient écartées des débats, en faisant valoir qu’elles n’ont pas été communiquées devant la cour, ce qui résulte selon elle du bordereau de communication des pièces de l’appelant, alors que les pièces, même communiquées en première instance doivent être à nouveau communiquées en cause d’appel. Elle ajoute que ces pièces 'ne sont pas tamponnées par l’avocat actuel de M. [R]', et qu’elles 'n’ont pas été communiquées dans le délai de trois mois laissé à l’intimée pour conclure utilement et efficacement'.

M. [R] ne réplique pas sur ce point.

Selon l’article 906 du code de procédure civile, 'les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie (…)'.

Dès lors que les pièces contestées ont été communiquées en première instance et communiquées à nouveau en cause d’appel avant la clôture de l’instruction, de sorte que leur destinataire a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre, la cour d’appel peut à bon droit décider que ces pièces sont régulièrement acquises au débat (Civ. 1re , 7 octobre 2015, n°14-14.702).

En l’espèce, les uniques conclusions d’appelant de M. [R] ont été communiquées par RPVA le 21 octobre 2022. Elles comportent, après leur dispositif, la liste des 'pièces communiquées sous bordereau’ ; après la pièce n°24 est portée la mention 'pièces communiquées en première instance'.

Il ne saurait être déduit de cette seule dernière mention que les pièces 1 à 24 n’auraient pas été communiquées en appel, alors que ces pièces sont bien visées au bordereau de communication figurant dans les conclusions de l’appelant communiquées le 21 octobre 2022.

L’absence d’apposition du tampon de l’avocat actuel de l’appelant sur ces 24 premières pièces ne saurait davantage établir qu’elles n’auraient pas été valablement communiquées devant la cour, un tel tampon n’étant pas exigé à peine d’irrecevabilité des pièces, et les pièces 25 à 33 communiquées par M. [R] ne comportant pas davantage de tampon, alors que Mme [S] n’en demande pas l’irrecevabilité.

Enfin, le fait que Mme [S] relève que les pièces 1 à 24 ne comportent pas le tampon de l’avocat actuel de M. [R] permet d’établir qu’elle en a bien reçu communication, et ce bien avant la clôture de l’instruction, puisque ses écritures ont été notifiées le 13 janvier 2023.

Il convient dès lors de juger que les pièces 1 à 24 ont été valablement communiquées, et de rejeter la demande de Mme [T] tendant à ce qu’elles soient écartées des débats.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement de M. [R]

* L’irrecevabilité de la demande comme étant nouvelle devant la cour

Mme [S] fonde sa demande sur l’article 564 du code de procédure civile, en faisant valoir que la demande reconventionnelle de M. [R] portant sur la somme de 4442,37 euros au titre des charges 2017 à 2020 est nouvelle devant la cour.

M. [R] ne réplique pas sur ce point.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 567 dispose que 'les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel'.

En vertu de l’article 70, 'les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant'.

Ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles 70 et 567 du code de procédure civile, la cour d’appel qui déclare irrecevable une demande, non formée devant le premier juge, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, sans rechercher si ladite demande, qui revêt le caractère reconventionnel comme émanant du défendeur en première instance, ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant (Civ. 3ème, 10 mars 2010, n°09-10.412).

En l’espèce, la demande reconventionnelle en paiement au titre des charges locatives 2017 à 2020 formée par M. [R] devant la cour d’appel se rattache bien par un lien suffisant aux prétentions originaires de Mme [S], tendant à obtenir le remboursement des charges non justifiées pour les années 2017 à 2020, de sorte qu’elle est recevable en application des articles 70 et 567 du code de procédure civile précités.

* La prescription partielle de la demande

Mme [S] soutient que les demandes en paiement de charges formées par M. [R] pour les années 2017 et 2018 se heurtent à la prescription triennale, en ce qu’elles ont été formées en octobre 2022.

M. [R] ne réplique pas sur ce point.

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

Il résulte des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce que, si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-18.473).

Or, en l’espèce, M. [R] forme sa demande reconventionnelle par conclusions notifiées le 21 octobre 2022.

Il en résulte que la prescription triennale prévue à l’article 7-1 précité s’applique à sa demande, de sorte que les demandes en paiement au titre des charges 2017 et 2018 sont irrecevables comme prescrites.

