RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04149 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHG34

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN- RG n° 22/04147

APPELANT

Monsieur [E] [R] [D]

né le 07 Février 1959 à [Localité 8] – [Localité 7] (COTE D’IVOIRE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant M^e Samuel ZEITOUN d’AARPI DZ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1026

INTIMÉ

Etablissement Public HABITAT 77 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SEINE-ET- MARNE

immatriculé au RCS de [Localité 10] sous le numéro 277 700 019

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant M^e Jeanine HALIMI de la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 397

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Emeline DEVIN

Greffier lors de la mise à disposition : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne a loué à M. [E] [D] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 417,24 euros hors charges.

Par jugement en date du 22 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, a, notamment, condamné M. [D] à payer à la société Habitat 77 la somme de 12.418,02 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de mars 2021 inclus, selon décompte arrêté au 26 avril 2021 et l’a autorisé à s’acquitter de cette dette par mensualités de 500 euros sur 23 mois, le 24ème versement devant solder la dette.

Par acte d’huissier du 17 janvier 2022, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.587,01 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2021 inclus.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 janvier 2022.

Par acte d’huissier en date du 12 août 2022, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne a fait assigner M. [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— condamner le locataire à payer la somme de 3.108,17 euros au titre des loyers et charges impayés,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 août 2022.

A l’audience du 22 novembre 2022, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 5.224,89 euros, au titre des loyers et charges échus au 15 novembre 2022, terme du mois d’octobre 2022 inclus. Il a précisé s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

M. [E] [D] a comparu en personne et n’a pas contesté la demande en son principe, mais a précisé que la dette s’est constituée alors qu’il a dû engager des frais pour tenter de soigner sa mère atteinte d’un cancer et qu’il a perdu son emploi. Il a justifié travailler à nouveau en CDI pour un salaire d’environ 2.250 euros par mois et a proposé d’apurer la dette locative par mensualités de 200 euros.

Par jugement contradictoire entrepris du 12 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a ainsi statué :

Déclare l’action recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2019 entre l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [E] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 mars 2022 ;

Ordonne, en conséquence, à M. [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-marne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [E] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne la somme de 5.058,43 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2022, période courant du mois de mai 2021 au mois d’octobre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M. [E] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Déboute l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne du surplus de ses prétentions ;

Condamne M. [E] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne une somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 24 février 2023 par M. [E] [D],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 mai 2023 par lesquelles M. [E] [D] demande à la cour de :

Recevoir Monsieur [E] [D] en ses demandes, le déclarer bien fondé et y

faisant droit :

A TITRE PRINCIPAL :

— INFIRMER le jugement rendu le 12 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

— SUSPENDRE à titre rétroactif les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation ;

— ACCORDER des délais de paiement rétroactifs à Monsieur [E] [D] ;

— CONSTATER que le paiement a eu lieu dans les délais ;

— DEBOUTER la SOCIETE HABITAT 77 de l’intégralité de ses demandes et notamment de la demande d’expulsion ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ACCORDER des délais de paiement à Monsieur [E] [D] en lui permettant de régler ses dettes éventuelles en 36 mensualités à compter de la date de la signification de la décision à intervenir ;

— DEBOUTER la SOCIETE HABITAT 77 de l’intégralité de ses demandes et notamment de la demande d’expulsion ;

En tout état de cause,

— Condamner la SOCIETE HABITAT 77 à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 juin 2023 aux termes desquelles Habitat 77, Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne demande à la cour de :

' Débouter Monsieur [E] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

'Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 août 2019 entre l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne, d’une part, et M. [E] [D], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 mars 2022 ;

'Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Ordonné en conséquence à M. [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

' Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Dit qu’à défaut pour M. [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

' Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

' Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Condamné M. [E] [D] à verser à l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne la somme de 5 058,43 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2022, période courant du mois de mai 2021 au’ mois d’octobre 2022 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

' Confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de MELUN en ce qu’il a Condamné M. [E] [D] à verser à l’office public de l’habitat de Seine-et-Marne une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

' Condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 1.000euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Vu l’article 696 du Code de Procédure Civile, condamner Monsieur [E] [D] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de Maître Jacques BELLICHACH, Avocat aux Offres de droit.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

Le conseil de l’appelant ne s’est pas présenté à l’audience de plaidoiries du 30 avril 2025 et n’a pas déposé de dossier, ni dans le délai prévu à l’article 912 alinéa 3 du code de procédure civile, ni à l’audience, ni en cours de délibéré, malgré un message au RPVA du 13 mai 2025 lui ayant demandé de déposer son dossier dans les plus brefs délais.

