ARRET RENDU PAR LA

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

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Le : 12 Février 2026

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 24/04190 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N6HV

Monsieur [L] [M]

Madame [S] [X]

c/

BORDEAUX METROPOLE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 12 Février 2026

Par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d’APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l’affaire opposant :

Monsieur [L] [M], né le 30 Août 1977 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [X], née le 20 Septembre 1987 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Kathleen GENTY substituée par Maître Charlotte VINCENT, avocats au barreau de BORDEAUX

Appelants d’un jugement rendu le 25 juillet 2024 par le juge de l’expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d’appel en date du 04 septembre 2024,

à :

BORDEAUX METROPOLE, demeurant [Adresse 2]

assisté de Maître Clotilde GAUCI, substituée par Maître Antoine TRIANTAFIDIS, avocats au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

DGFP – Pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 3]

Non comparant.

Intimés,

Rendu l’arrêt réputé contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 17 décembre 2025 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en l’absence du commissaire du gouvernement, dûment convoqué,

et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Monsieur [L] [M] et Madame [S] [X] épouse [M] sont propriétaires des parcelles situées [Adresse 1], cadastrées section [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La maison d’habitation de Monsieur et Madame [M] est implantée sur la parcelle [Cadastre 1].

La parcelle [Cadastre 2], en partie à usage de trottoir et en partie à usage de piste cyclable, est grevée d’un emplacement réservé n° S103 au plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, destiné à l’élargissement de l'[Adresse 1] entre l'[Adresse 4] et la [Adresse 5].

M. et Mme [M], exerçant leur droit de délaissement ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2022, mis en demeure la commune d'[Localité 3] d’acquérir leur bien en application des articles L. 152-2 et L. 230-1 du code de l’urbanisme. Le courrier a été transmis à Bordeaux Métropole, titulaire de l’emplacement réservé, qui en a accusé réception le 7 décembre 2022.

2. A défaut d’accord amiable sur le prix, M. et Mme [M] ont saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 22 décembre 2023 afin qu’il fixe l’indemnité leur revenant en contrepartie de l’acquisition de leur bien.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 6 mai 2024 puis, par jugement du 25 juillet 2024, a statué ainsi qu’il suit :

— prononce le transfert de propriété au profit de Bordeaux Métropole de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], d’une contenance cadastrale de 52 m², située [Adresse 1], appartenant à Monsieur et Madame [M] ;

— fixe la date de référence au 24 février 2017 ;

— fixe en contrepartie le prix de cette parcelle à la somme de 3.120 euros outre 624 euros d’indemnité de remploi ;

— condamne Bordeaux Métropole à payer à Monsieur et Madame [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande formée au titre de la dépréciation du surplus ;

— renvoie Monsieur et Madame [M] à mieux se pourvoir s’agissant de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’emprise irrégulière ;

— condamne Bordeaux Métropole aux dépens.

M. et Mme [M] ont relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 4 septembre 2024.

***

3. M. et Mme [M] ont déposé leur mémoire d’appelants le 3 décembre 2024 par RPVA et le lendemain par remise au greffe, accompagné de 10 pièces.

Ils ont été notifiés par le greffe le 5 décembre 2024 aux autres parties qui les ont reçus le 9 décembre suivant.

Les appelants y demandent à la cour de :

Vu les articles R.311-34 et suivants du code de l’expropriation,

Vu les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile,

Vu les articles R.322-1 et suivants du code de l’expropriation,

Vu l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 25 juillet 2024 en

ce qu’il a :

' fixé la date de référence au 24 février 2017,

' fixé en contrepartie le prix de cette parcelle à la somme de 3120 euros outre 624 euros d’indemnité de remploi,

' rejeté la demande d’indemnité formée au titre de la dépréciation du surplus ;

Statuant à nouveau,

— déclarer les requérants recevables dans leur action ;

— fixer l’indemnité totale de dépossession de la propriété des concluants à la somme de 86.682,80 euros, indemnité de remploi comprise ;

En toutes hypothèses,

— condamner Bordeaux Métropole au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

***

4. Bordeaux Métropole a déposé son mémoire d’intimé le 6 janvier 2025, accompagné de 22 pièces. Ils ont été communiqués le 8 janvier 2025 par le greffe aux autres parties, qui les ont reçus respectivement le lendemain pour les appelants et le 10 janvier pour le commissaire du gouvernement.