En conséquence, il convient de déclarer M. [R] irrecevable en sa demande reconventionnelle au titre du paiement des charges locatives 2017 et 2018, et recevable en sa demande au titre des charges 2019 et 2020.

Sur les demandes principale et reconventionnelle au titre des charges

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a condamné à payer à Mme [S] la somme de 4207,69 euros au titre du remboursement des charges non justifiées pour les années 2017 à 2020, M. [R] fait valoir qu’il verse aux débats les éléments que le premier juge avait estimés manquants, tels que le règlement de copropriété ainsi que l’ensemble des factures figurant dans la comptabilité de la copropriété, outre des tableaux permettant leur vérification pièce par pièce.

Il sollicite à titre reconventionnel (outre les sommes de 1071,60 euros et 1392,35 euros au titre des charges 2017 et 2018, demandes déclarées irrecevables comme prescrites ainsi qu’il a été jugé plus haut) les sommes de :

—  1121,48 euros pour l’année 2019, en précisant que la facture de ménage de novembre 2019 n’a pas été retrouvée par le syndic, et qu’il ne l’a dès lors pas répercutée à la locataire ;

—  856,94 euros pour l’année 2020, en précisant que la facture Orange de septembre 2020 et la facture d’entretien de la chaudière de novembre 2020 n’ont pas été fournies par le syndic, de sorte qu’il ne les a pas répercutées à la locataire.

Mme [S] conclut à la confirmation du jugement entrepris, et au rejet de la demande reconventionnelle en paiement de M. [R], en faisant valoir que la régularisation des charges 2017 à 2019 n’a été adressée qu’en 2021 sur sa demande expresse, et ne contient pas les justificatifs visés par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, tandis que les charges 2020 et 2021 n’ont pas été régularisées. Elle soutient que les tableaux établis par M. [R] ne contiennent pas la formule de calcul, qu’il existe des doublons et que les factures de rappel sont cumulées avec des factures en cours, notamment Orange et Véolia. Elle liste les calculs injustifiés ou inexacts année par année dans ses écritures [qui seront examinés ci-après].

Elle affirme que, s’agissant du poste chauffage, le calcul des pourcentages de 18% et 70% n’est pas justifié dès lors qu’il y a des compteurs individuels, de sorte que l’intégralité des factures fioul est indue. Elle relève qu’en cause d’appel, M. [R] a procédé à une nouvelle régularisation de charges pour un montant supérieur aux précédentes, incluant la taxe sur les ordures ménagères alors qu’elle les a déjà payées et que le premier juge a retenu à ce titre une somme de 389,75 euros pour les années 2017 à 2020, ajoutant que M. [R] ne 'fait pas appel de ce point'. Elle ajoute que 'le comportement déloyal et la mauvaise foi dans l’exécution du contrat par M. [R] engage sa responsabilité de sorte qu’il convient par le mécanisme de la compensation de le débouter de toutes ses demandes', ajoutant qu’elle 'conservera à titre de dommages et intérêts les sommes obtenues par le juge de première instance qui a parfaitement instruit et jugé l’affaire'.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat (…).

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-27.20921).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur ( 3e Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

Cette action en remboursement se prescrit par trois ans à compter du jour de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (Civ 3, 9 novembre 2017, n° 16-22. 445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, pourvoi n° 17-23.895; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, pourvois 17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, pourvoi n° 20-11.707).

En l’espèce, il résulte du relevé de compte locataire produit en pièce 2 par M. [R] que les régularisations de charges de copropriété 2017 à 2019 n’ont été effectuées qu’entre le 1er février et le 1er juin 2021, de sorte que Mme [S], qui a introduit l’instance par acte d’huissier du 11 janvier 2022, n’est pas prescrite à solliciter la répétition des charges indûment perçues selon elle pour les années 2017 à 2020 ; seule la demande reconventionnelle de M. [R] en paiement des charges étant prescrite pour les années 2017 et 2018, ainsi qu’il a été jugé plus haut.