Par courrier adressé par RPVA le 14 mai 2025, il a informé la cour d’appel de ce qu’il avait dégagé sa responsabilité et qu’aucune pièce ne serait transmise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale d’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire rétroactifs

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, M. [D] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, rétroactifs, faisant valoir que la dette est soldée au jour de l’audience d’appel.

Habitat 77, Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne sollicite la confirmation du jugement, et fait valoir que la dette ne cesse d’augmenter, s’élevant à la somme de 17.802,91 euros, terme du mois de mai 2023 inclus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)'.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 janvier 2022 pour une somme de 2.587,01 euros, terme de décembre 2021 inclus, et la dette locative n’a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement, en ce qu’elle s’élevait à la somme de 6.462,95 euros au 17 mars 2022, terme de février 2022 inclus, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

M. [D] sollicite l’octroi de délais de paiement rétroactifs au motif que la dette est soldée au jour de l’audience d’appel.

Or, il n’en justifie pas et au contraire, il résulte de l’historique de son compte locataire arrêté au 6 juin 2023 que sa dette a augmenté depuis l’arrêté de compte de première instance pour s’élever à la somme de 9.105,20 euros (déduction faite des frais de poursuite non justifiés et article 700) dès lors que les loyers et charges ne sont plus réglés depuis le mois de mai 2022, étant précisé que cette dette débute d’un solde à zéro au 30 avril 2021 et couvre ainsi la période mai 2021 à mai 2023 inclus.

La demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire rétroactifs formée en appel sera rejetée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 mars 2022 et en ses chefs de dispositif subséquents relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, non critiqués en eux-mêmes.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

M. [D] ne conteste pas la dette telle que retenue par le premier juge.

Comme il a été indiqué, M. [D] fait valoir que la dette arrêtée 'au jour de l’audience devant la cour d’appel’ est soldée mais n’en justifie pas. Au contraire, il est établi que la dette a augmenté depuis la procédure de première instance.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits que M. [D] est bien redevable d’une somme de 5.058,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 15 novembre 2022, période courant du mois de mai 2021 au mois d’octobre 2022 inclus, déduction faite d’une somme de 166,64 euros au titre de frais non justifiés.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [E] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Seine-et-Marne la somme de 5.058,43 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2022, période courant du mois de mai 2021 au mois d’octobre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

M. [D] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, au visa de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que l’octroi d’un délai de paiement de trois ans, dérogatoire au délai de droit commun de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil, ne s’entend que comme l’accessoire d’une demande visant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Or, M. [D] ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire, énonçant sans le démontrer, que la dette est soldée et sollicitant uniquement une suspension à titre rétroactif des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement rétroactifs.

Il n’est donc pas fondé à solliciter un délai de paiement de trois ans, le seul délai de paiement susceptible de lui être accordé étant celui de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier; cette décision suspend les voies d’exécution.

En l’espèce, M. [D] fait valoir qu’il a retrouvé un emploi de chauffeur routier depuis le mois d’avril 2022 et perçoit un salaire de 2.092,82 euros, qu’il est donc en situation de régler son 'éventuelle dette locative’ et fondé à solliciter des délais de paiement, l’intimé n’étant pas dans l’urgence de récupérer 'son éventuelle créance'.

S’il n’est pas contesté que M. [D] a retrouvé un emploi, cette situation était déjà connue en première instance et le premier juge a énoncé à juste titre qu’en dépit de ses ressources, M. [D] n’avait effectué aucun règlement au titre de la dette locative depuis le mois de mai 2022.

La cour relève que le décompte arrêté au 6 juin 2023 produit par l’intimé, établit que les loyers postérieurs n’ont pas davantage été réglés, aucune somme n’ayant été versée sur la période de mai 2022 à mai 2023 inclus.

Dans ces conditions, au regard de l’ancienneté de la créance et de l’absence de tout paiement sur une période d’un an, la dette ne cessant d’augmenter, la demande de délais de paiement de M. [D] sera rejetée, confirmant le jugement déféré sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que les frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, et en ce qui concerne les frais de l’article 700 de première instance.

M. [D], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Déboute M. [E] [D] de sa demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire rétroactifs,

Condamne M. [E] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,