L’intimé y demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par la juridiction de l’expropriation le 25 juillet 2024.

En conséquence,

— prononcer le transfert de propriété des 52 m² à détacher de la parcelle cadastrée section AR

[Cadastre 1], située [Adresse 1], appartenant à Madame [S] [X] épouse [M] et Monsieur [L] [M], au profit de Bordeaux Métropole ;

— fixer à la somme de 3.744 toutes indemnités confondues, pour un bien libre de tout occupation, meuble et encombrant, les indemnités de dépossession revenant à Madame [S] [X] épouse [M] et Monsieur [L] [M], propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 2] d’une contenance de 52 m² sis [Adresse 1], objet de l’exercice du droit de délaissement ;

— débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement les époux [M] aux dépens de l’instance et à verser à Bordeaux

Métropole la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

5. Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 7 mars 2025. Il a été communiqué le 10 mars suivant aux autres parties qui l’ont reçu respectivement le 12 mars 2025 pour Bordeaux Métropole et le 17 mars 2025 pour les appelants.

Le commissaire du gouvernement y propose la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la date de référence

Moyens des parties

6. M. et Mme [M] discutent la date de référence retenue par le juge de l’expropriation et demandent qu’elle soit fixée au 24 janvier 2020. Ils font valoir qu’en application de l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en considération est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ; que la dernière version du règlement du Plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole a été approuvée le 24 janvier 2020.

7. Bordeaux Métropole et le commissaire du gouvernement approuvent la date de référence retenue par le premier juge comme étant conforme aux dispositions de l’article L.230-3 du code de l’urbanisme, aucune modification ultérieure du Plan local d’urbanisme n’ayant modifié la délimitation de la zone [Cadastre 3] dans laquelle est insérée l’emprise litigieuse.

Réponse de la cour

8. L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.»

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L.230-3 du code de l’urbanisme, applicable à l’exercice du droit de délaissement, rappelle :

« La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l’absence de plan d’occupation des sols rendu public ou de plan local d’urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l’article L. 424-1, celle d’un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l’article L. 102-13 et à l’article L. 424-1, celle de la publication de l’acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l’article L. 311-2, un an avant la création de la zone d’aménagement concerté.»

9. Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s’apprécier à la date de la décision de première instance, soit en l’espèce le 25 juillet 2024.

10. En ce qui concerne la parcelle litigieuse, il résulte de l’examen des productions que la modification approuvée le 24 janvier 2020 n’a pas modifié la zone [Cadastre 3] dans laquelle est situé le terrain, ni dans ses caractéristiques ni dans sa délimitation. La dernière modification du Plan local d’urbanisme concernant cette parcelle, approuvée le 16 décembre 2016, a été rendue opposable aux tiers le 24 février 2017.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Sur la description du bien et son usage effectif

11. Le juge de l’expropriation décrit ainsi le bien litigieux : « La parcelle [Cadastre 2], de forme régulière, longe la parcelle [Cadastre 1] sur laquelle est édifiée la maison d’habitation des époux [M]. Il s’agit d’une bande de terrain longeant la clôture de la parcelle [Cadastre 1]. Cette bande est partiellement goudronnée, pour la partie accueillant la piste cyclable, et en partie gravillonnée et enherbée pour la partie trottoir. La clôture longeant cette parcelle est dans l’alignement de la clôture voisine. La clôture est constituée d’un muret, de deux portillons et d’un portail permettant l’accès la parcelle [Cadastre 1] et un chemin desservant au fond la parcelle mitoyenne.»