* Les charges 2017

Le 1er avril 2021, le mandataire du bailleur a procédé à la régularisation des charges, créditrice à hauteur d’un montant de 327,02 euros en faveur de la locataire, en mentionnant des charges récupérables pour un montant de 992,98 euros, outre une 'taxe d’ordures ménagères déjà facturée et réglée', de sorte qu’aucune somme ne saurait plus être réclamée à la locataire à ce dernier titre.

Devant la cour, M. [R] produit diverses pièces justificatives et tableaux, pour un montant de charges récupérables 2017 de 970, 60 euros.

Mme [S] formule les contestations suivantes :

'- la facture 26 (15) et (16) concerne la colonne vide-ordure dont l’accès a été condamné par Monsieur [R], Madame [S] n’a bénéficié de ce service ;

— les factures 26(31) et (32) ne sont pas identifiables et ne permettent de savoir à quelle prestation se rattache cette dépense ;

— les factures 26 (50) et (51) sont illisibles, et ne sont pas rattachables à des charges,

— la facture 26(52) ne concerne pas le lot de Madame [S] mais de Madame [K], comment peut-on l’imputer à Madame [S] '

— la facture 26 (54.55) et 26 (89.90) concerne l’entretien du parking mais Madame [S] n’a pas de parking ;

— la facture de maintenance Ascenseur 26 86 concerne l’année 2016 et non l’année 2017, elle doit être retirée ;

— les factures [Adresse 7] 26 93 et 26 94 doivent être retirées car Madame [S] n’a pas de parking ;

— les frais postaux ne sont pas rattachables à une charge récupérable et doivent dès lors être retirés'.

Les contestations suivantes ne sont pas pertinentes :

— Mme [S] ne rappporte pas la preuve que l’accès au vide-ordures de son logement aurait été condamné ;

— les factures du parking (26.89, 26.90, 26.93 et 26.94) n’ont pas été prises en compte dans le calcul des charges locatives, ni les frais postaux ;

— les factures 26.31 et 26.32 concernent bien l’électricité des parties communes ;

— les factures 26.50 et 26.51 concernent l’achat d’ampoules et sable/sel de déneigement.

En revanche, doivent être écartées :

— la facture 26.52 concernant une recherche de fuite dans un autre lot (de Mme [K]) ; – les factures 26.54 et 26.55 concernant le parking, alors que Mme [S] ne loue pas de place de parking ;

— la facture 26.86 concernant la maintenance de l’ascenseur, celle-ci concernant l’année 2016 dont les charges ne sont pas réclamées par le bailleur.

Mme [S] formule en outre une contestation générale pertinente sur la répartition des factures de chauffage ; en effet, le bailleur soutient dans sa pièce n°26 intitulée 'récap. clé de répartition des charges', s’agissant du chauffage, que 'la répartition des factures de fioul doit être légalement répartie de la manière suivante : 18% de la facture de fioul pour le chauffage de l’eau (répartie ensuite selon la consommation individuelle) et 82% pour le chauffage (dont 30% répartis selon les tantièmes 'clé chauffage’ et 70% selon la consommation individuelle des unités de chauffage relevés sur les radiateurs)', en mentionnant 'cf PV AG 2021" ; or, aucun procès-verbal d’AG 2021 n’est produit ; s’il résulte de l’article R. 131-7-1 II du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue du décret n°2012-545 du 23 avril 2012, applicable en l’espèce, que 'les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30« , ce qui permet de justifier l’application du pourcentage 70% – 30%, en revanche le bailleur n’explique pas d’où est tiré le pourcentage 18%-82% appliqué au chauffage de l’eau par rapport au chauffage des logements. Il n’explique pas davantage le calcul permettant de déterminer que le 'chauffage servant à chauffer l’eau’ s’élève à 164,22 euros, le chiffre '24 » mentionné dans la colonne de gauche n’étant pas explicité, pas plus que le calcul permettant de déterminer que le 'chauffage sur consommation relevé individuel', dont le relevé est de 1412,685 euros pour le logement, aboutit à une somme de 82,92 euros.