12. Il s’agit d’un bien libre de toute occupation qui peut être qualifié de terrain à bâtir, ce qui n’est pas discuté par les parties.

Sur l’indemnité principale

Moyens des parties

13. M. et Mme [M] font grief au jugement déféré d’avoir retenu une qualification assimilant l’emprise à un délaissé de voirie. Ils font valoir qu’il ne s’agit pas d’un délaissé, mais d’une parcelle ayant subi une emprise irrégulière de Bordeaux Métropole, en l’absence de juste et préalable indemnité ; qu’il convient donc d’apprécier l’usage et la consistance du bien comme s’il n’avait pas été irrégulièrement occupé.

Les appelants font valoir que l’évaluation doit être opérée sans tenir compte de l’existence d’un emplacement réservé ; qu’il s’agit d’un terrain constructible puisque les conditions en sont réunies en ce qu’il se situe dans le secteur [Cadastre 3] qui le permet et qu’il est desservi par les réseaux et voies d’accès, à proximité immédiate d’un environnement urbanisé).

M. et Mme [M] critiquent l’argument tenant à l’étroitesse de l’emprise réservée, en soutenant que la parcelle expropriée s’insère dans une unité foncière avec une parcelle contiguë, imposant d’appréhender l’ensemble pour apprécier le régime d’urbanisme et la dépréciation du surplus.

Sur l’indemnité, ils reprochent au premier juge d’avoir retenu une valorisation de 60 €/m² liée à l’existence d’une route, ce qui reviendrait, selon eux, à consacrer la voie de fait ; ils demandent donc l’adoption de leurs termes de comparaison de terrains à bâtir (moyenne annoncée à 449 €/m²) et sollicitent une indemnité principale fixée à 23 348 euros.

14. Bordeaux Métropole expose, d’abord, que la parcelle litigieuse remplit formellement les deux conditions cumulatives de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, dès lors qu’elle est située en zone [Cadastre 3]*4L30 du PLU (secteur constructible) et qu’elle est desservie par la voirie ainsi que par les réseaux (eau, assainissement, électricité). Il admet donc la qualification de terrain à bâtir au sens de ce texte, mais soutient que cette qualification ne suffit pas à imposer une valeur de terrain à bâtir ordinaire ; que l’évaluation doit, conformément à l’article L.322-4, tenir compte des possibilités légales et effectives de construction, des servitudes et de la réalité matérielle de l’emprise. Il conteste, à cet égard, l’argument des appelants tiré d’une prétendue unité foncière avec la parcelle voisine portant la maison, en faisant valoir que la configuration de l’emprise [Cadastre 2] (52 m²) exclut qu’elle puisse être évaluée au même prix que le surplus, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a exactement apprécié les caractéristiques de la parcelle objet du droit de délaissement.

Sur le bien-fondé de l’offre, l’intimé rappelle que la parcelle [Cadastre 2] est, en fait, en nature de trottoir et pour partie de piste cyclable, grevée d’un emplacement réservé destiné à l’élargissement de l’avenue, et que l’indemnisation doit couvrir le préjudice direct, matériel et certain (art. L.321-1) en s’appuyant sur des termes de comparaison pertinents. Il soutient que les références produites par les époux [M] sont inexploitables et, surtout, non comparables car relatives à de véritables terrains à bâtir destinés à l’édification d’habitations, alors que l’emprise litigieuse, par son usage et sa configuration, est dépourvue de potentialité constructive effective et justifie, à tout le moins, un abattement d’encombrement tel qu’admis par la jurisprudence pour des emprises de voirie.

L’Etablissement public conclut que son offre est corroborée par des mutations de biens similaires (détachements pour alignement et voirie) et par l’avis de la Direction immobilière de l’État, de sorte que le prix au mètre carré revendiqué par les appelants doit être écarté comme surévalué, tant pour l’indemnité principale que, par voie de conséquence, pour l’indemnité de remploi.