En conséquence :

— la quote-part locative du poste 'entretien et réparations – charges communes’ s’élève, après déduction des sommes de 143 euros au titre de la 'réparation fuite PC’ et de 2 fois 275 euros au titre des frais de parking, à la somme de :

[1581,87 – (143 + 2 x 275) ] x189 /10.000èmes = 16,80 euros au lieu de 29,90 euros, soit une différence de 13,10 euros à déduire ;

— doivent être déduits en outre, ainsi qu’il a été jugé plus haut, les sommes de 76,51 euros au titre des frais de 'maintenance ascenseur’ de 2016, et de (105,52 + 82,92 + 164,22) = 352,66 euros au titre des charges de fioul, non justifiés par les pièces produites.

Au total, le montant des charges récupérables 2017 s’élève à :

970,60 – (13,10 + 76,51 + 352,66) = 528,33 euros,

alors que le montant de 992,98 euros avait été retenu lors de la régularisation opérée en 2021.

Compte tenu des provisions de 1320 euros versées sur la période, Mme [S] aurait dû se voir rembourser la somme de :

(1320 – 528,33) = 791,67 euros, alors qu’elle ne s’est vue rembourser que 327,02 euros.

En conséquence, sa demande de restitution est fondée à hauteur de la somme de :

791,67 – 327,02 = 464,65 euros au titre des charges de l’année 2017.

* Les charges 2018

Le 1er mars 2021, le mandataire du bailleur a procédé à la régularisation des charges, créditrice à hauteur d’un montant de 170,95 euros en faveur de la locataire, en mentionnant des charges récupérables pour un montant de 1149,05 euros, outre une 'taxe d’ordures ménagères déjà facturée et réglée', de sorte qu’aucune somme ne saurait plus être réclamée à la locataire à ce dernier titre.

Devant la cour, M. [R] produit diverses pièces justificatives et tableaux, pour un montant de charges récupérables 2018 de 1290,35 euros.

Mme [S] formule les contestations suivantes :

' -le poste désinfection vide-ordure n’est pas un service donné à Madame [S] dont l’accès vide-ordure a été condamné, Madame [S] n’a pas à payer pour un service dont elle n’a pas bénéficié ;

— le montant du poste Eau est erroné pièce 27 (12) à 27(15), puisque l’addition n’est pas de 11.772, 89 euros mais de 9 237,06 euros, il s’agit d’un rappel de factures cumulées ;

— le poste électricité est erroné : au lieu de 1253,48 euros, la somme est de 940, 39 euros, factures électricité parking 27 24 et 27 25 comptabilisé dans électricité ;

— le poste Chauffage n’est pas de 35 589,63 mais de 19 941 euros'.

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, Mme [S] ne rapporte pas la preuve que l’accès au vide-ordures de son logement aurait été condamné.

S’agissant du montant du poste eau, il résulte des factures produites en pièces 27(12) à 27(15) produites que le montant total s’élève à :

(2471,98 + 2323,21 + 2535,83 + 1906,04) = 9237,06 euros au lieu de 11.772,89 euros, Mme [S] faisant valoir avec pertinence que la facture 27(15) mentionne un solde dû cumulé de 4441,87 euros, mais que le seul montant dû pour la période du 14 septembre au 14 décembre 2018 est bien de 1906,04 euros.

Il en résulte que la quote-part locative pour les charges d’eau s’élève, après recalcul aux tantièmes, à la somme totale de 246,46 euros au lieu de 294,39 euros, soit une différence de 47,93 euros.

S’agissant du montant du poste électricité, il résulte des factures produites en pièces 27(18) à 27(28) que le montant total s’élève bien à 1235,48 euros.

Mme [S] soutient que 'le poste chauffage n’est pas de 35.589,63 euros, mais de 19941 euros', ce qui s’avère exact à la consultation des pièces 27(56) à 27(59) produites, dont les montants respectifs sont de :

(5088 + 4220 + 5005 + 5628) = 19.941 euros.

Il en résulte que les calculs afférents aux charges de chauffage sont erronés, outre ce qui a été jugé plus haut sur le mode de calcul, de sorte qu’il convient de déduire l’intégralité des frais de chauffage, soit la somme de :

(174,23 + 125,23 + 369,08) = 668,54 euros figurant au décompte général des charges récupérables 2018 dans les conclusions de M. [R].

Au total, le montant des charges récupérables 2018 s’élève à :

1290,35 – (47,93 + 668,54) = 573,88 euros,

alors que le montant de 1149,05 euros avait été retenu lors de la régularisation opérée en 2021.

Compte tenu des provisions de 1320 euros versées sur la période, Mme [S] aurait dû se voir rembourser la somme de :

(1320 – 573,88) = 746,12 euros, alors qu’elle ne s’est vue rembourser que 170,95 euros.

En conséquence, sa demande de restitution est fondée à hauteur de la somme de :

746,12 – 170,95 = 575,17 euros au titre des charges de l’année 2018.

* Les charges 2019

Le 1er février 2021, le mandataire du bailleur a procédé à la régularisation des charges, créditrice à hauteur d’un montant de 165,74 euros en faveur de la locataire, en mentionnant des charges récupérables pour un montant de 1050,26 euros, outre une taxe sur les ordures ménagères de 104 euros, soit un total de charges de 1154,26 euros.

Devant la cour, M. [R] produit diverses pièces justificatives et tableaux, pour un montant de charges récupérables 2019 de 1017,48 euros, outre 104 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, soit la somme totale de 1121,48 euros dont il réclame paiement à titre reconventionnel.

Mme [S] formule les contestations suivantes :

— 'la facture Vide-Ordure ne concerne pas Madame [S], le vide-ordure a été condamné par Monsieur [R] ;

— la facture de 1385,81 euros est un doublon avec la facture prise en compte pour l’année 2018 et dont il est indiqué à tort, qu’il s’agit du poste location et relevé compteur ;

— la facture 28 (10) est une facture Amazon qui n’est pas identifiable et ne permet pas de savoir s’il s’agit d’un achat lié à la copropriété, qui est [L] [F] ' Il en est de même pour les factures 28 (11) et 28(12) qui concernent des achats CASTORAMA qui ne permet pas d’identifier le lien avec la copropriété ;

— le montant du poste Eau est erroné, au lieu de 9 135,33 euros, le montant est de 7229,31 euros ;

— le montant du poste Entretien des parties communes est erroné, au lieu de 4500 euros, le montant est de 1950 euros ;

— le montant du poste Ascenseur est erroné, au lieu de 253,20 euros, le montant est de 152,52 euros ;

— la facture 28 (6) est un doublon sur l’année 2019 et 2020".

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, Mme [S] ne rappporte pas la preuve que l’accès au vide-ordures de son logement aurait été condamné.

Conformément à ce que soulève Mme [S], la facture d’un montant de 1385,81 euros datant de juin 2019 produite en pièce 28(3) par M.[R] au titre de la location et relevés de compteurs individuels de chauffage constitue un duplicata de la facture 27(6) d’octobre 2018, de sorte que le montant total à retenir pour ce poste est de 3832,06 euros. Toutefois, l’application des 207 tantièmes 'bâtiment façade’ aboutit à la somme de 79,32 euros, tandis que la somme retenue par le bailleur pour ce poste est de 78,62 euros, et sera donc retenue.

La facture 28(10) d’un montant de 28,99 euros concerne la fourniture d’une minuterie d’escalier pour les parties communes, M. [L] [F] étant le président du conseil syndical ainsi qu’il résulte de la pièce 31(5) (PV d’AG rectificatif du 17 décembre 2020), de sorte qu’elle doit être prise en compte. En revanche, les factures Castorama 28(11) et 28(12) pour des montants respectifs de 67,50 euros et de 124,09 euros ne seront pas prises en compte car leur lien avec la copropriété n’est pas établi. Il en résulte que le montant total du poste 'entretien et réparations -bâtiment façade’ doit être retenu pour un montant de 256,39 euros et non de 447,98 euros, de sorte que la quote-part locative s’élève à :

(256,39 x 207/10.000èmes) = 5,31 euros au lieu de 9,27 euros, soit une différence de 3,96 euros.

S’agissant du montant du poste eau, celui-ci s’élève selon les factures 28(19) à 28(22) produites, à la somme totale de :

(2186,28 + 1698,34 + 1646,64 + 1698,03) = 7229,29 euros au lieu de 9135,33 euros, Mme [S] faisant valoir avec pertinence que la facture 28(22) mentionne un solde dû cumulé de 3604,07 euros, mais que le seul montant dû pour la période du 14 décembre 2018 au 20 mars 2019 est de 1698,03 euros.