15. Le commissaire du gouvernement relève, en premier lieu, que la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, retenue en première instance, n’est pas discutée : la parcelle est située en zone constructible et desservie par les réseaux et la voie publique. Le débat porte uniquement sur les conséquences indemnitaires de cette qualification, les époux [M] reprochant au juge d’avoir écarté leurs termes de comparaison de terrains à bâtir au profit de références relatives à des délaissés de voirie. À cet égard, le commissaire rappelle, en application de l’article L.322-2 (auquel renvoie l’article L.230-3 du code de l’urbanisme), que le bien doit être apprécié selon sa consistance et son usage effectif, tout en tenant compte, pour un terrain à bâtir, des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence, conformément à l’article L.322-4. Il observe que l’emprise [Cadastre 2] s’insère dans une unité foncière avec la parcelle [Cadastre 1] (459 m²) déjà largement construite, de sorte que, même en raisonnant à l’échelle du tènement, les droits à construire sont quasi épuisés (emprise au sol maximale de 30 %, droits déjà utilisés à environ 90 %), ce qui imposerait, à tout le moins, un abattement pour encombrement ; surtout, la parcelle [Cadastre 2], en nature de trottoir et piste cyclable depuis de nombreuses années, apparaît inconstructible au regard de sa consistance, des règles de recul, des contraintes de pleine terre et d’une servitude de passage, rendant les potentialités effectives de construction quasi nulles.

En conséquence, le commissaire du gouvernement estime que le premier juge a, à juste titre, retenu des références de marché correspondant à des emprises de faible superficie détachées pour voirie ou alignement, se rattachant à l’origine à des unités foncières bâties, et non des ventes de terrains à bâtir destinés à recevoir une habitation. Il indique que, sur l’ensemble des termes disponibles, certains doivent être écartés (superficie trop faible, modalités de cession, consistance éloignée), et retient une sélection dont la médiane ressort à 40 €/m² et la moyenne à 43 €/m² ; il en déduit que le prix unitaire de 60 €/m² proposé par Bordeaux Métropole se situe au-dessus de ces indicateurs et demeure satisfactoire. Il conclut donc à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à 3 120 euros pour la parcelle [Cadastre 2] (52 m²), qualifiée de « terrain à bâtir inconstructible » en nature de trottoir et de piste cyclable, outre l’indemnité de remploi telle que retenue en première instance.

Réponse de la cour

16. Il résulte des articles L.322-2 du code de l’expropriation et L.230-3 du code de l’urbanisme que le bien objet du délaissement doit être estimé à la date de la décision, au regard de sa consistance à cette date et de son usage effectif à la date de référence. De plus, l’article L.322-4 du code de l’expropriation impose, s’agissant d’un terrain à bâtir, de tenir compte des possibilités légales et effectives de construction ainsi que des servitudes affectant l’utilisation des sols.

17. En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 n’est pas remise en cause. Elle ne dispense toutefois pas la cour d’apprécier concrètement la réalité constructive de l’emprise.

À cet égard, il ressort des pièces produites que la parcelle [Cadastre 2], bien que détachée, s’inscrit dans l’analyse des droits à construire à l’échelle de l’unité foncière qu’elle formait avec la parcelle [Cadastre 1] supportant la maison des appelants et que ces droits apparaissent déjà largement consommés au regard des règles de la zone [Cadastre 3].

À supposer même qu’une valorisation « terrain à bâtir » fût envisagée, elle appellerait nécessairement une correction significative tenant à l’encombrement du tènement et à l’épuisement quasi total des droits résiduels.

Surtout, les éléments photographiques versés aux débats établissent que l’emprise [Cadastre 2] est depuis de nombreuses années, et au plus tard à la date de référence, séparée du surplus par une clôture et affectée à un usage de trottoir et de circulation cyclable. Si les appelants invoquent une emprise irrégulière, ils n’en rapportent ni la datation certaine, ni surtout l’incidence sur la méthode d’évaluation qu’ils revendiquent ; ils ne démontrent pas qu’à la date de référence, en l’absence de cette situation, l’emprise aurait été matériellement et fonctionnellement intégrée à leur jardin d’agrément ou aurait offert une potentialité constructive effective.