Il en résulte que la quote-part locative pour les charges d’eau s’élève, après recalcul aux tantièmes, à la somme totale de 230,90 euros au lieu de 266,93 euros, soit une différence de 36,03 euros.

S’agissant du poste entretien des parties communes, contrairement à ce qu’allègue Mme [S], celui-ci s’élève bien selon les factures 28(33) à 28(44) produites, d’un montant de 450 euros chacune, à la somme totale de 4950 euros, de sorte qu’aucune erreur n’a été commise.

S’agissant du montant du poste ascenseur, il résulte des factures 28(71) à 28(73) produites qu’il s’élève à la somme totale de :

(48,84 + 51,84+51,84) = 152,52 euros et non 253,20 euros, les factures comportant un solde débiteur antérieur qui n’a pas à être pris en compte.

Il en résulte que la quote-part locative pour les charges d’ascenseur s’élève, après recalcul aux tantièmes, à la somme totale de 3,96 euros au lieu de 6,58 euros, soit une différence de 2,62 euros.

S’agissant de la facture 28(6), d’un montant de 986,54 euros en mars 2019 pour la 'location et relevés compteurs EF + EC', il ne résulte pas des pièces produites que celle-ci serait un 'doublon sur l’année 2019 et 2020", contrairement à ce qu’allègue Mme [S] sans viser la pièce qui ferait doublon avec elle.

Enfin, la contestation générale de Mme [S] sur les charges de chauffage étant accueillie ainsi qu’il a été jugé plus haut, il convient de déduire l’ensemble des charges de fioul, soit la somme de :

(112,85 + 101,57 + 198,09) = 412,51 euros.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le montant des charges récupérables pour l’année 2019 s’élève à la somme de :

[1017,48 – (3,96 + 36,03 + 2,62 + 412,51)] = 562,36 euros.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, il résulte des pièces produites que celle-ci s’élève à la somme de 104 euros pour 2019.

Contrairement à ce qu’allègue Mme [S], M. [R] vise dans les chefs de jugement critiqués sa condamnation au paiement de la somme totale de 4207,69 euros, laquelle inclut (en déduction) la somme de 389,75 euros retenue par le premier juge au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2017 à 2020.

Si le premier juge a rappelé à juste titre que le prélèvement forfaitaire prévu à l’article 1641 du Code général des Impôts, ne figurant pas sur la liste des impositions et redevances annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, n’est pas récupérable par le bailleur (Civ. 3ème, 30 octobre 2002, n°01-10.617 ; 30 juin 2010, n°09-15.360), il en a fait une application erronée, dès lors que le montant de 104 euros figurant sur l’avis d’imposition 2019 ne comprend pas les frais de gestion de l’article 1641 du CGI.

En conséquence, ce montant, dont Mme [S] ne justifie pas s’être acquittée par les pièces produites, doit être inclus dans les charges récupérables, lesquelles s’élèvent donc pour 2019 à :

(562,36 + 104) = 666,36 euros.

alors que le montant de 1154,26 euros avait été retenu lors de la régularisation opérée en 2021.

Compte tenu des provisions de 1320 euros versées sur la période, Mme [S] aurait dû se voir rembourser la somme de :

(1320 – 666,36) = 653,64 euros, alors qu’elle ne s’est vue rembourser que 165,74 euros.

En conséquence, sa demande de restitution est fondée à hauteur de la somme de :

653,64 – 165,74 = 487,90 euros au titre des charges de l’année 2019.

Il convient de débouter M. [R] de sa demande reconventionnelle en paiement des charges, dès lors que la régularisation ainsi opérée est créditrice en faveur de Mme [S].

* Les charges 2020

Ces charges n’ont pas fait l’objet d’une régularisation.

Devant la cour, M. [R] produit diverses pièces justificatives et tableaux, pour un montant de charges récupérables 2020 de 751,94 euros outre 105 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères, soit la somme totale de 856,94 euros dont il réclame paiement à titre reconventionnel.

Mme [S] formule les contestations suivantes :

— 'Frais de nettoyage colonne vide-ordures, Madame [S] n’a pas accès à la colonne vide-ordure condamnée par Monsieur [R] ;

— le poste Eau est erroné au lieu de 8 496,41 euros, il est de 3034,39 euros (factures VEOLIA);

— la facture 29 58 n’a pas été imputée dans les charges locatives s’agissant d’une fuite qui ne concerne pas son logement ;

— la facture 26 64 a été imputée deux fois ;

— la facture 29 88 concerne la maintenance de l’année 2019".

Ainsi qu’il a été jugé plus haut, Mme [S] ne rappporte pas la preuve que l’accès au vide-ordures de son logement aurait été condamné.

S’agissant du montant du poste eau, contrairement à ce qu’allègue Mme [S], celui-ci s’élève bien selon les factures 29(24) à 29(28) produites, à la somme totale de :

(1536,65 + 2186,28 + 1584,02 + 1365,70 + 1823,76) = 8496,41 euros, de sorte qu’aucune erreur n’a été commise.

Contrairement à ce qu’allègue Mme [S], la facture 29(58) d’un montant de 245,30 euros au titre de la rechercher et réparation de fuite n’a pas été prise en compte au titre des charges locatives.

La facture 29(64) d’un montant de 584,67 euros de mai 2020 au titre du chauffage-EDF n’a pas été imputée deux fois, contrairement à ce qu’allègue Mme [S].

Contrairement à ce qu’allègue Mme [S], la facture 29(88) d’un montant de 3130,99 euros au titre du contrat d’entretien ascenseur concerne bien la maintenance de l’année 2020.

Enfin, la contestation générale de Mme [S] sur les charges de chauffage étant accueillie ainsi qu’il a été jugé plus haut, il convient de déduire l’ensemble des charges de fioul, soit la somme de :

(118,46 + 2,43 + 85,82) = 206,71 euros.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le montant des charges récupérables pour l’année 2020 s’élève à la somme de :

751,94 – 206,71 = 545,23 euros.

S’agissant de la taxe sur les ordures ménagères, il résulte des pièces produites que celle-ci s’élève à la somme de 105 euros pour 2019, laquelle n’inclut pas les frais de gestion de l’article 1641 du CGI.

En conséquence, ce montant, dont Mme [S] ne justifie pas s’être acquittée par les pièces produites, doit être inclus dans les charges récupérables, lesquelles s’élèvent donc pour 2020 à :

(545,23 + 105) = 650,23 euros.

Compte tenu des provisions de 1320 euros versées sur la période, la demande de restitution de Mme [S] est fondée à hauteur de la somme de :

1320 – 650,23 = 669,77 euros au titre des charges de l’année 2020.

Il convient de débouter M. [R] de sa demande reconventionnelle en paiement des charges, dès lors que la régularisation ainsi opérée est créditrice en faveur de Mme [S].

AU TOTAL, Mme [S] est fondée à obtenir la restitution de la somme suivante au titre des charges 2017 à 2020 :

(464,65 + 575,17 + 487,90 + 669,77) = 2197,49 euros,

dont il convient de déduire la somme de 18,85 euros remboursée à Mme [S] le 1er juin 2021 au titre de la 'régul de charges locatives 2018-19", ainsi qu’il résulte du décompte locatif produit en pièce 2 par M. [R].

Il en résulte que M. [R] doit être condamné à payer à Mme [S] la somme de :

(2197,49 – 18,85) = 2178,64 euros au titre de la restitution des charges indûment perçues par le bailleur pour les années 2017 à 2020, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de Mme [B] [S] tendant à ce que les pièces 1 à 24 de M. [E] [R] soient écartées des débats,

Déclare M. [E] [R] irrecevable en sa demande reconventionnelle en paiement au titre des charges 2017 et 2018,

Déclare M. [E] [R] recevable en sa demande reconventionnelle en paiement au titre des charges 2019 et 2020,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. [E] [R] à payer à Mme [B] [S] la somme de 4207,69 euros au titre du remboursement des charges non justifiées pour les années 2017 à 2020,

Et statuant à nouveau sur ce seul chef de dispositif infirmé,

Condamne M. [E] [R] à payer à Mme [B] [S] la somme de 2178,64 euros au titre de la restitution des charges indûment perçues par le bailleur pour les années 2017 à 2020,

Et y ajoutant,

Déboute M. [E] [R] de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des charges 2019 et 2020,

Condamne M. [E] [R] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [R] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président