Dans ces conditions, l’évaluation doit être conduite au regard de la consistance réelle du bien et de ses possibilités de construction très réduites. L’indemnité principale doit donc être fixée à partir de références de marché comparables, c’est-à-dire portant sur des biens présentant des caractéristiques semblables ou approchantes, notamment quant à leur consistance, leur vocation économique et leur insertion dans le tissu local. Une emprise de 52 m², dissociée du surplus, affectée à la voirie et dépourvue de potentialité constructive effective, ne peut être évaluée comme un terrain à bâtir destiné à recevoir une habitation ; sa valeur est dominée par sa consistance et son usage, plus que par des droits théoriques.

18. Les appelants produisent des termes de comparaison correspondant à des ventes de terrains à bâtir de superficies très supérieures (plusieurs centaines de mètres carrés), proposés comme des unités foncières aptes à recevoir des constructions. Ces mutations ont été réalisées sur un marché de foncier à construire, où le prix intègre une disponibilité d’assiette, une vocation constructive immédiate et des droits à bâtir effectivement mobilisables. De telles références ne sont pas comparables à l’emprise litigieuse, compte tenu de la différence d’échelle, de destination et de consistance. Elles sont, de surcroît, étrangères à la configuration d’une emprise linéaire de faible largeur, séparée par clôture et affectée à la voirie, dont la valorisation ne peut être calquée sur celle d’un lot constructible.

Il y a donc lieu de les écarter, ainsi que l’a fait le premier juge.

Bordeaux Métropole se fonde, d’une part, sur l’évaluation de la Direction immobilière de l’État en date du 13 mars 2023 issue d’une série de termes portant sur des parcelles en nature de route ou de terrain nu, et, d’autre part, sur des mutations d’emprises acquises pour des besoins d’alignement ou voirie dans un environnement proche.

Il faut relever que cette base comparative est, par nature, mieux ajustée à l’emprise à estimer, dès lors qu’elle vise précisément des parcelles dont la valeur est liée à leur consistance de délaissé, de voirie ou d’accotement, et non à une vocation d’édification. Ces références, même si elles peuvent comporter des amplitudes de surface et des contextes de cession divers, appartiennent au même segment de marché que celui concerné et permettent de dégager un ordre de grandeur cohérent, sensiblement inférieur à la valeur revendiquée par les appelants.

Le commissaire du gouvernement procède à une sélection de termes privilégiant des emprises de faible contenance et de consistance proche, présentant, autant que possible, un rattachement initial à des unités foncières bâties, situation comparable à celle de l’espèce. Il relève une hétérogénéité des valeurs unitaires, mais fait ressortir une tendance centrale, autour d’une moyenne et d’une médiane établies à un niveau inférieur au prix offert par Bordeaux Métropole. Cette analyse confirme que la comparaison utile doit être opérée, non avec des terrains à bâtir nus mais avec des emprises dont la valeur est déterminée par l’absence de potentialité constructive effective et par la nature d’alignement ou voirie.

19. Dans ce contexte, le prix unitaire proposé par Bordeaux Métropole, fixé à 60 €/m², se situe au-dessus des tendances centrales résultant des séries comparables et intègre une marge favorable aux expropriés tout en restant en cohérence avec la consistance réelle du bien et l’absence de potentialité constructive effective. Il convient donc de retenir, comme l’a fait le premier juge, que cette offre est satisfactoire et de confirmer l’indemnité principale à 3 120 euros.

20. L’indemnité de remploi prévue à l’article R.322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais normalement exposés pour l’acquisition d’un bien de même nature, est calculée selon le barème usuel. Le jugement ayant exactement appliqué ce barème à l’indemnité principale confirmée, l’indemnité de remploi de 624 euros sera confirmée.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

Moyens des parties

21. M. et Mme [M] soutiennent que l’expropriation partielle de 52 m² affecte la constructibilité du surplus en ce que la réduction du terrain d’assiette diminue mécaniquement l’emprise au sol maximale autorisée (à 30 %), qu’ils chiffrent à une perte de 15,6 m² d’emprise constructible, soit une diminution d’environ 11 % du droit à construire. Ils en déduisent un préjudice direct et certain tenant à la perte de possibilité d’extension de la maison, justifiant, l’allocation d’une indemnité pour dépréciation du surplus en cas d’expropriation partielle d’un même tènement ; ils rappellent que l’indemnité de dépréciation du surplus peut être accordée

quelle que soit la nature du bien exproprié.

Les appelants évaluent la perte de droit à construire par la valeur au m² qu’ils rattachent à leur acquisition en 2022 (3 355 €/m²), conduisant à une estimation de 52 342 € (15,6 m² × 3 355 €). Ils ajoutent un second chef de préjudice lié à la perte de marge d’isolement ; ils font en effet valoir que, désormais, seront rapprochés de leur maison, de leur terrasse et du jardin la voie publique et les circulations (piétons, cycles, véhicules), générant des nuisances visuelles et sonores et une perte d’agrément, qu’ils estiment indemnisable au titre de la dépréciation du surplus.

Ils sollicitent une indemnité forfaitaire de 55 000 euros destinée à compenser cumulativement la perte de potentiel d’extension et la diminution d’agrément du surplus.

22. Bordeaux Métropole conclut au rejet de toute indemnité de dépréciation du surplus, en faisant valoir que les appelants n’établissent aucun préjudice direct, matériel et certain au sens de l’article L.321-1 du code de l’expropriation ; que la perte alléguée d’une possibilité d’extension relève d’un préjudice hypothétique puisque la parcelle [Cadastre 2] est depuis plus de dix ans en nature de trottoir/accès/piste cyclable et impropre, en toute hypothèse, à recevoir une extension au regard des règles de retrait et de la configuration des lieux, de sorte que le calcul des droits à construire ne saurait utilement intégrer une telle emprise.

L’Etablissement public conteste également toute perte d’isolement ou création de nuisances, en soutenant que le transfert de propriété ne déplacera ni clôture ni portail, ne modifiera pas l’accès, et n’entraînera pas de rapprochement de la voie par rapport à la maison, la configuration actuelle (trottoir et piste cyclable séparant l’habitation de la chaussée) devant demeurer sensiblement inchangée. Il relève que les appelants ont acquis le bien en 2022 alors que l’usage de voirie existait déjà et que l’emplacement réservé était connu, ce qui exclut une dévalorisation nouvelle du reliquat.

Enfin, elle soutient que la jurisprudence invoquée par les appelants, notamment l’arrêt du 4 avril 2019, n’instaure qu’une faculté d’indemniser la dépréciation du surplus, subordonnée à la preuve d’une moins-value certaine et directement causée par l’emprise, preuve qui ferait ici défaut, les décisions citées étant, selon elle, intransposables à une emprise de faible superficie déjà ouverte à la circulation et dépourvue de potentiel constructible.

23. Le commissaire du gouvernement conclut au rejet de la demande d’indemnité de dépréciation du surplus en indiquant que l’argument tiré d’un rapprochement de la voie publique et d’une perte de marge d’isolement est dénué de fondement dès lors que la parcelle considérée est, depuis de très nombreuses années, en nature de trottoir et piste cyclable et que le transfert de propriété n’emporte aucune modification de la jouissance de la parcelle principale, n’affectant ni l’accès ni la clôture ; il ajoute que les époux [M] ont acquis le bien le 8 mars 2022 dans une configuration identique, l’acte mentionnant expressément l’emplacement réservé, de sorte que le prix d’acquisition a nécessairement intégré l’éventuelle moins-value liée à la proximité de l’emprise publique.

En ce qui concerne la perte alléguée de droits à construire et de possibilités d’extension, le commissaire du gouvernement estime ce préjudice hypothétique au regard des contraintes du règlement de zone et de la consistance du terrain, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme apparaissant aléatoire, de sorte qu’aucun préjudice certain n’est démontré ; il relève en outre l’incohérence de la méthode de chiffrage des appelants, fondée sur la multiplication d’une surface de droits à construire par un prix au m² du bâti issu du prix d’acquisition, alors qu’une éventuelle dépréciation devrait, en tout état de cause, être appréciée sur une base foncière.

Réponse de la cour

24. Il est constant en droit qu’en cas d’expropriation partielle, une indemnité peut être accordée au titre de la dépréciation du surplus lorsque l’emprise entraîne une moins-value de la partie restante ; toutefois, une telle indemnisation suppose que la dépréciation alléguée soit établie et qu’elle procède directement de l’emprise, sans se confondre avec la seule évocation d’un projet éventuel ou d’un désagrément non objectivé.

25. En l’espèce, il ressort tant du transport sur les lieux que des pièces versées aux débats que l’emprise concernée, d’une superficie limitée (52 m²), était déjà, avant la procédure, matériellement dissociée de la parcelle supportant l’habitation, et affectée depuis de nombreuses années à un usage de trottoir et, pour partie, de piste cyclable. Le transfert de propriété n’a donc pas pour effet de modifier les conditions de jouissance de la parcelle demeurant aux appelants, qu’il s’agisse de l’accès à la propriété, de la clôture ou de l’organisation matérielle des lieux.

26. Les appelants soutiennent que l’emplacement réservé aurait vocation à rapprocher la voie publique de leur maison et générerait des nuisances sonores et visuelles ; toutefois, ils n’établissent pas que l’opération litigieuse aurait pour conséquence de transformer la configuration existante, dès lors que les circulations et les séparations physiques observées demeurent de même nature, et qu’au surplus M. et Mme [M] ont acquis le bien dans la même configuration, l’existence de l’emplacement réservé étant connue, ainsi qu’il résulte des mentions expresses figurant en page six de leur acte notarié qui renvoie au surplus à un plan en annexe matérialisant cet emplacement réservé. Il en résulte qu’aucune moins-value nouvelle du reliquat, imputable au seul transfert de propriété, n’est caractérisée.

27. Les appelants invoquent encore une perte de droits à construire et de possibilités d’extension de leur maison du fait de la diminution du terrain d’assiette. Cependant, cette argumentation ne peut prospérer dès lors qu’elle repose sur une appréciation hypothétique : d’une part, l’existence d’un projet d’extension suffisamment déterminé n’est pas démontrée ; d’autre part, il n’est pas établi, au regard des règles applicables à l’unité foncière et de l’occupation déjà réalisée, que des droits à construire résiduels auraient été effectivement mobilisables, la délivrance d’une autorisation d’urbanisme demeurant incertaine. Enfin, le mode de chiffrage proposé, construit à partir d’une surface théorique de droits à bâtir valorisée par un prix au mètre carré du bâti issu de l’acquisition, ne permet pas d’objectiver la moins-value du reliquat au regard d’une valeur foncière pertinente, et ne supplée pas l’absence de démonstration d’une dépréciation certaine et directement causée par l’emprise. Il s’ensuit que les appelants ne rapportent pas la preuve d’une perte de valeur du surplus ; le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnité pour dépréciation du surplus, ainsi qu’en ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

28. Parties tenues au paiement des dépens de l’appel, M. et Mme [M] seront condamnés à verser à Bordeaux métropole une somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de l’intimé.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement prononcé le 25 juillet 2024 par le juge de l’expropriation de la Gironde.

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [L] [M] et Madame [S] [X] épouse [M] à payer in solidum à Bordeaux Métropole la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Monsieur [L] [M] et Madame [S] [X] épouse [M] à payer in solidum les dépens de l’appel.

L’arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier, Le président,